Оформление квартиры, взятой в ипотеку

Приобретение квартиры в ипотеку предполагает выполнение ряда процедур, начиная от поиска недвижимости и заканчивая заключением ипотечного договора с банком.

Одним из важных этапов является процедура регистрации объекта в собственность, которая открывает возможность владельцу распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Как же зарегистрировать в собственность жилье, оформленное в ипотеку? Разбираемся в нашей статье.

Итак, для оформления недвижимости в собственность требуется подать соответствующее заявление в Росреестр. Важно помнить, что, если ипотечный договор составлен в простой письменной форме и не заверен нотариально, то заявку на государственную регистрацию подают и залогодатель, и залогодержатель. При наличии нотариальной проверки заявление может подать только залогодатель.

Льготная новостройка от 4.49%

Звезды сошлись для тех, кто мечтал купить квартиру в новостройке

От 15%первоначальный взнос

На срокДо 25 лет

Этапы регистрации права собственности на квартиру

Процедура оформления права собственности делится на несколько этапов:

Подача необходимых документов в Росреестр и проверка их соответствия определенным требованиям.
Проведение правовой проверки сделки.
Принятие решения об удовлетворении запроса.
Внесение информации в Электронный реестр владельцев недвижимости.
Оформление выписки из ЕГРН.

Весь процесс регистрации, начиная от подачи заявления и заканчивая подписанием выписки, может занять от 5 до 10 рабочих дней.

Список необходимых документов для регистрации квартиры в собственность

Для того чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру, купленную в ипотеку, потребуется пакет документов, в который входят:

Заявка в Росреестр.
Договор купли-продажи.
Подписанный ипотечный договор.
Правоустанавливающее свидетельство предыдущего собственника.
Документы на недвижимость, в том числе технический паспорт, справка экспликации, прочие выписки.
Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.

При необходимости Росреестр может запросить дополнительные документы, например согласие органов опеки, согласие супруга (если нужно распорядиться недвижимостью, являющейся совместным имуществом) и т.д.

Пакет необходимых справок в каждом конкретном случае может изменяться. Если с документами все в порядке, и они не противоречат действующему законодательству, проводится переоформление права собственности.

Следует помнить о причинах, по которым Росреестр может отказать в оформлении права собственности:

Отсутствие некоторых необходимых документов.
Неправильное оформление документов.
Запрет на проведение операций с недвижимостью.
Подозрение в мошенничестве со стороны заявителя.

Покупка квартиры на вторичном рынке: как оформить право собственности

При приобретении квартиры в ипотеку на вторичном рынке необходимо удостовериться в соответствии документов определенным требованиям до проведения перерегистрации права собственности. Особое внимание рекомендуется уделить таким важным моментам, как отсутствие задолженности перед коммунальными службами, законность перепланировки и т.д.

Кроме того, необходимо выяснить количество продавцов, убедиться в их согласии на продажу недвижимости и в отсутствии прописанных в ней несовершеннолетних детей. Защитить свои интересы в этом случае покупатель может, оформив титульное страхование.

Для оформления регистрации права на квартиру на вторичном рынке заемщик должен предоставить стандартный пакет документов. После одобрения и регистрационной процедуры покупатель получает выписку из ЕГРН.

Регистрация права собственности после погашения ипотечного кредита

После закрытия ипотечного договора заемщик имеет полное право полностью оформить право собственности на недвижимость.

Ведь ни для кого не секрет, что на период, пока жилье находится в залоге у кредитора, владелец не вправе совершать с ней никаких правовых действий. Квартиру нельзя продавать, дарить или обменивать.

В некоторых банковских организациях также действует запрет на оформление прописки до момента полного закрытия задолженности перед банком.

При этом многие заемщики ошибочно полагают, что недвижимость, оформленная в ипотеку, является собственностью кредитора. На самом же деле, согласно договору купли-продажи, она уже находится в собственности покупателя. Однако в свидетельстве о праве собственности делается пометка о наличии обременения. Как только задолженность перед банком полностью погашена, эта пометка аннулируется.

Семейная ипотека от 3.50%

«Семейная ипотека» стала доступнее.Теперь и с одним ребенком!

От 15%первоначальный взнос

На срокДо 25 лет

Чтобы снять обременение с недвижимости по окончании действия ипотечного договора, потребуется предоставить документы, предусмотренные регламентом, а именно:

Паспорт и заявление собственника.
Справку от кредитора о полном погашении задолженности.
Оригинал ипотечного договора.
Закладную с пометкой о погашении ипотечного кредита.
Документы по собственности на квартиру.

Узнайте больше о регистрации права собственности на квартиру, распространенных ошибках и рекомендациях по оформлению на сайте «Росбанк Дом».

Кому принадлежит квартира в ипотеке

Квартира, купленная в ипотеку, остается в залоге у банка. При этом права заемщика на недвижимость хоть и полные, у него есть определенные ограничения на распоряжение жилплощадью, которые нельзя нарушать.

Кому принадлежит квартира в ипотеке, что можно и чего нельзя делать с имуществом в залоге, а также ответы на другие вопросы, относящиеся к заложенной собственности, дает Бробанк.

Продажа ипотечной квартиры либо ее дарение

При покупке квартиры за счет заемных денег банка, выданных в ипотеку, недвижимость закладывается для страхования рисков. Если клиент перестанет платить и задолжает банку большую сумму, то у кредитора будет возможность вернуть деньги за счет продажи залога. Но, по сути, жилье, купленное в ипотеку, такая же собственность покупателя, как и квартира, приобретенное на свои деньги.

Нередко можно услышать фразу, что ипотечное жилье принадлежит банку-кредитору. Но это не так. Собственник квартиры или дома – заемщик, который платит банку за пользование кредитными деньгами. Такое положение регламентировано в ГК РФ ст. 346 и ФЗ-102 ст. 37. Владелец может совершать со своим имуществом практически все что захочет, но с определенными ограничениями:

продать квартиру можно только при согласии банка;
оформить на заложенное жилье дарственную тоже можно с разрешения и согласия банка-кредитора.

Кроме этого важно соблюдать дополнительные условия, которые прописаны в кредитном договоре.

Продажа жилплощади, которая куплена в ипотеку, возможна по двум схемам:

Продать имущество вместе с непогашенной заложенностью. Фактически это переоформление ипотеки на другого заемщика.
Закрыть кредит в банке, снять залог. И только после этого продать жилье новому собственнику.

Какую из схем выбрать зависит от суммы задолженности и срока погашения. Не всем удастся получить одобрение на потребительский кредит в несколько миллионов.

Продажа с согласием банка

Перед началом сделки купли-продажи или дарения заемщик обязан получить согласие банка. Для этого следует обратиться с заявлением в банк-кредитор. Бывает так, что в принципе банк не против сделки, но не одобряет кандидатуру нового заемщика, который станет собственником заложенного жилья.

К примеру, нынешний владелец квартиры, который оформлял ипотеку, 35-летний ТОП-менеджер успешной компании с зарплатой 150 тысяч рублей.

А после продажи имущество перейдет к 23-летнему безработному или пенсионеру. Такая сделка и платежеспособность нового заемщика сомнительна для банка, поэтому он не согласится на такой вариант.

Либо у нового клиента плохая кредитная история или высокая долговая нагрузка.

Если новый заемщик удовлетворяет основным критериям банка и его заработной платы достаточно для исполнения обязательств, вероятность одобрения достаточно высока.

Три способа продажи жилья в ипотеке

Продажу заложенной жилплощади после погашения ипотеки можно реализовать тремя путями:

Оформить потребительский кредит на свое имя или родственника. Закрыть за счет этих средств ипотеку. Продать жилье и полученные деньги направить на погашение ранее взятого потребкредита. В этом случае можно решить вопрос без согласия банка. Если все сделки будут спланированы заранее, переплата процентов за потребительский кредит окажется минимальна. На реализацию плана уйдет от нескольких дней до месяца.
Договорить с покупателем о предоплате, которая уйдет на погашение остатка суммы по ипотеке. В этом случае разрешение банка потребуется, потому что сделку купли-продажи недвижимости заключают до изъятия имущества из залога. На такую схему согласятся не все покупатели, потому что она очень рискованная для нового владельца жилья.
Заключить соглашение с покупателем, по которому он дает деньги для погашения остатка по ипотеке не заемщику, а напрямую в банк. В этом случае также понадобится согласие банка для заключения сделки между продавцом и покупателем. Такая схема используется чаще, чем первые две, когда сумма ипотечного долга еще достаточно большая. Банки и риелторы помогут при оформлении документов обеим сторонам и учтут все правовые аспекты.

