Отказ администрации в предоставлении земельного участка

Претендент на получение земельного участка (ЗУ), от администрации населённого пункта, должен подать заявление уполномоченному лицу и приложить пакет документации. По усмотрению административной комиссии, в ответ на поданное заявление может прийти положительный ответ. Иногда муниципалитет отвечает отказом. В статье рассмотрены возможные причины такого отказа и способы его устранения.

Основания для отклонения в пользовании наделом земли

Если заявитель претендует на приобретение надела, принадлежащего местной администрации, без проведения торгов, то ему следует подать заявление в департамент по землеустроительным работам.

Это заявление будет рассматриваться административной комиссией на публичных слушаниях, по нему примется соответствующее решение.

Чтобы решение было положительным, заявителю потребуется собрать пакет документации, которая отражает текущие обстоятельства, позволяющие ему получить землю без участия в торгах. Эти же причины следует указать в заявлении. На усмотрение уполномоченной комиссии по заявлению будет принято положительное или отрицательное решение.

Основания для отказа в пользовании земельным участком должны соответствовать нормам статьи 39.6 ЗК РФ. В них входят следующие причины:

Лицо, претендующее на приобретение ЗУ без участия в торгах, не имеет такого преимущества.
Указанный в заявлении надел уже передан третьему лицу на правах постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения. Кроме случаев обращения в муниципалитет правообладателя участка.
Указанный в заявлении надел принадлежит садовому товариществу или иному НКО, объединившему землевладельцев. Кроме случаев, когда с заявлением обратился член товарищества.
Указанный в заявлении участок выделяется по программе освоения земель под ИЖС. Кроме случаев обращения с заявлением члена, входящего в НКО, занимающееся освоением земель. Или – учредителя такого НКО.
На участке расположено капитальное строение, в том числе – незавершённое, принадлежащее физическому или юридическому лицу, или – местному исполкому. Кроме случаев, когда обратился владелец строения.
ЗУ изъят из оборота или ограничен в обороте.
ЗУ зарезервирован для государственных или муниципальных нужд.
В зоне расположения надела планируется проведение работ федерального или муниципального значения.
Массив, в который входит данный ЗУ, выставлен на аукцион, информация о лотах была размещена согласно правилам аукциона.
Сведения о кадастровых и технических характеристиках не совпадают с фактическим положением дел.

Внимание: Определённая часть земель в Субъектах РФ должна отводиться под предпринимательство и предоставляться только лицам, участвующим в программе поддержки малого и среднего бизнеса согласно Закону № 209-ФЗ от 24.07.07 г.

Причины для отвода в предварительном согласовании

Согласно положениям законодательства, отказ в предоставлении земельного участка может последовать без рассмотрения на публичных слушаниях, на этапе предварительного согласования.

В этом случае он должен опираться на нормы статьи 39.15 ЗК РФ. Отказ может последовать при наличии одного из ниже перечисленных обстоятельств:

Категория земель в массиве, целевое назначение и вид разрешённого использования ЗУ, не соответствует целям заявителя.
Правоспособность лица, подавшего заявление, не соответствует нормам законодательства.
Отсутствие надлежащего оформления земель администрацией.
Отсутствие в заявлении необходимых сведений, или их несоответствие.
Наличие технических или юридических ошибок при составлении заявления.
Необходимость уточнения границ ЗУ, иные процедурные недочёты.
Отсутствие гражданства РФ и прописки в населённом пункте по месту расположения ЗУ.

Для выдела ЗУ потребуется сформировать схему выделяемых участков. Без схематического плана, оформленного на бумажном носителе и утверждённого главой исполкома, выдел ЗУ недопустим. Участки обязательно должны пройти межевание.

Оформление отрицательного решения административной комиссией

После передачи заявления и пакета прилагаемой документации, материалы рассматриваются на предварительном согласовании не дольше 5 дней.

Если этап предварительного согласования предоставления земельного участка пройден, пакет документации передаётся на рассмотрение административной комиссии.

Если нет – он возвращается заявителю с приложением мотивированного решения об отказе.

Согласно нормам п.17 статьи 39.15 ЗК РФ, такой документ должен быть составлен в письменном виде, быть обоснованным и содержать исчерпывающий перечень причин, повлекших отказ. В нём обязательно должны быть указаны следующие сведения:

Реквизиты принятого от гражданина заявления с перечнем приложений.
Сведения о лице, ответственном за принятый отказ от рассмотрения, с указанием должности, фамилии и инициалов.
Сведения о заявителе, которому адресован документ.
Причины отказа в принятии заявления в производство.
Дата составления, подпись исполнителя и руководителя земельного отдела администрации.

Скачать образец отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка

Если оно двинулось дальше, то вопрос будет рассматриваться административной комиссией на публичных слушаниях. Заявитель может узнать дату назначения слушаний и явиться на заседание. По факту рассмотрения его вопроса будет вынесено решение комиссии, оформленное протоколом. Его выдадут в форме выписки из протокола по вопросу, касающемуся заявителя.

Справка: Документ с отказом выдаётся только в руки заявителю под роспись, при предъявлении паспорта.

Обжалование незаконной резолюции — пошаговая инструкция

Обжаловать отказ заявитель может после получения выписки из решения комиссии или на основании справки об отказе, представленной на этапе предварительного согласования.

Аргумент обжалования должен опираться на положения статей 39.14—39.17, 64 ЗК РФ, при ненадлежащем или неубедительном объяснении причин отказа.

То есть, заинтересованное лицо, претендующее на ЗУ, обязано:

опровергнуть основания отказа, указанные в документе;
доказать, что его права были нарушены неправомерным отрицательным решением;
подтвердить своё законное право на получение ЗУ.

Статья 64 ЗК РФ. Рассмотрение земельных споров

Земельные споры рассматриваются в судебном порядке.
До принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд.

Обжаловать незаконную резолюцию можно в администрации населённого пункта или в суде.

Ходатайство с жалобой в соответствующую инстанцию

Администрация – первая инстанция, в которую требуется обращение заявителя, так как суд рассматривает только те вопросы, которые не смогли урегулировать на предшествующих этапах досудебной процедуры.

Заявление пишется на имя уполномоченного сотрудника администрации, в зависимости от статуса населённого пункта. Им может быть глава районной, городской администрации или заместитель областного исполкома. В жалобе указывают:

Основания, по которым гражданин претендовал на предоставление ЗУ и основания полученного отказа.
Дата рассмотрения вопроса на публичных слушаниях или дата подачи заявления, если оно не прошло предварительное согласование.
Нормы законодательства, с указанием законов Земельного и Гражданского кодексов, которые были нарушены при принятии неправомерного отрицательного решения.
Нормы законодательства, которыми должно было руководствоваться уполномоченное должностное лицо или комиссия, принимающая решение.
Лаконичное описание ситуации, краткие пояснения.
Подпись, дата.

Скачать образец жалобы на отказ в предварительном согласовании предоставления земельного участка

На полученную жалобу должен поступить ответ. Он также составляется в развёрнутом виде, с убедительными доказательствами и ссылкой на статьи закона. Если и здесь принято решение об отклонении заявления, то дальнейшее рассмотрение вопроса возможно только в суде.

Обращение в суд

Если администрация отказывает в предоставлении земельного участка, то нужно обратиться в суд в течение 10 дней после получения отрицательной резолюции в ответ на поданную жалобу. Если за этот период обращение в суд не произойдёт, то принятое администрацией решение о неполучении заявителем надела, вступит в силу.

Важно: Если этот срок пропущен по объективным уважительным причинам, его можно восстановить, подав заявление в суд и приложив документ, подтверждающий причину пропуска.

В какой судебный орган обратиться, если администрация отказывает?

Вопросы о решении дел, направленных на обжалование решений администрации, решаются согласно нормам статей 218 – 224 Кодекса административного судопроизводства (КАС) РФ.

К этим вопросам также применяются общие нормы Гражданско-правового кодекса (ГПК) РФ, касающиеся искового производства. Исходя из данных положений, обращаться следует в районный или городской суд по месту расположения административного органа, неправомерно отказавшего заявителю в законной просьбе.

Составление истцом заявления

Исковое заявление составляется по нормам статьи 131 ГПК РФ и состоит из следующих базовых элементов:

«шапки»;
наименования документа;
осведомительной части;
просительной части;
даты, подписи и перечня приложений.

В «шапке» указывают наименование суда, в который подаётся иск. Ниже, столбиком указывают сведения о судье, принявшем иск, и о сторонах: истце и ответчике. Наименование документа будет следующим: «Административное исковое заявление о принятии неправомерного решения администрацией».

Справка: В названии документа следует указать наименование муниципального органа. А в сведениях об ответчике – должностное лицо, ответственное за принятие решения.

Основные сведения даются в осведомительной части. Они аналогичны тем, которые вносились в жалобу для администрации. Но здесь дополнительно излагаются претензии к администрации, которые основаны на неправомерном решении исполкома поддержать решение об отказе. Если рассматривать базовые позиции этой части, то они могут заключаться в следующем:

когда была подана жалоба в администрацию;
чем мотивировано её отрицательное решение по вопросу;
какие нормы законодательства были нарушены или не разъяснены;
почему истец считает, что его права нарушены.

Далее идёт просительная часть, в которой формулируется прошение о том, чтобы суд обязал муниципалитет выделить истцу участок на законных основаниях, с указанием кадастровых характеристик ЗУ. В завершение ставится дата и подпись, даётся перечень приложений.

Приложение документов

На основании статьи 132 ГПК РФ к исковому заявлению прилагается пакет документации. Входящие в него документы являются приложениями и вносятся перечнем в исковое заявление. В него должно войти:

Документация, подтверждающая право получения надела без торгов (свидетельство многодетной семьи, справка об инвалидности и иные подтверждения льгот).
Отказ от предоставления ЗУ в форме выписки из протокола заседания комиссии или результатов предварительного согласования.
Копию жалобы, поданной в администрацию.
Выписка из административного решения.
Квитанция об оплате пошлины в суд.

Важно: Если вместо лица, претендующего на получение надела, действует его представитель, то у него должна быть нотариально удостоверенная справка с перечнем действий, которые он уполномочен совершать.

Расходы за подачу иска

Расходы на госпошлину уплачиваются истцом. В случае принятия судебного решения в его пользу, он может просить суд обязать ответчика выплатить расходы по госпошлины. Но в данном случае они невелики, так как иск носит неимущественный характер. Согласно нормам п. 2.2 статьи 333.21 НК РФ, для физических лиц они составляют 300 рублей.

Условия и порядок добровольного освобождения лица от права пользования на ЗУ

Законодательство предусмотрело также право лица на добровольный отказ от пользования земельным участком, который принадлежит ему на правах:

аренды у муниципалитета;
постоянного (бессрочного) пользования;
пожизненно наследуемого владения.

Нормы законодательства, допускающие отказ от ЗУ, обозначены в статье 53 ЗК РФ.

Здесь указано, что владелец надела может подать в администрацию заявление с отказом от ЗУ. Или – совершить иные действия, подтверждающие отказ от земельной собственности и дающие муниципалитету право изъять неиспользуемый участок.

После изъятия земли или отказа от неё, восстановить свои права на участок практически невозможно – он переходит в собственность администрации.

Справка: Изъять бесхозяйную землю местный муниципалитет может только по решению суда.

Существуют прецеденты, когда исполкомы предлагают многодетным семьям земли, не пригодные к освоению. Отказ от таких участков они требуют оформить заявлением. Эти действия неправомерны, так как претендент на участок может продолжить ждать, когда освободится или будет выделяться земля, которая его устроит по своим качествам.

Если гражданину отказали в получении ЗУ без участия в торгах, он может подать жалобу в администрацию населённого пункта, которому принадлежит земельный массив. Если администрация не встала на его сторону, то оспорить её решение можно в суде. Иск подаётся в суд того населённого пункта, где располагается земельный массив, которым распоряжается отказавшая истцу администрация.

Получить земельный участок по-хорошему не удалось. Придется тренировать администрацию по другому

В 2-х предыдущих статьях я начал описывать свой личный опыт по получению земельного участка.
В первой статье в пошаговой схеме я показал, как нашел свободный земельный участок.
Во второй статье подробно описал, как самостоятельно составил схему земельного участка.
После этого, с особым трепетом в душе, я подал в Администрацию города заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
К заявлению приложил впервые в жизни

собственноручно изготовленную Схему земельного участка

До сих пор помню этот волнительный момент, когда сотрудница администрации со скучным выражением лица ставила входящий штамп на моем экземпляре заявления.

После этого нужно было, скрестив пальцы на руках и ногах, ждать 30 дней.

Но администрация не утруждала себя спешкой и необходимостью соблюдать законные сроки на дачу ответа. В итоге я прождал почти 3 месяца.

И вот, долгожданный ответ получен. Меня ждало разочарование.

Казенная фраза: «администрация города вынуждена принять решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка», разрушала мечты о своем кусочке планеты

Наверное, для того, чтобы подсластить мне пилюлю, чиновник не поленился подробно описать, что я могу на сайте выбрать готовые земельные участки, которые администрация выставляет на аукцион, и поучаствовать в торгах.
По все видимости идиотов, желающих купить земельный участок на аукционе по цене превышающей кадастровую стоимость, становится все меньше.
Первое о чем я подумал, когда увидел отказ администрации, наверное, я «накосячил» со Схемой земельного участка.

Однако это было не так.

Схема полностью удовлетворила администрацию, потому что в отказе не было ни слова претензии к Схеме.

По своей форме и по обязательным элементам, в том числе, по координатам поворотных точек,

моя Схема земельного участка выдержала придирчивый взгляд чиновника

Изучив отказ в предварительном согласовании земельного участка, я был несколько озадачен. Основание для отказа показалось мне настолько очевидно нелепым и надуманным, что возникало ощущение, будто я либо чего-то не знаю, либо чиновник полагал, что пишет отказ для умственно отсталого, не умеющего сопоставлять и сравнивать факты.

Для того чтобы не потерять веру в собственную адекватность, я решил направить ответ со всеми документами на проверку моим юристам.

Я нуждался в трезвом заключении незаинтересованного профессионала с единственной целью: получить ответы на вопросы – кто прав? и что делать?

Пока юристы занимались проработкой моего вопроса, я изучил основание отказа.

Причина отказа сводилась к тому, что в границах земельного участка, который я запросил, находится дом и другой земельный участок, принадлежащий кому-то на праве собственности.

В общем, администрация популярно объяснила мне, что я хочу залезть на чужую территорию и захватить чей-то земельный участок и дом

Не поленившись 3 раза проверить всю информацию, изложенную в отказе администрации, в том числе:

кадастровые номера дома и земельного участка,
номера и даты свидетельств о праве собственности,
адреса дома и земельного участка,

я неуклонно приходил к выводу, что дом и земельный участок, которые, по мнению администрации, я стремлюсь оккупировать, находятся за пределами участка, который я просил предоставить.

После всех моих проверок выходило, что администрация отказала мне в предоставлении фактически свободного земельного участка, потому что на соседний земельный участок и дом зарегистрировано право собственности.

То есть логика отказа администрации такая – земельный участок дать не можем, потому что рядом есть отдельный земельный участок и дом, у которого есть хозяин

В душе нарастала волна праведного возмущения.
И тут подоспело заключение от юристов на целых 9 листах.
Юридическое заключение вселило в меня надежду и уверенность в собственной адекватности.

Вот выдержки из того, что написали юристы:

«Дмитрий Владимирович, ваше заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка рассмотрено с нарушением установленных Земельным кодексом РФ сроков.

В связи с этим Вы вправе обратиться в прокуратуру с письменным заявлением о нарушении Департаментом архитектуры, строительства и землепользования сроков рассмотрения Вашего заявления.

По факту проведенной проверки прокуратура выдаст представление об устранении нарушений требований законодательства и потребует наказать виновных должностных лиц в дисциплинарном порядке. О результатах рассмотрения обращения Вы будете уведомлены письменно.

Исходя из представленных документов следует, что несмотря на то, что по имеющейся информации испрашиваемый Вами земельный участок свободен, основанием для отказа является нахождение в границах интересующего участка жилого дома, принадлежащего на праве собственности иным лицам.
В связи с этим, поскольку участок фактически свободен и отсутствуют иные основания для правомерного отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка, Вы вправе в течение трех месяцев обратиться с административным исковым заявлением в суд о признании отказа неправомерным.
Порядок обращения в суд с административным исковым заявлением приводится ниже в обосновании».

Таким образом, юристы, изучив мой земельный вопрос, пришли к выводу:

администрация нарушила срок для ответа,
отказ в предварительном согласовании земельного участка не обоснован и его можно обжаловать в суд.

Далее в заключении юристы подробно расписали:

что нужно сделать для подачи иска в суд,
как написать исковое заявление, чтобы поставить администрацию на место.

Обращаться в прокуратуру, чтобы наказали виновных за нарушение сроков рассмотрения моего заявления, я не стал, потому как не кровожаден

А вот посудиться с администрацией посчитал делом правильным и благородным, для чего подготовил административное исковое заявление, как советовали юристы.

Кстати, о моих юристах.

Добросовестные ребята. Я им благодарен.

Это мое не первое и не уже даже не десятое за 2 года обращение к ним.

Деньги с меня за выданное заключение не взяли, потому, как я им один раз заплатил скромную фиксированную сумму за год и пользуюсь всеми их услугами целый год бесплатно.

Итак, для праведного наезда на администрацию, я составил административное исковое заявление

С текстом моего искового заявления можете ознакомиться ниже.
Думаю, что кому-нибудь пригодиться мой шаблон искового заявления, чтобы потренировать свою администрацию по вопросам предоставления земельного участка.
Центральный районный суд г. Хабаровска
административный истец: ___________________________
дата рождения «__»______ 19__ года, место рождения __________________,
место жительства: ______________________,
тел: _______________, e-mail: _________________________
административный ответчик: Департамент архитектуры, строительства

и землепользования администрации г. Хабаровска.

г. 680000, г. Хабаровск, ул. Дикопольцева, 17.

АДМИНИСТРАТИВНОЕ ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

26.10.2015 года я подал в Администрацию г. Хабаровска заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

К данному заявлению была приложена Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории в границах кадастрового квартала 27:23:0040628.
На Схеме в таблице указаны координаты поворотных точек, а также имеется визуальное отображение места расположения испрашиваемого земельного участка, в отношении которого подано заявление.
02 ноября 2015 года Администрация города Хабаровска передала мое заявление в Департамент архитектуры, строительства и землепользования, поскольку указанный в заявлении вопрос относится к компетенции Департамента.

Органы МСУ больше не смогут отказывать в формировании земельных участков под многоквартирными домами

Отказы органов МСУ в формировании земельных участков под многоквартирными домами нередко становятся предметом судебных споров. Собственники помещений в МКД требуют признать бездействие органа власти незаконным.

Раньше суды при рассмотрении таких споров принимали решения в пользу муниципалитета. Но в 2020 году судебная практика изменилась. Причина — последние решения Верховного суда.

Он исключил все возможные основания для отказа органа МСУ в формировании земельного участка под МКД.

В статье рассмотрим три основания, которые органы местного самоуправления использовали для отказа собственникам помещений в МКД. Объясним, почему все эти доводы не принял Верховный суд. В конце статьи прочтите наши рекомендации муниципалитетам.

Основание 1. Вид разрешенного использования земельного участка под МКД не предусматривает жилую застройку

Сведения о видах разрешенного использования земельного участка вносятся в реестр объектов недвижимости на основании градостроительного регламента либо акта органа местного самоуправления. Если образование участка не связано с изменением вида разрешенного использования исходного участка, то вид разрешенного использования должен быть одним и тем же.

Бывает так, что собственники просят сформировать участок из участков с неподходящим видом разрешенного использования. В последних решениях Верховный суд указал, что это не основание для отказа органа МСУ в формировании участка.

Если нет утвержденного проекта межевания территории, можно использовать схему расположения участка

Пример 1. Собственники помещений в МКД и ТСЖ обратились с заявлением о формировании земельных участков под МКД в департамент архитектуры и градостроительства администрации города. Но орган местного самоуправления заявителям отказал.

Причина отказа в том, что земельный участок под жилым домом невозможно сформировать в границах исходных земельных участков путем их объединения, поскольку эти участки сняты с кадастрового учета.

Кроме того, вид разрешенного использования двух образуемых земельных участков не соответствовал виду разрешенного использования исходных участков.

Собственники обратились в суд. Они потребовали признать отказ незаконным и возложить на департамент обязанность устранить нарушение. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций согласились с законностью отказа в формировании земельного участка под МКД. Но Верховный суд не разделил позиции нижестоящих инстанций.

Он указал, что департамент был обязан инициировать подготовку документации по планировке территории и сформировать земельный участок, который станет общим имуществом собственников помещений в МКД. Основание — заявление собственников.

В заявлении действительно указаны участки, снятые с кадастрового учета, а также те, вид разрешенного использования которых не предусматривает возможность жилой застройки. Но это не может служить препятствием для реализации права собственников помещений на земельный участок под МКД.

Верховный суд отменил все судебные акты, принятые ранее по делу, и направил дело на новое рассмотрение (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного суда от 25.06.2020 № 18-КАД20-1-К4).

Для справки: Закон обязывает муниципалитет сформировать участок в разумный срок

С момента формирования и постановки на кадастровый учет земельный участок под МКД бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений (ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189ФЗ). Для этого не нужны ни решение органа МСУ о предоставлении земельного участка, ни государственная регистрация права общей долевой собственности на него.

Образование земельного участка под МКД — обязанность органа местного самоуправления. Он должен совершить все необходимые действия, в том числе утвердить проект межевания территории, подготовить межевой план земельного участка, обратиться в Росреестр с заявлением о государственном кадастровом учете (ч. 4 ст. 16 Закона № 189-ФЗ).

Заявление любого собственника помещения в МКД — основание для органа МСУ сформировать земельный участок и поставить его на кадастровый учет. Но орган МСУ может сделать это и без заявлений собственников, в том числе в ходе комплексных кадастровых работ (ч. 4.1 ст. 16 Закона № 189-ФЗ).

Основание 2. Нет проекта межевания территории

Чтобы определить местоположение границ образуемых и изменяемых земельных участков, нужен проект межевания территории. Если утвержденного проекта нет, то образование участка из земель или земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, возможно в том числе в соответствии с утвержденной схемой расположения этого участка (п. 2, 3 ст. 11.3 ЗК).

Суды также считают, что отсутствие проекта межевания — не основание для отказа в формировании участка под многоквартирным домом.

Документ Определение Верховного суда от 17.12.2019 № 305-ЭС19-22733

Пример 2. Собственник обратился в администрацию муниципального района с заявлением о формировании земельного участка под МКД и получил отказ. Администрация сообщила заявителю, что сформировать участок под МКД можно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

Орган МСУ может лишь организовать и провести публичные слушания по проектам планировки территории. Кроме того, собственник помещения в МКД не вправе в одиночку обращаться с подобным заявлением.

Он может либо выделить свое помещение из МКД, либо просить приобрести участок в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Собственник оспорил отказ в суде. Суд не согласился с позицией администрации. Он указал, что формирование земельного участка под МКД осуществляют органы государственной власти или органы местного самоуправления. Собственник не должен нести негативные последствия отсутствия решения об утверждении проекта планировки.

Довод администрации о том, что определение границ земельного участка не представляется возможным до утверждения проекта планировки территории, несостоятелен и противоречит законодательству.

Администрация попыталась оспорить решение суда. Она дошла до Верховного суда, но ничего не добилась.

Верховный суд указал: собственник помещения в МКД, земельный участок под которым не сформирован, вправе в индивидуальном порядке обратиться в уполномоченный орган с заявлением о формировании этого участка.

Получив такое заявление, орган публичной власти должен сформировать земельный участок и поставить его на кадастровый учет.

Ссылка органа МСУ на отсутствие проекта планировки сама по себе не может выступать основанием для отказа. Администрация должна была инициировать подготовку документации по планировке территории, после чего в разумный срок сформировать участок.

Аналогичное решение — в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного суда от 27.05.2020 № 89-КАД20-1-К7.

Основание 3. В местном бюджете не предусмотрены средства на формирование участка под МКД

Нередко у органов МСУ не хватает финансирования для реализации полномочий по формированию земельных участков под МКД. Не пытайтесь оправдать бездействие муниципалитета недостатком средств. В недавнем решении Верховный суд признал незаконным отказ органа МСУ в формировании земельного участка под МКД по причине того, что муниципалитет не выделил денег на разработку проекта межевания.

Документ Определение Верховного суда от 30.09.2020 № 56-КАД20-1-К9

Пример 3. Собственник помещения в многоквартирном доме обратился в администрацию города с заявлением о формировании участка под МКД.

Управление градостроительства и архитектуры ответило, что в местном бюджете предусмотрены бюджетные ассигнования на выполнение работ по подготовке документации по планировке территории для ряда улиц города.

Но улица, на которой проживает собственник, в их число не входит. Разработка проекта межевания территории в районе этого МКД в ближайшие годы не планируется.

Гражданин обратился в суд и потребовал признать отказ незаконным. Однако суды первой, апелляционной и кассационной инстанций в удовлетворении иска отказали. Они объяснили отказ тем, что управление градостроительства и архитектуры исполняет свои обязанности на основании бюджетных ассигнований. Поскольку финансирования нет, отказ органа МСУ нельзя считать неправомерным бездействием.

Верховный суд не согласился с позицией нижестоящих судов. Истец неоднократно обращался в уполномоченный орган с просьбой сформировать земельный участок. Заявление, поданное им в 2017 году, было включено в перечень обращений о формировании земельных участков под МКД для подготовки документации по планировке территории.

Однако работы по формированию земельных участков в спорном районе с 2017 по 2019 год не планировались и в период с 2020 по 2022 год также не планируются. Можно сделать вывод, что истца фактически лишили права сформировать испрашиваемый земельный участок в разумный срок. Поэтому отказ городской администрации незаконен.

Верховный суд отменил все судебные постановления по делу и обязал орган МСУ сформировать участок под многоквартирным домом.

Выводы и рекомендации

На заметку: Факт нахождения МКД на землях особо охраняемой территории также не отменяет обязанность сформировать участок и не препятствует образованию общей долевой собственности на него

Орган МСУ обязан сформировать земельный участок под МКД по заявлению собственника или любого лица, уполномоченного общим собранием собственников. Различия в видах разрешенного использования образуемого и исходного участков, отсутствие проекта межевания территории, нехватка средств в местном бюджете — все это теперь не основания для отказа.

Даже если никто из собственников помещений не заявил о формировании участка под МКД, орган МСУ может сформировать этот участок, в том числе в ходе выполнения комплексных кадастровых работ (ч. 4.1 ст. 16 Закона № 189-ФЗ).

Минстрой также рекомендует органам МСУ образовывать земельные участки под МКД не только по заявлениям собственников помещений, но и по собственной инициативе (п. 11 Методических рекомендаций, утв. приказом Минстроя от 07.03.

2019 № 153/пр).

Чтобы сформировать участок, подготовьте и утвердите проект межевания территории.

Направьте в Росреестр документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета образуемого земельного участка.

Уведомьте собственников помещений в доме о начале действий по образованию участка. Это нужно сделать не позднее чем через пять рабочих дней после того, как вы приняли решение сформировать участок.

Утвердите график реализации мероприятий по формированию участков под МКД. Установите сроки подготовки и утверждения документации по планировке территории, выполнения кадастровых работ, осуществления государственного кадастрового учета образуемых земельных участков. Ежегодно предусматривайте в местном бюджете средства на реализацию мероприятий по графику.

Основания отказа в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов

Специалисты Правового центра ДВА М имеют обширный опыт участия в процедурах приобретения земельных участков из государственной собственности. На нашем счету – довольно обширный пул положительно разрешенных в пользу заказчиков Правового центра дел, большинство из которых требовали не только глубокого знания действующего законодательства, но и понимания принципов работы государственных органов и умения разрешать нетривиальные задачи.

Наша цель – помочь Вам реализовать свои права на приобретение земельных участков при минимуме сопутствующих затрат.

Правовой центр ДВА М оказывает юридические услуги по вопросам предоставления земельных участков в аренду либо в собственность, в том числе:

проводит правовую экспертизу наличия оснований для предоставления участков без проведения торгов;
обеспечивает юридическое сопровождение процедуры оформления прав на земельные участки со стадии формирования земельного участка до его предоставления в собственность (аренду);
осуществляет юридическое сопровождение участия заказчиков в проведении земельных аукционов и оспаривания их результатов;
оказывает услуги по представлению интересов в судах по спорам, вытекающих из оформления прав на земельные участки без проведения торгов.

Отказ в предоставлении земельного участка

Действующее законодательство устанавливает формально ограниченный перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность под расположенными на нем объектами недвижимости.

Данные основания могут быть разбиты на несколько основных групп:

участок не может быть предоставлен в собственность в силу установленного публичного запрета на его приватизацию;
участок не может быть предоставлен в собственность исключительно данного заявителя, так как на участке расположены объекты недвижимости иных лиц;
объект, расположенный на участке, не является объектом недвижимости, либо является объектом незавершенного строительства, для оформления прав на землю под которыми установлены специальные правовые режимы.

Публичными запретами, исключающими возможность предоставления участка в собственность, являются:
Наличие на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих иному лицу, исключает возможность предоставления земельного участка в единоличную собственность одного из них.
В этой ситуации существует два варианта оформления прав на землю:

выкуп участка в долевую собственность всех собственников объектов недвижимости, расположенных на нем, на основании их совместного заявления, если участок является неделимым;
раздел земельного участка, который является делимым. В этом случае должны быть сформированы отдельные участки, занятые объектами недвижимости, принадлежащими соответствующему собственнику. После раздела каждый собственник самостоятельно обращается за выкупом земельного участка, занятого принадлежащими именно ему объектов недвижимости.

В ряде случаев основанием для отказа в выкупе земельного участка могут являться претензии публичного органа к самим объектам недвижимости, расположенным на участке.

Ни для кого не секрет, что до недавнего времени достаточно широко была распространена схема выкупа земельных участков под расположенными на них «квазиобъектами» недвижимостями: заборами, разворотными площадками, будками охраны, силосными траншеями и пр. Данные «объекты» зачастую возводились на участках на основании декларации об объектах недвижимости как вспомогательные объекты, то есть без оформления разрешений на строительство.

Совершенно очевидно, что все указанные выше объекты не являются ни недвижимостью, ни объектами вспомогательного назначения, в связи с чем выкуп земельных участков под ними невозможен.

В настоящее время судебная практика, как правило, также исходит из невозможности выкупа земельного участка под указанными выше объектами, а также под любыми иными объектами, которые были зарегистрированы в обход закона как вспомогательные объекты.

В этой связи реализация подобного рода схем выкупа земельных участков становится крайне затруднительной. Кроме того, сам факт выкупа не гарантирует сохранение участка впоследствии, так как данная сделка может быть признана недействительной как по иску самого публичного органа, так и по иску органов прокуратуры.

Также необходимо учитывать, что нахождение в собственности объекта незавершенного строительства не дает его собственнику право на выкуп земельного участка без проведения торгов.

Законом предусмотрена особая процедура оформления прав на земельные участки под объектами незавершенного строительства, которая не предусматривает права выкупа участка ранее завершения строительства, ввода построенного объекта в эксплуатацию и оформления на него права собственности.

Правовой центр ДВА М осуществляет комплексное сопровождение проектов, включающих выкуп земельных участков.
Мы подберем наиболее эффективную организационно-правовую схему реализации Вашего проекта, защитим Ваши права на применение льготных режимов и добьемся положительного разрешения споров с контрагентами и государственными органами во внесудебном или судебном порядке.
Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.