Вид разрешенного использования (или ВРИ) определяет, какого рода объекты можно разместить на участке, а какие нельзя. Для строительства частного дома подойдут участки ИЖС и ЛПХ.
Всего существует несколько десятков различных ВРИ. Официальный список утверждается отдельным приказом Минэкономразвития России
Данные аббревиатуры расшифровываются следующим образом:
- Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Как следует из названия, этот вид разрешенного использования позволяет разместить на участке жилой дом. Также допустимо строительство хозяйственных построек, гаражей и выращивание сельхозпродукции для личных нужд.
Важно, что участки ИЖС могут находиться только в границах населенных пунктов.
- Личное подсобное хозяйство (ЛПХ). Основной задачей участков ЛПХ является производство сельхозпродукции и предпринимательство. Строительство жилого дома допустимо, но только при одном условии — участок должен быть расположен в границах населенного пункта.
Ограничения при использовании участков для личного подсобного хозяйства зависят от их расположения. Существуют два вида участков ЛПХ:
- Приусадебный участок. Такие участки находятся на землях населенных пунктов и позволяют строительство жилого дома. Также важно, что в таких постройках можно оформить регистрацию по месту жительства;
- Полевой участок. Если участок находится на землях сельскохозяйственного назначения, строительство дома не допускается. В этом случае разрешены только хозяйственные постройки для хранения сельскохозяйственной продукции.
Одно из главных отличий участка ЛПХ от участка ИЖС – его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участка для ИЖС, как правило, значительно выше, поэтому и продать его можно дороже. Но не следует забывать, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка увеличивается и размер земельного налога.
В первую очередь нужно убедиться в том, что земельный участок соответствует всем требованиям, которые предъявляются к ИЖС:
- Расположен в границах населенного пункта;
- Проведено межевание участка;
Кроме того, необходимо проверить два документа, которые утверждаются муниципальными властями (Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и Карта зонирования населенного пункта):
- ИЖС должен быть указан в качестве основного или условно разрешенного вида разрешенного использования для территориальной зоны, в которой находится земельный участок;
- Участок должен соответствовать предельным максимальным и минимальным размерам, установленным в ПЗЗ.
Если участок находится в пределах населенного пункта, то достаточно заменить основной вид разрешенного использования такого участка.
Чтобы изменить вид разрешенного использования с ЛПХ на ИЖС нужно:
- Шаг 1. Проверить участок на соответствие необходимым требованиям
- При необходимости нужно будет сначала осуществить кадастровый учет участка.
- Если ИЖС указан как условно разрешенный вид использования участка, то также необходимо получить разрешение местной администрации;
- Шаг 2. Подать заявление в Росреестр
- Подать заявление об изменении вида разрешенного использования можно через МФЦ или в электронном виде на портале «Госуслуги».
- К заявлению нужно приложить следующие документы:
- паспорт;
- справка/выписка из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности;
- документы подтверждающие право собственности на земельный участок.
Изменения регистрируются в срок до 7 рабочих дней.
Да, но для этого придется поменять категорию земель с сельскохозяйственных на земли населенных пунктов. Данная процедура достаточно трудоемка и требует значительного количества согласований.
Разные статусы земельных участков: правовые последствия для покупателя
Решили обзавестись земельным участком? Для начала ответьте: для каких целей он вам нужен? Хотите небольшой домик с банькой и бассейном, чтобы приезжать на выходные, прополоть пару грядок и вернуться в город на работу? А может, планируете разводить животных или переехать всей семьей за город? Разберемся, на каких участках разрешено построить дом и прописаться в нем, а где можно только заниматься сельским хозяйством.
Что можно делать с землей
Категория земли зависит от цели ее использования. Нас интересуют два вида: земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения. Именно на них чаще всего и приобретаются загородные дома.
По общему правилу, земли сельскохозяйственного назначения не предусмотрены для строительства жилья. Возводить там можно ангары или сараи, пригодные для производства и хранения продукции. Но! Сельхозземле может быть присвоен вид разрешенного использования, когда построить дом для жилья разрешено.
важно
Виды разрешенного использования земельных участков (то, что можно делать на земле) установлены в классификаторе (приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540). Их больше сотни, но нас интересуют исключительно участки для личного пользования. Землю можно использовать:
- для сельского хозяйства;
- личного подсобного хозяйства на полевых участках;
- индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
- личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
- огородничества/садоводства.
Виды разрешенного использования не привязаны к конкретным категориям земель, поэтому могут встречаться и там и там (земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения).
к сведению
Дачное хозяйство исключено из классификатора. Так что остались только садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества (СНТ и ОНТ). Но дачные объединения продолжают действовать под старым наименованием. Сроков для их переименования нет.
Так что вы можете встретить и ДНТ, и СНТ.
Существование их законно (Федеральный закон от 29 июля 2017 года «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 217-ФЗ ).
Земли населенных пунктов чаще всего предназначены для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества. А земли сельхозназначения — для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках, садоводства и огородничества.
Покажем в таблице, где можно строить дом для проживания, а где нет.
| Вид участка | Что можно делать на земле | Что можно строить |
| Сельскохозяйственное использование | Вести сельское хозяйство (растениеводство, животноводство, пчеловодство, рыбоводство, питомники, сенокошение, выпас животных и др.) | Нельзя — жилые дома. Можно — нежилые помещения и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции |
| Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках | Производить сельхозпродукцию | Нельзя — жилые дома. Можно — нежилые помещения и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции |
| Для индивидуального жилищного строительства | Выращивать ягоды, овощи, фрукты | Можно — жилые дома, гаражи, подсобные сооружения |
| Для ведения личного подсобного хозяйства | Производить сельхозпродукцию и содержать животных | Можно – жилые дома, гаражи, подсобные сооружения |
| Ведение огородничества | Отдыхать и (или) выращивать для собственных нужд фрукты/ягоды | Нельзя — жилые дома. Можно — хозпостройки для хранения инвентаря и урожая |
| Ведение садоводства | Отдыхать и (или) выращивать для собственных нужд фрукты/ягоды | Можно — жилые дома, садовые (не для постоянного проживания), гаражи, хозпостройки |
По данным Циан.Журнала
Дома могут быть предназначены для постоянного проживания (жилые) и нет (садовые). Это влияет на вероятность прописки. Если дача пригодна для постоянного проживания, то отказать в прописке нельзя.
Кстати, Конституционный Суд РФ озвучил, что регистрация по месту жительства не зависит от целевого назначения участка, на котором возведен дом (постановления Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 года № 7-П; от 30 июня 2011 года № 13-П).
Поэтому вас зарегистрируют в жилище, построенном как на землях населенного пункта, так и сельхозназначения. Главное условие: чтобы на этой земле было разрешено строить жилой дом (при наличии соответствующего вида разрешенного использования).
ИЖС и садоводство: жить можно
Наиболее подходящим для постройки собственного дома и не предусматривающим обязательное наличие сада / огорода является участок для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Земельные участки для ИЖС могут находиться только в составе земель населенных пунктов. Земли ИЖС используются для возведения жилых домов с правом присвоения почтового адреса и регистрации по месту жительства.
Роман Бедак,юрист, арбитражный управляющий
Статус земель населенного пункта обязывает местные власти создавать для владельцев таких участков транспортную, инженерную и социальную инфраструктуру.
«Это означает, что участки ИЖС будут обеспечены в приоритетном порядке дорогами, коммуникациями, школами, детскими садами, больницами и прочими социальными объектами по установленным нормативам», —добавляет Наталья Дубина, заместитель руководителя юридического департамента семейства компаний Kaskad Service.
А это в свою очередь приводит к удорожанию таких участков по сравнению с иными. По данным компании «Метриум», разница может составлять 15% и более.
Если земельный надел предназначен для садоводства, то помимо выращивания овощей и посадки плодовых деревьев можно отстроить коттедж для постоянного проживания.
к сведению
Обратите внимание: с 4 августа 2018 года не требуется получать согласие на строительство дома.
Можно уведомить орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство — например, отдел по градостроительству и архитектуре местной администрации, о начале и окончании строительства. Гараж, подсобку или теплицу можно строить и без уведомлений.
С 1 марта 2019 года уведомительный порядок о начале и окончании строительства и реконструкции индивидуальных и садовых жилых домов становится обязательным.
Если вы ведете строительство дома без уведомления, то фактически создаете самовольную постройку.
Это значит, что суд может обязать вас снести эту самовольную постройку или привести ее в соответствие с градостроительными требованиями.
Снос самовольной постройки и приведение ее в соответствие осуществляется за счет собственника земельного участка.
Александр Беднягин,генеральный директор Московского областного БТИ
Огород и сельхоз: свой угол не построить
Если покупаете землю с разрешенным сельскохозяйственным использованием или ведением огородничества, то забудьте про домик на природе. Ограничиться придется нежилыми постройками хозназначения.
Огородный участок предполагает постройки для удовлетворения бытовых и иных нужд — сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и пр. А сельхозназначение — только постройки для хранения и переработки аграрной продукции.
ЛПХ — всё дело в поле
Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться как участки в границах населенных пунктов (их еще называют приусадебными), так и за их пределами (полевые участки).
Приусадебный используется для производства сельхозпродукции, он пригоден для возведения жилого дома и хозпостроек. А полевой — только для аграрных работ. Жилье там строить запрещено.
В первом случае вид разрешенного использования земли — ЛПХ, а во втором ЛПХ на полевых участках.
Участки ЛПХ, расположенные в границах населенных пунктов, могут быть использованы для постоянного проживания и регистрации по месту жительства.
Причем цена их будет ниже, чем участков ИЖС, поскольку инфраструктура для них строится по более низким нормативам (допускается размещение школ, садов, больниц, дорог и т. д.
в большей удаленности, а коммуникаций в меньшем объеме по сравнению с ИЖС).
Наталья Дубина,замруководителя юридического департамента семейства компаний Kaskad Service
Обычно участки ИЖС расположены в черте города или в коттеджных поселках, а участки ЛПХ в населенных пунктах меньшего размера. Это влияет на продажную и кадастровую стоимость, от которой рассчитывается размер налога.
Размер земельного налога
Ставка налога не зависит от категории и разрешенного вида использования земли.
Поскольку это местный налог, то он устанавливается муниципальными властями (например, советом депутатов сельского поселения), но не может превышать 0,3% (для земель, предназначенных для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огородничества) и 1,5% (для сельхозземель за пределами населенных пунктов).
к сведению
Конкретный размер можно посмотреть в электронных сервисах на официальном сайте Федеральной налоговой службы (в «Справочной информации о ставках и льготах по имущественным налогам»). Вам необходимо только выбрать интересующий субъект и муниципальное образование.
Чем выше кадастровая стоимость земли, тем выше размер налога (который определяется умножением кадастровой стоимости на ставку налога).
Поскольку наиболее высокая кадастровая стоимость на земельные участки для ИЖС, то и налог придется платить значительно выше (например, в Дмитровском районе Подмосковья в близлежащих населенных пунктах он будет в 2–2,5 раза выше, чем ЛПХ, и в 3–4 раза выше, чем для садоводства).
Будьте внимательны: если в течение 10 лет с даты госрегистрации права на земельный участок ИЖС не будет построен и зарегистрирован дом, то к размеру налога применят повышенный коэффициент (2). Для других наделов, где разрешено строительство загородных фазенд, такое правило не применяется.
Категорию земли, форму собственности, кадастровую стоимость участка, его площадь и разрешенное использование вы можете посмотреть в выписке из ЕГРН. Запросите ее у продавца либо получите самостоятельно в бумажном / электронном виде на портале Росреестра.
Услуга эта платная и составляет 750 рублей за бумажный документ и 300 рублей за электронный. Эту же информацию можно получить бесплатно на официальном сайте Росрестра, зайдя с главной страницы на Публичную кадастровую карту.
В этом случае вам надо либо знать кадастровый номер объекта, либо отыскать его на карте.
Ежемесячное обслуживание
Тарифы на коммунальные услуги (электричество, газ, вода и пр.) за участок ИЖС в среднем в месяц составляют 10–15 тыс. рублей, а за земли для ЛПХ и садоводства — 2–5 тыс. рублей, отмечают в компании «Метриум». Если участок приобретен в садовом или огородническом некоммерческом товариществе, то владельцам земли придется платить еще и членские и целевые взносы.
Ну и в заключение скажем: чтобы определиться с выбором участка, нужно понять, для чего вы планируете его приобрести и какие средства готовы в него вкладывать. Расположение, инфраструктура и прочие факторы значительно влияют на стоимость надела и размер земельного налога, который с каждым годом становится все выше.
Что проверить, чтобы не купить кота в мешке
Вместе с Марией Архиповой, председателем Ассоциации адвокатов России за права человека, мы составили список подводных камней, которые могут встретиться на пути любого добропорядочного загородного жителя. Вот о чем стоить позаботиться заранее (получить актуальную информацию можно, например, в отделе архитектуры местной администрации):
- Если рядом проходит дорога, есть водоем или лесной участок, необходимо уточнить план градостроительства. Так вы избавите себя от покупки участка, где собираются делать прокол для вывода сточных вод, вырубать лес для строительства объектов ЖКХ или прокладывать трассу (это популярное решение на дешевых сельскохозяйственных землях, где часто строится и жилье; из юридической практики можно сделать вывод, что чаще всего спорные участки встречались в Раменском районе).
- Можно прояснить риски строительства АЗС, магазинов, гостиниц или, например, кладбища — очень часто вдоль уже существующего шоссе отложены промышленные земли, так что такой вариант тоже возможен (наличие жилых домов со всех сторон не препятствие, если такая деятельность предусмотрена и разрешена на конкретном участке). Промышленные резервные земли могут стать новой полосой существующего шоссе через 5 лет — об этом, скорее всего, кроме как в местной архитектуре вы не узнаете.
- Узнайте, какие кабели проходят по вашей земле — связь или газ могут проходить прямо по вашему участку. Если это так, придется заранее подумать о сервитуте и сразу оформить право пользования такой землей (понимая, что низкая цена участка может быть связана с регулярными визитами к вам на участок служб для устранения неполадок).
- Встречается интересная практика и с шумовой зоной: два участка могут соседствовать, но на одном будут действовать существенные ограничения на строительство, а на другом — нет.
- Важно помнить, что часто землю ИЖС пытаются использовать для промышленных объектов. Это запрещено (нецелевое использование), поэтому при появлении на ИЖС условного шиномонтажа или мебельной фабрики смело обращайтесь в прокуратуру и в судебном порядке требуйте компенсацию.
Отдельно Мария Архипова просить насторожиться, если на предложенный участок выставлена низкая цена, но участок и район при этом кажутся идеальными.
«Чаще всего или такой участок невозможно оформить, или по его использованию существуют серьезные ограничения. Так, например, в СНТ по Щелковскому направлению продавали участки по привлекательной цене.
Позже выяснилось: продавалась земля, принадлежащая водоканалу.
Покупать участок в надежде, что именно вам все-таки удастся его оформить, не стоит, если только вы не уверены на 100% в своих аргументах и документах при всех прочих негативных обстоятельствах».
Если хотят изъять участок…
Напоследок собеседница Циан.Журнала дает совет тем, кто уже купил участок, а теперь его хотят изъять для государственных или муниципальных нужд или подвинуть его ради расширения трассы.
Подобные истории уже случались — например, при строительстве трассы М4 «Дон» перед Олимпийскими играми в Сочи в 2014 году, когда на одном из подмосковных участков расширяли трассу для установки пунктов взимания платы.
Тогда местные жители выступили против, и планы строительства были изменены: вместо сноса домов ради стоянки грузовиков было построено новое жилье.
Схожая история была с владельцами домов в СНТ для строительства ЦКАД. Проблема достигла таких масштабов, что практически никого не выселили, переделав все планы строительства, а всё-таки подлежащие сносу дома получили значительные компенсации.
«Против изъятия земельных участков без компенсации говорит и постановление Конституционного суда РФ. Собственники земельных участков, оказавшихся в зонах с особым режимом застройки уже после их приобретения, смогут получить компенсацию за нанесенный своим правам ущерб.
К соответствующему выводу пришел Конституционный суд РФ в ходе рассмотрения жалобы жительницы Нижнего Новгорода. Это поворотное решение, так как оно фактически остановило изъятие участков под предлогом расположения их в границах зон памятников истории и природных комплексов».
В случае с покупкой участка в СНТ можно подстраховаться, оформив земли общего пользования и поставив их на кадастровый учет. Здесь придется заручиться поддержкой председателя, который не будет препятствовать в оформлении в собственность ЗОП и спокойно воспримет желание членов СНТ увеличить свои участки за счет ЗОП.
«Без оформления ЗОП в собственность членам СНТ нужно обращаться в администрацию, чтобы присоединить две бесплатные сотки. Если решили оформлять, то можно пойти напрямую к председателю и общему собранию. В спокойных СНТ присоединение происходит мировым соглашением, обращением в МФЦ, в сложных случаях — со спорами в суде».
Игорь Порхомовский, фотосток
Как зарегистрировать право собственности на земельный участок?
Как зарегистрировать право собственности на земельный участок? Давайте попробуем разобраться в этом деле. У многих из нас или у наших близких родственников в деревне имеется земельный участок, который был получен еще в период советского союза, и на котором может быть находится домик, где мы проводим свое свободное время, а возможно, там проживают наши родители, бабушки и дедушки.
И в какой то момент, перед нами возникают вопросы. Где границы нашего огорода? Какого размера наша плантация? Можно ли передвинуть забор и увеличить участок? И, в конце концов, кто является его собственником и сколько он стоит? А, тут еще бабушка, хочет написать завещание и оставить домик в наследство внуку.
И в этой ситуации выясняется, что единственным документом хоть как-то подтверждающим, что земельный участок принадлежит бабушке, является например – квитанция об уплате налога на землю.
Что в этой ситуации делать? Мы идем в администрацию для того, чтобы узнать, кому этот участок принадлежит, но там нам говорят, что собственников у данного участка нет, и значит, он принадлежит администрации района.
Но мы, не согласившись с этим, идем в кадастровую палату (Росреестр) доказывать, что участок принадлежит бабушке, так как она всю жизнь проживала в доме, который стоит на этом участке.
Но и здесь нам говорят, что не могут зарегистрировать участок за бабушкой и выдать ей свидетельство о праве собственности, т.к. нет ни каких документов подтверждающих, что участок был передан бабушке.
И что дальше, как говориться «приплыли», всю жизнь жили, жили, а оказывается, он не наш. Встает вопрос, что с этим делать? Как зарегистрировать право собственности?
Ситуация отсутствия правоустанавливающих документов на земельные участки распространенная. В период советского союза многим гражданам земельные участки выдавались в пользования, документально данные отношения ни чем не закреплялись, и люди использовали земельные участки, не имея на то официальных документов.
К тому же, после принятия Земельного кодекса РСФСР в 1991 году, право на владения земельным участком подтверждается только документально, все эти обстоятельства и привели к тому, что люди столкнулись с проблемой приватизации и регистрации земельных участков.
После того как, Вы попросили бабушку поискать документы на земельный участок, и вдруг выясняется, что документов на него нет, Вам не стоит впадать в депрессию, решение этой проблемы есть.
Самым верным способом защиты права собственности на земельный участок, является обращение в суд с исковым заявление. В этой связи у гражданина возникает вопрос с чего начать действовать. Подсказываем:
Необходимо максимально полно подготовить основу для доказывания факта, что бабушка является настоящим и единственным владельцем данного участка.
Важным моментом здесь будет являться, то что она владела, пользовалась и содержала данное имущество, а это подтверждается следующим: – квитанциями на оплату обязательных платежей (налог, электроэнергия, вывоз мусора и т.п.
); – заключенными договорами на оказания каких либо работ или услуг по содержанию или обработке земельного участка; свидетельскими показаниями родственников, соседей или знакомых; и т.п.
Если на участке находиться дом, то тот факт, что она проживала в этом доме и его содержала, является весомым доказательством вашей правоты.
Необходимо запросить в Кадастровой палате (Росреестр) (возможно в органах местного самоуправления) сведения о собственнике данного земельного участка. По вашему запросу вам выдадут справку, о собственнике или об его отсутствии.
Бывают ситуации, что в Кадастровой палате вообще отсутствуют сведения о данном земельном участке, в этом случае на вас ложиться бремя оформления документов на участок. Вы должны провести межевание, т.е.
установить границы земельного участка. Данная процедура платная, и ее проводят только специализированные организации. После ее завершения земельному участку присваивается кадастровый номер.
Для суда вам понадобиться межевой план и кадастровый паспорт.
Когда вы подготовите все возможные документы (межевой план, кадастровый паспорт, квитанции, данные свидетелей и т.п.), вам предстоит пройти не легкий этап – составление искового заявления в суд.
Структуру искового заявления можно посмотреть в Интернете, а вот содержание вам придется изложить самому.
В содержании необходимо будет указать: кто является истцом и ответчиком; адрес нахождения имущества; с какого времени вы владеете земельным участком; на каких основаниях участок должен быть оформлен в вашу собственность; все доказательства подтверждающие факт владения, и т.п.
Но самое основное это правильно изложить перед судом ваше требование (пример: Прошу: «Признать за мной право собственности на земельный участок площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером 00:00:0000000:00, расположенные по адресу:….»).
После того, как вы подготовили исковое заявление, прикладываем к нему копии всех документов по числу лиц участвующих в деле и подаем все это в суд по месту нахождения земельного участка, не забываем оставить себе экземпляр искового заявления с отметкой суда о принятии.
Напоминаем, даже предупреждаем, что суд может с первого раза не принять иск, оставить его без движения, по каким-то своим причинном, известным только суду, и дать вам время на устранение указанных судом недостатков, в этом случае недостатки нужно будет устранять, до тех пор, пока иск не понравиться суду.
Так же не забываем что за подачу искового заявления имущественного характера, а признание права собственности на земельный участок является таковым, истец должен уплатить государственную пошлину в соответствии со ст. 333.19 НК РФ исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
После того как исковое заявление буде принято, суд назначит судебное заседание, участие в котором с вашей стороны обязательно, так как это в ваших интересах. В судебное заседание вы предоставляете все оригиналы документов, а так же обеспечиваете присутствие свидетелей. Готовьтесь, судебных заседаний может быть несколько.
Какие выводы может сделать суд? Я думаю, что здесь все зависит от судебной практики по данному вопросу в вашем регионе, но и конечно очень важно какие у вас будут аргументы, подтверждающие вашу правоту.
Земельные споры в судебной практике являются сложными, в каждом конкретном случае всегда свои тонкости и нюансы, и так однозначно сказать, что суд встанет на вашу сторону и удовлетворит вашу требования сказать нельзя. Не нужно забывать и возражение ответчика, который может не согласиться с вами и упорно отстаивать свои интересы.
После того как все прошло и суд «О, какое счастье!» вынес решение в вашу пользу, удовлетворил ваши требования, и вас можно поздравить. Вы смогли подготовиться к судебному разбирательству, подобрать все необходимые доказательства, аргументы и факты и убедить судью в вашей правоте. Все это потому, что у Вас высшее юридическое образование и 10 лет стажу по специальности – юрист (шутка).
Но если серьезно, и как сказано выше земельные споры это сложный глубоко профессиональный вопрос и здесь важно в первую очередь подобрать аргументированные доказательства для суда. Также постараться убедить судью принять правильно решение. Сделать это сделать человеку, не обладающему соответствующими профессиональными знаниями очень трудно и рискованно.
Так-как второй раз обратиться в суд с теми же требованием не получится.
Но если вы упёртый, «то вам и карандаш в руку», с данной ситуацией вы справитесь и доведете до логического завершения.
P.S. Право собственности на земельный участок возникает с момента государственной регистрации в Росреестре.
С какого момента появляется земельный участок как недвижимая вещь?
1. По всей видимости, споры о значении записи в реестре – как для целей передачи права, так и для целей возникновения права на недвижимую вещь – еще длительное время будут «стилистической» чертой нашего правоведения.
Любопытно, что таких (довольно сильных по эмоциональному накалу) споров, например, в доступной мне английской, французской или немецкой литературе я не видел. Англичане и немцы просто пишут: право создается записью, но недобросовестный не будет защищен.
Французы говорят: реестры – это для третьих лиц, поэтому запись сама по себе в отношениях между сторонами сделки ничего не значит, право переносится договором.
Так или иначе – догма везде устоялась.
А у нас – нет. Точнее так: она почти устоялась в практике ВАС РФ (запись, соединенная с действительным правовым основанием – сделкой и проч. – порождает право), основанной на дореформенном тексте Кодекса. Затем она была отражена в поправках в Кодекс (знаменитая ст. 8.1 ГК).
Но потом все испортил верх.суд, который крайне неудачно и непонятно высказался в п. 3 и 38 ППВС 25 о значении записи реестра недвижимости. Такой же разнобой и в практике коллегий верх.
суда – гражданская коллегия, кажется, «офранцузилась», для них запись реестра ничего не значит (это, конечно, странно, так как это означает, что судьи этой коллегии просто игнорируют ясные предписания действующего закона).
Экономическая коллегия этого суда предпочитает оставаться на стороне прежней ВАСовской практики и норм Кодекса о регистрации прав. Они последовательно разрешают дела в том смысле, что «нет записи – нет права». Я с ними в этом подходе полностью солидарен.
Несколько особняком стоит КС – который периодически высказывается в том смысле, что «государственная регистрация права завершает юридический состав, по итогам накопления которого возникает право собственности». То есть, КС тоже за принцип правопорождающей регистрации (а не правоподтверждающей).
В нашей литературе – разнобой, среди практиков тоже метания: кто-то примыкает к «умным», кто-то к «красивым» (сами решайте – кто есть кто из оппонирующих друг другу лагерей – германофилы-«внесенцы» или франкофоны-«противопоставимцы»). По моим ощущениям, все же большинство практиков и большинство юристов из академической среды согласны с подходом о том, что именно запись реестра порождает право на недвижимость.
2. Однако спор о правопорождающей и правоподтверждающей функции регистрации права в реестре важен не только для определения момента перехода права. Выбор регистрационной модели также принципиален для определения момента, с которого недвижимая вещь как объект гражданских прав, как вещь.
Мне уже несколько раз доводилось писать о т.н.
«горизонтальном разделении», то есть, регистрации права собственности на здание как способе юридически разделить одну вещь – застроенный участок с постройкой на нем – на две: участок и собственно здание (например, см. здесь и здесь).
Именно этот подход, например, поддерживается эк.коллегией верх.суда (напр. в деле Райффайзенбанка (306-ЭС17-3016(2)), в котором признано, что здание становится недвижимой вещью с момента первой государственной регистрации права на него.
Этот подход мне кажется намного более обоснованным, чем другой, который я называю «акынским». Последний сводится к тому, чтобы признавать здание недвижимой вещью с момента его возведения. То есть, если некто видит физически существующее здание, понимает, то оно неперемещаемо, он делает суждение о том, что перед ним – недвижимая вещь.
К чему такой подход привел в налоговых спорах о налоге на недвижимое имущество, думаю, подробно рассказывать не надо. К катастрофе.
Теперь, видимо, нужно уделить внимание вопросу о том, с какого момента возникает земельный участок как недвижимая вещь.
3. Какие есть подходы к определению этого момента?
Их всего три. Земельный участок как недвижимая вещь сможет считаться возникшим:
А. С момента установления его фактических границ (огораживание, устройство пограничной канавы и проч.);
Б. С момента юридического установления границ (через описание их кадастровым инженером и последующее внесение в кадастр);
В. С момента внесения информации об участке в реестр прав на недвижимые вещи путем регистрации первого права собственности на участок.
Подход (А) не выдерживает никакой критики, это все то же самое «акынство», о котором я писал выше. Понятия земельного участка не существует в природе, это идеальная конструкция, придуманная юристами. Поэтому она не может возникать путем каких-то фактических действий (установление забора и проч.), действия по образованию участка должны быть именно юридическими.
Подход (Б), на первый взгляд, является очень симпатичным. Именно этот подход предусмотрен в Земельном кодексе, определяющем участок как поверхность суши, имеющую описанные границы. И его прекрасно обосновывают К.И. Скловский и В.С. Костко в статье «О понятии вещи. Деньги.
Недвижимость» (ВЭП 2018. № 7). Логика авторов такова: вещь – это то, что доступно владению. Для владения вещами нужно знать их границы (для участка значение границ еще во многом связано с архаическими религиозными культами и символизмом).
В связи с тем, что земельный участок не распознаваем чувственно (от себя добавлю — это не физическое тело, а пространство), то для того, чтобы его границы стали общепризнанными, требуется содействие публичной власти.
Поэтому простого огораживания мало для того, чтобы участок стал объектом частных прав, нужно, чтобы границы были признаны публичной властью.
(Жаль, что это не понимает гражд.коллегия нашего верх.суда, которая несколько раз высказывалась в том смысле, что раз в ст. 130 ГК нет указания на такой признак недвижимой вещи как установленные границы, то и для появления земельного участка как вещи установление границ не нужно. В этом суждении нет ни юридической логики, ни здравого смысла).
Рассуждение К.И. Скловского и В.С. Костко было бы безупречным, если бы не одно «но». Оно, к большому сожалению, не позволяет разрешить одно принципиальное затруднение.
Если исходить их того, что земельный участок это недвижимая вещь с момента внесения его границ в кадастр (не реестр прав!), то кто является его собственником между этим моментом и последующим моментом регистрации права на него?
Да, это временной промежуток может быть довольно коротким. Однако это не повод для того, чтобы отмахнуться от вопроса о собственности на участок.
Во-первых, вполне мыслимы случаи, когда границы участка будут сформированы, но так и не будет зарегистрировано право собственности (например, в Законе о регистрации существует правило о том, что установленные границы участка без последующей регистрации права просуществуют пять лет, после этого они удаляются из кадастра).
Во-вторых, даже в этот – потенциально короткий промежуток может произойти масса юридически значимых событий, для которых ответ на вопрос о том, кому принадлежит учтенный в кадастре участок будет принципиальным (например, будут наложены аресты, предъявлены вещные иски и проч.).
Базовый ответ для нашего права на этот вопрос должен быть такой.
Кодекс недвусмысленно говорит в п. 2 ст. 8.1 о том, что по общему правилу права на недвижимые вещи возникают с момента внесения записи о праве в реестр. Применение этой нормы вместе с подходом (Б) приводят к парадоксальному ответу.
Если участок – недвижимая вещь с момента установления границ, то тогда это … бесхозяйная вещь. Ведь никто же не записан в реестре как собственник участка, следовательно, у него нет собственника. Это абсурдное последствие, и поэтому – неверное.
Следовательно, и сам подход (Б) – о том, что участок как вещь возникает с момента кадастрового учета границ – неверный.
Остается вариант (В) – участок приобретает правовой режим недвижимой вещи с момента внесения в реестр прав первой записи о праве собственности на участок.
Это, разумеется, может произойти при обязательном условии предварительного кадастрового учета участка, то есть, установления его границ. Следовательно, все рассуждения К.И. Скловского и В.С.
Костко о значении границ для существования вещи являются более чем справедливыми.
Однако, разумеется, следует оговориться о том, что являются недвижимыми вещами те земельные участки, права на которые были приобретены до 30.01.1998, то есть, до введения в нашей стране системы правоустанавливающей регистрации в сфере недвижимости.
Для того, чтобы такие участки приобрели режим недвижимых вещей у них должны быть установлены границы.
Это могут быть как нынешние правила межевания, так и правила, которые действовали ранее; кроме того, граница может быть установлена в результате фактически сложившегося землепользования, длящегося более 15 лет.
4. Дополнительный аргумент в пользу подхода (В) такой. Вещь – это всегда объект оборота, необоротоспособных вещей не бывает, они просто не интересны гражданскому праву. Именно поэтому, например, из Кодекса было исключено правило об «имуществе, изъятом из оборота».
Гражданское право – это право оборота, то, что не оборачиваемо, не может быть объектом вещного права. Участок, поставленный на кадастровый учет, но не записанный в реестр, не может быть объектом распоряжения, так как в отношении недвижимой вещи последнее возможно путем внесения записи в реестр.
Такой участок нельзя передать в собственность другому лицу, установить ипотеку, сервитут и проч. Просто потому что его не существует как объекта вещных прав.
Кстати, очевидно, что принятие подхода (В) в качестве верного, требует некоторой модификации взглядов на учтенный в кадастре участок. Он безусловно является объектом правоотношений по кадастровому учету и потому может считаться объектом кадастрового учета, но не объектом вещных прав (вещью).
5. Для того, чтобы более точно разобраться в моменте возникновения участка как вещи, следует также обсудить то, как возникает земельный участок. Возможно, как и в случае с участками, права на которые возникли до введения системы регистрации прав, мы обнаружим исключения из подхода (В).
- Навскидку есть четыре случая возникновения участков.
- (а) Из публичных земель.
- (б) Из частных земель
- (в) Путем естественного возникновения
- (г) Путем создания
(а) Первый случай – это когда публичное образование (РФ, субъект или муниципалитет) из состава своих земель (то есть, из своего природного ресурса, который не является вещью в смысле частного права, а представляет собой элемент публичного домена, публичной собственности) выделяет некоторую их часть, определяет границы выделенного, регистрирует свое право собственности на вновь образованный участок и затем либо передает право собственности частному лицу, либо заключает обязательственные сделки по поводу участка (договор аренды и проч.).
Напомню, что возникновение права собственности на земельные участки в ходе разграничения земель между тремя уровнями публичных образований – это случай, составляющий исключения из принципа обязательности внесения записи в реестр для целей возникновения права. Это исключение следует из положения ст. 3.1 Вводного закона к Земельному кодексу и признано судебной практикой (известное дело город Сызрань против России, рассмотренное Президиумом ВАС).
Получается, что регистрация права собственности публичного образования в анализируемом случае – не правоустанавливающая, а правоподтверждающая, так как оно к моменту внесения записи уже является собственником – в силу положения закона. Следовательно, аргумент о бесхозяйности, приведенный выше, в описанном случае оказывается неверным. И это означает, что в отношении таких участков подход (Б) – участок это вещь с момента установления границ – вполне применим.
(б) Новый участок может быть образован путем «реорганизации» частного земельного участка – раздела, соединения и проч.
В этом случае нет никаких отступлений от принципа внесения, следовательно, нет возможности усмотреть в поставленном на кадастровый учет, но отсутствующем в реестре прав участке вещь. Стало быть, здесь должен работать общий подход (В).
Такой участок станет новой вещью с момента первой регистрации права собственности частного лица, осуществившего «реорганизацию» участка.
(в) Любопытный случай еще одной возможности для появления участка – это его естественное возникновение при обмелении рек, озер, изменении береговой линии моря или русла реки.
С учетом того, что наше право исходит из принципиального соображения о том, что земли, покрытые водами общего пользования (озера, реки, моря, океаны) это всегда только публичные земли, то здесь будут применимы правила, описанные выше, в пункте (а).
(г) Наконец, вопреки известной шутке Марка Твена, земельный участок можно создать путем искусственного намыва.
Если это было сделано публичными образованием, то применяются правила о разграничении земель и, следовательно, релевантным будут правила из пункта (а).
А если это сделано частное лицо, то его право на такой участок возникнет только с момента регистрации права в реестре, стало быть, верным будет подход (В).
* * *
Таким образом, общий вывод таков: земельный участок приобретает правовой режим недвижимой вещи с момента первой регистрации права собственности на него.
Это однако не касается земельных участков, право собственности на которые было приобретено до введения в России системы государственной регистрации прав на недвижимые вещи, а также в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности.
Возможно, я упустил какие-то аргументы в пользу подхода (Б) и (В) и против них. Буду рад вашим м!