Правила проведения торгов земельных участков по статье 34

Большая часть земель России не приватизирована, поэтому относится к муниципальной или государственной собственности. И для аренды таких земель предусмотрена специальная процедура.

Выбор претендента осуществляется через аукцион. Рассмотрим подробнее порядок проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Извещение о предстоящей процедуре

Проведение торгов — достаточно сложная процедура. Организацией аукциона может заниматься местный орган самоуправления (администрация) или же сторонняя компания, с которой заключен соответствующий договор.

После того как организатор определится с лотами, начнется процесс подготовки к самому аукциону.

Инициатором проведения торгов могут стать заинтересованные лица. Муниципалитет имеет право заключить договор аренды земельного участка и без проведения аукциона. Однако если у заявителя нет преимущественного права, такая просьба закончится началом подготовки к торгам.

Первый обязательный этап — публикация извещения. В соответствии со ст. 39.11 Земельного Кодекса Российской Федерации информация о проведении торгов размещается в публичном доступе не позднее, чем за месяц до дня проведения аукциона. Объявление можно найти на официальном сайте по проведению торгов.

Также допускается публикация информации:

в местных газетах и журналах;
на информационных порталах региона;
на досках объявлений.

Публикация извещения необходима для привлечения претендентов. Поэтому объявление содержит всю необходимую информацию об аукционе и лоте. Гражданин еще до подачи заявки на участие может проверить, где находится земельный участок.

Аукционы часто проводят для неликвидных земель, которые неудобно расположены или имеют другие недостатки. Поэтому проверка участка до аукциона является необходимостью.

Земельный Кодекс РФ зафиксировал обязательные требования к публикации. Там должны содержаться сведения о:

Самом лоте (кадастровый номер, подведение коммуникаций, назначение пользования, наличие построек, обременений и ограничительных прав).
Аукционе (место, дата, время проведения).
Цене, включая размер задатка и шаг с повышением стоимости.
Сроке аренды.
Организаторе, включая место регистрации заявок, а также реквизиты для перечисления задатка.

Максимально полную информацию можно получить на официальном сайте по проведению торгов. Кроме важных сведений об аукционе, к объявлению там прилагается также проект договора аренды.

Заинтересованные в аренде земли граждане должны подать заявку на участие в аукционе не позднее 5 дней до начала торгов.

Кроме физических лиц принять участие могут юридические лица, включая ИП и КФХ, в случае если речь идет о земле под сельскохозяйственные работы.

Иностранцы и лица без гражданства также имеют право подать заявку.

Претендент должен обратиться к организатору торгов с комплектом бумаг:

Сама заявка на участие (в свободной форме или по образцу, который предоставляет организатор).
Паспорт РФ, нотариально заверенный перевод паспорта иностранца или другой документ на русском языке, подтверждающий личность физ.лица.
Документ о регистрации юр.лица, если заявку подает организация.
Квитанция о переведении задатка.

Все заявки подаются лично и сразу же регистрируются в журнале учета. Если количество претендентов меньше 2, аукцион считается несостоявшимся. Допускается повторное выставление лота на торги с понижением первоначального размера годовой аренды на 30%.

Заявки рассматриваются организатором и могут быть отклонены, если претендент предоставил недостоверную информацию или имеет запрет на аренду земельных участков. Задаток возвращается в течение 3 дней.

Протокол со всеми остальными претендентами подписывается и выставляется на официальном сайте торгов.

Как проводится?

Как проходят торги? В день аукциона все участники обязаны явиться на место проведения торгов. На входе проверяются личности посетителей, и каждому претенденты выдается табличка с его номером.

После сбора всех участников организатор объявляет технические характеристики лота и начинает торги за право аренды.

Минимальная цена уже указана в публикации. Размер годовой арендной платы составляет не меньше 1,5% кадастровой стоимости, рассчитанной не более 5 лет назад.

После объявления первоначальной цены все согласные поднимают номерные таблички, а организатор повышает цену.

Обычно шаг аукциона составляет 3%. Организатор продолжает повышать цену, пока не останется только один согласный претендент. Он объявляется победителем.

Во время аукциона ведется протокол собрания, в нем фиксируются:

дата, время и место проведения торгов;
информация обо всех участниках;
размер годовой аренды, установленный первоначально, а также предпоследняя и окончательная цена;
данные о претендентах предпоследнего и последнего шагов.

После объявления победителя протокол распечатывается в 2 экземплярах. Один из них остается у организатора, другой передается победителю.

Электронная версия размещается на сайте проведения торгов в течение суток с момента окончания аукциона.

В день проведения аукциона победитель не подписывает договора аренды. Проект документа в 3 экземплярах высылается гражданину почтой в течение 10 дней после окончания торгов.

Победитель должен подписать договор аренды на земельный участок не позднее, чем через месяц после его получения. Если этого не произошло, организатор обращается к претенденту, который предложил цену на предпоследнем шаге.

Отказ победителя подписывать договор делает его недобросовестным участником. Гражданин заносится в черный список и в дальнейшем не будет участвовать в торгах.

После подписания договора победитель должен перечислить арендную плату за вычетом задатка.

Договор аренды земельного участка, в соответствии с Гражданским Кодексом России, необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Победителю для этого придется предъявить протокол торгов, договор аренды и тех.документы на землю, а также оплатить госпошлину. Физические лица уплачивают пошлину в размере 2000 рублей, ставка для юр.лиц — 22000.

Видео по теме

Видео о том, как участвовать в аукционе по предоставлению земельного участка:

Заключение

Аукцион по аренде муниципальной или государственной земли позволяет гражданина получить территорию по довольно низкой стоимости.

Претенденту достаточно лишь периодически проверять предложения на сайте торгов и вовремя подать заявку. Все остальные обязанности по соблюдению правил проведения торгов берет на себя организатор.

О земельных торгах в электронной форме

22 июля 2019 г. на рассмотрение в Государственную Думу был внесен проект федерального закона № 758964-7 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в части проведения торгов по предоставлению земельных участков в электронной форме).

Пунктом 4 статьи 39.13 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что порядок проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в электронной форме устанавливается федеральным законом.

Однако до настоящего времени такой федеральный закон не принят.

Законопроектом предлагается изменить указанную норму и предоставить возможность осуществлять такие аукционы в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», с учетом особенностей, установленных статьями 39.11 — 39.12 Земельного кодекса РФ.

Так, в Земельном кодексе РФ сохранится регулирование особенностей проведения аукционов на право заключения договора купли продажи или аренды земельного участка, связанных с подготовкой к проведению указанных аукционов (формирование земельных участков, определение начальной цены предмета договора), порядок ведения реестра недобросовестных участников аукционов и включения в него сведений.

При этом в Федеральный закон от 26.07.

2006 № 135-ФЗ будут внесены изменения, направленные на регламентацию общих положений о порядке проведения таких торгов в электронной форме, предлагается установить единые правила для проведения торгов на право аренды государственного и муниципального имущества и на право заключения договора купли продажи или аренды земельного участка. Полномочия по установлению перечня видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, предлагается возложить на ФАС России.

Нужно отметить, что в настоящее время порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, установлен приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67.

Законопроектом также предлагается дополнить Федеральный закон № 135-ФЗ новой статьей 17.2, в которой будет определен общий порядок проведения конкурсов в электронной форме и аукционов в электронной форме.

В ней, в частности, будут определены общие требования к содержанию, порядку утверждения и размещения документации о торгах, требованиям к участникам торгов, правилам подачи, отзыва, изменения и содержание заявок на участие в торгах и случаи признания их не соответствующими требованиям.

Законопроектом предусматривается, что проведение торгов, а также заключение договора и (или) оформление иных документов, предусмотренных в документации о торгах в соответствии с законодательством РФ, по результатам торгов или признания их несостоявшимися, обеспечивается оператором электронной площадки из числа операторов электронных площадок, функционирующих в соответствии с законодательством РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

При этом на Правительство РФ предлагается возложить полномочия по установлению:
• требований к формату, срокам и порядку размещения документации о торгах, изменений в такую документацию, ее содержанию, в том числе, требований к содержанию извещения о проведении торгов, требований к порядку осуществления документооборота при осуществлении торгов;
• требований к содержанию и опубликованию протоколов, которыми оформляются решения оператора электронной площадки, организатора торгов, конкурсной, аукционной комиссии при проведении торгов;
• требований к информации и документам, содержащимся в заявке о торгах, подтверждающих соответствие требованиям, установленным в документации о торгах в соответствии с законодательством РФ;

• порядка организации и проведения торгов в части неурегулированной статьей 17.

2, в том числе порядка и требований к проведению к процедуре подачи ценовых предложений, оценки заявок участников торгов, порядка признания торгов несостоявшимися, порядка заключения договоров и (или) оформления иных документов, заключение и (или) оформление которых предусмотрено законодательством РФ, по итогам торгов, порядка и последствий признания участников торгов уклонившимися от заключения договора или оформления указанных документов.

До вступления в силу изменений и установления Правительством РФ порядка проведения торгов предлагается осуществлять проведение конкурсов или аукционов по правилам, устанавливаемым ФАС России.

Административная ответственность за нарушение порядка предоставления земельных участков

С момента вступления в силу Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Российской Федерации начал применяться новый порядок образования земельных участков из земель государственной и муниципальной собственности и их предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков.

Нововведения позволили сделать более понятной и открытой процедуру предоставления земельных участков в аренду и в собственность, установили четкую регламентацию действий уполномоченных органов в зависимости от категорий лиц, обращающихся за предоставлением земельных участков, а также в зависимости от целей использования испрашиваемых земельных участков и видов заявляемых прав на них.

Кроме того, в новой редакции Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) законодателем установлены конкретные сроки совершения органом, уполномоченным на предоставление земельных участков, отдельных действий, предусмотренных порядком, при рассмотрении заявлений о предоставлении земельных участков, а также исключительные перечни оснований, при наличии которых могут приниматься решения об отказе в утверждении схем расположения земельных участков либо об отказе в предоставлении земельных участков. Указанное способствует исключению злоупотреблений со стороны органов местного самоуправления.

Нарушение порядка предоставления земельных участков влечет для должностных лиц органов местного самоуправления административную ответственность, предусмотренную статьей 19.9 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее — КоАП РФ).

Принятие решений о возбуждении дел об административных правонарушениях, предусмотренных статьей 19.9 КоАП РФ, в силу части 1 статьи 28.4 КоАП РФ относится к исключительной компетенции органов прокуратуры Российской Федерации, которые осуществляют надзор в том числе за исполнением органами местного самоуправления законов, соблюдением прав и свобод человека и гражданина [2].

Так, статьей 39.16 ЗК РФ определен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов [1]. Указанный перечень содержит 26 оснований для отказа в предоставлении земельных участков.

Принятие должностным лицом органа местного самоуправления решения об отказе в удовлетворении заявления гражданина или юридического лица о предоставлении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка по не предусмотренным статьей 39.16 ЗК РФ, образует состав административного правонарушения, предусмотренного частью 3 статьи 19.9 КоАП РФ.

В свою очередь, удовлетворение должностным лицом органа местного самоуправления заявления гражданина или юридического лица о предоставлении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, при наличии оснований для отказа в его предоставлении, образует состав административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 19.9 КоАП РФ.

Органами прокуратуры Российской Федерации на практике также реализуются полномочия по привлечению лиц, допускающих нарушение таких сроков, к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 19.9 КоАП РФ

Так, статьей 39.17 ЗК РФ для рассмотрения уполномоченным органом местного самоуправления заявления о предоставлении земельного участка установлен тридцатидневный срок со дня поступления такого заявления.

В данном случае законодателем установлен общий срок рассмотрения заявлений о предоставлении земельных участков и нарушение должностным лицом органа местного самоуправления такого срока влечет административную ответственность, предусмотренную частью 1 статьи 19.9 КоАП РФ.

Поскольку в населенных пунктах сельской местности граждане заинтересованы в основном в получении земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, садоводства особо актуальной в настоящее время для муниципальных районов является процедура рассмотрения заявлений о предварительном согласовании предоставления земельных участков и о предоставлении земельных участков, предусмотренная статьей 39.18 ЗК РФ, которой установлены особенности предоставления таких земельных участков, включающие ряд строго определенных процедур и сроков их совершения.

Инициирование процедуры предварительного согласования или предоставления земельного участка для указанных целей носит заявительный характер.
Законодателем определено, что в случае поступления от гражданина заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства уполномоченный орган местного самоуправления, при отсутствии оснований для отказа в предоставлении земельного участка, в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления такого заявления, обеспечивает опубликование в установленном законом порядке извещения о предоставлении испрашиваемого гражданином земельного участка для соответствующих целей, а также размещает указанное извещение на сайте органа местного самоуправления и на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов [1].
Указанные предусмотренные законодательством действия органа местного самоуправления направлены на выявление иных лиц, которые также могут быть заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый заявителем земельный участок.

Таким лицам пунктом 4 статьи 39.18 ЗК РФ предоставлено право подавать заявления о намерении участвовать в аукционе в отношении земельного участка, указанного в опубликованном извещении.

Если в течение тридцати дней со дня опубликования извещения иные лица изъявили намерение участвовать в аукционе в отношении указанного в извещении земельного участка и подали соответствующие заявления, то в таком случае уполномоченный орган местного самоуправления обязан в недельный срок со дня поступления этих заявлений принять одно из следующих решений:
оказать в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка;
отказать в предварительном согласовании предоставления земельного участка лицу, обратившемуся с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка [1].

В данном случае, то есть в случае поступления заявлений иных лиц о намерении участвовать в аукционе в отношении земельного участка, указанного в извещении, пунктом 7 статьи 39.

18 ЗК РФ определен конкретный срок совершения уполномоченным органом одного из вышеуказанных действий, а именно установлено, что данные действия должны быть совершены в недельный срок со дня поступления заявлений иных лиц.

При рассмотрении органами прокуратуры вопроса о возможном наличии в действиях уполномоченного органа местного самоуправления состава административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 19.

9 КоАП РФ, в связи с нарушением им недельного срока, установленного пунктом 7 статьи 39.

18 ЗК РФ, установление даты совершения такого административного правонарушения не вызывает сомнений, поскольку срок, определенный данный пунктом ЗК РФ, регламентирован ясно — недельный срок.

Также имеют место также случаи, когда после размещения извещений о возможном предоставлении земельных участков, испрашиваемых заявителями в порядке статьи 39.18 ЗК РФ, заявлений от иных лиц о предоставлении таких земельных участков не поступает.

Для таких случаев пунктом 5 статьи 39.18 ЗК РФ предусмотрено, что если по истечении 30 дней со дня опубликования извещения заявлений от иных лиц о намерении участвовать в аукционе не поступило, уполномоченный орган местного самоуправления совершает одно из следующих действий:
принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка (в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать или его границы подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»), и направляет указанное решение заявителю;
осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка, их подписание и направление заявителю в случае, если не требуется образование или уточнение границ земельного участка [1].

Однако, определенный (пресекательный) срок, в который уполномоченный орган местного самоуправления должен принять одно из вышеуказанных решений, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.18 ЗК РФ, законодателем для данного случая не конкретизирован.

Органы местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков, зачастую злоупотребляют наличием такого пробела в законодательстве. Решения, из числа предусмотренных пунктом 5 статьи 39.18 ЗК РФ, зачастую принимаются ими спустя длительный период времени с момента истечения 30 дневного срока публикации извещений.

Более того, имеют место факты принятия органами местного самоуправления нормативных правовых актов, утверждающих административные регламенты предоставления муниципальных услуг в сфере предоставления земельных участков, которыми органы местного самоуправления, воспользовавшись наличием вышеуказанного законодательного пробела, на муниципальном нормативном уровне закрепляют возможность принятия ими решений, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.18 ЗК РФ, в довольно длительные сроки.

Такие нормативные правовые акты органов местного самоуправления противоречат требованиям пункта 5 статьи 39.18 ЗК РФ, поскольку данным пунктом предусмотрен только один исключительный случай продления сроков принятия вышеуказанных решений до 45 дней, и подлежат опротестованию прокуратурой.

Не смотря на отсутствие в пункте 5 статьи 39.

18 ЗК РФ конкретного (пресекательного) срока, в который уполномоченный орган местного самоуправления должен принять одно из решений, предусмотренных данным пунктом, в Российской Федерации сформировалась положительная судебная практика, согласно которой, с учетом нынешней формулировки рассматриваемого пункта, суды, при рассмотрении дел об административных правонарушениях, предусмотренных частью 1 статьи 19.9 КоАП РФ, приходят к выводу о том, что решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка или решение об осуществлении подготовки проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка (в случае, если после истечения 30-дневного срока публикации извещений заявлений от иных лиц о намерении участвовать в аукционе не поступило), должны быть приняты именно по истечении 30 дней со дня опубликования извещений о возможном предоставлении земельных участков, то есть на следующий день после истечения 30-дневного срока публикации извещения.

При рассмотрении органом прокуратуры вопроса о возбуждении в отношении должностного лица уполномоченного органа местного самоуправления дела об административном правонарушении, предусмотренного частью 1 статьи 19.

9 КоАП РФ, в связи с нарушением таким должностным лицом срока принятия одного из решений, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.

18 ЗК РФ, необходимо исходить из того, что днем совершения такого административного правонарушения будет являться первый рабочий день, следующий за установленным частью 5 статьи 39.18 ЗК РФ тридцатидневным сроком.

Реализация органами прокуратуры предусмотренных законодательством полномочий по административному преследованию должностных лиц, допустивших нарушения порядка предоставления земельных участков, позволяет не только снизить количество таких нарушений, в том числе нарушений прав граждан на рассмотрение их заявлений о предоставлении земельных участков в предусмотренные законодательством сроки, но и способствует более качественному и своевременному рассмотрению уполномоченными органами таких заявлений, исключив самостоятельное определение органом местного самоуправления сроков исполнения данной муниципальной функции.

Литература:

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (электронный ресурс http://www.consultant.ru);

Правила и порядок проведения торгов на земельные участки в 2021 году

%PDF-1.5%
921 0 obj>endobj
937 0 obj>/Filter/FlateDecode/ID[]/Index[921 26]/Info 920 0 R/Length 92/Prev 2578046/Root 922 0 R/Size 947/Type/XRef/W[1 3 1]>>stream

hbbd«`b«~ LN`» X

27.04.2017

Внимание! С 1 марта 2015 года арендовать земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, можно только на торгах (аукционах). Но закон предусматривает несколько исключений

По общему правилу получить в аренду земельный участок без торгов нельзя. Причем торги осуществляются только в форме аукциона (конкурс не проводится). Это следует из пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Но есть исключения. В отдельных случаях договор аренды участка из публичных земель можно заключить без проведения торгов. Перечень таких случаев является закрытым (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Так, к ним относится предоставление земельных участков организациям:

для государственных и общественно полезных целей (для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов, комплексного освоения территории, выполнения международных обязательств РФ, размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения и др.),
для сельскохозяйственного производства,
на основании указа или распоряжения Президента РФ, для размещения ядерных установок, радиационных источников, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ и др.

Кроме того, получить землю в аренду без торгов могут (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ):

собственники зданий, сооружений, которые расположены на этих земельных участках,
собственники объектов незавершенного строительства таких объектов, которые размещены на участках (однократно и только для завершения их строительства),
граждане, которые имеют право на первоочередное или внеочередное предоставление земельного участка,
граждане, которые приобретают участок для индивидуального жилищного строительства, дачного хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства,
граждане и организации, у которых участок был изъят для государственных или муниципальных нужд, и др.

Наконец, нужно иметь в виду, что закон установил специальный перечень случаев, когда земельный участок вообще не может быть предметом аукциона (п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ). Например, предметом аукциона не может быть земельный участок:

границы которого подлежат уточнению,
который не отнесен к определенной категории земель,
предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды,
в отношении которого принято решение о предварительном согласовании его предоставления,
и другие случаи.

До 1 марта 2015 года порядок предоставления в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, зависел от целей, для которых его арендовали:

для строительства
или для целей, не связанных со строительством.

Для строительства порядок предоставления участка различался в зависимости от необходимости проведения определенных работ, то есть:

без предварительного согласования мест размещения объектов,
с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Без проведения торгов получить землю можно было с предварительным согласованием места размещения объекта. Такой порядок определяли статьи 3032 Земельного кодекса РФ.

На торгах осуществлялось предоставление земельных участков для целей строительства без предварительного согласования мест размещения объектов (ст. 38 ЗК РФ).

То есть до 1 марта договоры аренды государственного или муниципального земельного участка заключались по результатам проведения аукционов, конкурсов и без проведения торгов.

После 1 марта 2015 года режим предоставления участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта и без согласования не различается. Теперь закон различает предоставление в аренду земли в зависимости от того, по чьей инициативе это происходит (п. 34 ст. 39.11 ЗК РФ):

государственной власти или местного самоуправления,
гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка,
заинтересованной организации.

Инициатор процесса оформления готовит документы на землю.

Если аукцион проводят по инициативе заинтересованного лица (гражданина или организации), то оно готовит схему расположения земельного участка.

Исключение будет в случае, когда участок расположен в границах субъекта РФ города федерального значения (Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя) или в границах населенных пунктов.

Тогда схему расположения земельного участка должен подготовить уполномоченный орган (абз. 2 подп. 1 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

Имеет ли арендатор публичного земельного участка преимущественное право заключить договор аренды участка на новый срок?

Нет, не имеет. Чтобы заключить новый договор аренды по истечении срока действия прежнего договора, с 1 марта 2015 года требуется проводить аукцион. Это следует из пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ.

Ранее закон предусматривал для арендатора такое преимущественное право заключения договора аренды на новый срок (п. 3 ст. 22 ЗК РФ).

Из этого следует, что отмена преимущественного права затрагивает договоры, заключенные до марта 2015 года, а не только договоры, которые будут заключены после этой даты. Однако в ряде случаев преимущественное право на заключение договора аренды у арендатора сохраняется. Так, в частности, закон устанавливает, что проводить торги не нужно, если (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ):

земельный участок был предоставлен без проведения торгов (см. когда проводить торги не требуется) (ст. 39.6 ЗК РФ),
договор аренды был заключен на аукционе и землю получил гражданин для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Исключение: случаи, когда участок был предоставлен без торгов в связи с признанием аукциона несостоявшимся. То есть если только один заявитель был признан участником аукциона (п. 13, 14 и 20 ст. 39.12 ЗК РФ). В этих случаях новый договор аренды нужно заключать на торгах.

Чтобы заключить новый договор без торгов, нужно учитывать несколько условий (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):

заявление о заключении нового договора арендатору нужно подать до истечения срока действия заключенного договора,
исключительным правом на заключение договора аренды не обладает иное лицо,
ранее заключенный договор аренды не был расторгнут.

Внимание! Для некоторых видов договоров аренды с 1 марта 2015 года закон установил ограничения по срокам заключения договоров

В зависимости от назначения использования земельного участка договор можно заключить на определенный срок в пределах, предусмотренных законом, а именно (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ):

для строительства или реконструкции зданий и сооружений от трех до десяти лет,
для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства от трех до пяти лет,
собственникам здания или сооружения до 49 лет,
для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства до 20 лет,
для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, огородничества до трех лет,
для сельскохозяйственного производства от трех до 49 лет,
в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного участка на срок, не превышающий срока аренды участка, являющегося исходным,
для завершения строительства объекта незавершенного строительства до трех лет и др.

Кого нужно уведомлять при уступке прав по договору аренды земли, находящейся в публичной собственности: собственника или арендодателя?

Нужно уведомить арендодателя (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Собственник и арендодатель не всегда совпадают в одном лице. Например, собственником участка может быть администрация муниципалитета, а арендодателем муниципальное унитарное предприятие (МУП) (постановление арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 января 2015 г. № Ф04-14360/2022 по делу № А46-6723/2022).

Поэтому в случае уступки права аренды участка, находящегося в публичной собственности, третьим лицам уведомлять об этом нужно не собственника, а арендодателя (ранее закон закреплял обязанность уведомлять собственника).

Распространяются ли новые нормы Земельного кодекса РФ на договоры аренды, которые были заключены до 1 марта 2015 года?

Нет, новые положения об аренде не распространяются на договоры, заключенные до 1 марта 2015 года. Это следует из статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

Такие договоры будут действовать по правилам, которые существовали на момент их заключения. В частности, до 1 марта 2018 года земельный участок предоставляется в аренду в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ, которые действовали в редакции до 1 марта 2015 года, без проведения торгов (ч. 1 ст. 34 Закона № 171-ФЗ):

на основании заявления арендатора,
если предоставление участка предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2015 года, но не ранее чем за три года до предоставления участка.
Кроме того, земельный участок, в отношении которого до 1 марта 2015 года было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, в течение трех лет со дня принятия этого решения не может быть:
предметом аукциона по продаже участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка,
предоставлен без проведения торгов лицу, если оно не указано в этом решении.

Это также следует из части 1 статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

Земельные участки предоставляют в аренду в соответствии с редакцией Земельного кодекса РФ, которая действовала до 1 марта 2015 года, если до этой даты было опубликовано (ч. 2 ст. 34 Закона № 171-ФЗ):

извещение о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды участка либо
сообщение о наличии участков, предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Аналогичные правила действуют, если уполномоченный орган уже утвердил схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории для его предоставления в целях, не связанных со строительством или с эксплуатацией зданий и сооружений. На это указано в части 3 статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

Вместе с тем, нужно отметить, что норма об отмене преимущественного права заключать договоры аренды распространяется в том числе на договоры, которые были заключены до 1 марта 2015 года.

В связи с тем, что изменился порядок предоставления в аренду публичных земель, поменялся и порядок определения арендной платы за такие земельные участки.

Согласование условий договора аренды публичного имущества и его государственная регистрация

В договоре аренды публичного недвижимого имущества, как и в договоре аренды любого другого имущества, стороны согласуют:

предмет договора,
цену арендную плату,
срок договора аренды,
иные условия (порядок передачи и возврата имущества, расторжения договора, права и обязанности сторон, условия о подсудности споров и др.).

Согласованный и подписанный сторонами договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Обязательность регистрации зависит от такого условия, как срок договора аренды. Регистрация не требуется, если договор заключен на срок менее одного года или на неопределенный срок. Если же договор аренды заключен на срок один год или более, то регистрация нужна (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Заявление о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может подать любая из сторон договора арендатор или арендодатель.

Для регистрации договора аренды нужно обратиться в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Порядок регистрации устанавливает Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (утв.

приказом Минюста России от 6 августа 2004 г. № 135).

Перечень документов, представляемых на государственную регистрацию договора аренды, указан в пункте 8 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184. Подробнее о порядке государственной регистрации договора аренды см. Что необходимо учесть арендатору, если договор аренды недвижимости требует регистрации.

Если стороны не согласуют существенные условия договора, то он признается незаключенным. Если не зарегистрировать договор аренды, который требует государственной регистрации, то он также не будет считаться заключенным.

Вместе с тем, до недавнего времени было неясно, по каким правилам можно оспаривать договоры аренды в тех или иных ситуациях: как незаключенные или недействительные.

Президиум ВАС РФ разъяснил эти вопросы в Обзоре судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утвержденном информационным письмом от 25 февраля 2022 г. № 165 (далее информационное письмо № 165).

Во-первых, Президиум указал, что если в договоре аренды отсутствует существенное условие, то он будет являться незаключенным, а не недействительным (п. 1 информационного письма № 165).

Стороны не согласовали существенные условия договора аренды публичного имущества и не получили согласия собственника субъекта РФ для передачи имущества в аренду. Договор аренды стороны не исполняли. С каким иском арендодатель может обратиться в суд с иском о признании договора недействительным или незаключенным

В таком случае в суде правильно заявить требование о незаключенности договора аренды.

Президиум ВАС РФ разъяснил: если стороны не согласуют существенные условия договора аренды, то он не считается заключенным. К такому договору неприменимы правила об основаниях недействительности сделок.

Из этого разъяснения можно сделать следующий практический вывод: если стороны не согласовали существенные условия договора, то оспорить его можно только как незаключенный, а не как недействительный. Причем ошибка в выборе требования не повлечет отказа в иске.

Если истец, например, арендодатель потребует признать такой договор недействительным, то суд не откажет ему в требовании, а поправит его и поменяет способ правовой защиты, признав договор незаключенным.

Во-вторых, если договор, подлежащий регистрации, не был зарегистрирован, то даже при отсутствии государственной регистрации суд может признать его недействительным (п. 2 информационного письма № 165).

Стороны заключили договор аренды публичного имущества сроком на пять лет. Однако согласия собственника имущества субъекта РФ на передачу имущества в аренду они не получили. Кроме того, они не зарегистрировали договор. Можно ли признать такой договор аренды недействительным?

Да, можно. Ведь договор аренды уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними. Поэтому подобный договор можно оспорить по правилам о недействительности сделок.

Президиум подчеркнул при этом, что иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.

Из этого следует важный практический вывод: требование о признании договора аренды недействительным третье лицо может заявить и до осуществления государственной регистрации договора аренды.

Порядок проведения торгов на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества

Предоставление государственного и муниципального имущества без проведения торгов

В каком порядке заключается договор аренды государственного и муниципального имущества на новый срок в случае его возобновления

Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности

Материал Юридической справочной системы Система Юрист

Архив новостей

Юридическая помощь по земельным вопросам

(351) 233-50-35

Изменения Земельного Кодекса РФ 2022-2015гг: предоставление земельных участков, организация аукционов.

Изменения Земельного Кодекса РФ 2022-2015гг: предоставление земельных участков.