Сайт-аукцион требует плату за несовершенную сделку

Юристы и риелторы рассказали о «вечных» жильцах, скрытых обременениях и других сюрпризах, которые могут подстерегать покупателей жилья на аукционе

M. Stolt / CHROMORANGE / Global Look Press

Вторичное жилье в России можно купить не только у частных собственников. Часто квартиры и дома выставляют на продажу предприятия, банки или государственные структуры.

Во многих случаях такие продавцы предпочитают продавать недвижимость с аукциона — особой процедуры, во время которой потенциальные покупатели могут поучаствовать в открытых торгах на право приобрести конкретный объект недвижимости.

«На первый взгляд такая покупка выглядит очень привлекательно, — считает старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. — Стартовая цена квартиры (то есть стоимость лота) в публикуемом объявлении может оказаться в разы ниже предлагаемой по рынку за покупку аналогичной квартиры».

Проверить стоимость квартир на аукционе можно онлайн. К примеру, департамент Москвы по конкурентной политике регулярно устраивает торги, на которых выставляет жилье в разных районах столицы.

Вся информация о такой недвижимости размещена на официальном сайте департамента в разделе «Реализация имущества».

«Для квартир, которые принадлежат городу, аукционы — единственно возможный способ реализации государственного или муниципального имущества», — объясняет руководитель юридической службы риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Действительно, согласно Федеральному закону № 44 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» региональные власти не могут продавать принадлежащие им квартиры не на аукционе.

«На «витринах» столичных городских аукционов в основном можно увидеть квартиры элитные, в престижных районах Москвы, выморочные квартиры, а также непривлекательные и невостребованные, в частности расположенные в Зеленограде или в микрорайоне Некрасовка, — рассказывает Краснова.

— Для передачи тем, кто стоит в муниципальных очередях на улучшение жилищных условий, такие квартиры, как правило, не подходят по параметрам либо по техническому состоянию. Остаются открытые торги».

ТАСС/ Андрей Никеричев

Что продают на аукционах

Наиболее доступные предложения в столице обычно предлагает государственное унитарное предприятие «Московская социальная гарантия» («Моссоцгарантия»), которое занимается делами пожилых москвичей.

«Приобретение жилья, находящегося в хозяйственном ведении «Моссоцгарантии», возможно с использованием ипотечного кредита, а также субсидий, в частности средств материнского капитала», — заявляет руководитель департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев.

Если потенциальный покупатель заинтересуется участием в торгах, он должен внести в банк задаток в размере 200 тыс. руб., объясняет Светлана Краснова. «Электронные торги «Моссоцгарантией» не проводятся, потребуется личное присутствие участника аукциона», — предупреждают в «Инком-Недвижимости».

В этом случае покупатель может рассчитывать на квартиры, переданные в собственность города пенсионерами.

«Это может быть договор пожизненного содержания с иждивением, когда человек продолжает проживать в переданной квартире, либо договор передачи, по которому пожилой человек получает право пожизненного проживания в одном из социальных жилых домов», — разъясняет управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Василий Неделько.

Продажа новостроек с социальным ремонтом проходит на площадке «Росэлторг» — крупнейшем операторе электронных торгов для государственных и частных заказчиков. «Обеспечительный взнос в таком аукционе составляет 100 тыс. руб., присутствие участника торгов не требуется.

Все происходит через электронный кабинет», — рассказывает Краснова. «На аукционах можно купить не только квартиры вторичного рынка, но и «первичку», что будет большой удачей, — подтверждает Понаморева.

— Покупка квартиры в новостройке, когда дом уже сдан в эксплуатацию и зарегистрирован в ЕГРП, является минимальным риском для покупателя».

Anton Gyngazov / Global Look Press

Разумеется, далеко не всегда квартиры на аукционе продает государство: более 80% всех квартир, реализуемых на торгах, представляют собой залоговые квартиры банков, убеждены в адвокатском бюро А2. Такие квартиры попадают на банковские аукционы, независимые от торгов «Моссоцгарантии» и других государственных структур.

«Если должник или заемщик не в состоянии выплачивать кредит и не хочет сам продавать квартиру, банк инициирует процедуру банкротства и по решению суда выставляет квартиру на аукцион, чтобы погасить долг, — объясняет руководитель отдела вторичной недвижимости риелторского агентства Est-a-Tet Алексей Бернадский.

— Залоговая квартира может быть как ипотечной, так и заложенной в банке для получения денежного кредита. На аукционе чаще всего продают квартиры тех граждан, которые сознательно отказались выплачивать кредит, поскольку вся процедура выставления квартиры на аукцион, включая предшествующий этому судебный процесс, занимает как минимум год.

Продажа квартиры с аукциона — это крайняя мера банка для злостных неплательщиков».

Наконец, последний вид аукционов — риелторские торги. «[Здесь] риелтор выставляет квартиру по заниженной стоимости, а дальше проводит онлайн-аукцион между заинтересованными покупателями», — рассказывает Бернадский. Впрочем, этот вид аукционов мало чем отличается от традиционной продажи жилья на вторичном рынке.

Долги, жильцы и другие сюрпризы

Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева.

— Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд.

Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».

Квартира наследует долги от предыдущих владельцев, которые не считали нужным оплачивать коммунальные услуги. «В судебных спорах по данной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан ее оплачивать», — добавляет Понаморева.

ТАСС/ Сергей Неделин

Вторая проблема — жильцы, которые зарегистрированы в продаваемой квартире. «Покупатель залоговой квартиры, реализуемой в порядке исполнительного производства, рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами его семьи. Выселить их из квартиры будет крайне сложно, а порой даже невозможно», — предупреждает Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости».

«Прописанных в квартире граждан можно снять с регистрации только по решению суда, а детей выписать нельзя ни при каких условиях, — заявляет Алексей Бернадский.

— Купив такую квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком, покупатель обрекает себя на «бездействие», поскольку ни выписать, ни выселить ребенка из такой квартиры нельзя — следовательно, продать квартиру в дальнейшем также не получится».

В случае с муниципальными и региональными торгами количество жильцов, зарегистрированных в квартире, указывается в изначальной заявке; в других случаях наличие таких людей может оказаться сюрпризом, предупреждают юристы.

«Например, во время приватизации квартиры один из проживавших жильцов отказался от участия в приватизации, — рассуждает Василий Неделько. — При этом он получает право проживания в этой квартире.

Такой житель не утратит полученное право даже в случае смены собственника квартиры».

Если с аукциона продается залоговая квартира, то необходимо убедиться в том, не является ли данная процедура кабальной для владельца квартиры с точки зрения условий продажи жилья, советуют в «Инком-Недвижимости».

«Если это не квартира в только что построенном доме, то нужно выяснить в паспортном столе круг ранее зарегистрированных в ней граждан.

Это позволит убедиться, что никто из них не относится к лицам, сохраняющим право на данную жилую площадь», — добавляет Краснова.

Подчас скрытое обременение возникает в результате разорения или ликвидации предприятия, которое предоставляло своим сотрудникам жилье по договорам социального найма, приводят еще один пример ограничений аукционных квартир в адвокатском бюро А2.

«Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса, [либо] состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления другого жилья», — говорит Понаморева.

Последним сюрпризом может стать высокая цена. «Да, на аукционе можно приобрести квартиру ниже рыночной стоимости, но никто этого не гарантирует, — рассказывает Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». — Не стоит забывать главное правило аукциона: на торгах цена может только повышаться.

Устроители опираются на отчеты о рыночной стоимости оценочных компаний, поэтому стартовая цена лота может отличаться от рыночной совсем незначительно. А в процессе торгов участнику порой трудно не поддаться общему ажиотажу и остановиться вовремя.

Так что перед аукционом стоит посмотреть ситуацию на рынке, узнать цены на жилье в том районе, где находится приглянувшаяся квартира, чтобы в азарте борьбы не переплатить за лот».

ТАСС/ Антон Буценко

Как найти «чистую» квартиру

Покупка квартиры у города гарантирует чистоту сделки, считает руководитель московского департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев. С чиновником не согласны юристы и риелторы.

«У залоговой квартиры часто есть ряд обременений и проблем с документами, которые делают это приобретение высокорисковым, — убежден Бернадский из Est-a-Tet.

— Даже если квартира физически и номинально свободна, то есть в ней никто не живет и не прописан, она в любом случае продается по решению суда, и у покупателя нет гарантий, что никто не подаст апелляцию на это решение и не попробует оспорить факт выставления квартиры на торги.

Аукционы также проводит департамент городского имущества Москвы, где выставляются на торги квартиры должников и расселенных граждан. Однако чаще всего у этих квартир также есть проблемы с документами».

С юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке или на аукционе — практически одно и то же, однако при выставлении объекта на торги в сделке появляется третья сторона — организатор аукциона, рассказывает Василий Неделько.

«Если процедура аукциона нарушается, то возникает дополнительное основание для обжалования сделки, — утверждает юрист. — С другой стороны, покупка с аукциона снимает банкротные риски.

То есть если при обычных сделках продавец признается банкротом, то конкурсный управляющий вправе обжаловать совершенную сделку, доказав, что цена была ниже рыночной. При продаже с аукциона такой возможности нет. Один риск добавляется, другой снимается».

ТАСС/ Артем Геодакян

Кому нужны квартиры с аукциона

Залоговые квартиры, реализуемые на открытом рынке жилья, не являются ликвидным товаром, констатируют риелторы.

«Сейчас покупатель имеет исключительный выбор высококачественного жилья без обременений и прочей головной боли», — рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.

— Но и в лучшие годы покупатели не особенно жаловали такие объекты: по нашим оценкам, в 70 случаях из 100 люди отказывались рассматривать залоговые и аукционные квартиры как вариант для возможного приобретения».

Из-за такого предубеждения у аукционных квартир сформировался специфический портрет покупателя.

«Большинство квартир с аукциона приобретаются не обычными людьми для собственного проживания, а частными риелторами, для которых это своего рода бизнес, — говорит Алексей Бернадский.

— Выкупая такую квартиру по заниженной цене, они делают там ремонт и перепродают за существенно большую стоимость. Рядовые покупатели избегают квартир с такой темной историей».

Вторая группа покупателей — юридические лица, аффилированные с банками, которые устраивают аукцион, объясняет Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». По словам риелтора, банки продают проблемную недвижимость аффилированным структурам, чтобы снять со своего баланса плохие долги.

«Формальности соблюдены, продажа легальна. А в решении всех последующих неприятных вопросов, таких как, например, выселение бывших собственников, для банка получается «ничего личного», — заявил Куликов.

Таким способом банк сохраняет чистоту портфеля и репутацию, перекладывая риски на стороннюю структуру, заключил риелтор.

«Общая ситуация на рынке вторичной недвижимости сегодня такова, что предложение в пять-шесть раз превышает спрос, — подытожил Куликов. — Более 80% сделок проходит с дисконтом. Продолжается, хоть и плавное, но снижение стоимости квадратного метра. Так что борьбу покупателей за тот или иной объект можно представить разве что в случае продажи чего-то действительно уникального».

Помощь: Советы покупателю

На что обратить внимание перед покупкой?
На Auction.ru покупку можно осуществить двумя способами:
1) Поучаствовать в аукционе, делая ставки
2) Купить лот по фиксированной цене Купить сейчас
Прежде, чем сделать ставку на лот или покупку по фиксированной цене Купить сейчас ознакомьтесь с информацией о товаре и условиях оплаты и доставки,
а именно:

Фотографии — если фотографий недостаточно для принятия решения о покупке, или они взяты продавцом с сайта производителя, запросите дополнительные фотографии, используя форму «Задать вопрос продавцу» в его лоте,
Описание лота — убедитесь, что указанные продавцом характеристики товара и условия сделки Вам подходят,
Стоимость товара — чрезмерно низкая стоимость должна Вас насторожить, помните, что «бесплатный сыр бывает только в мышеловке»,
Доставка — обратите внимание на стоимость доставки, условия отправления, если они не указаны, уточните информацию до покупки.

Обязательно используйте следующие услуги почтовой компании: опись вложения, страхование отправления, возможность отслеживания доставки, дополнительная упаковка хрупкого товара. Помните, если товар отправляется не соответствующим ему видом почтового отправления, или его пересылка запрещена, почта не будет нести ответственности за его пропажу или повреждение!

Полезная информация от Почты России:
Правила пересылки товаров
Список предметов, запрещенных к пересылке

Оплата — выбирайте способы оплаты, которые позволят идентифицировать получателя средств — почтовый перевод, банковский перевод, оплата по банковской карте.

Будьте осторожны, если:

указана чрезмерно низкая цена;
продавец использует чужие фотографии товара и не может предоставить реальные;
продавец зарегистрирован недавно и/или имеет низкий и отрицательный рейтинг;
предложена оплата на анонимный счет в электронных платежных системах;
реквизиты для оплаты отправлены с электронного адреса, который отличается от электронного адреса, указанного в личном кабинете в разделе «Сделки»;
продавец просит завершить сделку досрочно или вне Auction.ru. В этих случаях мы не сможем вам помочь при возникновении каких-либо проблем, и вы не сможете оставить отзыв о сделке.

Обращайте внимание на рейтинг и верификацию продавца. Рейтинг учитывает каждый положительный отзыв от покупателя, чем выше рейтинг, тем больше удачных сделок совершил продавец (см.рис.)

Указанные признаки не могут являться доказательствами мошенничества, однако должны насторожить вас, если вы собираетесь оплачивать лот. Обратитесь в Службу поддержки, если продавец вызывает сомнения!

Вс разъяснил, как разрешать споры об отказе организатора торгов заключать дкп с их победителем

Верховный Суд опубликовал Определение № 308-ЭС21-751от 31 августа по делу № А53-42913/2019, в котором рассмотрел спор между победителем торгов и его организатором, уклонившимся от заключения ДКП.

В августе 2019 г. на официальном сайте ПАО «Россети Юг» было размещено извещение о проведении аукциона по продаже трех земельных участков. В извещении в том числе было указано, что договор купли-продажи имущества между продавцом и победителем аукциона, неотъемлемой частью которого является протокол об итогах аукциона, оформляется в срок не позднее 20 дней после подписания протокола.

ИП Андрей Аксаментов подал заявку на участие в аукционе. 1 октября 2019 г.

между обществом и предпринимателем был заключен договор о задатке для участия в аукционе по продаже указанных земельных участков, через два дня Андрей Аксаментов по платежному поручению перечислил 230 тыс. руб. В п. 3.

5 договора стороны предусмотрели, что, если победитель не заключит договор купли-продажи в течение 20 дней после подписания протокола об итогах аукциона, задаток возврату не подлежит.

11 октября того же года Андрей Аксаментов был признан победителем торгов как заявивший наибольшую цену (около 1,3 млн руб.), между обществом и предпринимателем был подписан протокол об итогах аукциона.

31 октября предприниматель обратился к обществу с требованием о направлении ему договора купли-продажи для осуществления государственной регистрации перехода права собственности, указав, что срок для его заключения истекает. Однако письмом от 14 ноября 2019 г.

общество уведомило покупателя об отказе от заключения договора ввиду принятия решения об отмене процедуры реализации имущества.

При проведении торгов не имеет значения, кто вносит задаток за потенциального их участникаКак указал ВС, отсутствие непосредственно у участника торгов денежных средств, необходимых для уплаты задатка, на момент проведения торгов не может служить основанием для вывода о его недобросовестности

Андрей Аксаментов, ссылаясь на положения ст. 448 ГК, обратился в суд с иском, в котором просил признать договор купли-продажи объектов недвижимости от 31 октября 2019 г. между ним и обществом заключенным с этой даты в соответствии с аукционной документацией, он просил обязать общество произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельные участки.

17 июня 2020 г. Арбитражный суд Ростовской области удовлетворил исковые требования. Суд исходил из того, что из положений ст. 445, 448 ГК РФ следует, что заключение договора с победителем торгов является для организатора торгов обязательным. «В силу п. 4 ст.

445 ГК, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор; в этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения», – указал суд.

Первая инстанция отметила, что ГК не предусматривает оснований отказа организатора торгов от заключения ДКП с лицом, выигравшим торги.

В данном случае суд не установил оснований для отказа от заключения договора и квалифицировал отказ общества как злоупотребление правом (п. 1 ст. 10 ГК).

Таким образом, суд обязал ПАО «Россети Юг» заключить с истцом договор в силу добровольно принятого на себя обязательства, указав, что ДКП считается заключенным с момента изготовления решения суда в полном объеме.

Апелляционный суд отменил решение первой инстанции и принял по делу новый судебный акт, которым отказал в иске. Сославшись на п.

13 Методических рекомендаций по выявлению и реализации непрофильных активов, утвержденных Распоряжением Правительства РФ от 10 мая 2017 г. № 894-р, п. 2.

6 Порядка организации продажи непрофильных активов данного общества, суд установил, что ПАО «Россети Юг» осуществляет продажу имущества не только путем проведения торгов, но и путем публичного предложения.

При таких обстоятельствах апелляционная инстанция пришла к выводу, что, поскольку ни гражданским законодательством, ни иным нормативным правовым актом не предусмотрена обязательная продажа спорного имущества посредством проведения торгов, предприниматель ссылок на специальный закон, как того требует п. 6 ст. 448 ГК, не привел, соответственно, он не вправе требовать понуждения к заключению ДКП в судебном порядке, заключил суд. Окружной суд оставил данное постановление без изменения.

Предприниматель, ссылаясь на существенные нарушения судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального права, обратился в Верховный Суд РФ и просил отменить в кассационном порядке их судебные акты и оставить в силе решение первой инстанции.

Представители ПАО «Россети Юг» в судебном заседании указали, что считают обжалуемые судебные акты законными и обоснованными. Они пояснили, что договор, заключенный на торгах, является предварительным и что они квалифицируют его в качестве ничтожной сделки, в том числе по причине расположения на одном из спорных участков многоквартирного жилого дома, что не было оценено судами.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ посчитала, что суды трех инстанций при рассмотрении настоящего дела допустили ошибки в применении норм материального права и не учли некоторые моменты.

Экономколлегия указала, что, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.

Верховный Суд подчеркнул, что в рассматриваемом случае стороны подписали протокол о результатах торгов, в котором было указано, что предметом аукциона являлось право на заключение ДКП трех земельных участков, он был подписан в соответствии с абз. 1 п. 6 ст. 448 ГК.

В силу данной нормы протокол о результатах торгов имеет силу договора, добавил ВС. Он обратил внимание, что абз. 3 п. 6 ст.

448 ГК применяется к случаям, когда организатор торгов уклоняется от подписания протокола, поэтому необоснованно применен судами апелляционной и кассационной инстанций к спорным правоотношениям.

Верховный Суд указал, что в зависимости от формы торгов (как способа заключения договора или как способа определения контрагента) по результатам торгов стороны заключают либо основной договор, либо предварительный договор (с учетом требований ст. 429 ГК).

«В целях правильного рассмотрения спора суду необходимо оценить представленные в материалы дела доказательства в соответствии с процессуальными правилами доказывания, протолковать условия аукционной документации и заключенного договора и определить, какой договор был заключен сторонами настоящего спора путем подписания протокола о результатах торгов – основной или предварительный», – отмечено в определении.

Данное обстоятельство имеет значение, поскольку в зависимости от этого суду надлежит рассмотреть спор с применением надлежащего способа защиты права, пояснил ВС.

Суд отметил, что, если между сторонами заключен предварительный договор, отказ организатора торгов от заключения основного договора может быть признан правомерным, если он заявлен по истечении срока, установленного на заключение основного договора, и при этом другая сторона также не предпринимала действий, направленных на заключение основного договора, до истечения этого срока.

Если стороны по результатам торгов заключили основной договор, то надлежащим способом защиты лица, выигравшего торги, является предъявление требования об исполнении соглашения, в данном случае, учитывая отчуждение объектов недвижимости, – обращение в суд с требованием о понуждении к регистрации перехода права собственности в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК, разъяснил Верховный Суд.

Обращаясь к п. 61 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС № 10/22 от 29 апреля 2010 г., Суд напомнил, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

ВС: Незарегистрированные ДКП и переход права собственности не могут быть основаниями для виндикацииТакже Суд указал, что одного только факта наличия родственных отношений между продавцом и покупателем недостаточно для признания сделки между ними мнимой

ВС указал, что, согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК, в случае если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Суд также добавил, что, в случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности. При этом Верховный Суд подчеркнул, что требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Если же договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, то сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права. Таким образом, Судебная коллегия, посчитав, что суды не полностью исследовали обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения спора, пришла к выводу об отмене решений всех трех инстанций, а дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Юрист BRYAN CAVE LEIGHTON PAISNER (Russia) Сергей Блинов указал, что определение ВС вносит ясность по вопросу о праве лица, выигравшего торги, требовать от организатора торгов заключения договора.

По мнению эксперта, поставленная правовая проблема актуальна для формирования единообразной судебной практики, поскольку суды допускают ошибки. Верховный Суд целесообразно сформулировал позицию, что положения абз. 3 п. 6 ст.

448 ГК неприменимы к случаям, когда протокол об итогах торгов уже был подписан, считает Сергей Блинов.

«Сформулированная правовая позиция ВС РФ является совершенно правильной и отвечает буквальному толкованию абз. 1 п. 6 ст. 448 ГК, в соответствии с которым протокол об итогах торгов имеет силу договора. Иная трактовка указанной нормы противоречила бы ее буквальному содержанию», – заключил эксперт.

Руководитель практики разрешения споров юридической фирмы SAVINA LEGAL Артем Баринов указал, что в силу п. 6 ст. 448 ГК протокол о результатах торгов имеет силу договора.

Однако в рассматриваемом деле суды отказали покупателю в защите права по причине того, что само проведение торгов для продажи имущества не являлось для продавца обязательным, а значит, по логике судов, не применяются и нормы ГК, регулирующие заключение договора по результатам торгов, полагает эксперт. «Допустим, это так, хотя с этим и сложно согласиться.

Но дело в том, что наличие или отсутствие обязанности соблюдения продавцом каких-либо процедур для распоряжения имуществом в данном случае вообще не играет никакой роли», – выразил свое мнение Артем Баринов.

По мнению эксперта, присутствуют очевидно выраженные оферта и акцепт – для гражданского права это достаточное основание констатировать наличие договора между равноправными субъектами. Вопрос только – какого: предварительного или основного.

«Суды почему-то договора не увидели. А поскольку они его не увидели, то и не попытались его истолковать», – считает Артем Баринов.

Он также заметил, что суды не увидели и очевидной недобросовестности в поведении продавца, выразившейся в непоследовательном поведении (нарушен принцип эстоппеля).

Между тем эксперт подчеркнул, что ВС ясно дал понять, что договор есть, а судам надлежало лишь должным образом его истолковать в части того, основной ли это договор или предварительный, от этого будут зависеть последствия для продавца от уклонения от его исполнения.

«Данное определение, безусловно, правильное, однако нельзя сказать, что Верховный Суд сформировал какой-то принципиально новаторский подход.

К сожалению, это очередная ситуация, когда ВС вынужден исправлять достаточно очевидные ошибки нижестоящих судов», – резюмировал Артем Баринов.

Мошенничество на торгах. Советы поставщику: как избежать обмана

В статье разберем какие существуют схемы сговора на торгах и на что обращать внимание заказчикам и поставщикам, чтобы не стать жертвой мошенничества

Мошенничество на торгах — это соглашение, которое ограничивает или снижает конкуренцию в ходе торгов. Может быть как письменным, так и устным.

Соглашения заключаются как между участниками закупки (картельный сговор или иное антиконкурентное соглашение), так и между участниками закупки и заказчиком (организатором торгов). При этом, соглашение может работать и действовать в течение длительного времени или заключаться под конкретную закупку.

Риск мошенничества на торгах наиболее высок на рынках с ограниченным количеством компаний, с высокими барьерами входа на рынок, с наличием отраслевых ассоциаций, на рынках простых товаров или услуг.

По данным антимонопольных органов наиболее подвержены сговорам на торгах рынки строительных и ремонтных работ, в том числе и в области дорожного строительства (доля дел, связанных со строительством, составляет 40%) и рынки поставки медикаментов, медицинского оборудования и средств реабилитации для инвалидов.

Практика указывает на разнообразие схем мошенничества на торгах. Однако не стоит забывать, что все соглашения при закупках незаконны, а в некоторых случаях уголовно наказуемы.

Действующие мошеннические схемы на торгах

Для того, чтобы вы не попали на удочку мошенников, мы обобщили сведения о существующих схемах мошенничества на торгах. Итак, соглашения при закупках можно классифицировать следующим образом:

«Мнимая конкуренция»: участник-конкурент соглашается подать предложение с ценой выше, чем предложение «назначенного» участника-победителя, или соглашается подать предложение с условиями, заведомо неприемлемыми для заказчика. Это распространённая форма мошенничества, поскольку создаёт видимость конкуренции на торгах.
«Пассивное участие в торгах»: один или несколько участников соглашаются воздержаться от подачи предложений или отозвать ранее поданное предложение, например, при условии заключения договора субподряда с победителем закупки.
«Раздел закупок»: при наличии однородных закупок сговаривающиеся участники подают предложения в различных закупках по очереди. Контракты заключаются с минимальным снижением цены (0,5%).
«Раздел рынка»: конкуренты делят рынок и соглашаются не конкурировать за определённых заказчиков или в определённых географических границах.
«Таран»: участники сговора демпингуют, изображая активную игру на аукционе, цена опускается настолько, что добросовестные участники торгов отсекаются. При рассмотрении комиссией заказчика вторых частей заявок участники сговора отклоняются в из-за отсутствия части документов (копии лицензии, допуска СРО и т.п.), а «нужный» поставщик (также участник сговора) занимает третью позицию с минимальным снижением и после отклонения «подставных» участников становится победителем.
«Сговор с заказчиком»: методов обеспечения заказчиком победы для определённого участника закупки достаточно много. При подготовке к участию в закупке детально изучается закупочная документация, поскольку нередки случаи, когда заказчики создают барьеры для участия в закупке.

Признаки наличия сговора между заказчиком и участником закупки

Признаки мошенничества в тендере

На вебинаре лектор расскажет как не стать жертвой мошенников.

Смотреть

Закупочная документация размещается в единой информационной системе в нередактируемом формате, например, в форматах *.pdf, *.jpeg, которые не позволяют искать, копировать и печатать фрагменты документов.

Это не только затрудняет поиск информации в документации, но и в случае, если текст документации необходим при заполнении заявки, участнику закупки потребуется самостоятельно перепечатать текст в ручном режиме, что в зависимости от объёма информации требует больших временных затрат, а также создаёт риск технических ошибок.

Заказчик создаёт условия, затрудняющие поиск закупки: допускает орфографические ошибки в наименовании предмета закупки (например, закупка притнера, вместо принтера), использует неточные синонимы предмета закупки (например, «приобретение малого лесопатрульного комплекса» вместо «автомобиля повышенной проходимости»), указывает неверную категорию закупки (код ОКПД), использует в русском слове латинские буквы («о», «а», «х» и т.д.).
Заказчик размещает требования к товарам, работам, услугам в закупочной документации, но при этом «забывает» продублировать их в техническом задании, на основании которого большинство участников закупки готовят заявки.
Заказчик при описании требований к закупке использует однотипные формулировки, однако в некоторых пунктах технического задания стандартные требования заменяются на похожие, но противоположные по значению. Например, сначала везде указывается «не более» или «не менее», а в одном или нескольких пунктах наоборот «более» или «менее».
Заказчик разбивает закупку, которую можно было бы произвести в рамках одного контракта, на несколько процедур. Например, если речь идёт о последовательных работах на одном объекте, когда следующий этап не может быть начат, пока не окончен предыдущий. Если контракты выигрывают разные поставщики, у второго и последующих высок риск нарушить условия собственного контракта или столкнуться с задержкой получения оплаты, так как предыдущий этап ещё не завершён.
Заказчик указывает минимальные или невозможные сроки исполнения условий контракта (например, строительство артезианской скважины для источника теплоснабжения в течение 5 календарных дней с момента заключения контракта).
Заказчик использует в описании объекта закупки двусмысленные, неясные формулировки, а часть данных, необходимых для оценки рентабельности контракта, отсутствует.
Заказчик указывает в извещении меньший объём товаров, требуемых к поставке, чем в техническом задании.
Заказчик в аукционной документации формирует крупные лоты как по номенклатуре, так и по количеству поставляемых товаров. При этом многие поставщики не могут поставить весь требуемый ассортимент, но имеют возможность поставить часть требуемого к поставке товара.

В случае, если вы столкнулись с чем-то подобным при ознакомлении с документацией о закупке, не стоит отчаиваться. Если заказчик «спрятал» закупку, то можете мониторить новые его закупки, подписаться на закупки основных заказчиков.

В случае манипуляций с документацией, внимательно изучите ее на предмет наличия скрытых требований или противоположных формулировок («не менее», «менее»), подайте запросы на разъяснение закупочной документации.

При отсутствии в документации конкретных характеристик товаров, работ, услуг, учитывайте при расчёте рентабельности контракта товар с наименьшей стоимостью, но подпадающий под указанные в документации минимальные требования.

В случае, если содержание документации не отвечает требованиям Закона № 44-ФЗ, ограничивает конкуренцию, обнаружены признаки сговора между заказчиком и участником закупки или сговора между участниками закупки, подается жалоба в Федеральную антимонопольную службу.

Заявление в антимонопольный орган оформляется в письменной форме и должно содержать следующие сведения (ст. 44 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»):

Обучение по 44-ФЗ, 223-ФЗ

Повышение квалификации и профпереподготовка в Контур.Школе

Подробнее о курсах

сведения о заявителе (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства для физического лица; наименование и место нахождения для юридического лица),
имеющиеся у заявителя сведения о лице, в отношении которого подано заявление,
описание нарушения антимонопольного законодательства,
существо требований, с которыми заявитель обращается,
перечень прилагаемых документов.

Незаконные и серые схемы в госзакупках: как это работает и что за это грозит

Более серьёзное расследование проводит ФАС. Нередко проверки занимают несколько месяцев и затрагивают всех предполагаемых участников сговора, независимо от участия и побед в госзакупках.

Другие сговоры

Наиболее распространены следующие сговоры (соглашения):

«Вертикальные» соглашения — между компаниями (предпринимателями) разного уровня в пределах цепочки «производитель — розничный потребитель». Цель — договориться о цене, жестко её урегулировать и не допустить на рынок конкурентов, в том числе потенциальных.
Скоординированный сговор — любая схема, которая организована, управляется и контролируется со стороны, без непосредственного в ней участия. Координатор схемы — конечный выгодоприобретатель, а рядовые участники только выполняют конкретный набор задач, в том числе периодически сменяя друг друга, побеждают и проигрывают в госторгах.
Сговоры с властью, которые создают предпосылки для победы конкретного участника торгов, или сговоры с заказчиком, когда победа конкретного участника предрешена.

Схемы

Картельные и другие антиконкурентные соглашения (сговоры) — фундамент, который создаёт условия и обеспечивает нужный результат. Но его достижение невозможно без применения конкретных схем — практических инструментов для решения задач. Может использоваться как одна, так и сразу несколько схем.

Большой объём работы по выявлению схем, их изучению и систематизации приходится на проект ОНФ «За честные закупки» (работает с сентября 2013 года). Любое заинтересованное лицо может сообщить о нарушении — оно будет проверено независимыми экспертами. На сайте проекта опубликована «Серая книга», в которой даны описания и примеры используемых в госзакупках серых схем (сейчас их 32).

Каждой из схем дано своё название: «Угадай-ка», «Ювелир», «Экстрасенс», «Таланты и поклонники», «Профессор», «Блат», «Ошибочка» и т.д.

Авторы творчески подошли к своей работе, но это не отменяет всю серьёзность проекта и главного — для каждой схемы дано описание и приведён пример её использования в жизни. Разумеется, не для применения, а для понимания — так делать нельзя.

Потому что схема уже известна и изучена, а её признаки заложены в систему мониторинга всех госзакупок. И потому что её применение — прямая угроза ответственности.

Приведём некоторые схемы:

Схема «Промах». Заказчик устанавливает цену контракта по своему усмотрению и сильно её завышает. «Дружественный» участник предлагает относительно реальную цену, что и способствует его победе.
Схема «Кто тут главный». Чтобы избежать обязательного общественного обсуждения закупки, заказчик разбивает её на несколько лотов — каждый по цене в пределах нужного уровня. В закупках побеждает «дружественный» участник.
Схема «Таран». В аукционе участвуют минимум три договорившихся между собой компании. Две вступают в схему с самого начала и, чередуясь, сильно сбавляют цену — так, чтобы добросовестные участники не могли ей что-либо противопоставить. Перед самым закрытием аукциона появляется предложение третьего участника — с минимальным снижением начальной цены. Он в итоге и выигрывает аукцион, поскольку у компаний, предложивших самые низкие цены, «случайно» были допущены ошибки в документах.
Схема «Близнецы». Одинаковая закупка проводится дважды. Первую закупку за счёт максимального демпинга выигрывает «дружественная» компания, но через какое-то время по соглашению сторон контракт расторгается. Далее, зная, что скоро будет вторая закупка, эта компания договаривается с потенциальными участниками о том, что они не будут подавать заявки или активно участвовать в торгах — за это они получат вознаграждение. Вторую закупку снова выигрывает та же самая компания, что и в первый раз. Только теперь цена максимальная и при этом завышена на сумму вознаграждения участникам сговора.

Первичную проверку сомнительных закупок проводит ФАС. Это может быть инициатива самого антимонопольного органа или обращение со стороны, в частности жалоба добросовестного участника торгов.

При выявлении нарушений возможны два вида ответственности:

Административная – по ст. 14.32 КоАП РФ. Санкции варьируются в зависимости от характера правонарушения и статуса нарушителя. Должностным лицам грозит штраф в несколько десятков тысяч рублей или профессиональная дисквалификация на несколько лет. К юридическим лицам применяются штрафные санкции — подлежит уплате определённая доля от суммы выручки.
Уголовная — по ст. 178 УК РФ. Ответственность наступает за действия, связанные с ограничением конкуренции, если они повлекли причинение крупного ущерба (свыше 10 млн рублей) или получение крупного дохода (свыше 50 млн рублей).

Участники торгов (поставщики) рискуют в случае нарушений антимонопольного законодательства попасть в реестр недобросовестных поставщиков, что блокирует их дальнейшее участие в госзакупках.

Поскольку серые схемы бывает сложно выявить и доказать, ФАС и правоохранительные органы могут воспользоваться предусмотренным КоАП и УК инструментом — предложить освобождение от ответственности для того, кто первым даст показания о сущности схемы и её участниках. Многие предприниматели и компании этим пользуются — в проблемных ситуациях о прошлых договоренностях забывают.

Любая схема опасна тем, что добросовестные участники, проигравшие в торгах, могут обратиться в ФАС и правоохранительные органы. И, как правило, пользуются таким правом.

Достаточно только подозрений — доказательства собираются в ходе проверки. Выявленная схема — не только наказание, но и отмена торгов.

Таким образом, добросовестные участники получают ещё один шанс для заключения интересующего их контракта.