Плата за пользование земельными участками

• 1. Что такое земельный налог
• 2. Как рассчитывается земельный налог
• 3. Когда платить налог
• 4. Когда сдавать налоговую отчётность
• 5. Как оплатить налог на земельный участок
• 6. Как проверить задолженность по земельному налогу

Что такое земельный налог

Земельный налог – налог, который уплачивают юридические и физические лица, имеющие земельный участок на праве собственности, на праве постоянного землепользования или на праве первичного безвозмездного временного землепользования.

При этом налогне уплачивается с земельных участков:

• общего пользования населенных пунктов;
• занятых сетью государственных автомобильных дорог общего пользования;
• занятых под объекты, находящиеся на консервации по решению Правительства РК;
• приобретенных для содержания арендных домов;
• занятых зданиями, сооружениями, приобретенными государственной исламской специальной финансовой компанией по договорам, заключенным в соответствии с условиями выпуска государственных исламских ценных бумаг.

А организации железнодорожного транспорта, системы энергетики и электрификации, связи, организации, осуществляющие добычу, транспортировку нефти и газа уплачивают налог за земельные участки: занятые железнодорожными путями, полосами отчуждения, железнодорожными станциями, вокзалами, участки, занятые опорами линий электропередачи и подстанциями, нефтепроводами и газопроводами, опорами линий связи

НЕ ПЛАТЯТ земельный налог:

• налогоплательщики, применяющие СНР для крестьянских или фермерских хозяйств, по земельным участкам, используемым в деятельности, на которую распространяется данный СНР;
• государственные учреждения и государственные учебные заведения среднего образования;
• государственные предприятия исправительных учреждений уполномоченного государственного органа в сфере исполнения уголовных наказаний;
• религиозные объединения;
• участники и инвалиды ВОВ и лица, приравненные к ним, по земельным участкам, предоставленным для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства, включая земли, занятые под постройки и гаражи, а также по земельным участкам, занятым жилищным фондом, в том числе строениями и сооружениями при нем и придомовым земельным участкам, за которые также не платят налог:
• многодетные матери, удостоенные звания «Мать-героиня», награжденные подвеской «Алтын алқа»;
• отдельно проживающие пенсионеры.

Как рассчитывается земельный налог

1. ИП и ТОО, а также ТДО, АО и другие юридические лица исчисляют земельный налог самостоятельно, а физическим лицам сумму земельного налога рассчитывают налоговые органы.

    

2. Сумма земельного налога рассчитывается за период фактического пользования земельным участком исходя из площади (налоговой базы) земельного участка и зависит от категории земли и её местонахождения:
3. продавец сумму налога исчисляет с 1 января текущего года до начала месяца, в котором он передает земельный участок, а покупатель исчисляет за период с начала месяца, в котором у него возникло право на земельный участок.

Пример:

ТОО «А» продаёт земельный участок ТОО «Б» в апреле 2020 года, соответственно ТОО «А» оплатит земельный налог за фактический период владения – 3 месяца (январь-март) и ТОО «Б» оплатит за фактический период владения – 9 месяцев.

Формула расчёта земельного налога:

Земельный налог = Налоговая база х Налоговая ставка*

*налоговая ставка берётся с учётом корректировок.

Корректируют ставки местные представительные органы, при этом они имеют право понижать или повышать ставки не более чем на 50% от базовых ставок земельного налога.

Пример:

Так как ставка по городу Алматы составляет 28,95 тенге, то понизить её могут до 14,48 тенге (28,95 * 0,5), а повысить до 43,43 тенге (28,95 * 1,5).

На 2020 год, Налоговым кодексом утверждены следующие ставки земельного налога:

№ п/п	Категория населенного пункта	Базовые налоговые ставки на земли населенных пунктов, за исключением земель, занятых жилищным фондом, в том числе строениями и сооружениями при нем (тенге за 1 кв.м.)	Базовые налоговые ставки на земли, занятые жилищным фондом, в том числе строениями и сооружениями при нем (тенге за 1 кв.м.)
1	2	3	4
Города:
1.	Алматы	28,95	0,96
2.	Шымкент	19,30	0,96
3.	Нур-Султан	19,30	0,96
4.	Актау	9,65	0,58
5.	Актобе	6,75	0,58
6.	Атырау	8,20	0,58
7.	Кокшетау	5,79	0,58
8.	Караганда	9,65	0,58
9.	Костанай	6,27	0,58
10.	Кызылорда	8,68	0,58
11.	Уральск	5,79	0,58
12.	Усть-Каменогорск	9,65	0,58
13.	Павлодар	9,65	0,58
14.	Петропавловск	5,79	0,58
15.	Талдыкорган	9,17	0,58
16.	Тараз	9,17	0,58
17.	Туркестан	9,17	0,58
18.	Алматинская область:
19.	города областного значения	6,75	0,39
20.	города районного значения	5,79	0,39
21.	Акмолинская область:
22.	города областного значения	5,79	0,39
23.	города районного значения	5,02	0,39
24.	Остальные города областного значения	85 процентов от ставки, установленной для областного центра	0,39
25.	Остальные города районного значения	75 процентов от ставки, установленной для областного центра	0,19
26.	Поселки	0,96	0,13
27.	Села	0,48	0,09

Когда платить налог

• Юридические лица (вне зависимости от того, какой применяют режим налогообложения) и ИП на ОУР, обязаныисчислять и уплачивать в течение налогового периода текущие платежи по земельному налогу:
• Текущие платежи =
• (Ставка * Площадь участков, имеющихся на начало налогового периода)
• А для уплаты рассчитанную сумму необходимо поделить на 4 и перечислять (равными долями) не позднее 25 февраля, 25 мая, 25 августа и 25 ноября налогового периода.

Пример:

Допустим, ставка земельного налога составляет 6 тенге, налоговая база (площадь) – 100 кв. м, таким образом, сумма текущих платежей: 6 тенге * 100 кв. м = 600 тенге.

Уплачиваться будет по 150 тенге: до 25 февраля, 25 мая, 25 августа и 25 ноября.

Если компания в течение года приобрела или взяла в аренду земельный участок, то:

• первым сроком уплаты текущих сумм налога является следующий очередной срок их уплаты в течение такого налогового периода (то есть если купили землю в июне, то первый срок уплаты – 25 августа);
• после последнего срока уплаты текущих платежей производится только окончательный расчет и уплата суммы налога до 10 апреля (то есть, если купили землю после 25 ноября 2020 года, то вся сумма налога уплачивается до 10 апреля 2021 года).

В случае, когда компания приобрела или продала в течение года землю (её часть), сумма налога пересчитывается, поэтому необходимо откорректировать сумму текущих платежей (привести к текущему новому значению) путём сдачи дополнительного расчёта.

Корректировка производится равными долями по предстоящим срокам уплаты земельного налога в таком налоговом периоде.

Пример:

Допустим, ставка земельного налога составляет 6 тенге, налоговая база (площадь) – 100 кв. м, таким образом сумма текущих платежей: 6 тенге * 100 кв. м = 600 тенге.

Уплачиваться будет по 150 тенге: до 25 февраля, 25 мая, 25 августа и 25 ноября.

Далее, в июне компания продаёт 20 кв. м и пересчитывает сумму налога:

80 кв. м * 6 тенге = 480 тенге

20 кв. м * 6 тенге = 120 тенге, так как это сумма за год, то её необходимо пересчитать на фактический период владения, то есть 120 тенге / 12 месяцев = 10 тенге * 5 месяцев = 50 тенге

Таким образом необходимо уменьшить суммы текущих платежей на 70 тенге (120 – 50), представив дополнительный расчёт, в котором в строках, соответствующих суммам текущих платежей до 25 августа и 25 ноября указать по минус 35 тенге.

Компания производит окончательный расчёт и уплачивает в бюджет по месту нахождения земельного участка земельный налог не позднее 10 апреля года, следующего за отчетным (за 2019 год до 10 апреля 2020 года).

ВАЖНО:

ИП, применяющие СНР, уплачивают земельный налог до 10 апреля года, следующего за отчётным (текущие платежи НЕ ПЕРЕЧИСЛЯЕТ).

Как прописано выше, физическим лицам сумму земельного налога рассчитывает налоговый орган. За 2019 год налог будет рассчитан до 1 июля 2020 года, а уплатить его физическому лицу нужно будет до 1 октября 2020 года.

1. ВЫВОД: Земельный налог уплачивается до:
2. Юридическими лицами и ИП на ОУР — 25 февраля, 25 мая, 25 августа и 25 ноября (текущий, отчётный год);
3. ИП на СНР – 10 апреля (следующего года);
4. Физическими лицами – 1 октября (следующего года).

Когда сдавать налоговую отчётность

Расчет текущих платежей (ФНО 701.01) по земельному налогу представляется не позднее 15 февраля текущего налогового периода, то есть за 2020 год – до 15 февраля 2020 года.

При этом в срок не позднее 10 календарных дней до наступления очередного срокауплаты текущих платежей:

• расчет текущих платежей – при возникновении налоговых обязательств в течение налогового периода, за исключением возникших после последнего срока уплаты текущих платежей, так как в таком случае Расчёт не представляется;
• дополнительный расчет текущих платежей с соответствующей корректировкой размеров – при изменении налоговых обязательств по земельному налогу в течение налогового периода.

Помимо Расчёта текущих платежей, в налоговые органы по месту нахождения земельных участков сдаётсяДекларация (ФНО 700.00) — в срок не позднее 31 марта года, следующего за отчетным налоговым периодом:

• юридическими лицами;
• ИП – по налоговым обязательствам, определенным по земельным участкам, используемым (подлежащим использованию) в предпринимательской деятельности;
• физическими лицами (в том числе лицами, занимающимися частной практикой) – по налоговым обязательствам, определенным по земельным участкам, используемым (подлежащим использованию) в предпринимательской деятельности и (или) в деятельности, связанной с такой частной практикой.

• ВЫВОД:
• Юридические лица и ИП на ОУР – представляют Расчёт текущих платежей и Декларацию;
• ИП на СНР (если есть земля, используемая в предпринимательских целях) – сдают только Декларацию;
• Физические лица (если есть земля, используемая в предпринимательских целях) – сдают только Декларацию.

Как оплатить земельный налог

Уплату налога на землю можно произвести несколькими способами:

• через кассу отделения банков второго уровня;
• через кассу в налоговых органах;
• с помощью интернет-банкинга (если услуга доступна);
• через портал Электронного правительства:

Зайти на портал Электронного правительства (http://egov.kz)

Авторизоваться на портале

Открыть раздел «Таможня и налоги»

В разделе «Таможня и налоги» открыть подраздел «Оплата налогов и других обязательных платежей в бюджет»

Выйдет соответствующее окно

Необходимо нажать на кнопку «Оплатить онлайн»

В открывшемся окне нужно выбрать налоговый орган и указать размер оплачиваемой суммы налога, КНП, КБК и нажать кнопку «ОПЛАТИТЬ»

После чего появится окно с вариантами оплаты:

Далее необходимо внести данные платежной карты и оплатить, а чек об уплате будет доступен в «Личном кабинете».

Как проверить задолженность

Узнать сумму задолженности можно:

• в отделении Налоговой службы (при себе иметь ИИН или БИН и паспорт);
• на портале Электронного правительства:

на портале Электронного правительства, необходимо зайти в раздел «Таможня и налоги»:

1. В подразделе «Налогообложение» выбрать «Просмотр и оплата налоговой задолженности»:
2. В открывшемся окне нажать кнопку «Заказать услугу онлайн»:
3. После заполнить поля и нажать кнопку «Далее»:
4. При корректном заполнении данных на экране появится «Таблица задолженностей по органам государственных доходов»:

• на сайте Комитета государственных доходов.

Мэрия Москвы меняет условия перевода земли под застройку

Новые правила вынудят инвесторов пересмотреть свои стратегии по приобретению новых или освоению уже купленных проектов / Евгений Разумный / Ведомости

Мэр Москвы Сергей Собянин 19 ноября подписал постановление, меняющее условия взимания платы за смену вида разрешенного использования (ВРИ) и аренду земли на территории города.

В документе сказано, что в случае изменения функционального назначения участка к текущей формуле расчета стоимости этой услуги будет применяться повышающий коэффициент в зависимости от его месторасположения: 8 – для новой Москвы и 2 – для всех других территорий города.

«Другими словами, стоимость изменения ВРИ теперь увеличивается в 2 раза за участки в пределах МКАД и в 8 раз – за земли в новой Москве», – объясняет партнер адвокатского бюро Asterisk Сергей Демченко.

Кроме того, согласно постановлению меняется и формула расчета ставок аренды участков, предназначенных для индивидуальной жилой застройки, строительства гаражей и т. д., добавляет руководитель направления «Коммерческие споры» юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин.

По его расчетам, в зависимости от категорий недвижимости стоимость аренды может вырасти в несколько раз. Согласно постановлению теперь общая плата за участок будет зависеть еще и от района Москвы: чем ближе к центру города, тем дороже, добавляет гендиректор «СМУ-6 инвестиции» Алексей Перлин.

Опрошенные «Ведомостями» участники рынка опасаются, что новые правила приведут к ухудшению экономики жилых проектов, дополнительным затратам у застройщиков и, как следствие, росту цен на квартиры. Именно девелоперы жилья часто меняют вид использования участков, к примеру, на промышленных территориях, напоминает руководитель «Топ-идеи» Олег Ступеньков.

Нововведения значительным образом повлияют на доходность инвесторов, желающих строить жилье, так, в некоторых случаях платеж за смену ВРИ может увеличиться от 2 до 11 раз, говорит управляющий партнер S.A. Ricci Алексей Богданов.

В некоторых случаях расходы за перевод земельных участков под застройку в центре Москвы вырастут в 8–10 раз в зависимости от кадастровой стоимости, соглашается гендиректор We Know Александр Галицын. В абсолютных цифрах стоимость смены ВРИ, к примеру, для земли в старых границах города будет составлять не менее 5000 руб. на каждый продаваемый квадратный метр, подсчитал Перлин.

А ближе к центру Москвы, по его словам, расходы могут быть и 30 000 руб. за 1 кв. м. Он напоминает, что на ВРИ приходится, как правило, 10–15% от инвестиционной стоимости проектов.

Новые правила вынудят инвесторов пересмотреть свои стратегии по приобретению новых или освоению уже купленных проектов, считает Богданов.

С ним согласен и президент ГК «Основа» Александр Ручьев, который отмечает, что для девелоперов увеличение расходов на изменение ВРИ означает рост себестоимости строительства проектов и пересмотр их финансовых моделей. Многие площадки могут оказаться просто нерентабельными, объясняет он.

ЗиЛМногие крупные промзоны в Москве сегодня активно застраиваются. Развитие территории ЗиЛа – один из самых масштабных проектов мэрии города: проект планировки охватывает территорию в 480 га. На них предполагалось строительство 6,4 млн кв.

 м недвижимости, из которых 5,2 млн кв. м – непосредственно на месте ЗиЛа. Там уже возведены или возводятся такие крупные объекты, как жилые комплексы «Зиларт» (девелопер – ЛСР), «Парк легенд» (корпорация ТЭН), «ЦСКА арена», торговый центр «Ривьера» и т. д.

• «Серп и Молот»
• «Москвич»

В результате реорганизации промзоны «Серп и Молот» под застройку было выделено 58 га на пересечении Золоторожского Вала и ш. Энтузиастов. Сейчас на этой территории девелоперская компания «Дон-строй инвест» возводит один из своих крупнейших объектов – жилой комплекс «Символ» на 1,79 млн кв. м. 378 квартир в этом проекте выкупила госкомпания Дом.РФ под арендное жилье.Территория завода «Москвич» в районе Волгоградского проспекта принадлежит группе «Метрополь» бывшего депутата Госдумы Михаила Слипенчука. На сайте компании «Метрополь девелопмент» сказано, что на 22,5 га завода планируется возвести 328 000 кв. м жилья, 240 000 кв. м торговой недвижимости, а также апартаменты, офис и гостиницу. Там, в частности, девелопер MR Group уже строит жилой комплекс «Метрополия».

Богданов ожидает, что сделки по покупке участков могут быть на какое-то время заморожены. Ухудшение экономики усложнит привлечение проектного финансирования на строительство новых жилых проектов, уверяет Перлин, добавляя, что в этом случае реализация проектов с невысокой маржинальностью будет просто невозможна.

Это особенно касается промышленных территорий, которые теперь сложнее будет застраивать жильем, соглашается Ступеньков.

Пересмотр многих жилых проектов скажется на сроках их строительства, а это может послужить причиной появления новых обманутых дольщиков, признает даже один из чиновников мэрии Москвы, чье подразделение не участвовало в разработке нового постановления.

Гендиректор группы «Пионер» Леонид Максимов говорит, что новые изменения на рынке в конечном итоге приведут к неравномерному росту цен на жилье. По подсчетам Галицына, квартиры в новых проектах в связи с нововведениями могут подорожать примерно на 15–20%.

Тем не менее в департаменте промышленной и инвестиционной политики Москвы опасения девелоперов не разделяют. По словам его представителя, новое постановление предусматривает льготы инвесторам, которые создают рабочие места за Третьим транспортным кольцом (ТТК).

Ранее льготы на изменение ВРИ касались участков, на которых строятся социально значимые объекты, например культуры, образования, транспортной инфраструктуры, здравоохранения и т. д., говорит Демченко. Теперь, по его словам, к ним будут относить и другие места приложения труда.

Все это, по словам представителя департамента промышленной и инвестиционной политики Москвы, позволит стимулировать комплексную сбалансированную застройку новых районов за пределами МКАД, а также снизить дефицит рабочих мест в кварталах за пределами ТТК.

Он признает, что изменение ВРИ действительно подорожает, но если одновременно со строительством жилья инвестор реализует производственные, административно-деловые, торговые, социальные объекты не в центре города, то этот платеж может быть уменьшен или даже полностью отменен, а это только положительно скажется на развитии города.

Подать заявление на предоставление льгот застройщики по уже купленным земельным участкам могут до 1 июля 2021 г., сказано в постановлении. Документ хоть и преследует благие цели, но до этого времени застройщики не успеют согласовать проекты, опасается Галицын. Девелоперам необходима отсрочка примерно на год, чтобы они успели подготовиться к новым правилам работы, соглашается Перлин.

Стимулировать инвесторов вкладывать в отдельные объекты, предоставляющие рабочие места, будет не так уж и просто, считает Богданов.

Массового строительства бизнес-центров и производственных комплексов, по его словам, в сегодняшних реалиях, когда существует избыток офисных площадей, вызванный пандемией коронавируса и переводом многими компаниями своих сотрудников на удаленку, не будет.

Впрочем, он полагает, что в этом случае выходом из положения станет создание многофункциональных центров, которые будут включать в себя как жилье, так и офисы, торговлю или даже объекты легкой промышленности.

Максимов же полагает, что итогом новых правил на рынке станет уход с него мелких и несистемных игроков, крупные же компании, наоборот, будут увеличивать портфели своих проектов, в том числе при помощи коммерческой недвижимости.

Управляющий директор группы «Самолет» Владимир Комар считает это плюсом для отрасли, так как сложные проекты под силу реализовать только крупным компаниям.

А директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Носов отмечает, что нововведение приведет к снижению плотности жилой застройки в городе, что положительно скажется на нагрузке на общественный транспорт и дорожную сеть.

Земельные платежи в городе Москве

Плата за право аренды — это один самых удивительных видов платежей, связанных с использованием земельных участков.

В городе Москве он был придуман в далеком 1994 году и оказался скроен по известному рецепту г-на А. Лифшица (бывшего Министра финансов РФ): «Делиться надо.»

• Этот платеж служил одним из инструментов изъятия части спекулятивной ренты в строительстве (другим инструментом были инвестиционные контракты) и в неявном виде являлся «оброком», который выплачивался за разрешение на строительство.
• Учитывая его мутную правовую природу и генетическую связь с «лихими девяностыми», в условиях всеобщего смягчения нравов и строительства какого-никакого правового государства от реализации инвестиционных проектов на условиях так называемого «выкупа прав аренды» постепенно отказывались.
• Теперь выкуп прав аренды имеет нормальное цивилизованное наименование «платеж за право на заключение договора аренды» и уплачивается по итогам земельных торгов.

Механизмы изъятия спекулятивной ренты застройщика при реализации инвестиционных проектов на арендумых земельных участках включены в арендную плату и другие условия договора аренды. Действующий в настоящее время порядок изъятия такой ренты утвержден постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП .

Так что этот раздел носит скорее исторический и познавательный характер, хотя участков с выкупленными «по старинке» правами достаточно много.

Они имеют хождение на вторичном рынке, а отдельные инвестиционные проекты, за которые были заплачены немалые деньги, еще продолжают как реализовываться, так и отменяться.

Есть даже Административный регламент предоставления государственной услуги города Москвы «Предоставление согласия на совершение сделок в отношении права аренды земельного участка».

Кроме того, эта история может быть полезна в случае прекращения инвестиционных проектов и необходимости компенсации затрат инвесторов в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 27.08.

2012 № 433-ПП «Об утверждении порядка взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при рассмотрении вопросов о возмещении затрат, понесенных инвесторами в рамках реализации инвестиционных проектов».

Поэтому мы все-таки приведем основные документы, связанные с определением суммы выкупа прав аренды, Хотя все они утратили силу, но в некоторых случаях могут очень даже пригодиться.

В настоящее время наиболее актуальными являются вопросы об уплате НДС при выкупе прав аренды и учете этих затрат при определении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль. С мнениями по этому поводу вы можете познакомиться на нашем специализированном сайте «Налогообложение сделок с земельными участками».

1. Сюда же до кучи мы добавили раздел, посвященный плате за сервитут.
2. Если вы хотите узнать больше или получить консультацию по конкретному вопросу, мы постараемся вам помочь — обращайтесь.
3. Платите за землю правильно!

Называется ли плата за пользование землей взиманием за фактическое владение участком и какие принципы это реализует, какие есть формы расчета оплаты?

Аренда земельных участков, находящихся в собственности государства, зачастую бывает намного выгоднее аренды у частных лиц в силу удачного месторасположения или меньших денежных затрат.

Однако, в отличии от личной собственности государственный и муниципальный фонд земельных участков не имеет единого представителя, информацию по каждому объекту приходится искать самостоятельно. Попытаемся разобраться, как можно сделать выбор участка наиболее выгодным и какие платежи обязательны.

Как это называется?

Плата за пользование землей – так называется обобщающий термин, используемый для обозначения платежей, взимаемых за временным пользованием земельными участками, принадлежащих к муниципальным или иным государственным структурам.

Такой платеж является общеобязательным и накладывается даже на тех арендаторов, кому участок был вверен в бессрочное пользование. Также размер платы остается практически одинаковым вне зависимости от того, как арендаторы используют надел.

Как рассчитаться за земельный участок?

Ст. 65 Земельного Кодекса РФ определяет двухчастную систему платежей за пользование землей. Первый вид платежа регулируется налоговым законодательством, второй – является гражданско-правовой сделкой.

Налогообложение

Этот налог определяется Налоговым Кодексом РФ и причисляется к местному налогообложению. Его размер определяется в каждом регионе отдельно. Обычно он составляет от 0,3 до 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Внимание! Самостоятельно узнать кадастровую стоимость можно, сделав соответствующий запрос в Росреестре или кадастровой палате.

Формы аренды

В стандартном порядке размер арендной платы за пользование землей исчисляется по формуле, в которой кадастровая стоимость участка умножается на ставку рефинансирования ЦБ, которая обновляется каждые полгода. Например, на период с 17 декабря 2018 года по 28 апреля 2019 года ставка рефинансирования равняется 7,75%.

• В случае, если объект не был введен в эксплуатацию в течение 3 лет, то сумма аренды будет равняться двукратной ставке земельного налога.
• В ситуации, когда использование кадастровой стоимости для расчета невозможно, используется нормативная стоимость земельного участка.
• Формами арендой платы могут являться:

1. Твердая валюта, оплата в рублях, сумма платежа определяется между обеими сторонами в частном порядке.
2. Оплата в качестве % от прибыли с реализуемого арендатором участка.
3. Предоставление арендатором определенных услуг, бартер.
4. Предоставление арендодателю иного объекта в собственность или краткосрочное пользование.
5. Затраты на улучшение земельного участка арендодателя за собственный счет арендатора.
6. Комбинация вышеназванных форм оплаты или же иные способы.

Кто может взять?

В качестве арендаторов и плательщиков за пользование землей могут выступать как юридические, так и физические лица. Плата за пользование коллективными землями взимается с правления товарищества, с каждого участника в той мере, в которой это будет определено между участниками.

Исчисление

Исчисления налога образуется по кадастровой стоимости земельного участка на 1 января каждого года. В случае образования нового земельного участка в расчете принимается дата постановки на учет. Кадастровая стоимость отображается в Росреестре в сервисе «Справочная информация по объектам недвижимости».

Размер налоговой ставки зависит от назначения участка. Минимальная ставка 0,3% действует для земель:

1. сельскохозяйственных назначения;
2. жилищного фонда и прилагающийся инфраструктуры;
3. предназначенных для садоводства, животноводства и иных видов хозяйства;
4. ограниченных в обороте для обеспечения таможенных нужд, безопасности и обороны.

Земельные участки других назначений облагаются налогом в размере 1,5% от кадастровой стоимости.

Налогом не облагаются следующие земли:

1. изъятые из оборота;
2. ограниченные в обороте и находящиеся в Списке культурного наследия РФ или Списке Всемирного наследия;
3. находящиеся в составе лесного фонда;
4. находящиеся в составе водного фонда, входящего в государственную собственность;
5. входящие в общее имущество многоквартирных жилых домов;

Налоговые органы направляют извещение об уплате налога на электронную почту налогоплательщика или же в его личный кабинет. Эта процедура одинакова и для физических, и для юридических лиц.

Однако налогоплательщики обязаны самостоятельно производить расчет налога, оплачивать его равными частями каждый квартал, а по итогам года сдавать налоговую декларацию, подтверждающую верность расчетов и факт оплаты. Для начала расчетного периода принимается момент, когда арендатор вступил в право пользования землей.

Важно! Если право на земельный участок возникло или было утрачено в течение года, то оплата производится в расчете не на год, а на количество полных месяцев, в течение которых земля реализовывалась.

Порядок, условия и сроки внесения суммы

1. 2% кадастровой стоимости участка;
2. 0,3% кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения;
3. 1,5% кадастровой стоимости земель, изъятых из оборота.

Так, на законодательном уровне заранее предусматривается запрет на значительную разницу между суммами арендной платы и земельного налога.

Если арендатор хочет снизить стоимость аренды, то он может сделать это за счет предоставления бартера. Любая договоренность в стандартном и нестандартном порядке заключается исключительно в частном порядке и закрепляется в договоре после стадии переговоров.

Сроки внесения оплаты стороны также могут определить абсолютно самостоятельно и закрепить их в договоре, т.к. их отношения происходят на уровне гражданско-правовой сделки. В качестве расчетного периода может быть принят 1 месяц, 1 квартал или любой другой срок по собственному усмотрению.

Какие принципы реализует взимание денег за фактическое владение ЗУ?

Хоть и понятие фактического пользования земельным участком не определено ни Гражданским, ни Земельный кодексами РФ, ни любыми другими документами и постановлениями, есть не нормативное определение этого явления. Оно подразумевает под собой реальное использование земли, вверенной арендатору на безвременное бесплатное пользование (и чаще всего, находящейся под жилой застройкой) в течение как минимум последних 15 лет.

Для вступления в права собственности оплата не взимается, по истечении такого срока участок переходит арендатору бесплатно в порядке приватизации.

Итак, при выборе аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, необходим комплексный подход: собственник должен быть готов к самостоятельному поиску информации о технических характеристиках интересующего его объекта для того, чтобы подобрать наиболее ликвидный участок с наименьшими налоговыми ставками и уровнем арендной платы.

Стоимость аренды земельного участка в Москве

Арендная плата

Земельных юристов Правового центра отличает глубокое понимание практики применения земельного законодательства органами власти г. Москвы, правовых реалий и принципов работы уполномоченных органов.

Правовой центр ДВА М готов оказать следующие услуги применительно к исчислению арендной платы за земельные участки в г. Москве:

• правовая экспертиза арендных земельных правоотношений и анализ возможностей уменьшения суммы арендной платы;
• юридическое сопровождение административных процедур, направленных на снижение размера арендной платы;
• представление интересов в Департаменте городского имущества и иных уполномоченных органах, а также в судах по вопросам исчисления арендной платы за землю в городе Москве.

Анализ возможностей уменьшения суммы арендной платы

Юридическое сопровождение административных процедур, направленных на снижение размера арендной платы

Юридическое сопровождение обращения в ДГИ г. Москвы для применения льготных ставок арендной платы либо при проведении проверок компетентных органов

В случае предоставления участка в аренду на аукционе арендная плата определяется по результатам такого аукциона, за исключением случаев, когда в силу закона предметом аукциона является разовая плата за заключение договора аренды, в том числе при заключении договора о комплексном освоении территории.

Аренда земли — Помощь земельного юриста

• При этом если договор заключён на аукционе и предусматривает осуществление строительства или реконструкции, размер арендной платы с четвертого по восьмой год аренды ежегодно индексируется на десять процентов.
• В случае, если участок предоставлен в аренду без аукциона или предметом аукциона являлся единоразовый платеж за право заключения договора, то арендная плата определяется в процентах от кадастровой стоимости участка.
• Ставки арендной платы утверждены правительством Москвы.
• Для большинства объектов коммерческого назначения предусмотрена ставка арендной платы в размере 1,5% кадастровой стоимости участка в год.

Арендная плата за землю

В то же время, законодательство г. Москвы установило многочисленные льготы, в том числе:

• 0,01 % для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации имущественных комплексов, расположенных на территориях, признанных в установленном порядке инвестиционными приоритетными проектами города Москвы, в том числе получивших статус технопарка, технополиса, индустриального (промышленного) парка (за исключением статуса промышленного комплекса);
• 0,1% для объектов научных исследований и экспериментальных разработок, размещения имущественных комплексов технополисов;
• 0,3% для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации имущественных комплексов, получивших в установленном порядке статус промышленного комплекса;
• от 0,1% до 0,75% для ряда видов промышленного производства
• 0,5 % для оптовых поставок основных видов продовольствия, утверждаемых Правительством Москвы; 
• 0,3% для объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения;
• 0,5 % для объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (для которых не установлены меньшие ставки);
• 0,3 % для эксплуатации гаражей-стоянок личного транспорта; 
• 0,1% для размещениядомов индивидуальной жилой застройки.

Кроме того, льготные ставки установлены для объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (включая транспортно-пересадочные узлы), некоторых видов некоммерческих организаций и т.д.

При этом условиями применения всех льготных ставок, составляющих менее 1,5% от кадастровой стоимости, являются:

• Соответствие целевого назначения участка виду разрешенного использования земельного участка, в отношении которого установлена пониженная ставка арендной платы.
• Использование земельного участка строго в соответствии с установленным видом разрешенного использования.
• Отсутствие на земельном участке посторонних землепользователей, включая субарендаторов.
• Соблюдение арендатором требований земельного и природоохранного законодательства.
• Отсутствие задолженности перед бюджетом города Москвы по арендной плате за землю.

При нарушении любого из перечисленных условий взимается арендная плата в размере 1.5% от кадастровой стоимости.

При осуществлении на одном участке нескольких видов деятельности арендная плата взимается по наибольшей ставке.

При этом следует учитывать, что в случае, если земельный участок будет использоваться для иных целей, нежели предусмотрены видом разрешенного использования земельного участка, ДГИ г. Москвы может пересчитать арендную плату, применив показатели с учетом фактического, а не формально установленного, использования.

Например, ДГИ г. Москвы может посчитать аренду без учета льгот, с применением ставок, установленных для фактического вида использования, а также с учетом кадастровой стоимости, которая была бы установлена участку в случае внесения фактического вида использования в кадастр.

1. В случае заключения договора аренды без проведения торгов для объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов арендная плата в зависимости от категории таких объектов может устанавливаться в процентах от кадастровой стоимости либо по результатам рыночной оценки стоимости права аренды.
2. Арендная плата при строительстве (реконструкции) объектов недвижимости на основании дополнительного соглашения к договору аренды исчисляется в специальном порядке исходя из характеристик строящегося объекта.
3. В том числе установлены отдельные льготные категории применительно к периоду строительства.
4. Таким образом, законная оптимизация арендной платы возможна:

• Правовой центр ДВА М оказывает услуги по комплексной правовой экспертизе обоснованности выплачиваемых землепользователем арендной платы и выработке законных способов ее оптимизации.
• Специалисты Правового центра ДВА М имеют значительный опыт оспаривания показателей, влияющих на размер арендной платы, а также комплексного сопровождения процедур законной оптимизации данного вида земельных платежей.
• Земельные юристы Правового центра:

• проведут анализ возможностей снизить размер арендной платы;
• подберут оптимальные пути решения вопроса высокой арендной платы и подготовят подробную «дорожную карту» с описанием порядка необходимых действий;
• обеспечат юридическое сопровождение мероприятий по снижению арендной нагрузки.

Ври по формуле

В новом году для девелоперов, владеющих землями в Москве, повысится плата за изменение их целевого назначения. Соответствующее постановление приняла мэрия.

Теперь затраты компаний на эту процедуру могут увеличиться на 50–70%, что приведет к росту цен на недвижимость, опасаются участники рынка.

Они уверены, что чиновники таким образом пытаются хотя бы частично закрыть дефицит в столичном бюджете.

Власти Москвы изменили для девелоперов, в чьей собственности находятся участки, правила расчета платежей за смену вида их разрешенного использования (ВРИ), обнаружил “Ъ” в тексте постановления мэрии №2226-ПП от 28 декабря 2021 года. Из него следует, что теперь для них вырастут платежи при изменении назначения площадок с промышленного или административно-делового на жилое. В департаменте городского имущества Москвы комментарии не предоставили.

Впервые чиновники существенно увеличили платежи за смену ВРИ участков в конце 2020 года. Но тогда это коснулось только площадок, арендованных застройщиками у города. Для них затраты выросли в два раза в старых границах города и в восемь раз в Новой Москве (см. “Ъ” от 24 ноября 2020 года).

В последнем постановлении мэрии не указаны конкретные размеры платежей по смене ВРИ земель для их владельцев. Там приводится формула с большим набором коэффициентов, включая кадастровую стоимость участка, чье назначение меняется, будущие объемы строительства на этой площадке и затраты на него.

Это говорит о том, что в каждом конкретном случае сумма платежей за смену ВРИ участка будет гибкой.

Новшество коснется в основном девелоперов, строящих в Новой Москве, так как в этом районе большая часть земель находится в собственности, в то время как в старых границах города застройщики арендуют землю у города, отмечает директор департамента жилья и девелопмента земли Colliers Тимур Рывкин. Почти 98% площадок в Новой Москве — в частной собственности, подтверждает партнер ILM Андрей Лукашев. Так, ГК «А101» и Sezar Group все площадки в Новой Москве принадлежат на праве собственности, сообщили “Ъ” в компаниях.

Господин Лукашев не исключает, что только за счет фактора удорожания смены ВРИ за год цены в новостройках Новой Москвы могут вырасти минимум на 10%. В конце 2021 года, по данным Dataflat.ru, средняя стоимость жилья в новостройках в этом районе достигла 190 тыс. руб. за 1 кв. м.

Опрошенные “Ъ” девелоперы уверены, что новые правила приведут к росту затрат и при смене ВРИ участков в старых границах Москвы.

В зависимости от коэффициентов, которые будет применять мэрия, расходы застройщиков на эту процедуру могут вырасти на 50–70%, считает вице-президент «Страны Девелопмент» Андрей Басов.

«Это значительно увеличит затраты при строительстве»,— соглашается руководитель блока девелопмента ГК «Интеко» Станислав Фролов.

Теперь девелопер будет начинать проект с одними расчетами, а к завершению проекта прогнозные суммы в смете могут сильно измениться, говорит источник “Ъ” из числа крупных застройщиков.

Кроме того, в новом постановлении мэрия пытается простимулировать выкуп в собственность арендованных у города участков.

Компании, которые успеют сделать это до 1 апреля 2022 года, смогут зачесть стоимость выкупа участков в счет платы за изменение вида их разрешенного использования.

Но учитывая, что существенно возрастают платежи за смену ВРИ частных земель, девелоперам станет выгоднее строить на арендованных площадках, считает Станислав Фролов.

Владимир Ефимов, вице-мэр Москвы, в интервью «Известиям» в сентябре 2021 года:

«Если бы я был застройщиком, наверное, тоже жаловался бы на рост платежей в пользу города».

Впрочем, новый документ вводит ряд новшеств и для арендаторов. Так, для них меняется механизм расчета ставок — они будут расти по мере увеличения доходности проекта строительства. Таким образом мэрия хочет косвенно поучаствовать в сверхприбыли застройщиков, считает Андрей Лукашев.

По подсчетам ЦИАН, в 2021 году совокупная выручка девелоперов жилья в Москве и Подмосковье выросла на 42%, до 1,86 трлн руб. Так, чистая прибыль ГК ПИК в первом полугодии 2021 года выросла в 3,9 раза, до 69,4 млрд руб., ЛСР — в 2,2 раза, до 5,7 млрд руб.

, ГК «Самолет» — в 4,6 раза, до 3,2 млрд руб.

Кроме того, для арендаторов городских земель вырастут ставки при задержке строительства. Если раньше в первый год просрочки девелоперы платили дополнительно 1,5% от кадастровой стоимости земли, то теперь — 20%, отмечает управляющий партнер Nova Consulting Павел Желновод.

Все новшества с увеличением платежей для девелоперов связаны с попыткой мэрии сократить нехватку средств в бюджете, уверен другой собеседник “Ъ”. Из проекта бюджета столицы на 2022 год следует, что дефицит в этом году составит около 372 млрд руб.

Дарья Андрианова