Напрямую запретить заемщику продажу квартиры банк не вправе. Но он может не одобрить проведение сделки. Пока имущество находится в залоге у кредитора, продать жилье без его согласия или без привлечения других денег не получится.

Сдача жилья квартиросъемщикам

Собственники квартиры, купленной в ипотеку, могут сдавать ее в аренду другим жильцам, даже если еще не рассчитались с банком. Согласие банка при этом не требуется ст. 40 ФЗ-102.

Так прописано в законе, но гражданский кодекс разрешает кредиторам вносить в договор условия, которые запретят сдачу внаем заложенного жилья. И многие банки таким правом пользуются.

Поэтому если в ипотечном договоре указано, что сдача запрещена, собственник не сможет передавать свою жилплощадь другим квартиросъемщикам. Иногда в договор вносят условие, что для сдачи жилья в аренду следует получить согласие банка.

Если собственник нарушит такие условия договора, последствия могут быть разными:

банк не будет проверять, кто проживает в жилье и тогда получится гасить ипотеку за счет арендной платы, которую вносят квартиросъемщики;
банк выяснит, что в квартире живет не собственник, а посторонние лица и обяжет заемщика досрочно погасить ипотеку.

Не обязательно в условиях написано, что запрещено сдавать в аренду или в наем.

В тексте могут быть внесены другие формулировки – «временная передача в пользование», «пользование другими гражданами без согласия банка-кредитора». Но это и относится к найму.

Если в планах был расчет по ипотеке за счет арендаторов, то можно попасть в сложную ситуацию — денег на досрочное погашение не будет, а закон будет на стороне банка.

Ремонт и перепланировка

Делать ремонт в своем жилье может любой собственник, в том числе и тот, который купил квартиру в ипотеку. Банк не будет диктовать, какой вид ремонта делать бюджетный или элитный ФЗ-102 ст. 30. Главное чтобы в процессе не произошло ухудшение условий проживания и снижение первоначальной стоимости недвижимости.

К таким последствиям могу привести существенные перепланировки. Трехкомнатная квартира может стать двухкомнатной, а жилплощадь с раздельным санузлом превратиться в квартиру-студию с бассейном.

Формально – это изменение объекта залога, которое должно быть внесено в договор.

Поэтому некоторые банки указывают, что изменение первоначального проекта квартиры возможно только после получения разрешений в уполномоченных органах.

На самом деле все собственники квартир обязаны для начала получить разрешение, а потом ломать стены или объединять комнаты. Но некоторые владельцы жилья пренебрегают такой последовательностью, а узаконивают уже готовые переделки. Поэтому кредиторы из-за опасения таких действий со стороны собственника прописывают в договоре пункт – получение согласия на перепланировку и от банка.

Прописка в жилье родных или посторонних лиц

Собственник жилплощади может прописать в квартиру близких родственников: родителей, детей, супруга. Это не запрещает российское законодательство. Хотя некоторые банки могут прописывать запрет на регистрацию в заложенном жилье посторонних лиц.

При подаче документов на прописку в МВД не уточняют, заложена квартира или нет. Поэтому формально владелец недвижимости может составить договор с жильцом или написать согласие на проживание в своей квартире другого лица.

Повлиять на эту ситуацию банку будет сложно. Но при этом заемщику важно соблюдать грань и не проводить массовую регистрацию граждан в своей квартире. Тогда можно беспрепятственно прописать своих детей, родителей или брата с сестрой.

ЖК РФ ФЗ-188 ст. 31.

Продажа заложенной квартиры по настоянию банка

При неисполнении обязательств по ипотечному договору и нарушении графика выплат банк может потребовать у заемщика продать заложенное имущество. Например, в тексте договора может быть указано, что собственник обязан продать квартиру и возместить заем при просрочке 3-6 очередных платежей.

Также банк-кредитор может прописать много других поводов для досрочного расторжения договора. В том числе прописку в заложенной квартире посторонних лиц, сдачу жилья внаем или самовольную перепланировку.

Как избежать просрочки или принуждения к досрочному погашению

Если денег на очередные выплаты нет из-за ухудшения материального положения, лучше не дожидаться просрочки или принуждения к досрочному расторжению договора по инициативе банка. У заемщика как минимум три варианта выхода из ситуации:

ипотечные каникулы;
реструктуризация;
рефинансирование.

Какой вариант подойдет заемщику лучше всего решать вместе с банковским служащим. Однако наиболее выгодный способ – получить одобрение на ипотечные каникулы. Но не все смогут на них претендовать из-за законодательных ограничений у такого вида отсрочки по выплатам. ФЗ-353 ст. 6.1-1.

Если прав на каникулы нет, следует сравнить условия по реструктуризации и рефинансированию в своем обслуживающем банке или в другом.

Ипотечные каникулы

С августа 2019 года все ипотечные заемщики в РФ могут оформить ипотечные каникулы на законных основаниях. При этом банк не может отказать заемщику, у которого выполнены все условия:

квартира, купленная в ипотеку, – единственное жилье заемщика;
общая сумма займа, оформленного в банке, не превышает 15 млн рублей;
заемщик обращается за ипотечными каникулами впервые;
доходы заемщика снизились на 30% и он оказался в сложной жизненной ситуации.

К сложным ситуациям причисляют:

постановку на учет в качестве безработного лица;
получение инвалидности 1 или 2 группы;
потерю трудоспособности на срок 2 месяца и больше;
понижение заработной платы и других доходов;
появление детей, с одновременным снижением дохода.

В период карантина из-за коронавируса заемщики также могут попросить льготные каникулы по ипотеке. Они отличаются по условиям:

первоначальная сумма ипотеки для россиян до 2 млн рублей, для жителей Москвы – 4,5 млн, Санкт-Петербурга и Дальневосточного округа – 3 млн рублей;
меньшее количество поводов – снижение доходов на 30% и более по сравнению с 2019 годом или лишение работы с постановкой на учет в ЦЗН.

Как оформить квартиру в собственность в новостройке

Итак, дом построен, вы подписали акт приема-передачи и получили ключи. А значит, основные тревоги позади. Но есть ряд формальностей, про которые нельзя забывать, если вы купили квартиру в ипотеку.

Вам необходимо оформить право собственности и предоставить в банк документы, подтверждающие целевое использование кредитных средств — отчет об оценке, выписку из ЕГРН, полис страхования недвижимости. Предоставить эти документы нужно одновременно. Сделать это нужно в течение 3 месяцев с даты оформления права собственности.

❗️Крайний срок предоставления документов — 3 года с даты получения ипотеки, если собственность не оформлена раньше. Если застройщик задерживает сдачу недвижимости и вы понимаете, что не успеете предоставить документы в течение 3 лет, необходимо сообщить об этом в банк. Сделать это нужно до того, как 3 года истекут. Достаточно написать заявление о продлении сроков и приложить документы, подтверждающие нарушение сроков застройщиком. Менеджер банка поможет разобраться, какие документы потребуются.

А теперь расскажем подробнее о том, как всё правильно оформить.

Оформите отчет об оценке

Отчет об оценке необходим банку для того, чтобы определить рыночную стоимость квартиры. Заказать его лучше сразу после подписания акта приема-передачи, так как на его подготовку требуется время.

Вы можете заказать отчет об оценке на Домклик. Для этого зайдите в раздел «Услуги», далее — «Список оценочных компаний», введите в поисковую строку адрес недвижимости, из выпадающего списка выберите любую оценочную компанию и закажите звонок. Согласуйте условия и оплатите услугу, а отчет об оценке компания загрузит на Домклик самостоятельно.

Оформите квартиру в собственность

Оформить право собственности на квартиру вы сможете после того, как дом будет поставлен на кадастровый учет. Постановка дома на кадастровый учет может занять до полугода, но точные сроки лучше уточнить у вашего застройщика при подписании акта приема-передачи. До оформления права собственности обратите внимание на то, что указано в вашем кредитном договоре.

❗️Кредитный договор содержит обязательство по оформлению закладной

В этом случае вам необходимо будет обратиться в банк и подписать дополнительное соглашение к кредитному договору — о том, что закладная не оформляется. При себе нужно будет иметь документы:

Паспорт
Кредитный договор
Договор долевого участия или договор уступки права требования

Вы можете просто прийти в любой центр ипотечного кредитования в удобное для вас время — и менеджер при вас подготовит допсоглашение. А можете обратиться к менеджеру в чате в личном кабинете обслуживания на Домклик.

Менеджер заранее составит допсоглашение, вам нужно будет просто прийти и подписать его — так вы потратите меньше времени. Если заемщиков по кредитному договору несколько, подойти в банк необходимо будет всем. Если кого-то из них нет в городе, можно оформить у нотариуса доверенность.

Как правило, нотариус может помочь с верной формулировкой.

✅ В кредитном договоре нет отметки об оформлении закладной

В этом случае дополнительное соглашение оформлять не нужно. Просто сдайте документы из списка ниже в Росреестр или МФЦ.

Документы для оформления права собственности

Договор основания — например, договор долевого участия или договор уступки права требования
Оригинал акта приема-передачи объекта — их должно быть столько, сколько дольщиков указано в договоре + 1. То есть, если в договоре долевого участия указано двое дольщиков, актов должно быть при себе три.

Как правило, застройщик выдает их заранее в нужном количестве. Если у вас их меньше, чем нужно, можно получить дополнительный оригинал у застройщика, а можно заверить копию имеющегося у нотариуса.
Кредитный договор и его копия
Паспорта всех дольщиков
Свидетельство о браке, если супруги оформляют недвижимость в совместную собственность
Квитанция об оплате госпошлины — она составляет 2000 рублей
Допсоглашение об отмене закладной, если оформляли

Сотрудник МФЦ примет у вас документы, а вам оставит расписку, в которой будет указано, какие именно документы вы сдали, в каком количестве, а также номер вашего заявления.

Сколько времени займет оформление права собственности

Согласно статье 16 Федерального закона №218-ФЗ максимальный срок регистрации при подаче документов через МФЦ — 9 рабочих дней, при подаче напрямую в отделение Росреестра — 7. На практике же бывают задержки в несколько дней. Чтобы уточнить текущий статус регистрации документов, вы можете позвонить в МФЦ. Номер телефона, номер дела и PIN указаны в расписке.

Для получения готовых документов вам необходимо будет иметь при себе паспорта и расписки, выданные вам сотрудником МФЦ.

Какие документы вы получите

Свидетельства о праве собственности отменили еще в 2016 году — они больше не выдаются. Вы получите выписку из ЕГРН, а также договор долевого участия с отметкой о регистрации. При этом для получения документов дольщикам не обязательно идти вместе. Каждый может получить свой комплект документов в удобное ему время.

Предоставьте в банк выписку из ЕГРН

В течение 3 месяцев с даты оформления права собственности вам нужно будет предоставить в банк выписку из ЕГРН и договор основания (долевого участия или уступки права требования). Эти документы требуются для того, чтобы подтвердить целевое использование средств.

Как передать выписку в банк

Для этого не нужно никуда ходить. Просто зайдите в личный кабинет по обслуживанию полученной ипотеки на Домклик и загрузите скан или фото выписки, а также договора в чат.

Предоставьте в банк полис страхования недвижимости

По условиям кредитного договора банк берет вашу квартиру в залог, а предмет залога — согласно статье 31 Федерального закона №102-ФЗ — вы обязаны застраховать. Банк должен получить полис одновременно с выпиской из ЕГРН.

Купить полис страхования недвижимости можно на Домклик, в разделе «Услуги» — «Страхование». А можно самостоятельно, в любой страховой компании, аккредитованной банком.

Страховой полис, приобретенный на Домклик, автоматически отправляется в банк. Дополнительно делать ничего не нужно.

Если полис куплен в сторонней компании, его необходимо будет передать в банк. Сделать это можно как на странице страхования, так и в соответствующем разделе личного кабинета обслуживания Домклик.

Просто загрузите сам полис страхования недвижимости и квитанцию о его оплате. Это важно — если банк не получит ваш полис страхования недвижимости, вам могут начислить неустойку в размере ½ процентной ставки за каждый день без страхового полиса.

Загруженные документы обрабатываются банком в течение 3 рабочих дней.

Верните часть потраченных на квартиру денег

Для этого подайте документы на налоговый вычет и получите до 650 тысяч рублей. Если вы купили квартиру по договору долевого участия, вам даже не обязательно дожидаться оформления права собственности. Подробная инструкция в статье «Как получить налоговый вычет при покупке недвижимости».

Это не всё

Если это жилье — единственное, вам необходимо будет зарегистрироваться по месту жительства.

Чтобы прописаться в квартире, нужно обратиться в паспортный стол, МФЦ, подразделение ГУВМ МВД, управляющую компанию или воспользоваться порталом Госуслуг.

Подробнее об этом — в статье «Как прописаться в квартире». Если у вас есть другая недвижимость в собственности, и вы уже где-то зарегистрированы, этот пункт можно пропустить.

Если остались вопросы

После получения ипотеки любой вопрос, связанный с вашим кредитом, вы можете решить на Домклик, в личном кабинете по обслуживанию полученной ипотеки. О нем у нас есть отдельная классная статья: «Любой вопрос с банком после оформления ипотеки можно решить онлайн».

Мы собрали все самые востребованные клиентами услуги в одном месте: консультации профильных специалистов банка, заказ справок и платежного поручения, продление страхового полиса, ипотечные каникулы, налоговый вычет, снятие обременения, получение субсидии 450 тысяч рублей для многодетных и многое другое. А кроме того, там можно получить круглосуточную онлайн-поддержку банка — доступен чат с менеджером и заказ звонка.

Перейти в личный кабинет обслуживания ипотеки

Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция для вторички

Покупка нового жилья – удовольствие дорогостоящее, поэтому многие семьи вынуждены привлекать заемные средства. Ипотечное кредитование на сегодняшний день выгоднее обычных займов.

При этом на нем можно сэкономить дополнительно, если рассмотреть вариант приобретения квартиры на вторичном рынке.

Какие подводные камни могут встретиться при покупке квартиры в ипотеку на вторичке и как их избежать, расскажем в этом материале.

Плюсы и минусы

Покупка квартиры в новостройке или на этапе строительства не всегда экономически обоснована: цена на квадратный метр выше, сроки сдачи дома в эксплуатацию очень условны, возможность получить кредит в банке не гарантирована. Именно поэтому в последние годы сегмент вторичного жилья на рынке недвижимости существенно вырос.

Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция от эксперта

Плюсы «вторички»

цена – на старое жильте она ниже, чем на квартиру в новостройке;
наличие развитой инфраструктуры – школ, детских садиков, торговых точек, транспортных развязок и т.п.;
возможность въехать сразу после покупки – для того, чтобы его предложение было конкурентоспособным, продавец старается сделать хотя бы минимальный косметический ремонт. При определенных усилиях есть шанс найти квартиру с отделкой по последней моде;
вероятность получить ипотеку на приобретение «вторички» выше – банки более благосклонно относятся к таким заявлениям из-за высокой ликвидности готовой квартиры, чем к вариантам с покупкой новостроек.

Минусы при покупке «вторички»

повышенная процентная ставка по кредиту для приобретения ненового жилья;
не всегда находится возможность подобрать квартиру с желаемыми характеристиками;
степень износа может потребовать дополнительных вложений на капитальный ремонт;
риски, связанные с возможными юридическими последствиями от прежних владельцев.

Тем не менее, покупка квартиры в ипотеку во вторичке неизменно пользуется спросом: главным критерием становиться более разумная с экономической точки зрения его стоимость.

Оформляем квартиру в ипотеку: пошаговые действия

Шаг 1. Подбираем банк

Сначала нужно понять, на что можно будет рассчитывать при покупке. Для этого необходимо предварительно выбрать желаемый вариант квартиры. Речь не идет о конкретной сделке. На этом этапе достаточно проанализировать рынок и определить среднюю цену на подходящее по основным параметрам жилье.

Необходимо выбрать один (или несколько банков), предлагающих ипотечное кредитование на вторичное жилье и сравнить условия. На сегодняшний день в списке наиболее привлекательных вариантов первыми строчками стоят:

Сбербанк со ставкой от 7,3%;
ВТБ со ставкой на некоторые продукты в 7,4%
Раффайзенбанк берет 8,29% по ипотечным договорам на вторичку;
Альфа Банк предлагает займы на жилье по 8,49% годовых.

Внимательно изучить перечень программ, по которым предлагаются займы. Сегодня возможно получить кредит на льготных условиях по социальным направлениям: военная ипотека, помощь молодой семье, материнский капитал.

Предварительно рассчитать стоимость кредита: его размер, обязательную страховую сумму, проценты к погашению, размер ежемесячного взноса. Сделать это можно на сайте выбранного банка с помощью он-лайн калькуляторов. При покупке квартиры на вторичном рынке (в отличие от новостроек) обратиться можно в любой банк: все крупные кредитные учреждения готовы работать по таким договорам.

Требования к заемщику: проверьте свои возможности

Получить кредит на покупку жилья удается только при соблюдении всех условий, предъявляемых банком к заемщику. Основные из них:

российское гражданство;
наличие постоянной регистрации в городе, где планируется покупка;
возраст – в разных банках условия разные. Чаще всего рассматривают заявления от граждан 21 – 65 лет с условием погашения кредита в данном возрастном диапазоне. Сбербанк принимает заявки от людей 21 – 75 лет;
стаж работы на одном предприятии не менее 6 месяцев на момент подачи заявления;
размер дохода, его стабильность.

Дополнительно банк рассматривает кредитную историю потенциального клиента. Если в его практике были случаи недобросовестного отношения к имеющимся обязательствам (нарушение сроков платежей по прежним кредитам, отказ от исполнения договорных условий, случаи банкротства), с высокой долей вероятности оформить ипотеку не получится.

Финансовое условие, которое должно быть обязательно соблюдено: размер ежемесячного платежа по кредиту не должен превышать 60% от дохода заемщика. Чем меньше этот процент, тем более лояльно банк отнесется к заявлению клиента.

Шаг 2. Оформление и подача предварительной заявки

Заявку на получение ипотечного кредита можно подать лично в отделении банка, а можно использовать онлайн сервисы. К ней необходимо приложить стандартный пакет документов, включающий в себя:

паспорт, ИНН, СНИЛС (копии и оригиналы);
свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей (если есть);
копию трудовой книжки, заверенную отделом кадров;
справку о доходах (минимум за последние полгода).

К начальному пакету документов можно подготовить другие свидетельства платежеспособности: справки о дополнительном доходе (от сдачи имущества в аренду, выплачиваемые на регулярной основе дивидендах и прочее), подтверждение о наличии недвижимости и другого дорогостоящего и ликвидного имущества.

Положительными моментами для банка также станут:

наличие детей и зарегистрированного брака;
готовность внести первоначальный взнос от 15% займа и выше;
наличие у клиента открытых в данном банке счетов и зарплатного счета.

Банк рассматривает заявления на выдачу ипотечного кредита в течение 5-7 рабочих дней. При получении положительного ответа на поиск подходящей квартиры клиенту дается срок от 2 до 4-5 месяцев.

Шаг 3. Выбираем квартиру: что будет рассматривать банк, на что обратить внимание самому

Подбирать квартиру на вторичном рынке необходимо учитывать требования, которые докажут ликвидность и беспроблемность квартиры для банка:

жилье не должно находиться в аварийном или ветхом доме;
желательно не выбирать квартиры на первом и последнем этаже;
часто жилье в пятиэтажках («хрущевках») не рассматривается банком для ипотеки;
наличие неузаконенных перепланировок станет причиной отказа;
срок владения последним собственником не должен быть меньше трех лет;
квартира не должна иметь обременений;
в числе собственников не должны фигурировать дети-сироты, инвалиды, лица, отбывающие наказание;
владелец не должен являться родственником заемщика.

Исходя из этих требований, покупателю будет необходимо проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья. Чтобы убедиться в добросовестности продавца, нужно получить данные по истории квартиры. Получить такие сведения можно из выписки ЕГРН.

Сведения, которые можно получить из выписки ЕГРН:

личные данные всех владельцев имущества, как настоящих, так и предыдущих;
форму собственности (долевую, полную);
даты оформления жилья с учетом всех предыдущих изменений;
все ограничения и обременения, действующие и закрытые;
технические характеристики (они пригодятся при проведении оценки квартиры банком).

Перед окончательным одобрением кредита, банк может сам провести оценку приобретаемого жилья, привлекая к этому вопросу аккредитованного оценщика. При этом нужно быть готовым к тому, что его расчет не обязательно совпадет с ожидаемой покупателем суммой.

На какие моменты стоит обратить внимание, кроме юридической чистоты планируемой сделки? При покупке вторичного жилья – на состояние дома, внутриквартирных и общих коммуникаций, необходимости в капитальном ремонте. Эти нюансы также могут отрицательно сказаться как на оценочной стоимости объекта, так и на решении банка об одобрении сделки.

Важно! Если квартира получена владельцем по приватизации, есть риск того, что в ней будет зарегистрировано лицо с правом пожизненного проживания. Выписать его в таком случае не представляется возможным. Этот момент нужно учитывать при проверке.

Шаг 4. Получаем одобрение сделки

Подобрав квартиру для покупки, собираем необходимые для совершения сделки документы, и предоставляем их в банк для проверки и окончательного одобрения. В этот пакет в обязательном порядке включаем:

договор купли-продажи (предварительный вариант);
выписку из ЕГРН (обычную или в расширенном формате). В некоторых случаях ее могут заказать специалисты банка;
техпаспорт недвижимости, справку об отсутствии обременений (при необходимости);
данные о зарегистрированных в квартире людях;
отчет оценщика – для подтверждения рыночной стоимости квартиры;
свидетельство о регистрации права собственности на приобретаемое жилье;
сведения о продавце – личные данные, место жительства и регистрации;
разрешение на продажу от второго супруга, если объект приобретался в браке;
при наличии детей, зарегистрированных в квартире – согласие опеки на отчуждение жилья.

После проверки документов банком назначается дата будущей сделки. Подписание договора купли-продаж, ипотечного договора и банковской закладной происходит одномоментно, и в этот же день деньги помещаются в ячейку до момента регистрации собственности.

В момент заключения кредитного договора банк накладывает обременение на залоговую квартиру, продать или подарить ее не удастся до момента полного погашения обязательств по ипотеке.

Важно! Все банки включают в ипотечные договора страхование квартиры, как обязательное условие.

Кроме самого жилья чаще всего предлагают застраховать дополнительно жизнь заемщика и титул (то есть ответственность других членов семьи по обязательствам клиента).

Отказаться от расширения объектов страхования можно, но это повлечет за собой увеличение процентной ставки по ипотеке.

После подписания договора купли-продажи сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре. Как правило, на это требует до 5 рабочих дней.

Риски и расходы (явные и скрытые) при оформлении ипотеки

Сумма, которую придется потратить при оформлении ипотеки на вторичку, варьируется от нескольких тысяч рублей до десятков и даже сотен тысяч. Зависит это от некоторых факторов.

Привлечение риелторов. Зачастую самостоятельно организовать подбор и покупку жилья довольно сложно, поэтому многие пользуются услугами профессионалов. Важным моментом будет обозначенная в договоре ответственность за проверку квартиры на юридическую чистоту. Оплата за такие услуги может составить несколько десятков тысяч рублей.

Проведение рыночной оценки квартиры. Деньги придется потратить на услуги аккредитованного банком оценщика. Поискать более дешевые варианты не получится.

Оплата нотариальных услуг. Банк может настаивать на нотариальном заверении сделки. Но законодательно это требуется только в трех случаях:

если собственником является несовершеннолетний гражданин;
если собственник находится под опекой из-за недееспособности;
если квартира находится в долевой собственности у нескольких лиц.

Комиссии банка. Они могут быть завуалированы под оплату других услуг. Действия, за которые банк возьмет дополнительные суммы, будут прописаны в договоре, и на них необходимо обратить внимание.

Сумма первичного взноса. Размер первоначального взноса можно снизить по договоренности с банком. Однако нужно помнить, что в таком случае процентная ставка по самому кредиту будет несколько выше. В некоторых банках легко идут на отказ от первого платежа, но и проценты там существенно превышают средние.

Ограничение прав заемщика. Важный момент – в договоре может быть прописан запрет на досрочное погашение обязательств по ипотеке. Для заемщика это может быть экономически невыгодным.

Светлана Курылева