Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, и как это сделать: особенности продажи

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, и как это сделать: особенности продажиЖилая недвижимость, приобретенная по такой схеме, имеет особый юридический статус, поэтому, ответ на вопрос, можно ли продать такую квартиру кроется в получении специального разрешения, о котором будет рассказано ниже.

Если подготовить все необходимые документы, то продажа квартиры с участием материнского капитала пройдет без каких либо осложнений.

Продажа квартиры с материнским капиталом: пошаговая инструкция

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, и как это сделать: особенности продажиРазбираясь в вопросе, как продать квартиру, купленную на материнский капитал, сначала нужно внимательно рассмотреть нормативные акты, регулирующие такие правоотношения.

Прежде всего, это Семейный кодекс, а также Федеральный закон, регулирующий порядок приобретения жилой недвижимости за средства материнского капитала.

Они гласят, что перечисление материнского капитала продавцу квартиры происходит после того, как первому ребенку исполнится полных три года (за исключением ипотеки).

А после подписания договора купли-продажи квартиры под материнский капитал, родители обязаны определить долю недвижимости не только каждому ребенку, но и себе.

Исходя из этого, квартира с материнским капиталом будет иметь особый правовой статус. То есть она становится объектом общей долевой собственности. Под ней подразумевается то, что каждому родителю, и детям (ребенку) принадлежит определенная часть от общей площади, и они являются долевыми собственниками такого жилья.

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, и как это сделать: особенности продажиПоэтому когда принято решение на ее отчуждение, каждый собственник должен дать свое письменное разрешение.

Также следует обратить внимание на нормы Гражданского кодекса. Они прямо указывают, что продажа квартиры по материнскому капиталу должна происходить под контролем опекунского совета и с его разрешения.

Важно запомнить что все сделки с недвижимым имуществом, имеющим статус долевого, проводятся только с письменного разрешения всех собственников, либо их законных представителей.

Продажа квартиры купленной с использованием материнского капитала, будет происходить на основании определенного алгоритма.

  1. Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, и как это сделать: особенности продажиОпределение цели продажи, то есть это может быть улучшение жилищных условий, либо использования части вырученных средств, для лечения ребенка. В других случаях опекунский совет не даст разрешение.
  2. Сбор всех необходимых документов.
  3. Поиск иного жилого помещения, и подписание предварительного договора с владельцем.
  4. Согласование продажи приобретенной жилой недвижимости с опекунским советом.
  5. Подписание договора купли-продажи с новым собственником.
  6. Если квартира была взята в ипотеку, тогда к этим действиям будут добавлены согласование с банковским учреждением, но об этом будет рассказано подробнее ниже.

Если не придерживаться данной пошаговой инструкции, то продавца и покупателя могут ждать большие проблемы, вплоть до признания сделки недействительной. Поэтому рассмотрим каждый шаг отдельно.

Определение цели продажи

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, и как это сделать: особенности продажиВ жизни молодой семьи могут возникнуть различные ситуации, в том числе и желание, улучшить свое жилищное состояние. Если принято окончательное решение о продаже такой квартиры, то, прежде всего, нужно ориентироваться на опекунский совет, без разрешения которого осуществить такие планы будет не возможно.

Сразу нужно сказать, что главная роль опекунского совета в данном случае состоит в защите интересов несовершеннолетних детей, которые по закону имеют свои обязательные части в жилой недвижимости, выраженные в квадратных метрах.

Из этого следует, что условия их проживания должны остаться такими как были, либо улучшиться. То есть новое жилое помещение должно быть не меньше продаваемого, либо больше.

Следующий момент, когда данный орган пойдет на встречу в вопросе продать квартиру после материнского капитала, это серьезное заболевание ребенка, которое требует больших финансовых затрат. Если родители обоснуют, что часть средств пойдет на лечение, тогда тоже можно рассчитывать на содействие.

Во всех остальных случаях опекунский совет не даст свое разрешение на отчуждение жилой недвижимости.

Документы необходимые для продажи

Перед тем как пописывать все документы, собственники продаваемого жилья должны собрать все документы, перечень их следующий:

  • Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, и как это сделать: особенности продажисоответствующая техническая документация, куда относится технический паспорт, кадастровое дело, если была сделана перепланировка, тогда такую документацию придется полностью обновлять;
  • справки или выписки из домовой книги обо всех прописанных в данном жилом помещении;
  • справки от коммунальных предприятий, что за квартирой не числится никакой задолженности по предоставленным услугам;
  • паспорта, свидетельства о рождении на детей;
  • оценочная стоимость жилой недвижимости для уплаты налогов, именно цена, указанная в ней будет прописана в договоре купли-продажи, делает такое заключение только лицензированный оценщик.

Поиск нового жилья

  • После того, как опекунский совет дал свое предварительное согласие, родители должны заняться поиском нового жилья, которое они будут покупать.
  • Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, и как это сделать: особенности продажиТут главное учитывать тот фактор, что, прежде всего оно должно быть комфортным детям.
  • Например, если продаваемая квартира находится рядом с детскими учреждениями (садом, школой), во дворе есть площадки, а район имеет хорошую инфраструктуру, то новое жилье должно также соответствовать таким критериям.
  • Бывали случаи, когда опекунский совет отказывал в разрешении на продажу квартиры под материнский капитал из соображений, что ребенку будет негде проводить свой досуг, и трудно добираться до школы.
  • Также, если детям исполнилось больше 11 лет, их мнение при выборе нового жилья также должно обязательно учитываться, а они могут не согласится сменить школу, или привычный круг общения и своих друзей.
  • Когда всех все устраивает можно заключать предварительные договора с продавцом нового жилья и покупателем старой квартиры, заверять их нотариально и предъявлять опекунскому совету.

Важно запомнить, что по любому предварительному договору должен быть передан задаток, который в случае срыва сделки возвращается виновной стороной в двойном размере.

Получение разрешения опекунского совета

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, и как это сделать: особенности продажиПодписание предварительного договора, это только намерения сторон совершить сделку, поэтому нотариусы не требуют на него разрешение опекунского совета.

Из этого следует, что оно понадобится уже тогда, когда стороны будут совершать сделку по купле-продаже жилой недвижимости. Если опекунский совет дает разрешение, то оно оформляется специальным документом.

По желанию данного органа, их представитель может осмотреть новую квартиру (до ее покупки), а также присутствовать непосредственно у нотариуса при оформлении документов, а также контролировать процесс регистрации собственности в государственном реестре.

Подписание договора купли-продажи

Когда все документы собраны, разрешение готово, продавец и покупатель приходят к нотариусу для окончательного оформления сделки. По большому счету договор купли-продажи квартиры никакого отличия от стандартного не имеет.

Образец договора купли-продажи такой недвижимости содержит технические характеристики приобретаемой квартиры, анкетные данные продавца и покупателя. В нем также указывается, что такая недвижимость является долевой, и детально расписывается, какая часть от общей площади жилья принадлежит каждому супругу и их детям.

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, и как это сделать: особенности продажиОбразец договор купли продажи квартиры материнский капитал

Также нотариус указывает, что каждый член семьи дал свое согласие на отчуждение (оно оформляется специальными заявлениями от имени супругов, написанными ими собственноручно, и заверенными нотариусом). Родители тоже пишут заявления от своих детей, и они заверяются нотариусом.

Разрешение от опекунского совета не заверяется нотариусом, но проверяется им и он делает пометку в книге нотариальных действий о его наличии.

Продажа ипотечной квартиры

Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом имеет следующие особенности.

  1. Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, и как это сделать: особенности продажиПервое куда нужно обратиться с таким вопросом, это в банковское учреждение, где оформлена ипотека. Это вызвано тем, что такое жилье находится в залоге, что накладывает на него ограничение. Без разрешения банка продать его не получится.
  2. Если банк дал свое добро, и не против такой сделки, то можно смело направляться в опекунский совет и решать дальнейшие вопросы.

Теперь нужно рассмотреть два способа продажи ипотечной недвижимости:

  • когда недвижимость продается за наличные средства;
  • когда происходит продажа в кредит.

В первом случае опекунский совет будет участвовать во всех действиях, начиная от осмотра приобретаемого жилья, заканчивая контролем сделки, вплоть до получения денежных средств продавцом.

Во втором случае, контроля со стороны этого органа будет мало, так как банковское учреждение само проверит покупателя, а деньги за жилье будут проходить через кассу банка, то есть исключаются мошеннические действия. Опекунский совет может только произвести осмотр покупаемой жилой недвижимости на предмет соответствия всем требованиям.

Вот такая последовательность действий по продаже жилья приобретенного за материнский капитал. Эта последовательность касается и тех случаев, когда вместо биологических родителей выступают опекуны.

Помимо вышеуказанных документов, опекуны должны будут предоставить решение о принятии опеки, и по возможности (если есть такие факты), подтверждение лишения родительских прав биологических матери и отца детей, либо справки об отбытии ими наказания в местах лишения свободы

Основные риски продавца

С учетом специфики продажи недвижимости приобретенной за материнский капитал, существуют некоторые риски продавца такой квартиры.

Первый риск состоит в том, что при оформлении предварительного договора продавец получает задаток, и в случае срыва сделки (отказ опекунского совета в даче разрешения), покупатель имеет полное право требовать возврата задатка в двойном размере.

Уйти от этого можно только таким образом. В предварительном договоре нужно прописать пункты о том, что в случае отказа опекунского совета в разрешении на отчуждение квартиры, никаких штрафных санкций не наступает, и задаток возвращается в том объеме, в котором был передан.

Читайте также:  Как стать адвокатом, что для этого нужно: требования и советы будущему специалисту

Это касается и того случая, когда продавец отдал задаток за новую квартиру, но не смог продать свою (в данном случае переданный задаток по общим правилам не возвращается). Эти вопросы тоже решаются отдельными пунктами в предварительном соглашении.

Второй риск состоит в том, что продаваемая квартира за материнский капитал должна отчуждаться тоже под контролем опекунского совета. Чтобы в последний момент не произошло срыва сделки, все свои шаги нужно согласовывать с опекунским советом.

Следующий риск состоит в том, что если часть средств от проданной недвижимости идет на лечение ребенка, то медицинское учреждение, которое будет этим заниматься, должно иметь все разрешения на свою деятельность, а также банковский счет. Если вдруг окажется, что такой лицензии нет, а квартира продана то опекунский совет вправе обратится в суд и отменить сделку.

Последняя ситуация состоит в том, что продавец квартиры, которая покупается взамен проданной тоже может в любое время (до подписания договора купли-продажи) отказаться от сделки.

В таком случае, дети остаются без жилья, и может последовать обращение в суд опекунского совета по отмене первой сделки. Поэтому нужно искать надежного продавца.

Это не относится к ситуации, когда покупается квартира за материнский капитал.

Продать квартиру, приобретенную за материнский капитал можно, но необходимо следовать выработанному юридической практикой алгоритму. При этом нужно запомнить, что без разрешения опекунского совета это сделать не получится.

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую в 2020 году

Решение жилищных проблем многодетных семей в РФ – это одна из целей финансирования в рамках выделения средств материнского капитала.

Родители находят квартиры или комнаты, которые приобретают с частичной оплатой за счет бюджетных денег. Вследствие некоторых финансовых или личных проблем может возникнуть необходимость продать  дом.

Поэтому нужно знать пошаговую инструкцию продажи квартиры с материнским капиталом.

Основные причины

Нормы действующего законодательства не устанавливают полный запрет продать дом, купленный за материнский капитал. Причины возникновения такого желания у собственников жилья могут быть разные, но чаще всего случается:

  • возникновение возможности приобрести более просторную квартиру;
  • отсутствие полноценной инфраструктуры в районе расположения жилого дома, в котором у семьи есть недвижимость;
  • некачественно проведенный капитальный ремонт в строении, вследствие чего появляется угроза жизни или здоровью детей;
  • соседи, которые постоянно мешают полноценному отдыху детей своим асоциальным поведением;
  • Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, и как это сделать: особенности продажинеобходимость переезда в другой населенный пункт на работу. Допустим, один или оба родителя нашли вариант трудоустройства с более высокой заработной платой, чем та, что есть на данный момент. Для защиты интересов детей можно получить разрешение на продажу жилья.

Итак, право на реализацию квартиры, купленной за средства материнского капитала до достижения детьми совершеннолетия, может возникнуть в случае детального и логичного обоснования.

Условия продажи жилья, купленного на материнский капитал

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала, может быть осуществлена при соблюдении следующих требований действующего законодательства:

  • Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, и как это сделать: особенности продажиПараллельное заключение предварительных договоров с партнерами. Речь идет о том, что продавцы недвижимости одновременно подписывают контракт с покупателями своего жилища и с особами, которые реализовывают дом (квартиру), куда семья переедет впоследствии. Данное условие вполне логично вписывается в концепцию защиты прав детей в плане реализации их жилищных прав в РФ и обязанность родителей вкладывать средства в развитие и воспитание малышей.
  • Оформление документов на квартиру в случае подписания договора ипотеки возможно исключительно на совершеннолетних лиц, которыми являются родители. Банки не дают деньги взаймы для оплаты по сделкам с участием особ в возрасте до 18 лет, поэтому мать с отцом должны взять на себя обязанность включить собственных детей в список владельцев недвижимости после погашения кредита, даже если это событие произойдет и через 20 лет.
  • Дети должны получить в новой квартире такие ж самые доли, но могут быть исключения. Они касаются моментов, когда стоимость недвижимости в разных районах населенного пункта отличается (в одном дешевле, а в другом — дороже) либо ситуации деления исходя из номинального количества квадратных метров, которые входили в часть собственности несовершеннолетнего в старой квартире. Допустим, ребенок владел 25% жилья с общей площадью в 40 кв. метров. Родители приобрели дом, который больше на 20 кв. метров. По логике, сын должен быть оформлен владельцем такой же само доли, но ведь здесь уже это будет 15 метров квадратных. Безусловно, не является нарушением выделение ему 10 кв.м. в распоряжение.
  • Проведение четкого и углубленного аудита всех договоров купли-продажи юристами органов опеки и попечительства. Логично, что выявление проблем и неточностей до полноценного подписания контрактов поможет не допустить серьезных нарушений прав детей в будущем.

Вышеперечисленные условия являются обязательными для выполнения. Нарушение норм закона влечет привлечение виновных лиц к административной или уголовной ответственности за несоблюдение прав детей.

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, и как это сделать: особенности продажи

Продажа квартиры с целью траты вырученных средств, чтобы построить дом, не будет одобрена органами опеки.

Нормативно-правовая база

Продать дом, купленный за материнский капитал, можно только на основе норм действующего российского законодательства. Стоит выделить такие основные нормы:

  • Гражданский кодекс. В частности, п.2 ст.37 ГК РФ утверждает, что реализация любого жилья, в котором зарегистрирован либо проживает неполнолетний, возможна только лишь при получении согласования органов опеки и попечительства.
  • Семейный КРФ.
  • Жилищный кодекс. В данном документе регламентируются основные санитарные нормы и правила приобретения жилья.
  • Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». НПА выступает в роли инструкции, регламентирующей условия получения и суть понятия «материнский капитал», а также то, как его можно использовать во благо детей.

Ограничения на продажу

Для получения разрешения на реализацию недвижимости, в которой проживают несовершеннолетние дети, необходимо соблюдать последовательность действий:

  • Получить согласие от органов опеки и попечительства. Контроль обеспеченности несовершеннолетних жильем считается одной из важнейших функций данных структур.
  • Доказать сотрудникам социальных служб, что в приобретаемой квартире будут соблюдены все санитарные нормы. Речь идет о наличии отдельных комнат для детей, ванной, туалета, кухни.
  • Площадь жилых помещений нового дома должна равняться или быть больше установленных законами нормативов.
  • Получить согласие всех лиц, которые юридически участвовали в приобретении жилья на средства материнского капитала.
  • Четко выполнять все требования. В случае ухудшения условий проживания детей либо других нарушений законодательства в процессе совершения купли-продажи, сделка может быть признана недействительной.

Зачем необходимо обращаться в службу опеки

Начинать оформление документов необходимо с визита в органы опеки. Можно выделить такие основные моменты:

  • Необходимость получения разрешения на сделку. Сотрудники опекунских органов должны убедиться, что родители не предпринимают усилий к ухудшению условий для проживания малолетних граждан РФ.
  • Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, и как это сделать: особенности продажиПредставитель органов попечительства должен присутствовать во время подписания договоров, чтобы изучить тексты документов с юридической стороны, проконтролировать одновременность согласования бумаг по продаже одной недвижимости и приобретению другой. Также роль юриста состоит в том, что он может проконсультировать каждую из сторон соглашений по тем правовым вопросам, которые могут возникнуть в процессе подписания документов.
  • Необходимость предварительного контроля выделения долей собственности несовершеннолетним детям в той недвижимости, которая продается.

Нотариус не может организовать проведение сделок по квартирам (домам), купленным за средства материнского капитала, без получения соответственного разрешения от социальных служб.

Документы для отдела опеки и попечительства

При обращении в опекунсовет необходимо предоставление такого пакета бумаг:

  • паспорта родителей и ребенка, если ему уже исполнилось 14 лет;
  • заявление;
  • свидетельство о браке и о разводе (при необходимости);
  • документы о рождении малолетних детей вместе с ксерокопиями;
  • справка из банка о наличии у ребенка открытого счета. Дело в том, что возможно выплачивать компенсацию за часть доли сына (дочери) в приобретаемой недвижимости в материальном эквиваленте;
  • оригиналы и копии свидетельств о праве собственности на 2 объекта недвижимости (продаваемый и приобретаемый). Сотрудники опеки будут проводить сравнение технических параметров квартир (домов);
  • копии регистрационного удостоверения и технического паспорта на жилища;
  • приватизационный сертификат;
  • справка об оценочной стоимости недвижимости на момент заключения сделки;
  • Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, и как это сделать: особенности продажипоэтажный план (может быть у застройщика либо в управляющей компании);
  • документы из ЕИРЦ о наличии либо отсутствии задолженности;
  • выписка из домовой книги (единое жилищное соглашение) с указанием информации о зарегистрированных лицах;

Возможно, органы опеки потребуют дополнительные документы для анализа ситуации, которая касается той или иной квартиры, но это уже будет индивидуальным случаем.

Особенности осуществления сделки

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, и как это сделать: особенности продажиСложность проведения сделки с жильем на материнском капитале основана на нескольких важных нюансах:

  • обязательность реального улучшения жилищных условий;
  • органы попечительства не допустят переезд из города в село даже с целью организации стройки;
  • одновременное оформление сделок по продаже и покупке недвижимости. Обменять жилье такого плана можно исключительно на равноценное;
  • выплата детям денежной компенсации за не проведение выделения долей (при наличии разрешения попечительских органов). Это довольно выгодно, потому что дети потом могут отдать эти деньги в семейный бюджет. Возможность замены обязательного предоставления квадратуры на материальные блага для детей прописана в законе недавно;
  • готовность оформить определенную ссуду на родственников, так как банковские учреждения не всегда кредитуют при использовании средств материнского капитала;
  • необходимость уплаты налога в государственный бюджет.
Читайте также:  Отпуск авансом по тк рф: можно ли взять, порядок предоставления, как оформить, как рассчитать выплаты, особенности удержания при увольнении

Отчуждение жилья с обременением

Законодательство о маткапитале предусматривает возможность финансирования приобретения квартиры (дома) с привлечением заемных средств. Продать залоговую недвижимость можно, но намного сложнее, так как необходимо получение согласия банковского учреждения.

Очередность действий имеет свою логику и тонкости. Первый шаг – обязательность выделения долей собственности для несовершеннолетних. Дело в том, что это нужно  делать сразу после покупки квартиры, а продать без этого действия вообще никак не получится.

Второй момент заключается в необходимости обретения письменного согласия банка на реализацию комнаты в общежитии. Хорошо, что документ удается затребовать  практически всегда, так как для финансового учреждения главное – вернуть вложенные деньги.

Порядок дальнейших действий такой:

  • продавец обязуется погасить часть кредита;
  • в процессе оформления договора купли-продажи заключается дополнительное ипотечное соглашение, в котором будет происходить переуступка – обязанности заемщика переходят к покупателю;
  • новый владелец проводит перечисление средств за долг сразу либо по удобному для него графику.

Продажа жилья до выделения долей детям

В законодательстве прописан четкий прямой запрет на реализацию недвижимости, приобретенной на средства помощи, без выделения долей для малолетних членов семьи. Данную процедуру необходимо провести сразу после покупки квартиры.

Если существуют технические барьеры, не позволяющие это сделать, то родители обязаны обратиться к нотариусу, оформлявшему договор купли-продажи. Юрист составляет расписку по образцу, в которой устанавливается максимальный срок для определения частей владений детей.

Обычно данный период не может превышать 6 месяцев.

В случае пропуска срока либо выявления попыток продать квартиру до истечения указанной даты сделка может быть признана недействительной, а родители привлекаются к ответственности за нерациональное и преступное по отношению к детям использование государственных средств.

Ответственность за неправомерные действия

Важно все правильно оформить и действительно преследовать одну-единственную цель – улучшение условий проживания и воспитания детей.

Если родители захотят провести какие-то  махинации во время купли-продажи, то правоохранительные органы смогут привлечь их к ответственности за незаконное распоряжение средствами материнского капитала. Согласно нормам ст.159.

2 УК РФ, такие действия приравниваются к хищению государственных средств и наказываются:

  • 2 годами лишения свободы;
  • штрафом до 120 тысяч рублей, который необходимо будет оплатить в кратчайшие сроки. Кроме того, подлежат возврату в государственный бюджет все средства материнского капитала, неправомерно использованные семьей.

Риски для покупателей недвижимости, купленной на семейный капитал

Государство стоит на позиции, заключающейся в том, что права детей должны быть соблюдены. Если человек приобретает квартиру, которая покупалась из материнского капитала, то он  тщательно проверяет законность всех действий по объекту.

Если же процедура использования средств либо составление, подписание купчей проходила с нарушениями, а также не были выделены доли в собственности, то дети, когда достигнут совершеннолетия, смогут через суд вернуть себе доли в недвижимости.

Это основной и, в принципе, единственный риск. Совет опытного юриста – стараться избегать покупки квартир с материнским капиталом.

Продать недвижимость, купленную с использованием средств материнского капитала, можно в случае получения разрешения от органов опеки. Сделка становится реальной при выполнении ряда условий, прописанных в законе.

Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал?

После рождения или усыновления второго малыша семья получает весьма ощутимую финансовую поддержку государства — материнский капитал.

Его предлагается потратить на образование подрастающих детей, значительное увеличение будущей маминой пенсии или улучшение некомфортных жилищных условий.

Как свидетельствует статистика, именно последний вариант используют чаще всего более 90% российских семей.

Полученный сертификат позволяет решить самую наболевшую проблему — отсутствие собственного жилья.

Однако нередко возникают ситуации, когда требуется продать вожделенную недвижимость — для покупки большей по площади квартиры, при обнаружении скрытых дефектов, необходимости переезда в другой район или город.

Возникает волнующий вопрос, а можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал, и если да, то как лучше это сделать в строгом соответствии с российским законодательством.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, и как это сделать: особенности продажи

Есть ли ограничения при продаже квартиры?

По существующему законодательству, статье 2 пункта 36 ГК РФ, без особого разрешения органов попечительства и опеки продать купленную на семейный сертификат квартиру нельзя.

Разрешая использовать материнский капитал для приобретения или же улучшения жилья, закон ставит единственное, но важное условие — все члены семьи, независимо от возраста, должны иметь доли в покупаемой квартире.

Это означает, что даже малолетние дети превращаются в собственников, и продать эту квартиру возможно лишь после уведомления о предстоящей сделке соответствующих инстанций.

Органы опеки пристально следят за соблюдением прав несовершеннолетних, поэтому для получения положительного ответа по поводу предстоящей продажи квартиры, купленной с использованием семейного сертификата, потребуется доказать, что:

  • дети не лишатся своей доли в праве собственности;
  • жилищные условия будут соответствовать санитарным нормам и не станут хуже существующих.

Только в этом случае может быть получено разрешение, без которого продажа жилья невозможна.

Игнорируя выполнение этих условий и совершая продажу-покупку жилья без разрешения, можно остаться без новой квартиры по причине аннулирования сделки.

Получение разрешения на продажу и необходимые для этого документы

По закону продажа приобретенной на семейный сертификат квартиры происходит в присутствии представителей органов опеки или при наличии разрешения этого органа, о получении которого следует побеспокоиться заранее.

Если квартира продается для улучшения жилищных условий, что будет подтверждено документально, или для внесения полученных от продажи денег на счет ребенка, сдаваемого в детский дом, препятствий для выдачи разрешения ждать не стоит.

Родителям стоит лишь написать заявление и предоставить нужные документы:

  1. заявление родителей или опекунов, написанное собственноручно по утвержденной форме, и, при необходимости, документ, подтверждающий отсутствие родителей (справка из мест лишения свободы, свидетельство о смерти, решение о лишении родительских прав);
  2. свидетельства о рождении всех несовершеннолетних детей и паспорта взрослых;
  3. ответственное заявление взрослых членов семейства об их согласии на участие в предстоящей сделке ребенка;
  4. документ об оценочной стоимости недвижимости;
  5. документы на квартиру;
  6. справка о несуществующей задолженности по коммунальным платежам.

При желании обменять квартиру на частный дом, потребуется предоставить документы о наличии коммуникаций и качестве материала, из которого он построен. Если все документы в порядке, разрешение выдается в установленные законом сроки.

Если жизненные обстоятельства заставляют менять квартиру на другую, меньшей площади, разрешение для проведения сделки выдается только при условии сохранения за ребенком аналогичной по площади доли.

В таком случае доли остальных членов семьи могут уменьшиться.

В случае, если обмен на более маленькую квартиру связан, например, с необходимостью получения денег на лечение ребенка, органы опеки идут навстречу, но только при наличии подтверждающих документов.

Продажа квартиры, приобретенной в ипотеку

Если готовящаяся к продаже квартира приобреталась в ипотеку с материнским капиталом в качестве первоначального взноса, а новая недвижимость будет покупаться тоже в кредит, могут возникнуть некоторые трудности при получении разрешения на продажу.

В данной ситуации, при оформлении кредитного договора, новое жилье становится предметом залога. Если кредит не погашается, квартира должна быть выставлена на реализацию, а факт наличия прописанных в ней детей этому препятствует.

Или же приобретаемая квартира еще не достроена, и оперативно выделить детские доли не представляется возможным.

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, и как это сделать: особенности продажи

Проблема встречается довольно часто и вполне решаема. Родители должны заверить в нотариальной конторе обязательство о том, что несовершеннолетним детям будут выделены их доли не позднее, чем через полгода после погашения ипотеки или сдачи жилья в эксплуатацию.

К сожалению выполнение данного обещания контролируется не на должном уровне из-за наличия слишком большого количества причастных к сделке инстанций: рос.реестр, пенсионный фонд, органы опеки.

В результате, в силу различных причин, обязательство остается лишь на бумаге, а дети лишаются гарантированного государством жилья.

Но в данном случае наиболее пострадавшими могут оказаться даже не они, а покупатели квартиры.

Риски для покупателей недвижимости, приобретенной с помощью семейного сертификата

Задумываясь над вопросом, как продать квартиру купленную на материнский капитал, следует не просто побыстрее оформить сделку, но и просчитать все возможные риски при несоблюдении некоторых требований российского законодательства.

Читайте также:  Вид на жительство в германии для россиян: как получить внж в 2020 и 2020, отзывы

Несоблюдение права детей на жилье может привести к плачевным последствиям. После достижения совершеннолетия у них есть три года на то, чтобы обратиться в суд по поводу признания сделки по продаже жилья недействительной из-за лишения их законной доли.

Самым неприятным данный факт будет для покупателей недвижимости. В случае аннулирования сделки, они обязаны будут вернуть квартиру прежним владельцам.

Те, в свою очередь, должны возвратить полученные за жилье деньги, но, в случае их отсутствия, могут выплачивать оговоренную сумму по частям.

Чем это грозит покупателю? Мало того, что ежегодная инфляция в значительной мере уменьшила значимость денежной массы, да еще и ту придется ожидать неизвестно сколько.

Неутешительным является и тот факт, что, для уменьшения обязательных налогов, реальная стоимость квартиры иногда занижается. Стоит лишь пожалеть участников сделки, но опять в большей степени покупателя.

В случае, если это жилье было у покупателя единственным, он реально рискует остаться просто на улице.

Как ускорить продажу квартиры?

Желая улучшить жилищные условия путем продажи купленной на материнский капитал квартиры и приобретения иной с использованием сертификата на другого ребенка или без него, лучше всего обе сделки проводить одновременно. В этом случае получить разрешение от органов опеки будет значительно легче и быстрее.

Соблюдение законодательных норм и правил гарантирует отсутствие каких-либо сложностей и сделки можно будет оформить в кратчайшие сроки.

Желательно только принять во внимание немаловажный факт — если предлагаемая к продаже квартира была приобретена ранее, чем 3 года назад, а стоимость ее больше, чем один миллион рублей, налог при продаже будет существенно выше. Поэтому, если нет особой необходимости, желательно немного подождать.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, и как это сделать: особенности продажи Это быстро и бесплатно!

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Особенности оформления договора, на каких условиях можно продать квартиру

Комментарии: 8 Юридическая консультация по телефонам ниже с 9.00 до 21.00

  • Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, и как это сделать: особенности продажи +7(495) 103-90-28
  • Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, и как это сделать: особенности продажи Санкт-Петербург и область +7(812) 389-35-17
  • Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, и как это сделать: особенности продажи 8-800-333-42-87

Материнский капитал – это возможность получить жилье для многих граждан. Но со временем может возникнуть необходимость продать его или обменять.
При этом важно учитывать, что операции с недвижимостью, приобретенной с участием государственных денег, имеют свои особенности.

Ниже мы подробно рассмотрим, как нужно действовать, чтобы провести сделку максимально надежно.

○ Особенности жилья, приобретенного с помощью материнского капитала.

○ Можно ли продать квартиру, купленную под семейный капитал?

✔ Тонкости процедуры.
✔ Куда обратиться?
✔ Чье разрешение необходимо для продажи?

○ Ответственность за незаконную продажу.

○ Риски, связанные с покупкой такого жилья.

✔ Возвращение квартиры.
✔ Невозможность вернуть всю уплаченную сумму сразу.

○ Советы юриста:

✔ Купили квартиру у семейной пары, так получилось, что после ее приобретения они продали ее незаконно и мне предстоит вернуть квартиру бывшим владельцам, при этом они не смогут вернуть мне мои деньги в полном объеме сразу, что делать?
✔ Купили  квартиру  в ипотеке  под  материнский капитал, сумма ежемесячных выплат стала неподъемной. Решили продать жилье, но нам не разрешают этого сделать, как быть?

○ Видео.

○ Особенности жилья, приобретенного с помощью материнского капитала

Право на дополнительные меры государственной поддержки возникает при рождении (усыновлении) ребенка (детей), имеющего гражданство Российской Федерации, у следующих граждан Российской Федерации независимо от места их жительства:

  1. Женщин, родивших (усыновивших) второго ребенка начиная с 1 января 2007 года.
  2. Женщин, родивших (усыновивших) третьего ребенка или последующих детей начиная с 1 января 2007 года, если ранее они не воспользовались правом на дополнительные меры государственной поддержки.
  3. Мужчин, являющихся единственными усыновителями второго, третьего ребенка или последующих детей, ранее не воспользовавшихся правом на дополнительные меры государственной поддержки, если решение суда об усыновлении вступило в законную силу, начиная с 1 января 2007 года (п.1 ст.3 ФЗ «О дополнительных мерах…» от 29.12.2006 №256-ФЗ).

Таким образом, сертификат на материнский капитал является одной из мер государственной поддержки. А это, в свою очередь, накладывает определенные особенности на сделку, проводимую с его участием. Так, сертификат можно использовать, если:

  • Приобретается недвижимость на территории РФ.
  • Объектом сделки выступает отдельное жилье, а не долевая собственность.
  • И самое главное, жилье, приобретенное с привлечением материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей.
  • А это означает, что соблюдение прав несовершеннолетних является ключевым вопросом возможности продать в дальнейшем этот вид недвижимости.
  • Вернуться

○ Можно ли продать квартиру, купленную под семейный капитал?

Вопреки распространенному мнению, жилье, приобретенное с сертификатом можно продать.  Просто это связано с определенными нюансами, соблюдение которых необходимо для того, чтобы сделка была признана действительной.

✔ Тонкости процедуры

Если жилье приобретено с использованием сертификата, значит хотя бы одним из его собственников, является несовершеннолетний. А это значит, что его права должны быть максимально соблюдены.

Соответственно, реализовать квартиру можно только в том случае, если гарантируется приобретение нового жилья, размер и условия которого не будут уступать продаваемой недвижимости. Данный факт необходимо подтвердить документально.

✔ Куда обратиться?

Как и в стандартной сделке купли-продажи, собираясь продавать квартиру, купленную с участием материнского капитала, стоит прибегнуть к услугам риэлтора. 

Помимо стандартного поиска покупателя, он проверит соответствие приобретаемой квартиры необходимым параметрам и подготовит весь пакет документов, который в данном случае существенно шире, чем при обычной сделке. Участие третьего лица повышает надежность сделки для обоих участников, сводя риск оспаривания к минимуму.

✔ Чье разрешение необходимо для продажи?

Чтобы продать квартиру, нужно получить официальное разрешение на проведение сделки от органов опеки и попечительства, которые стоят на страже прав несовершеннолетнего ребенка. Без получения их письменного согласия, договор купли-продажи не будет зарегистрирован. А это, в свою очередь, означает, что сделка будет недействительной.

Чтобы получить согласие опеки, родителям нужно представить:

  • Заявление о распоряжении материнским капиталом.
  • Паспорта родителей.
  • Свидетельство о рождении ребенка.
  • Заявление родителей на участие в сделке.
  • Справку о проведенной оценке жилья.
  • Пакет документов на жилье.
  • Справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

Вернуться

○ Ответственность за незаконную продажу

Если не соблюсти все требуемые условия при продаже квартиры, купленной на материнский капитал, продавцу грозит привлечение к административной или уголовной ответственности.  Таким образом, на лицо, от имени которого совершалась сделка, может быть наложен штраф либо лишение свободы.

Вернуться

○ Риски, связанные с покупкой такого жилья

Собираясь покупать квартиру, приобретенную с участием материнского капитала, нужно знать, что подобная сделка предполагает серьезные риски для покупателя.

✔ Возвращение квартиры

Первый риск – это возможность несовершеннолетнего оспорить покупку и вернуть свою долю после достижения 18 лет. В этом случае квартира будет возвращена владельцам, а покупателю будут выплачены деньги. Здесь следует учитывать, что несовершеннолетний может воспользоваться своим правом оспаривания сделки еще три года после достижения 18 лет.

✔ Невозможность вернуть всю уплаченную сумму сразу. 

Хотя после признания сделки недействительной, деньги должны быть возвращены покупателю, здесь также есть некоторые нюансы. В первую очередь, это инфляция и, соответственно, рост цен за период, который прошел с момента приобретения. А это значит, что на полученные назад деньги покупатель вряд ли сможет купить равноценную квартиру.

Второй нюанс – это право продавца возвращать долг по частям, что также существенно усложняет возможность покупки другой квартиры. Эти риски будут присутствовать в любой сделке, предметом которой является недвижимость, приобретенная с участием материнского капитала. Поэтому любые расписки от родителей о том, что они не будут оспаривать сделку, не могут выступать гарантией для покупателя.

Вернуться

○ Советы юриста:

✔ Купили квартиру у семейной пары, так получилось, что после ее приобретения они продали ее незаконно и мне предстоит вернуть квартиру бывшим владельцам, при этом они не смогут вернуть мне мои деньги в полном объеме сразу, что делать?

В данном случае вы можете обратиться в суд с иском о возврате денег в полном объеме, но гарантий положительного исхода нет. Связано это с тем, что закон позволяет продавцу возвращать деньги за квартиру частями и для оспаривания подобного права нужны веские обстоятельства.

✔ Купили квартиру в ипотеке под материнский капитал, сумма ежемесячных выплат стала неподъемной. Решили продать жилье, но нам не разрешают этого сделать, как быть?

Если банк отказывает в продаже квартиры, можно предложить им вариант проведения сделки с такой же ипотечной покупкой. В этом случае банке просто переведет обязательства по договору на покупателя, который станет новым заемщиком.

Вернуться

Специалист Инна Белякова расскажет о продаже квартиры, купленной с использованием материнского капитала.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *