По налогам с аренды торговых мест

По налогам с аренды торговых мест

Вы открываете розничный магазин и вплотную приблизились к регистрации бизнеса: уже выбрали форму собственности и определяетесь с системой налогообложения. Налоговый режим определяет размер обязательных платежей, частоту сдачи отчетности и величину косвенных расходов на её подготовку. Иными словами, сколько отдавать денег, как часто отчитываться и чем отвечать в случае нарушений.

Системы налогообложения отличаются не только потенциальными затратами. Основная разница в направленности — каждый вид удобен для определенной деятельности. Разберемся, как использовать систему налогообложения на пользу вашего бизнеса.

Алгоритм определения системы налогообложения

Не существует универсального рецепта выбора системы налогообложения, но есть алгоритм, который поможет сориентироваться и выбрать подходящую.

Первый шаг. Охарактеризуйте свою компанию:

  • Где будете вести деятельность?
  • Кто ваши клиенты: физические или юридические лица?
  • На какую годовую выручку рассчитываете?
  • Сколько стоят активы?
  • Какие затраты будете нести?

По налогам с аренды торговых мест

Второй шаг. Проанализируйте систему налогообложения в России применительно к вашему виду деятельности: нужно определить какие сборы и обязательные налоги придется платить.

Третий шаг. Определите оптимальную систему налогообложения. Велик соблазн выбрать ту систему, где меньше обязательных платежей. Это логично, но не всегда правильно.

Зачастую выгоднее пойти на снижение прибыли сегодня, чтобы завтра достичь глобальной цели.

Например, если вы планируете активно привлекать инвестиции и расширять бизнес в будущем, то лучше сразу выбрать ООО и работать по общей системе.

5 налоговых режимов

По налогам с аренды торговых мест

В России действуют всего пять режимов налогообложения. Для торговли подходят четыре: ЕНВД, Патентная, Общая и Упрощенная системы.

ОСНО, ЕНВД, УСН и ПСН подходят для торговли.

Единый сельскохозяйственный налог (ЕСХН) — аналог ЕНВД для тех, кто самостоятельно выращивает, обрабатывает и продает сельскохозяйственную продукцию. Для торговли, в широком смысле, он не подходит.

ОСНО: много документов и платежей

Общую систему налогообложения автоматически применяют для ИП и ООО, если во время регистрации не было подано заявления на применение специального режима.

Бизнес, который живет по правилам ОСНО, нуждается в профессиональном бухгалтере, который знает в каких случаях применяется НДС 10%, в каких — 18%, а в каких и вовсе 0%. ООО нужно в полном объеме вести бухгалтерский и налоговый учет, а ИП — книги учета доходов и расходов, хозяйственных операций. Общая система налогообложения — не лучший вариант для начинающего бизнесмена.

Обязательные налоги:

  • На прибыль. От суммы разницы между доходами и расходами — 20% или 13% НДФЛ для ИП.
  • На имущество. Если организация владеет недвижимостью.
  • Налог на добавленную стоимость. Обычно составляет 18% от проданных товаров и услуг. НДС можно уменьшить на сумму НДС, которую вы заплатили поставщику.

Аргумент и за и против ОСНО — НДС. Если вы собираетесь работать с крупными фирмами, то лучше выбрать ОСНО, если же вы займетесь мелкой или средней розницей — выбирайте один из специальных режимов.

УСН: налог — раз в квартал, отчет — раз в год

Упрощенная система налогообложения самая популярная: вместо трех общих налогов — всего один УСН. Предприниматель платит налог в квартал, а отчетность сдаёт один раз в год. При УСН индивидуальные предприниматели не платят НДФЛ и налоги на имущество.

В режиме УСН существует два варианта для выплаты налога:

  • С доходов — от 1 до 6%. Подойдет, если у вас небольшой объем расходов или их не подтвердить документами.
  • Доходы минус расходы — от 5 до 15%. Вариант выгоден если доля регулярных расходов составляет до 80% от доходов. Подходит для торговли.

Размер налоговой ставки зависит от региона, размера дохода и вида деятельности. Для ИП нет ограничений в применении УСН — предпринимателю достаточно написать заявление о переходе на этот режим.

Для ООО существуют ограничения:

  • Штат до 100 сотрудников;
  • Доход за 9 месяцев не превышает 45 млн руб., а за год — 60 млн руб.;
  • Нет филиалов и представительств;
  • Не попадает под действие сельхозналога.

Сумму налога можно уменьшить до 100% за счет страховых взносов за сотрудников. Режим подойдет, если вы не собираетесь открывать филиалы в других городах.

ЕНВД: фиксированная сумма налогов

С 2020 года отдельным магазинам и аптекам больше нельзя работать на ЕНВД или патенте.

Прочитайте публикацию с актуальной информацией:
По налогам с аренды торговых мест

Единый налог на вмененный доход выплачивают ежеквартально. Сумма зависит от объема торговых площадей, количества сотрудников и транспорта, но не зависит от фактического объема прибыли.

ЕНВД применяют для некоторых видов деятельности, в которые входит и торговля.

Главный недостаток ЕНВД — отсутствие возможности подать нулевую декларацию: даже если вы не получили прибыль, вам всё равно придется заплатить налоги.

Для ООО и ИП одинаковые ограничения в применении ЕНВД:

  • Штат до 100 сотрудников;
  • Площадь торгового зала не превышает 150 кв. м.;
  • Доля другой организации в уставе ООО не превышает 25%;
  • Не попадает под действие сельхозналога или патента;
  • ЕНВД разрешен в субъекте федерации.

При ЕНВД, ИП и ООО могут уменьшить налог на сумму до 50% за счет страховых взносов, которые платят за сотрудников. При расчетах с покупателями использование кассовой техники пока необязательно — достаточно выдать товарный чек.

ПСН: получил патент и свободен

Патентную систему налогообложения могут принять ИП, которые занимаются деятельностью из главы 25.5 Налогового кодекса, где упомянута, в том числе, розничная торговля.

Ограничения для применения ПСН:

  • Штат до 100 сотрудников;
  • Площадь торгового зала не превышает 50 кв. м;
  • Доход за год меньше 60 млн руб.

С предпринимателя, работающего по ПСН, снято обязательство отчитываться в налоговые органы каждый квартал и выплачивать периодические налоги. Для ведения деятельности ему достаточно вовремя купить патент на срок от 1 месяца до 1 года и вести книгу учета доходов.

Стоимость патента устанавливают местные власти, которые рассчитывают ее исходя из возможного дохода. Обычно она равна 6% от суммы возможного дохода. ПСН выгодно применять для временной и сезонной торговли.

Выводы

  1. Если вы работаете с юридическими лицами, которые рассчитывают на зачет НДС, ваш выбор — ОСНО.
  2. Небольшой магазин без филиалов и представительств — УСН;
  3. Небольшой магазин с большой и постоянной прибылью — ЕНВД;
  4. Сезонная торговля, ярмарки — ПСН.

Памятка для определения системы налогообложения.

По налогам с аренды торговых мест

Онлайн-кассы для любой системы налогообложения
Фискальный накопитель и год ОФД в комплекте. Все модели в реестре и соответствуют требованиям 54-ФЗ.

По налогам с аренды торговых мест

Еще статьи на эту тему

Передача в аренду нежилого помещения: как соблюсти законные интересы двух сторон

Нежилое помещение может и должно приносить прибыль своему собственнику.

Для того чтобы процесс передачи помещения для коммерческих целей стал как можно менее проблематичным, важно на старте определить условия взаимодействия между его владельцем и второй стороной — арендатором.

Законодательство рассматривает различные способы передачи нежилых помещений под бизнес-цели. Безусловно, в этой сфере без нюансов не обходится. Разобраться с тем, как грамотно сформировать договор аренды, нам поможет наш эксперт — адвокат Марина Светлицкая.

В каких ситуациях гражданину может понадобиться заключение договора аренды нежилого помещения?

Первым делом выясним, каким образом закон определяет статус нежилого помещения. Подчеркнем некоторые признаки:

  • отсутствие в этом помещении прописанных граждан;
  • обособленный выход либо на улицу, либо в служебное помещение;
  • квадратные метры нежилого помещения описаны и оформлены в Росреестре;
  • если помещение принадлежит к многоквартирному дому, оно должно быть выделено как нежилое;
  • земельный участок, на котором размещен нежилой объект, связан с данным помещением.

Российское законодательство четко разделяет помещения, пригодные для проживания и непригодные для этих целей. Площади, оформленные как нежилые, не могут служить для проживания людей — они должны использоваться только для ведения коммерческой деятельности.

«Для передачи нежилого помещения в аренду между арендодателем и арендатором заключается соответствующий договор. Сделка регулируется положениями первого параграфа 34-й главы Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предмет договора — помещение, передаваемое во владение и пользование, ограниченные временем.

В той ситуации, когда помещение сдается в аренду не менее чем на один год, сделка подлежит государственной регистрации», — рассказывает Марина Светлицкая.

Несмотря на востребованность подобных сделок, гражданское законодательство РФ специальных норм, прописывающих порядок сдачи помещений, не предназначенных для проживания, в аренду, не предусматривает. Юридическая и судебная практика связывает эти вопросы с правами на здания и сооружения, так как помещение является их частью.

Гражданский кодекс, например, гласит, что земельный участок должен обладать прочной связью с тем зданием, где расположено помещение. При этом перемещение объектов, размещенных на земле, без ущерба для их целостности невозможно. В аренду может быть отдана часть помещения, а не вся площадь целиком — законодательство это допускает.

В таком случае помещение или его часть должны быть достаточным образом индивидуализированы.

Право на сдачу имущества во временное арендное пользование принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут выступать лица, которых собственник на законных основаниях уполномочил передавать принадлежащее ему имущество в аренду.

По налогам с аренды торговых мест

Как грамотно составить договор аренды нежилого помещения? Можно ли сделать это собственноручно?

Договор аренды нежилого помещения считается заключенным, если между арендатором и арендодателем возникло обоюдное соглашение по самым главным условиям.

При этом соблюдены все существенные законодательные нормативы и положения, необходимые при оформлении данного договора.

Ориентиром законодательных актов, регулирующих данную сделку, считаем пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку предметом договора аренды служит нежилое помещение, то требуется указать данные, четко устанавливающие имущество, которое подлежит передаче в аренду.

Обязательно следует прописать, что является объектом договора, а также указать его индивидуальные характеристики, в частности на основании сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (площадь арендуемого помещения, поэтажный план, месторасположение здания).

Договор аренды должен включать в себя информацию о правоустанавливающих документах владельца помещения (например, договор аренды с правом субаренды или договор купли-продажи).

Также в договоре прописывается срок, на который площадь передается в аренду, и права всех сторон — участников сделки. При неопределенном сроке сделка влечет за собой соответствующие условия, в том числе связанные с расторжением соглашения.

Насколько полно они учитывают интересы двух сторон — вопрос спорный.

Важное условие договора аренды нежилого помещения — размер арендной платы и порядок ее взимания и внесения арендатором. Чем подробнее будет описан данный пункт, тем с меньшим количеством проблем столкнутся стороны договора в реальности.

Участникам сделки следует определить порядок передачи нежилого помещения арендатору и порядок возврата имущества арендодателю. На практике окончание договорных отношений арендатора и арендодателя оформляется подписанием актов о сдаче-приемке помещения.

Читайте также:  Как вывести ребенка по путевке за границу если папа в тюрьме?

Договор должен содержать пункт о правилах содержания арендуемого помещения, в частности осуществление текущего и капитального ремонта. В разделе о правах и обязанностях двух сторон соглашения прописывается возможность собственника находиться на сдаваемой площади в период действия договора, возможность совершать какие-либо действия, требовать от арендатора улучшать внешний вид территории.

Юристы также рекомендуют максимально подробно описать всевозможные ситуации разрешения споров и их урегулирования. К таким нюансам можно отнести сроки нарушения внесения арендной платы, уклонение арендодателя от передачи помещения, порядок расторжения договора.

По налогам с аренды торговых мест

Существуют ли отличия в содержании и алгоритме заключения договора аренды нежилого помещения между физическими и юридическими лицами, ИП, ООО?

Договор может быть подписан между физическим лицом (без образования ИП) и организацией различных организационно-правовых форм.

При этом специфика данного соглашения подразумевает определенные пункты: полная характеристика сдаваемого в аренду имущества, прописанный размер платы за коммунальные услуги.

Арендные выплаты не включают НДС, рассчитываться с собственником возможно как наличными, так и безналичным способом. Размер платы за аренду разрешено изменять только раз в год.

Индивидуальный предприниматель, несмотря на приравнивание его статуса к субъекту бизнеса, остается по факту физическим лицом.

Договор аренды в такой ситуации рассматривается со стороны предпринимательской деятельности и закрепляет за предпринимателем использование арендуемого помещения на законном основании.

Соглашение не может считаться заключенным, если оно выражено в устной форме — только в письменной, за подписью обеих сторон. В остальном правила передачи помещения в аренду аналогичные тому, как происходит и с юридическим лицом.

Что касается соглашения между двумя физическими лицами, то его порядок устанавливается с учетом всех положений Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34, параграфа 1.

На какой срок можно заключать такой договор?

Договор о сдаче в аренду нежилого помещения может быть заключен на неопределенный срок, на срок менее одного года или же на срок, превышающий один год.

«При этом соглашение о сдаче в аренду помещения на неопределенный срок и на срок до года не подлежит регистрации в Росреестре, что позволяет избежать бумажной волокиты. Если же сделка предусматривает договорные отношения более чем на год, регистрация нужна», — уточняет Марина Светлицкая.

Как и на каких условиях происходит расторжение договора?

Расторжение договора аренды может происходить в добровольном порядке, когда обе стороны достигли такого соглашения. Вторая причина — истек срок аренды, прописанный в договоре. И третий, самый энергозатратный, вариант — одна из сторон нарушила условия, прописанные в документе. Тогда признание расторжения сделки может осуществляться только путем обращения в суд.

Налог на коммерческую недвижимость с 2020 года

Эта статья ответит на следующие вопросы:

  • какая недвижимость считается коммерческой;
  • какие изменения, связанные с налогом на коммерческую недвижимость, произошли в январе 2020 года.

Что такое коммерческая недвижимость

Коммерческим называется недвижимое имущество, которое не является жилым или дачным, а также не является личным участком земли или гаражом. Хотя квартира или дом могут считаться коммерческими при условии, что они сдаются в аренду. В целом предназначение такой недвижимости — получение прибыли.

К числу коммерческого недвижимого имущества относятся:

  • столовые общепита;
  • кафе, бары и рестораны;
  • производственные цехи;
  • торгово-развлекательные комплексы;
  • административные и офисные помещения.
  • Такую недвижимость можно разделить по виду:

  • индустриальная (склады, ангары, цехи и другие промышленные объекты);
  • социальная (медицинские центры, библиотеки, аэропорты и другие им подобные);
  • жилые помещения для сдачи в аренду;
  • здания и помещения свободного назначения.

Коммерческая недвижимость — налогооблагаемый объект. Её собственник исчисляет и уплачивает налог. Сроки выплаты определяются региональными органами власти.

Ранее налог на коммерческую недвижимость рассчитывали по её среднегодовой стоимости. Затем расчёт для некоторых объектов начали выполнять по кадастровой стоимости. Сейчас подобным образом должны рассчитываться:

  • торговые комплексы и административные помещения, площадь которых превышает 3000 м²;
  • недвижимость организаций или ИП, находящаяся за пределами РФ;
  • офисные помещения;
  • помещения общественного питания, у которых площадь зала превышает 150 м²;
  • жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершённого строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Помещения, перечисленные в последнем пункте, были внесены новым законом.

Изменения в 2020 году

1 января 2020 года вступил в силу закон N 379-ФЗ, который вносит изменения в порядок расчёта налога на имущество. В частности, изменения коснулись пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ.

По налогам с аренды торговых мест

Ранее изменения должен был внести п. 70 ст. 2 закона N 325-ФЗ. Текст изменений звучал так:

«Иные объекты недвижимого имущества, признаваемые объектами налогообложения в соответствии с главой 32 настоящего Кодекса, не предусмотренные в подпунктах 1 — 3 настоящего пункта».

То есть если кадастровая стоимость имущества определена, то уплачиваться должен именно «кадастровый» налог на имущество организаций, вне зависимости от среднегодовой стоимости, адреса и наличия в региональном перечне. Исходя из понятия «другие объекты недвижимого имущества» можно сделать вывод, что под расчёт по кадастровой стоимости должна попадать вся коммерческая недвижимость организаций.

Как рассчитать сумму налога

  • Полная сумма налога по кадастровой стоимости определяется по следующей формуле:
  • НнИ = Налоговая база × Налоговая ставка
  • Сумма авансовых платежей вычисляется по следующей формуле:
  • АП = Налоговая база × ¼ × Налоговая ставка

Например, кадастровая стоимость объекта недвижимости — 20 млн рублей. Ставка налога — 1,5%. Тогда:

  • годовая сумма налога — 300 000 рублей (20 000 000 × 1,5%);
  • авансовые платежи по итогам I квартала, полугодия и 9 месяцев будут равны 75 000 рублей (20 000 000 × ¼ × 1,5%);
  • сумма налога к уплате по итогам года — 37 500 рублей (300 000 – 3 × 37 500).
  1. Если право собственности возникло или прекратилось в течение отчётного периода, то сумма налога определяется исходя из количества полных месяцев владения им.
  2. Формула для вычисления авансовых платежей:
  3. АП = Налоговая база × ¼ × Налоговая ставка × Количество полных месяцев владения объектом недвижимости в отчётном периоде/3.
  4. Формула для вычисления полной суммы налога за год:
  5. НнИ = Налоговая база × Налоговая ставка / Количество полных месяцев владения объектом недвижимости в году/12.

Формулировка, вводимая п. 70 ст. 2 закона N 325-ФЗ, не давала чёткого определения и вызывала много вопросов. По этой причине были приняты изменения вносимые именно п. 2 ст. 1 закона N 379-ФЗ. Тем самым список имущества, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость, был пополнен конкретными примерами.

Торговый сбор: кто платит в 2022 году

По налогам с аренды торговых мест

Торговый сбор – это платёж, который относится к местным налогам и сборам. Впервые ТС установили в Москве несколько лет назад, поэтому порядок его взимания уже хорошо проработан на практике.

Кроме того, Налоговый кодекс предоставляет возможность вводить торговый сбор на территории других городов федерального значения (Санкт-Петербург и Севастополь), но муниципальные власти своим правом пока не воспользовались.

В других регионах России торговый сбор может быть введён только после соответствующего федерального закона, который за эти годы не был принят. Таким образом, в 2022 году торговый сбор действует только на территории Москвы.

В этой статье мы разберём практические вопросы по торговому сбору – кто должен его платить, по какой ставке, как встать на учёт, в какие сроки перечислять платежи. Кроме того, уплате сбора посвящена глава 33 НК РФ и закон г. Москвы от 17.12.2014 № 62. При необходимости рекомендуем обращаться к этим первоисточникам или на бесплатную консультацию.

Что облагается торговым сбором

Начнём с вопроса о том, что облагается торговым сбором? Особенность ТС в том, что он взимается не от выручки, а с самого торгового объекта. При этом не имеет значения объём продаж, ассортимент и количество проданных товаров, а также право собственности на объект.

Более того, сумма сбора практически не зависит от регулярности торговли. В статье 412 НК РФ указано, что ТС за квартал взимается в полном размере, даже если торговля за этот период велась всего один раз.

Какого-либо перерасчёта в соответствии с реально отработанными днями кодекс не предусматривает. От уплаты сбора может быть освобожден только полный квартал, в течение которого торговля не велась ни разу.

Что касается площади торговой точки, то принцип взимания сбора тоже нельзя назвать полностью справедливым. Объекты до 50 кв. м платят одинаковые суммы, независимо от реальной площади. Расчёт ТС по квадратным метрам предусмотрен только для торговых точек площадью свыше 50 кв. метров.

Кроме того, есть дифференциация по районам Москвы – самые высокие ставки сбора установлены для Центрального административного округа. Конкретные суммы ТС вы можете узнать из таблицы ниже.

Итак, торговым сбором облагаются объекты:

  • стационарной торговой сети с торговыми залами;
  • стационарной торговой сети без торговых залов (кроме автозаправок);
  • нестационарной торговой сети.
Читайте также:  Земля в общей долевой собствености жителей многоквартирного дома

Аренда помещений при УСН — Контур.Бухгалтерия

Компании нередко используют принадлежащую им недвижимость для получения дополнительного дохода. Это происходит путем сдачи его в аренду.

Правила заключения арендных договоров

Точно и правильно составленные документы — именно то, чему налоговые органы уделяют больше всего внимания. Отправной точкой для расчета налогов является сумма аренды, которая прописана в договоре. Порядок заключения договора аренды строго регламентируется ГК РФ. Условия, которые необходимо указать в договоре:

  • реквизиты сторон;
  • основные характеристики арендуемого объекта (адрес, наименование, площадь);
  • условия пользования объектом;
  • сумма арендной платы.

Договор будет официально заключен только после его регистрации в государственных органах Росреестра. Но если договор заключен менее чем на один год, он не подлежит государственной регистрации.

Сдача помещения в аренду при УСН

По налогам с аренды торговых мест

ИП, как и физлица, могут сдавать в аренду свое имущество.  В таком случае предприниматель должен уплачивать налоги с аренды помещений. Действия предпринимателя  при сдаче имущества в аренду в условиях упрощенной системы налогообложения регулируются статьями 249, 250 НК РФ.

ИП доступны два варианта отчисления налога в бюджет:

  • Налог на доходы по ставке 6% (удобно применять, когда расходы не очень большие). Важно! Размер ставки по налогу зависит от решения региональных властей. Для некоторых налогоплательщиков он может составлять даже 1%.
  • Налог «доходы — расходы» по ставке 15%.

Расходы по платежам за коммунальные услуги должны нести арендодатель или арендатор. Обычно эти платежи включены в арендную плату. В договоре аренды оговаривается, кто будет оплачивать коммунальные расходы.

Если их оплату будет производить арендодатель, то сумму платежей можно вычесть из полученного дохода как понесенные затраты.

Для этого нужны документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг: счета от поставщиков коммунальных услуг и квитанция об их оплате.

День, когда деньги фактически поступили на счет в банке или в кассу предпринимателя, считается датой поступления доходов при УСН.

 Напомним, ИП на УСН платит единый налог и освобождается от уплаты налогов на прибыль, НДФЛ (только за сотрудников), НДС, налога на имущество (распространяется только на то имущество, которое принимает участие в предпринимательской деятельности, если региональные власти установили его кадастровую стоимость).

Аренда квартиры под офис в жилом помещении

При организации офиса в жилом помещении, т.е. в квартире, необходимо учитывать нормы, закрепленные в статье 288 ГК РФ и в статье 17 ЖК РФ.

 Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.  Только после перевода такого помещения в нежилое можно разместить в нем организации и учреждения.

Тогда  договор аренды станет законным и арендную плату можно будет учесть в расходах. 

Оформить в нежилой фонд можно только ту квартиру, которая находится на первом этаже или выше, но с условием, что под ней не находятся жилые квартиры. Что для этого нужно? Арендодатель приходит в орган местного самоуправления и сдает следующие документы:

  • заявление о переводе квартиры в нежилое помещение;
  • документы, подтверждающие право владения квартирой (свидетельство о регистрации, договор о приватизации и т.д.);
  • план квартиры с техническим описанием;
  • план дома по этажам.

Решение  принимается не позднее 45 календарных дней со дня подачи документов. После переоформления квартиры можно заключать договор аренды с арендатором.

Организации, применяющие УСН «доходы-расходы», в состав расходов могут включать не только коммунальные услуги, но и затраты на ремонт. Если же вы все-таки арендовали жилую квартиру под офис, то затраты на организацию аренды офиса по УСН учитываться не будут.

Способы уплаты налогов

Сроки и порядок уплаты единого налога строго регламентированы. ИП должен успеть оплатить его до 30 апреля. А по страховым платежам в ПФР  арендодатель может заплатить до 31 декабря. Квартальные авансовые платежи уплачиваются до 25 числа месяца, следующего за отчетным кварталом. В этой статье мы рассказывали, как рассчитывать авансы и годовой налог.

При сдаче помещений в аренду ИП имеет преимущества перед физлицами,  так как предприниматель платит всего лишь 6% или меньше от дохода аренды, когда остальные физические лица платят 13%.

Автор статьи: Александра Аверьянова

Сдаете помещение в аренду? Учитывайте доходы и расходы в веб-сервисе Контур.Бухгалтерия. Здесь вы можете легко вести учет, начислять зарплату, сдавать отчетность через интернет. Консультации экспертов входят в тариф, наша техподдержка работает круглосуточно и бесплатно. Первый месяц работы в сервисе — тоже бесплатен для новых пользователей.

Попробовать бесплатно

Если вы заключали с собственником договор аренды помещения под офис, склад или магазин, а потом хотите досрочно аренду прекратить — нужно составить и подписать соглашение об этом, иначе старый договор продолжит действовать. Расскажем, как составить документ и что учесть.

, Елена Космакова

Дропшиппинг — это новая посредническая модель бизнеса по продаже товаров. Она предполагает, что у продавца нет своего склада, а все товары покупателю доставляют напрямую со склада поставщика или производителя. Разберемся, чем отличается дропшиппинг от обычного магазина и как начать дело с нуля.

, Елизавета Кобрина

Минэкономразвития каждый год пересматривает размер коэффициентов дефляторов. В 2022 году для УСН он составит 1,096, а это значит, что на 9,6 % вырастут лимит по доходам для применения УСН и лимит доходов для перехода на УСН. Какими будут новые размеры и какие нюансы важно учесть — в статье.

, Михаил Кобрин

Судебный вердикт: как считается налог на помещения, расположенные в торговом центре

По налогам с аренды торговых мест Верховный Суд РФ в определении от 01.03.2021 № 304-ЭС20-20672 разъяснил, каким образом организации должны исчислять налог на помещения, находящиеся в зданиях, которые облагаются налогом на имущество по кадастровой стоимости.

Предмет спора: организации доначислили налог на имущество по нежилому помещению, находящемуся в здании торгового комплекса, которое было включено в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости. Основанием для доначисления послужило то, что организация уплачивала налог по старой кадастровой стоимости, которая была установлена в отношении самого нежилого помещения. Новая кадастровая стоимость помещения утверждена не была. Не согласившись с доначислением, компания обратилась в суд. Дело дошло до Верховного Суда РФ.

За что спорили: 578 747 рублей.

Кто выиграл: налоговая инспекция.

Обосновывая в суде неправомерность доначисления налога, компания отмечала, что само нежилое помещение, в отношении которого уплачивался налог, не было включено в перечень объектов, облагаемых по вновь утвержденной кадастровой стоимости. В данный перечень было включено только здание, в котором находилось нежилое помещение.

При этом новая кадастровая стоимость помещения так и не была утверждена. Поэтому, по мнению компании, налог за спорное помещение необходимо было рассчитывать и уплачивать по старой кадастровой стоимости.

Верховный Суд РФ отклонил доводы организации как не основанные на нормах НК РФ и признал доначисление налога на имущество правомерным. ВС РФ пояснил, что в отношении административно-деловых центров и торговых комплексов, а также помещений в них налоговая база по налогу на имущество определяется как их кадастровая стоимость (п. 1 ст. 378.2 НК РФ).

Организация уплачивает налог и авансовые платежи в сумме, определяемой как произведение налоговой ставки и кадастровой стоимости (1/4 стоимости) этого имущества. Если кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества не определена, то в отношении указанных объектов налоговая база принимается равной нулю.

Сам перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость, утверждается региональными властями.

Помещения, находящиеся в зданиях (строениях, сооружениях), включенных в такой перечень, относятся к объектам недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых также определяется как их кадастровая стоимость (п. 6 ст. 378.2 НК РФ).

Следовательно, если здание (строение, сооружение) определено административно-деловым центром или торговым центром/комплексом и включено в вышеуказанный перечень, то все расположенные в здании помещения, принадлежащие одному или нескольким собственникам, подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости здания. Причем вне зависимости от того, присутствует ли конкретное помещение в указанном перечне или нет.

Следовательно, налоговая база по спорному объекту должна определяться с учетом кадастровой стоимости здания, в котором расположено нежилое помещение: пропорционально доле, которую занимает нежилое помещение в общей площади здания.

В связи с этим ВС РФ подтвердил, что налоговая инспекция обоснованно доначислила организации налог на имущество по новой кадастровой стоимости здания, в котором размещалось принадлежащее ей помещение.

Ип сдает в аренду нежилое помещение: налогообложение

Богдан прислал вопрос: «Я ИП, и у меня в собственности есть коммерческое помещение, которое я собираюсь сдавать под офис. Какие налоги я должен буду платить?»

У арендодателя-ИП будет несколько видов платежей в бюджет

Если предприниматель сдает недвижимость в аренду, он платит налог на имущество, налог с доходов в зависимости от выбранной системы налогообложения и страховые взносы за себя.

Налог на имущество

Собственники недвижимости под офисы платят налог на имущество — до 2% от кадастровой стоимости объекта, если регион включил его в специальный перечень. Если объекта в перечне нет или он там есть, но без указания кадастровой стоимости, ИП может подать заявление на льготу и не платить налог.

Налог с доходов

ИП платит налог с доходов в соответствии с условиями выбранной системы налогообложения. Доход при сдаче недвижимости — арендная плата.

Налоговый режимКраткое описание условий
Общая система налогообложения Налог на доходы физических лиц — 13% от прибыли и налог на добавленную стоимость — 20% от цены аренды
Упрощенная система налогообложения «Доходы» До 6% от всех доходов. Если годовой доход превысит 150 млн рублей, но не достигнет 200 млн, ставка вырастет до 8%
Упрощенная система налогообложения «Доходы минус расходы» До 15% от прибыли — разницы между доходами и расходами. Если годовой доход превысит 150 млн рублей, но не достигнет 200 млн, ставка вырастет до 20%
Патентная система налогообложения Фиксированная сумма за патент. Не зависит от дохода — величины арендной платы. Годовой лимит дохода — 60 млн рублей
Читайте также:  Приказ об увольнении по сокращению штата и численности: как составить, образец, структура и содержание, порядок ознакомления и хранения

ИП, зарегистрированный как самозанятый, не может сдавать в аренду недвижимость.

Иногда индивидуальные предприниматели сначала занимаются одним видом деятельности, например продают товары на УСН «Доходы минус расходы» и платят налог с прибыли. Затем начинают еще оказывать услуги или сдавать недвижимость, и доходы становятся гораздо больше расходов.

В таких случаях бывает полезно пересмотреть выбор системы налогообложения, исходя из новых условий бизнеса.

Например, если аренда будет приносит основную часть дохода, ИП выгодно выбрать УСН «Доходы», потому что расходы при таком формате бизнеса обычно невелики: предпринимателю будет выгоднее платить 6% со всех доходов, чем 15% с прибыли. Изменить объект налогообложения можно только с 1 января следующего года.

Страховые взносы

Страховые взносы за себя обязаны платить все зарегистрированные ИП, даже если они не ведут деятельность. Исключение — ИП на налоге на профессиональный доход. Они платят страховые взносы по желанию, но сдавать в аренду нежилую недвижимость не могут.

В 2021 году фиксированные суммы взносов — 32 448 ₽ на ОПС и 8426 ₽ на ОМС, в 2022 году — 34 445 ₽ на ОПС и 8776 ₽ на ОМС. Если доход ИП за год расчетный период превышает 300 000 ₽, нужно заплатить дополнительные пенсионные взносы — 1% от суммы превышения.

Пример расчета налогов и сборов

Допустим, ИП без сотрудников работает на УСН «Доходы», ставка 6%. В Костроме у него есть помещение 20 м², которое он сдает под офис за 20 000 ₽ в месяц. Годовая сумма дохода предпринимателя меньше 300 000 ₽. Кадастровая стоимость помещения 900 000 ₽, и оно включено в региональный перечень объектов, облагаемых налогом по кадастровой стоимости.

За 2021 год предприниматель исчислит:

  1. Налог на имущество — 2% от кадастровой стоимости помещения: 900 000 × 2% = 18 000 ₽.
  2. Налог с дохода по УСН: 20 000 × 12 × 6% = 14 400 ₽. Однако платить эту сумму не придется, поскольку ИП без работников уменьшают налог на страховые взносы вплоть до нуля.
  3. Фиксированные страховые взносы на ОПС и ОМС: 32 448 + 8426 = 40 874 ₽. Дополнительных взносов не будет, поскольку годовая сумма дохода меньше 300 000 ₽.

Общая сумма платежей за год: 18 000 + 40 874 = 58 874 ₽.

Ответственность за неуплату налогов

За неуплату налогов, сборов и взносов нарушителю доначисляют эти суммы, назначают штраф 20—40% от неуплаченной суммы налога и пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

Если недоимка превысит 15 млн рублей за три года или 45 млн рублей за любой период — это преступление, за которое, помимо штрафа, грозит лишение свободы на срок до 6 лет.

Эксперты Тинькофф отвечают на вопросы читателей по налогообложению, законам, трудовым спорам и другим проблемам в бизнесе. Чтобы мы разобрали вашу ситуацию, пишите на secrets@tinkoff.ru.

5 налоговых схем при аренде имущества

На основе анализа арбитражной практики в период с 2019 по 2021 г.г. специалисты компании Самитов Консалтинг составили перечень основных претензий, которые налоговики могут предъявить арендатору и арендодателю. Для снижения налоговых рисков предлагаем ознакомиться с данным перечнем.

Способ 1. Субаренда

Данная схема может принести выгоду, как арендодателю, так и арендатору. Все зависит от того, с кем связан дружественный упрощенец либо предприниматель, взявший имущество в субаренду.

Для получения выгоды арендатору необходимо заключить договор аренды через дружественного ИП на общем режиме. Аренда оплачивается по рыночной стоимости, а в субаренду помещение сдается по завышенной цене.

Собственник объекта вправе сдать его в аренду дружественному упрощенцу по низкой цене. Тот, в свою очередь, может сдавать имущество в субаренду по рыночной стоимости. В результате доходы собственника, облагаемые по ставке 20%, будут малы, а упрощенцу придется платить налог по ставке 6 либо 15%.

Способ 2. Возмещение по НДС

В данном случае экономию может получить собственник, купивший помещение для работы, а не сдачи в аренду. Например, неплательщику НДС, входящему в группу компаний и работающему по упрощенке либо на общем режиме с выручкой до 2 млн. руб.

, нужно помещение. Если имущество купит неплательщик, то получить вычет по налогу он не сможет. В этом случае покупку лучше доверить другому участнику группы на общем режиме. Он сможет возместить НДС и передать объект в аренду неплательщику.

Способ 3. Обратная аренда

Схема заключается в продаже имущества дружественной компании на упрощенке с целью его дальнейшего взятия в аренду. Арендодатель отражает доходы в сумме арендной платы, налог начисляется по ставке 6 либо 15%. Эта же арендная плата признается арендатором на общем режиме в расходах. Экономия возникает за счет разницы в ставках (20% и 15% либо 20% и 6%).

Способ 4. Оплата обслуживания

Имущество сдается собственником конечному арендатору по цене меньше рынка.

Но вместе с тем, пользователь берет на себя обязательство заключить договор на обслуживание с дружественной собственнику компанией.

В итоге выходит, что арендатор платит аренду по рыночной цене, но частями (собственнику и обслуживающей компании). Так обе организации будут соблюдать лимиты по доходам, и использовать упрощенку.

Данная схема безопасна, если в аренду сдается объект, требующий ежемесячного обслуживания (производственное оборудование). Торговые площади сдать в аренду таким способом безопасно, если в договоре предусмотрены услуги клининговой компании. Она должна самостоятельно обслуживать помещение собственным инвентарем и персоналом и демонстрировать признаки самостоятельности.

Способ 5. Переход на ПСН

Арендодатель-ИП может купить патент, если в регионе разрешено применение ПСН при сдаче помещений в аренду. Размер налога в данном случае будет ниже, чем при упрощенке либо общем режиме.

Но воспользоваться такой схемой могут только ИП, для организаций такая возможность недоступна.

Если деятельность осуществляется в рамках договора простого товарищества либо доверительного управления имуществом, то ПСН не применяется.

О том, какой именно способ лучше использовать для вашей компании, вы сможете узнать у сотрудников Самитов Консалтинг. Они расскажут о деталях и опасностях каждого из них и помогут оформить всю документацию в соответствии с требованиями законодательства. Это сведет к минимуму возможные претензии налоговиков и позволит вести деятельность строго в законодательных рамках без налоговых рисков.

Аренда недвижимости у физического лица

Очень часто бизнесменам приходится снимать квартиры, гаражи, боксы, парко-места и прочую недвижимость у физ.лиц. При этом возникает множество вопросов: как правильно оформить сделку, какие налоги платить, как расходы списать и т д. Их настолько много, что мы решили выпустить небольшой ликбез на эту тему, рассмотрев весь процесс аренды поэтапно.

Аренда недвижимости у обычного человека почти не отличается от аренды у предпринимателей и организаций. Единственный нюанс: вам придётся удержать и перечислить НДФЛ с доходов арендодателя. 

Оформите договор аренды недвижимости

В договоре опишите:

  • Предмет договора: какое имущество арендуете, его адрес, площадь, кадастровый номер и другие сведения, которые помогут отличить его от других.
  • Какие права передаются по договору. Это может быть только временное пользование или ещё и владение. Если речь идёт о помещении под офис, передают оба права.
  • Срок аренды. Договор, который заключён на год и больше, придётся регистрировать в Росреестре. Если срок договора меньше года или вообще не назван, регистрировать его не нужно.
  • Размер и способы внесения арендной платы.
  • Права и обязанности вас и арендодателя.

Перед тем как подписать договор, попросите у арендодателя свидетельство о праве собственности или выписку из госреестра. Так вы обезопасите себя и убедитесь, что перед вами собственник помещения.

Скачать шаблон договора аренды

Удерживайте НДФЛ с арендной платы

Каждый человек платит государству налог НДФЛ со своих доходов. Если он получает доход от ИП или ООО, то платит НДФЛ не сам — предприниматель или организация становятся его налоговым агентом. Он считает, удерживает и перечисляет НДФЛ в налоговую.

Распространённый пример: работники по трудовому договору не платят НДФЛ сами, этим занимается работодатель. А они получают зарплату, из которой уже вычли налог. Та же ситуация с арендой.

Арендодатель получает от вас доход, и если он обычный человек, вы становитесь его налоговым агентом. 

Что нужно сделать:

  • Посчитать и удержать НДФЛ — 13% от дохода. Например, вы написали в договоре, что будете платить за аренду 30 тысяч рублей в месяц. Из этой суммы 3 900 рублей ежемесячно перечисляйте в налоговую, а 26 100 рублей — арендодателю.
  • Перечислить НДФЛ в налоговую. Сделайте это не позднее следующего дня после того, как заплатили за аренду.
  • Отчитаться по НДФЛ. Раз в квартал сдавайте отчёт 6-НДФЛ. Читайте об этих отчётах в статье «Как подготовить 6-НДФЛ».

Важно: перечислить НДФЛ нужно в налоговую по месту учёта вашей компании или ИП. 

Страховые взносы с арендной платы вы перечислять не должны.

Учесть арендную плату и коммуналку в расходах УСН

Если вы на УСН «Доходы минус расходы», учитывайте арендную плату при расчёте налога. Чтобы подтвердить расход, оформите и сохраняйте документы:

  • договор аренды,
  • акт приёма-передачи помещения,
  • документы, которые подтверждают, что вы оплатили аренду.

Чтобы учесть коммунальные платежи в расходах, удобнее включить их в состав арендной платы. Это можно сделать двумя способами:

  1. Как фиксированную часть арендной платы. В договоре сформулируйте это так: «Размер арендной платы составляет 30 000 рублей и включает стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг».
  2. Определить фиксированную и переменную части. Переменная будет зависеть от потреблённых коммунальных услуг. В договоре сформулируйте это так: «Арендная плата состоит из фиксированной и переменной частей. Фиксированная часть арендной платы составляет 5 000 рублей за месяц. Переменная часть — это стоимость коммунальных услуг, потреблённых Арендатором за этот период. Сумма коммунальных услуг определяется по данным приборов учёта в арендуемом помещении и оплачивается на основании предъявленных Арендодателем копий счетов за коммунальные услуги»

Статья актуальна на 28.02.2013

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *