Признание договора купли-продажи

«Народная мудрость» при оформлении сделок с жильём ни к чему хорошему не приводит. Почему не стоит маскировать куплю-продажу под дарение? Как не потерять и деньги, и недвижимость, и веру в человечество?

Павел Кортунов

Из этой статьи вы узнаете о том, как правильно признать притворным договор дарения квартиры, дома или земельного участка. Представим это на примере реального дела, являющегося аллегорией для десятков тысяч других. Это контрольный выстрел по схемам обхода законных правил, которыми активно пользуются «чёрные риэлторы», ушлые мошенники и просто нечистые на руку покупатели.

Одна пенсионерка распахнула и двери своей квартиры, и своё доброе сердце.

Откликнувшись на просьбу подруги она регистрирует в своём московском жилище её дочь, а спустя некоторое время продаёт ей, по рыночной цене, 1/4 долю в праве собственности.

При этом, приятельница внушила, что лучше будет вместо договора купли-продажи оформить договор дарения (вдруг замужняя дочь разведётся и муж потребует половину стоимости этой доли как совместно нажитое в браке имущество).

Денежный перевод пенсионерке пришёл не от девушки, а от её мамы, чтобы никто ничего не заподозрил. Так возникла шикарная стартовая площадка для последовавшей авантюры, топливом для которой послужила… женская ссора.

Спустя почти три года после заключения договора дарения любимая подруга обратилась в суд с иском о взыскании с пенсионерки неосновательного обогащения. И спокойно выиграла дело, поскольку денежные средства она перевела, а формально взамен ничего не получила.

Что же предпринимает пожилая дома, получив такой «опыт»?

Подаёт к дочери своей обидчицы, которой продала 1/4 долю квартиры, иск о признании недействительным «нарисованного» договора дарения. Заблудившись и в своих намерениях, и в нормах права, она указывает, что дарение прикрывало договор пожизненной ренты. Она одинока, нуждается в уходе и содержании, а те самые деньги, полученные от матери ответчицы, являлись рентными платежами.

Любая букмекерская контора предложила бы высокий коэффициент на отказ в удовлетворении такого иска. И, действительно, дело было проиграно. На тот момент с даты подписания договора прошло уже пять лет.

Однако, статус-кво не восстановлено. У героини – ни доли в квартире, ни денег за неё. И она предъявляет новый иск, в котором – впервые – излагаются и реальные обстоятельства, и корректные требования: о признании в соответствии с п. 1 ст. 572, ст.

170 Гражданского кодекса РФ договора дарения недействительным в силу притворности; о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде перевода на дочь подруги прав и обязанностей по договору купли-продажи с установлением цены договора в размере денежных средств, которые у неё были отсужены как неосновательное обогащение.

Сразу несколько «но»: к тому времени прошло уже восемь лет с момента заключения сделки, и истица расписалась в том, что ранее вела себя недобросовестно, сообщая суду ложную информацию.

И вот здесь игра у букмекеров напоминала бы виражи на «русских горках»: сначала игроки встряли бы на большие потери, зато потом сорвали большой куш. Суды трёх инстанций разнесли этот иск в пух и прах, в том числе, и в связи с пропуском трёхлетнего срока исковой давности. Но все судебные акты отменила высшая судебная инстанция.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ Определением от 11.08.2020 г. №5-КГ20-44 вернула дело на пересмотр.

Судьи покровительственно «не заметили» длинной и витиеватой хронологии тяжбы, сосредоточившись на самой её сути.

Да, это не было дарение, поскольку его признаком является безвозмездный характер передачи имущества. Да, исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо.

Отдельной прямой цитаты достоин следующий исторический фрагмент Определения:

Любое встречное предоставление со стороны одаряемого делает договор дарения недействительным. Чтобы предоставление считалось встречным, оно необязательно должно быть предусмотрено тем же договором, что и первоначальный дар. Оно может быть предметом отдельной сделки, в том числе и с другим лицом. Должна существовать причинная обусловленность дарения встречным предоставлением со стороны одаряемого, при наличии которого будет действовать правило о притворной сделке.

15.10.2020 г. иск бабушки в полном объёме удовлетворён Бабушкинским (что символично!) районным судом г. Москвы решением по делу №2-4546/2020. Оно в очередной раз подтвердило, что у хитрецов лучше всего получается обхитрить самих себя.

В новом вердикте суда особо ярко мерцают проблесковые маячки преюдиции и срока исковой давности.

О значении преюдиции

Преюдициальное значение решения суда в пользу подруги пенсионерки о взыскании неосновательного обогащения изящно обойдено. Фемида подчеркнула, что при его принятии не учитывались обстоятельства, установленные по настоящему делу.

То, что решение само по себе принято раньше рассмотрения последнего дела – не означает ничего, а стороны не ограничены в праве приводить свои доводы и представлять доказательства в соответствии с принципом состязательности процесса, закреплённого в части 3 статьи 123 Конституции РФ.

О восстановлении срока исковой давности

Суд отметил, что в силу прямого указания закона притворная сделка относится к ничтожным (ст. 170 Гражданского кодекса РФ), а значит срок исковой давности составляет три года. Однако, в соответствии с ч. 1 ст. 204 Гражданского кодекса РФ он вовсе не течёт со дня обращения в суд за защитой нарушенного права!

Этот иск подан спустя восемь лет после заключения притворного договора, а значит спустя пять лет после истечения срока исковой давности.

Но со своим предыдущим иском (о признании договора дарения недействительным, как совершенного под влиянием обмана в обмен на обещание уплаты ренты), женщина обратилась вовремя, когда трёхлетний срок ещё не истёк.

Являясь юридически неграмотной она не могла предвидеть отказ в удовлетворении её требований по выбранным правовым основаниям.

Из этого последовал вывод, по силе произведённого эффекта сравнимый разве что с миражом оазиса для измождённого путника в пустыне:

избрание неверного способа защиты нарушенного права в пределах установленного законом срока исковой давности не свидетельствует об отсутствии правовых оснований для восстановления данного срока.

В очередной раз последовало признание того, что выбор способа защиты осуществляется не истцом, а судом! Указывайте любые основания исковых требований. Суд ими не связан.

В одном и том же деле мы увидели две оглушительные победы истинного беспристрастия над формализмом закона. Хотя в юридическом сообществе оно породило шквал критики.

Как же так, нарушен принцип правовой определённости (когда рассмотрение спора окончательно завершается в том деле, в котором начато).

К тому же, спустя десять лет с момента совершения сделки, суд восстановил срок, посчитав, что неверный способ защиты и юридическая неграмотность являются достаточными для этого основаниями.

Выдвигаются воинственные предложения ограничить как можно строже институт восстановления срока исковой давности.

Мы же с удовольствием рискнём оказаться в оппозиции к таким коллегам и полагаем, что это одно из самых смелых и достойных решений российского суда. В нём он выполнил за гражданина работу над процессуальными ошибками, защитил его права и, тем самым, вознёс закон, неидеальный регулятор человеческих правоотношений, до уровня справедливости.

Читайте по теме:
Добросовестный приобретатель
Судья – лучший адвокат
Тайна чёрных риэлторов
Приглашаем Вас на консультацию, и фирма обязательно защитит Ваши права!
С уважением,
Управляющий партнёр
Павел Кортунов

Признание договора купли-продажи недействительным 2022

Содержание:
Основания признания договора купли-продажи недействительным
Какие сделки считаются ничтожными
Какие сделки считаются оспоримыми
Срок исковой давности для оспаривания сделки
Исковое заявление о признании договора купли продажи недействительным
Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:

Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
Срок давности оспаривания договора купли-продажи
В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.
Иначе обстоит дело с оспариванием договора.
Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.
Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.

Как признать договор купли-продажи недействительным? Консультация юриста по телефону. Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.
Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.
Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.
Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.
Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Какие сделки считаются ничтожными:

Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Какие сделки считаются оспоримыми:

Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Можно ли оспорить договор купли-продажи? Юрист ответит на ваши вопросы. Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной.

Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст.

28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.
Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.
Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.
Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

Консультация юриста по гражданскому праву в СПб. Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Услуги юристов по оспариванию сделки:

Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.)
Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
Предъявление иска в суд
Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.

Признание сделки с недвижимостью ничтожной — Ошеров, Онисковец и Партнеры

Не все сделки, проводимые с недвижимостью, являются законными – некоторые из них могут быть заключены с нарушением законодательства, а значит, являются ничтожными. Но что такое ничтожная сделка с недвижимостью, можно ли ее оспорить и что делать в таких ситуациях? Ответы на эти вопросы вы найдёте в данной статье.

В каких случаях сделка с недвижимостью является ничтожной?

В юриспруденции существует два сходных, но отличающихся между собой понятия – оспоримая и ничтожная сделка.

Главная разница между ними в том, что признание оспоримой сделки с недвижимостью недействительной происходит по решению суда, а ничтожной сделка является с момента заключения и специального признания не требует.

По сути, ничтожная сделка – это частный случай недействительной сделки, но нарушение законодательства является настолько явным, что это не требуется специально доказывать.

В каких же случаях сделку можно назвать ничтожной? Вот основные причины:

Прямое нарушение Конституции, федеральных или местных законов, других нормативных актов – каждая заключаемая сделка должна соответствовать действующему законодательству в данной сфере. Если это не так, такая сделка не может рассматриваться как законная.
Сделка является мнимой – то есть, на самом деле не порождает юридических последствий и правоотношений, которые декларируются при ее заключении. В качестве примера можно упомянуть распространенную схему, когда должник якобы продает недвижимость знакомому или родственнику, но денег на самом деле не получает и продолжает пользоваться объектом. Но кредитор при этом не может отобрать имущество, поскольку у него уже другой владелец.
Сделка является притворной – то есть, заключается с целью прикрыть собой другую, условия которой разглашать не хочется. К примеру, часто люди, продавая квартиру, не хотят уплачивать налог, поэтому формально оформляется дарственная, а деньги за недвижимость передаются негласно.
Одна из сторон не имеет достаточной дееспособности – по закону сделку могут заключать только стороны, которые достигли определенного возраста, не имеют психических заболеваний. Если это условие не соблюдается, такая сделка является ничтожной.
Сделка противоречит основам правопорядка и нравственности – хотя такая формулировка является достаточно размытой, она нередко применяется для оспаривания сделок и признания их ничтожными.
Не соблюдена форма сделки – даже если сделка выглядит вполне законной, но не отвечает существующим требованиям (например, договор купли-продажи квартиры не прошел обязательную государственную регистрацию), она является ничтожной по факту.

Кроме того, стоит упомянуть отдельное условие для юридических лиц. Не все организации имеют право заключать сделки с недвижимостью, соответственно, договоры, заключенные такими компаниями, также являются ничтожными.

Как признать сделку с недвижимостью ничтожной?

Хотя законодательство прямо говорит о том, что признание сделки с недвижимостью ничтожной через суд не требуется, достаточно подтверждения наличия одного из условий, перечисленных выше, на практике все же обычно судебное решение требуется. Потому оспаривание сделок с недвижимостью производится в таком порядке:

Подготовка судебного иска о признании сделки ничтожной. Подготовить заявление может как одна из сторон договора, так и третье лицо, которое является заинтересованным в ситуации (это, например, может быть налоговая служба). В самом иске истец просит суд признать сделку ничтожной на основании того или иного обстоятельства;
Сбор необходимых документов для судебного иска – вместе с заявлением в суд нужно подать документы, подтверждающие позицию истца и конкретные факты, позволяющие признать договор ничтожным. Это может быть справка о психическом заболевании одной из сторон сделки, подтверждение притворности/мнимости договора и т.д.
Подача заявления в суд – данные иски рассматриваются судом общей юрисдикции и подаются по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Иск в суд можно передать лично или отправить заказным письмом. Следует также отправить копии документов ответчику и всем заинтересованным сторонам.
Рассмотрение дела в суде –во время слушаний нужно, предоставив доводы, убедить суд в том, что условия сделки позволяют признать ее ничтожной. Если это удастся, судья вынесет соответствующее решение.

Можно ли признать аренду недвижимости ничтожной сделкой?

Договор аренды также может быть заключен с нарушениями, а значит, может быть ничтожным. Таким образом, сделка аренды недвижимости также может оказаться ничтожной.

Как можно признать аренду недвижимости ничтожной сделкой? С юридической точки зрения этот договор ничем не отличается от купли-продажи или другого типа сделки, а значит, и порядок действий одинаковый: подготовка иска, сбор доказательств, судебное рассмотрение и вынесение вердикта.

Последствия ничтожной сделки с недвижимостью

В отличие от оспоримых, ничтожные сделки являются недействительными с самого момента заключения.

Потому в случае, если суд признает договор ничтожным, все права и обязанности сторон по ней аннулируются и возвращаются к таковым на момент ее заключения, и считается, что такая сделка не существовала ранее в правовом поле в принципе.

Таким образом, покупатель получает обратно свои деньги, а продавец – товар (в данном случае объект недвижимости). Это еще раз говорит о том, почему важно указывать в тексте договора реальные сведения: если сделка будет признана ничтожной, стороны получат лишь то, что указано в договоре.

Заключение

Если сделка заключена с нарушениями законодательства, она может быть признана ничтожной. В этом случае все правовые последствия, которые она несла, аннулируются. Признать сделку таковой можно через суд, подав иск и предоставив доказательства наличия фактов нарушений. Мы рекомендуем обратиться к профессиональным адвокатам.

Нечаев и партнеры

Единственный способ оспорить законность отчуждения движимого или недвижимого имущества – это подача иска о расторжении договора купли-продажи (ДКП).

Если сделка на жилую недвижимость, нежилое помещение или автомобиль оформлялась с нарушением процедуры или в результате её совершения были ущемлены законные права сторон договора или третьих лиц, то претерпевшее нарушение своих интересов лицо может подать в суд соответствующий иск.

Последний должен отвечать всем установленным законом формальным требованиям. Судебный орган в таком случае обязан рассмотреть дело и оценить по своему внутреннему убеждению все представленные доказательства, после чего обязан принять законное и обоснованное решение.

Наличие бесспорных оснований не означает, что суд автоматически занимает сторону продавца, покупателя или других заинтересованных лиц, инициирующих признание продажи движимого либо недвижимого имущества недействительной.

В рамках гражданско-правового спора и процессуальной состязательности потребуется подкреплять аргументами обоснованность заявленных требований, чтобы расторгнуть договор купли-продажи в суде. Согласно ст.

167 ГК РФ, лицо, которое знало или должно было знать о недействительности оспариваемой сделки, не считается добросовестным с момента судебного признания факта недействительности сделки. Никаких юридических последствий эффективно оспоренная сделка по отчуждению имущества не несет.

Каждая сторона обязана вернуть в натуре полученное в результате заключения договора купли-продажи. Если подобное невозможно, то потребуется рассчитать и выплатить контрагенту стоимостной эквивалент объекта, если иного не предусмотрено законодательством.

Судебное разрешение споров по договору купли-продажи

Продавец и покупатель вправе расторгнуть сделку по соглашению сторон в досудебном порядке. Когда достигнуть согласия путем проведения переговоров не удается, гражданин или юридическое лицо может обратиться за судебной помощью в разрешении спора.

В подготовленном исковом заявлении нужно указать основание по которому суду предлагается признать сделку недействительной, сославшись на соответствующую статью Гражданского Кодекса.

Лучше воспользоваться услугами профессионального юриста-практика во избежание ошибок при составлении и подаче обращения, предупредить оставление иска без движения или отказ в принятии к рассмотрению.

Практикующий юрист устранит замечания, проследит за соблюдением сроков вынесения определения, примет участие в судебном слушании, заявит несогласия с доводами оппонентов или подаст релевантные ходатайства.

Законные основания для признания ДКП недействительным по ГК РФ:

сделка совершалась, чтобы квартира или другое имущество были скрыты от раздела (ст. 170);
истец располагает официальным заключением врачебной комиссии о невменяемости продавца или покупателя (ст. 171);
возраст одной из заинтересованных сторон не достиг 14-ти лет (ст. 172);
превышение полномочий представителя юридического лица (ст. 174);
нарушение положений устава организации (ст. 173);
документ подписывался под принуждением, психологическим давлением, запугиванием (ст. 179);
выявлен документальный подлог или предоставление недостоверной информации при оформлении покупки (ст. 168);
найдены доказательства неспособности одной из сторон понимать значение своих действий и руководить ими непосредственно в момент совершения сделки (ст. 177).

Выше приведен неполный перечень оснований, при наличии которых можно составлять иск о признании договора купли-продажи недействительным. Недвижимость или транспортное средство, находящиеся в совместном владении, должны отчуждаться исключительно с согласия каждого сособственника.

Если нарушено право «неучтенного» или несовершеннолетнего наследника, то появляется возможность оспорить продажу в суде.

Предварительная консультация с профессиональным юристом поможет разобраться с обстоятельствами произошедшего, оценить шансы получения положительного решения, учитывая сложившуюся судебную практику и разъяснения ВС РФ. Самостоятельные попытки отстоять интересы в лучшем случае могут принести частичный или временный результат, в худшем – Вы несёте риск утратить ценное имущество.

Различия между оспоримой и ничтожной сделкой

Прямое нарушение действующего законодательства при оформлении сделки – основная причина признания ДКП недействительным. Совершенная сделка является ничтожной, когда оформляется для вида и без намерения создать правовые последствия.

Мнимые, притворные или фиктивные соглашения расторгаются в суде по факту установления такого нарушения. Разница между оспоримой и ничтожной сделкой заключается в сроке исковой давности. По первой категории такой срок составляет один год, по второй – три года, а в исключительных случаях срок увеличивается до десяти лет (статья 181 ГК РФ).

Важно правильно определить повод для оспаривания, заручившись юридической помощью профессионалов.

Как подготовить и подать иск об оспаривании договора купли-продажи

Мотивированность и документальное подтверждение требований – залог успеха, поскольку решение принимается судом на основании приведенной доказательной базы.

При подготовке заявления нужно правильно указать наименование получателя, реквизиты истца и ответчика, используя образец или пример заполненного обращения, который можно взять в канцелярии суда либо на официальном сайте юрисдикционного органа.

В описательной части указывается суть претензии, ссылки на нарушенные статьи гражданского законодательства, размер причиненных убытков, сумма иска. Государственную пошлину понадобится уплатить заранее, чтобы приложить квитанцию к самому иску.

К заявлению необходимо приложить:

копию оспариваемого ДКП;
расписки, счета, квитанции или выписки со счетов;
документальные подтверждения нарушения договорных отношений;
почтовые уведомления о том, что копии данного иска отправлены участникам спора;
документы, удостоверяющие стоимость товара, движимого или недвижимого имущества.

Если при подготовке проектов ДКП участвует опытный юрист, то судебные споры по купле-продаже в будущем маловероятны.

Специалист проследит за выпиской членов семьи отчуждателя из жилого помещения, добавит в текст договора особые условия об ответственности по претензиям со стороны третьих лиц, добьется получения взысканий при необоснованных задержках или нарушениях других обязательств продавца. Специалист своевременно выявит скрытые недостатки объекта, проследит за четкостью и однозначностью приведенных в документах формулировок.

Признание договора купли-продажи квартиры недействительным

Признание договора купли-продажи квартиры недействительным производится судом на основании обращения участника соглашения (продавца или покупателя) либо третьего лица, чьи интересы затронуты в результате заключения сделки. Обращаться в суд приходится в том случае, если договор уже был подписан, а переход права собственности был зарегистрирован Росреестром.

Понятие и последствия признания договора недействительным

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Недействительность договора (сделки) — изменение, установление либо прекращение любых прав и обязанностей, истекавших из договора, за исключением тех, что связаны с ее недействительностью. Иными словами, все обязанности и права, являющиеся последствием заключенного договора, аннулируются, если сделка признается недействительной.

Признание договора купли-продажи недействительным производится судом на основании обращения истца с иском к ответчику. Инициатором обращения в суд могут быть:

любой из участников сделки;
третьи лица, чьи права или интересы были затронуты сделкой;
органы власти, например, прокуратура, или местная администрация.

Последствием признания договора недействительным является расторжение сделки и так называемая двусторонняя реституция.

Этот юридический термин означает возврат каждым из участников договора другой стороне всего полученного в результате сделки в натуре — продавец вновь становится собственником квартиры, а покупателю должны быть возвращены уплаченные за нее деньги.

Если возврат полученного в натуре невозможен, например, квартира уже была продана добросовестному покупателю, то покупатель должен полностью возместить продавцу ее стоимость. Кроме того, пострадавшее лицо может рассчитывать на возмещение понесенного ущерба, если вторая сторона знала или должна была знать о возможной недействительности сделки.

Основания для признания договора недействительным

По общим правилам недействительными признаются сделки и договоры, которые не отвечают требованиям законодательства. Ст. 166 ГК РФ уточняет, что недействительной может быть признана оспоримая или ничтожная сделка.

Оспоримые сделки

Оспоримыми считаются договоры, заключение которых нарушает права или охраняемые законом интересы как самих участников сделки, так и третьих лиц. Также оспоримой является сделка, если ее результаты повлекли неблагоприятные последствия для участника соглашения. К оспоримым относятся договоры:

Заключенные с нарушением требований законодательства. Если договор был заключен без согласия третьего лица, органа местного самоуправления, юридического или государственного органа, а такое согласие является обязательным, то сделка является оспоримой. Например, в соответствии со ст. 292 ГК РФ продажа квартиры, собственником которой является несовершеннолетний или находящееся под опекой (попечительством) лицо, осуществляется с разрешения органа опеки. Если оно не было получено, договор нарушает требования закона и может быть аннулирован по иску любой из сторон или органа опеки.
Заключенные ограниченно дееспособными лицами без согласия попечителей. Ограничение дееспособности может наложить суд в отношении лиц, злоупотребляющих алкоголем, наркотиками, азартными играми. Сделку купли-продажи недвижимости ограниченно дееспособные лица могут заключать исключительно с согласия назначенного судом попечителя.
Заключенные лицами, которые на момент сделки юридически являлись дееспособными, однако не могли отвечать за свои действия в силу психического расстройства. Также оспоримой является сделка, заключенная лицом, которое впоследствии судом было признано недееспособным, при том было доказано, что на момент заключения договора оно не понимало значения своих действий.
Заключенные с применением насилия или угроз его применения, а также под воздействием неблагоприятных обстоятельств.
Заключенные под воздействием обмана. Под обманом понимается введение одной из сторон соглашения в заблуждение другой стороной или утаивание обстоятельств, о которые сторона сделки должна была быть предупреждена.
Заключенные лицом, которое существенно заблуждалось относительно предмета и природы договора, личности второго участника сделки.
Заключенные на кабальных условиях ввиду тяжелых жизненных обстоятельств одного из участников сделки.

Еще один случай, когда договор может быть признан недействительным, это безденежность. Данное основание применяется в тех случаях, когда денежные средства в счет исполнения договора не были переданы продавцу.

Признать договор недействительным по данным основаниям может только суд. При этом истец должен не только предоставить доказательства недействительности соглашения, но и доказать, что сама сделка является оспоримой.

Ничтожные сделки

Ничтожным признается договор купли-продажи, если он сразу был заключен с грубым нарушением законодательства. Ничтожными признаются:

Мнимые сделки, то есть совершенные только «на бумаге» без намерения создать правовые последствия. В результате сделки новый владелец является лишь номинальным собственником, а реальным остается продавец. Мнимая сделка обычно заключается с целью освободить владельца недвижимости от претензий кредиторов на его собственность.
Притворные сделки, которые осуществляются с целью прикрытия реальной сделки. Примером притворного договора купли-продажи может являться соглашение, в котором реальная стоимость квартиры занижена с целью освобождения продавца от уплаты НДФЛ.
Договоры, которые не соответствуют требованиям законодательства. Например, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества не была соблюдена обязательная письменная форма соглашения, отсутствуют подписи сторон и т. д.
Договоры, заключенные недееспособными лицами — малолетними или чья недееспособность была установлена судом.

Отмена ничтожной сделки также производится судом. Однако в этом случае обращение в суд производится не для того, чтобы доказать недействительность договора, так как он уже по своей природе недействителен, а для применения правовых последствий недействительности.

Исковая давность

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Срок исковой давности для оспаривания сделки зависит от того, на каком основании истец обращается в суд. В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности для определения недействительности сделки составляет:

для оспоримой — 1 год;
для ничтожной — 3 года для лица, участвующего в сделке, и до 10 лет для третьих лиц.

Момент, когда начинается течение срока исковой давности, может различаться в зависимости от обстоятельств. Для участника ничтожной сделки он начинает течь в момент заключения соглашения, для третьих лиц — с момента, когда оно узнало или могло узнать о подписании договора.

Для оспоримой сделки срок исковой давности начинает течь тогда, когда истец узнал либо мог узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Если же в отношении участника соглашения были применены насилие или угрозы его применения — с момента, когда насилие или угрозы были прекращены.

Истечение срока исковой давности не означает, что пострадавшее от сделки лицо не сможет обратиться с иском. Суд обязан принять иск и, если не последует возражений, назначить дело к судебному разбирательству. Если же ответчик в заявлении укажет, что срок исковой давности истек, суд должен вынести определение об отказе в рассмотрении дела.

Также необходимо учитывать, что при наличии серьезных оснований пропущенный срок исковой давности может быть восстановлен. Восстановление сроков производится судом на основании ходатайства истца, в котором должны быть указаны уважительные причины для пропуска срока. Например, основанием для восстановления могут быть длительная командировка, болезнь, операция, служба в армии и т. д.

Порядок признания договора недействительным

Признание недействительности договора купли-продажи недвижимости осуществляется по стандартным правилам гражданского судопроизводства — истец подает исковое заявление в суд и предоставляет доказательства недействительности сделки. Суд рассматривает доводы истца, ответчика и третьих лиц и на их основании выносит судебное решение.

Подсудность

Судом первой инстанции является районный (городской) суд. В соответствии со п 1 ст. 30 ГПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются судами по месту нахождения данных объектов недвижимости.

Исковое заявление

Заявление составляется по правилам, установленным ст. 131 ГПК РФ. Текст заявления должен содержать:

наименование и адрес суда, в который обращается истец;
ФИО, адреса истца и ответчика;
название документа;
описательную часть дела;
доказательства, предъявленные истцом;
просительную часть, в которой формулируются исковые требования;
цену иска (зависит от стоимости объекта недвижимости);
перечень приложенных к заявлению документов.

Документы

В соответствии со ст. 132 ГПК РФ, к заявлению необходимо приложить документы. В обязательном порядке к иску прикладываются:

подтверждение оплаты госпошлины;
уведомление о вручении копии заявления ответчику;
копия паспорта истца;
доверенность, если интересы истца представляет доверенное лицо.

Также к иску необходимо приложить документы, которыми истец обосновывает свою позицию. К их числу могут относиться:

выписка из ЕГРН на спорный объект недвижимости;
техническая документация на квартиру;
копия договора купли-продажи и акта приема-передачи;
документальные доказательства правоты истца.

В качестве доказательств могут использоваться денежная расписка, выписка с банковского счета, результаты медицинского освидетельствования, решение суда о недееспособности участника сделки, показания свидетелей и т. д.

Госпошлина

В соответствии с позицией Верховного суда РФ признание недействительности договора купли-продажи относится к имущественным искам. Поэтому размер госпошлины определяется пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ и зависит от цены иска, а значит — от стоимости недвижимого объекта.

Цена искаРазмер госпошлины

До 20 тыс. руб.	4 % цены иска.
От 20 до 100 тыс. руб.	800 руб. + 3 % от суммы, превышающей 20 тыс. руб.
От 100 до 200 тыс. руб.	3200 руб. + 2 % от суммы, превышающей 100 тыс. руб.
От 200 тыс. до 1 млн. руб.	5200 руб. + 1 % от суммы, превышающей 200 тыс. руб.
Свыше 1 млн. руб.	13200 руб. + 0,5 % от суммы, превышающей 1 млн. руб. (всего не более 60 тыс. руб.).

Размер госпошлины может быть уменьшен по ходатайству истца, также ему может быть предоставлена рассрочка оплаты или полное освобождение от госпошлины. Перечень оснований для подобных действий содержится в ст. 333.35 и ст. 333.36 НК РФ.

Рассмотрение дела в суде

По итогам рассмотрения суд выносит решение:

о полном признании исковых требований, что влечет расторжение сделки;
о частичном признании требований, например, признании сделки недействительной, но отказе в возмещении ущерба;
об отказе в удовлетворении требований.

Решение вступает в силу через месяц после написания судом мотивированной части. До этого момента любая из сторон либо третьи лица могут обжаловать его в апелляционном порядке.

Применение последствий недействительности договора

В случае положительного решения суда он должен применить последствия недействительности договора. Продавец должен вернуть покупателю полученные за квартиру деньги и может зарегистрировать свое право собственности на квартиру. Регистрация осуществляется на основании судебного решения, которое предоставляется в Росреестр в качестве подтверждающего документа.

Судебная практика

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Судебная практика по подобным делам содержит немало примеров, когда договор был признан недействительным. Однако зачастую суды отказывают в удовлетворении подобных исков из-за нарушения истцами процессуальных требований или недостаточности представленных доказательств.

Примеры судебной практики: