Наиболее вопиющий и, как ни странно, достаточно распространенный случай — это когда Вы являетесь 100% собственником квартиры (комнаты, дома) и вас не пускают на порог жильцы.
Такая ситуация случается как правило при следующих обстоятельствах:
— когда в квартире (комнате, доме) зарегистрированы и проживают Ваши родственники, знакомые, друзья, бывшие жены/мужья;
— когда в квартире (комнате, доме) от предыдущего собственника остались зарегистрированными и проживающими посторонние Вам лица;
— когда Вы сдали квартиру (комнату, дом) в аренду/найм и т.н. временные жильцы ни в какую не хотят Вас пускать в квартиру.
Как быть? Думаете вызвать полицию по 02? Полиция приедет, возможно, пустит Вас в квартиру, проверит у проживающих документы, может быть заберет их в отделение для получения с них объяснений, а что потом? А потом они возвращаются снова к Вам и вновь входят в квартиру.
Решили вызвать МЧС? МЧС приедет, вскроет квартиру (спилит дверь или выломает замки) и Вы в квартире. Но… МЧС уедет, а вышеуказанные лица на утро (когда Вы уйдете по своим делам) вновь вставят свои замки и вновь Вас не пустят…
Вы можете попытаться возразить, так не бывает. Бывает. Причем регулярно. В чем же причина? Если внимательно ознакомиться с законодательством РФ регулирующим деятельность полиции и МЧС, то Вы ни в одном из положений законов не найдете что данное органы вправе вмешиваться в жилищные правоотношения граждан.
Например, полиция в данном случае, следит за соблюдением общественного порядка – чтобы никто никого не ударил и не дай бог не убил… вот и все, а то, что у Вас имеется конфликт с находящимися в квартире гражданами предлагают решать в судебном порядке.
Самое главное для Ваших недругов – это то, что у них на руках есть документы подтверждающие что они законно въехали в квартиру/комнату/дом (в паспорте – регистрация, у арендатора – договор аренды).
Вы спрашиваете, почему у нас такие законы и как правильно поступить в подобной ситуации?
Относительно законодательства. Законы у нас такие, какие есть… и нам с этим ничего поделать нельзя. Поэтому остается лишь их знать и правильно применять.
Согласно действующему Гражданскому кодексу РФ (далее- ГК РФ) ст. 209 собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Т.е.
Вы являясь собственником квартиры имеете гарантированное законом право пользоваться ею, а вот если этому мешают какие-либо граждане, то Вы вправе требовать согласно ГК РФ устранения препятствий в пользовании Вашей недвижимостью от данных лиц (или неизвестных Вам лиц… что встречается крайне редко), и если договориться не получается – то обязать их не чинить Вам препятствия в пользовании квартирой возможно только через суд!
Почему через суд? Если речь идет о том, что в квартиру (комнату, дом) Вас не пускают зарегистрированные в ней лица (например — родственники), то со стороны правоохранительных органов по вышеперечисленным причинам Вам особой помощи ждать не приходится. Значит, остается 2-ва варианта – первый, это самостоятельно ворваться в квартиру (дом), занять место и круглосуточно оберегать его (место) от ваших жильцов, важно отметить, при повторении ситуации на следующий день, все по кругу – вызов полиции/МЧС, вскрытые двери и т.п., а так как общественный порядок не нарушается, никто никого не бьет – то и санкций к данным гражданам никто никаких не применит… наоборот пострадать можете Вы – ведь Вы скорее всего броситесь “наказывать” нерадивых жильцов…
Есть второй путь и он представляется наиболее верным – это обратиться в суд о вселении и обязании зарегистрированных лиц не чинить Вам препятствий в пользовании квартирой, а если у данных граждан отпали основания для сохранения за ними регистрации в квартире – поставить в суде вопрос о снятии их с регистрационного учета и выселении… При получении положительного решения в суде на этот раз закон и вся правоохранительная система будут полностью на Вашей стороне – Вы сможете все делать не своими руками, а через приставов используя, в том числе, полицию и МЧС.
Приставы в присутствии сотрудников полиции Вас вселят по Акту о вселении, а если решение суда будет еще и о выселении мешавших Вам лиц – их выселят.
Резонный вопрос — а на следующий день после вселения все может повториться вновь? Да может, но на этот раз к нарушителям будет применен Кодекс об административных правонарушениях ст.17.
15 – штраф от 1000 рублей до 2500 рублей, а в исключительных случаях – и Уголовный Кодекс РФ.
Откуда такая несправедливость? Из действующих законов. Вот например, согласно п.2 ст.
31 Жилищного Кодекса РФ — члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
Относительно иных граждан – то пока они не сняты с регистрационного учета из квартиры их права точно такие же как у членов Вашей семьи – они законно в ней находятся, а возникший между вами конфликт по пользованию жилым помещением согласно действующему законодательству исключительная прерогатива суда.
Если граждане не зарегистрированы, но имеют на руках договор аренды – нахождение их в квартире с точки зрения правоохранительных органов – также законно, а то, что они чинят Вам препятствия в пользовании жилым помещением, опять же решается только по суду.
Важно понимать, что согласно ст.35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением — данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).
Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника (только) на основании решения суда. Т.е.
без суда – не выселить, как и не вселиться! Пошли дальше…
Ситуация 2. Собственника доли не пускают в жилье
Следующий распространенный случай — когда Вы стали собственником доли в квартире (комнате, доме) и Вас опять же не пускают жильцы, к жильцам, как правило, нужно добавить еще собственников других долей – они тоже могут нарушать Ваши права, часто такие сособственники сдают без Вашего участия квартиру посторонним лицам или пользуются без вашего согласия квартирой целиком…
Как ранее было описано в предыдущей главе обращайтесь в суд о вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, это самый действенный и законный способ отстоять свои права, к сожалению, иные средства воздействия малоэффективны и зачастую могут привести к негативным для Вас последствиям – как привлечение Вас к административной ответственности за хулиганство, нанесение побоев и т.п.
У Вас, как собственника доли в жилом помещении, набор возможностей на отстаивание прав несколько иной, чем у собственника 100% квартиры (комнаты, дома) – он меньше.
В отличие от 100% собственника Вы не сможете обратиться в суд о снятии с регистрационного учета зарегистрированных в квартире (комнате, доме) граждан, закон Вам такой возможности не предоставляет, только объединившись с собственниками других долей Вы сможете заявить подобный иск!
Если же собственник другой доли/долей, без Вашего согласия сдал квартиру по договору аренды/найма посторонним гражданам и они Вас не пускают, то Вы вправе обратиться в суд о признании такого договора недействительным и их принудительном выселении, т.к.
согласно ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, возможно только с согласия всех участников долевой собственности, а так как Вашего согласия (письменного) у них нет, то такой договор – недействителен (но для отстаивания своих прав – придется идти в суд), также одновременно Вы можете заявить иск о вселении и нечинении препятствий к собственнику другой доли/долей.
Часто бывает, что доли в квартире появились в результате смерти предыдущего владельца или приватизации. Отношения между наследниками или родственниками испортились и они решили продать находящуюся у них в собственности долю постороннему лицу и таким лицом оказались Вы.
Вполне естественно, что оставшиеся в квартире лица не горят желанием пускать Вас в “свою” квартиру, считая, что у них прав на нее больше чем у Вас, но это не совсем так. Ваши права, как участников долевой собственности равны и Вы также как и они имеете право пользоваться квартирой соразмерно Вашей доли.
Но как определить чем именно Вы можете пользоваться, какой комнатой/частью дома? Необходимо обратиться в суд об определении порядка пользовании квартирой (домом) согласно имеющимся у каждого сособственников долей, а если Вам чинят препятствия в пользовании – о вселении и нечинении препятствий.
Весь механизм реализации данного судебного решения приведен в предыдущей главе.
Ситуация 3. Вы зарегистрированы в жилье и Вас не пускают
- Этот случай как самый распространенный, так и самый спорный. Все Ваши права на проживание в квартире (комнате/доме) зависят от нескольких обстоятельств:
- Находится ли квартира/комната в собственности граждан или она муниципальная.
- Если квартира (комната, дом) в собственности – как вы были зарегистрированы туда, как родственник нынешнего собственника, по договору найма/безвозмездного пользования, без договора, или в момент когда квартира была еще в муниципальной собственности!
- На что следует обратить самое пристальное внимание и иметь ввиду – если у Вас имеется официальная регистрация в жилом помещении и это видно из Выписки из домовой книги по квартире (комнате, дому), то Вы имеете право пользоваться и находиться в жилом помещении, правоохранители Вас не тронут.
Если Вас не пускают и Вам чинят препятствия, то Вам также нужно обращаться в суд. Но! Прежде чем идти в суд Вам надо выяснить, а имеется ли у Вас законное право быть зарегистрированным в данном жилом помещении и пользоваться им, не отпали ли основания для сохранения за Вами постоянной регистрации, ведь как только Вы обратитесь в суд о нечинении препятствий в пользовании квартирой (комнатой, долей) собственник или иные зарегистрированные лица могут обратиться на Вас с встречным исковым заявлением о признании Вас прекратившим право пользования (собственность) или признании утратившим/ не приобретшим право пользования квартирой (муниципальное жилье) и снятии вас с регистрационного учета!
Для принятия правильного и взвешенного решения о том, как действовать, желательно обратиться к специалисту (адвокату).
Если у Вас не сохранилось или нет никаких документов по квартире (комнате, дому) и Вы не знаете, как получить информацию о жилом помещении – идите в ЕИРЦ (Единый информационно-расчетный центр)/ бухгалтерию и попросите выдать Вам Единый жилищный документ или копию Финансово-лицевого счета по жилому помещению.
В Москве о получении Вами данного документа собственник жилого помещения и иные зарегистрированные лица (если конечно сотрудник, у которого Вы будете получать справки, не является их родственником или знакомым) не узнают, о получении Вами данных документов им специально/ в обязательном порядке — никем не сообщается.
В указанных документах будут содержаться сведения о том, на основании чего и кому принадлежит жилое помещение, сколько лиц в нем зарегистрировано и иная полезная для Вас информация.
Имея данные документы на руках можете смело идти к специалисту на консультацию для прояснения Ваших реальных возможностей по пользованию жилым помещением, в противном случае Вы можете оказаться в крайне неприятной ситуации когда начав действовать – во-первых, поставите своих “врагов” в известной о серьезности своих намерений проживать в жилом помещении, что зачастую ведет к тому, что они также обращаются к специалисту за консультацией как от Вас избавиться — выписать, а во-вторых, можете упустить возможность втайне подготовиться к судебному процессу, собрав доказательства, обосновав позицию и проведя с Вашими “союзниками” переговоры о поддержке в качестве свидетелей в суде и т.п.
Вместо заключения
Не зависимо от того, какое отношение Вы имеете к жилому помещению – Вы его собственник, вы собственник доли в нем, вы его арендатор или только зарегистрированное лицо – если Вас не пускают в жилое помещение и чинят препятствия в пользовании им, самый верный и правильный во всех смыслах путь для разрешения конфликта – обращение в суд.
Да, суд ведет к Вашим затратам времени и сил, но после состоявшегося Решения суда, уже вы будете хозяином положения, действия лиц по чинению препятствий – будут признаны незаконными, и при повторении с их стороны уже признанных судом незаконных действий они понесут административную или уголовную ответственность.
© Адвокат Комаров С.В. 2012
Юридический практикум: препятствия для вселения второго собственника
01.08.2013 | 15:00 34125
Иногда у собственника доли в квартире, ранее в ней не проживавшего, возникает желание или необходимость там поселиться. А проживающий сособственник препятствует этому. Конфликт может быть разрешен по-разному.
Крайне редко сособственникам удается договориться о том, что каждый будет пользоваться квартирой на равных правах.
Иногда разумным компромиссом служит компенсация, которую непроживающий получает за то, что другие пользуются его долей. Гораздо чаще «дробленная» на доли квартира – это проблема для всех.
Одних беспокоит, что в один прекрасный день кто-то чужой может в нее вселиться. Другие, возможно, нуждаются в жилье, но им всячески препятствуют в заселении.
Кража со взломом Дробление когда-то полноценных квартир на доли началось больше 20 лет назад, после того как вступил в силу Закон 1991 года «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Жилые помещения передавались в совместную собственность, реже в собственность одного из проживающих. Но даже в последнем случае у единоличного собственника может быть несколько наследников, и после его смерти она уже будет принадлежать не одному, а нескольким сособственникам. Еще одна причина дележа – разводы. Принадлежавшие бывшим супругам квартиры часто становятся проблемными.
Рассмотрим наиболее простую ситуацию, когда участников конфликта всего двое. Первый сособственник постоянно проживает в квартире и не желает кого-либо пускать. У него значительная доля в общей собственности. Второй, владеющий малой долей, претендует на то, чтобы поселиться в квартире.
Второму сособственнику может быть известно, что по статье 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) «участники общей собственности равны независимо от размера принадлежащей каждому из них доли, если иное не установлено законом, соглашением между ними или не вытекает из самого существа отношений общей собственности». Руководствуясь этим положением, владельцы меньшей доли (впрочем, размер и не важен) нередко предпринимают попытки вселиться в квартиру, взломав замки. Для этого обычно привлекают МЧС или коммерческую структуру, специализирующуюся на вскрытии дверей. Оправданием действий при этом служит свидетельство о собственности.
«Я считаю, что ни МЧС, ни какие-либо коммерческие структуры не могут по предоставлении правоустанавливающего документа на долю в квартире у заказчика взламывать двери, – считает генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анна Максимова. – Они должны отправить человека в суд с требованием к первому собственнику о вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением».
Хотя если «чужак» зарегистрирован и проживает по этому адресу, тогда взлом возможен. Но только в случае, если никого нет дома – услышав из-за двери «Караул! Грабят!», сотрудник МЧС откажет в услуге.
Вообще, наши госструктуры, точнее – некоторые служащие в них люди, не всегда предсказуемы. Случается, что в одном подразделении МЧС при требовании взломать замки гражданин получает категорический отказ, а в другом, вместо того чтобы посоветовать человеку обратиться в суд, ему идут навстречу.
Тем не менее даже если удастся – правдами или неправдами – вскрыть квартиру и занести туда свои вещи, в этом, как правило, нет толка, так как уже завтра первый собственник может врезать новые замки. И «война» может продолжаться сколь угодно долго, пока кто-то не «сдастся».
Шкурка и выделка Нередко случается, что проживающий и прописанный в квартире сособственник в случае несанкционированного проникновения в квартиру обращается в полицию с заявлением о пропаже, например, крупной суммы денег.
Второму сособственнику будет очень трудно доказать, что он кражи не совершал. И тогда не исключен шантаж – отказ от претензий на вселение взамен прекращения преследования за кражу. Так что не стоит вламываться в квартиру, пусть даже частично принадлежащую вам. Как не стоит и клеветать на ближнего.
Но, к сожалению, многие считают, что на «войне» за недвижимость все средства хороши.
Какой бы вопиющей несправедливостью это ни казалось, но право собственности на долю не означает автоматически права проживания в квартире, если на то нет соответствующего решения суда.
Потому что согласно статье 25 Конституции РФ жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, предусмотренных федеральным законом или на основании судебного решения.
Вот за таким решением и следует отправиться второму собственнику.
Но надо иметь в виду, что ответчик, скорее всего, подаст встречный иск о принудительном выкупе доли истца или об определении порядка пользования. А ничего другого ему и не остается, так как пассивность ответчика в глазах суда играет не в его пользу. И тогда, возможно, иск о нечинении препятствий будет удовлетворен.
В итоге в рамках одного судопроизводства будут рассматриваться два иска. Первый о нечинении препятствий в пользовании общим имуществом (квартирой) и вселении. Второй, например, – о принудительном выкупе меньшей доли, принадлежащей второму собственнику.
Оба сособственника могут обратиться за помощью к юристам. «Нужно иметь в виду, что если в данной ситуации юрист дает 100%-ную гарантию своему клиенту, что добьется судебного решения в его пользу, то это чистой воды лукавство, – говорит Анна Максимова.
– Пусть даже он собирается опираться на предыдущую практику, на судебные решения в схожих делах. Судья может принять во внимание предыдущую практику своих коллег, а может и принять собственное решение – в соответствии со своим внутренним убеждением».
В чью сторону склонится чаша весов, зависит от многих факторов. Если нет встречного иска, то судья, скорее всего, вынесет решение не чинить препятствия против заселения второго собственника.
Если же иск будет подан, то однозначно предсказать результат процесса трудно.
В частности, судья оценит, насколько велика доля истца для того, чтобы проживать в квартире, ведь доля может быть как ничтожно малой, так и значительной, вплоть до ½.
И здесь желающему вселиться необязательно поможет одно из положений ГК РФ, гласящее, что участники общей собственности равны независимо от размера принадлежащей им доли (часть 1, глава 16).
Потому что «в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных владельцев долевой собственности выплатить ему компенсацию» (часть 4 статьи 252 ГК РФ).
Впрочем, сам факт подачи иска о вселении уже доказывает наличие интереса. Другое дело, посчитает ли суд этот интерес существенным. Здесь вступает в силу положение о состязательности сторон. Чьи аргументы перевесят, тот и победит.
Применяя статью 252 ГК РФ, судья посмотрит и на то, кому предполагается выкупить долю. Возможно, первый собственник – одинокий пенсионер, у которого попросту нет денег, необходимых для компенсации.
Казалось бы, это уже его проблемы. Нет денег – запускай в дом нового соседа.
Да и нужна ли второму собственнику компенсация, которую пенсионер будет выплачивать долгие годы и, вероятно, так и не выплатит полностью.
Не дожидаясь перитонита Юристы нередко советуют собственникам, опасающимся того, что в их квартиры однажды вломится нежеланный гость и объявит себя хозяином, отправляться в суд для определения порядка пользования квартирой.
При этом подразумевается, что если второй собственник не проживал в квартире, не зарегистрирован, не оплачивал коммунальные услуги, то суд даст первому право пользоваться всей квартирой, при этом выплачивая компенсацию за те метры, которые принадлежат «чужаку».
Однако не все так просто. «Многое будет зависеть от того, какую позицию займет второй собственник, – говорит Анна Максимова.
– Если не будет приходить на заседания суда, отстаивать свои права, не будет возражать, то, возможно, суд вынесет удобное для первого собственника решение».
В противном же случае слуга Фемиды будет взвешивать все «за» и «против». И не факт, что аргументы первого собственника обязательно перевесят.
Выше было сказано о преимуществе первого собственника перед вторым, желающим поселиться – у него есть возможности препятствовать заселению, если на руках второго нет решения суда. Однако и он уязвим – второй собственник вправе продать свою долю третьим лицам.
По закону он должен известить других владельцев долевой собственности о предстоящей продаже, чтобы те могли воспользоваться преимущественным правом покупки. Чаще всего предложенная цена первого собственника не устраивает, ведь он и так считает квартиру «своей» и не согласен платить большие деньги. Но, возможно, не стоит скупиться. Иначе доля может быть продана кому-то другому.
«Продать долю в квартире очень сложно – покупатели не любят таких сделок, особенно если не выделено право пользования, – говорит директор департамента жилой недвижимости агентства недвижимости Home estate Наталья Комиссарова.
– В лучшем случае, если доля стоит 2 млн руб., продать ее можно за 1-1,2 млн. руб. Поэтому мы предлагаем поднимать вопрос о продаже долей всеми собственниками. При расселении получить полную стоимость доли гораздо более реально».
Словом, лучше всего действовать сообща, договариваться мирно. Не дожидаясь «третьих лиц», которые нередко оказываются представителями криминального мира, покупают долю с долгосрочной целью завладеть всей квартирой.
Вячеслав Березниченко Алексей Александронок
Адвокат рассказал, кто имеет право жить в квартире после развода
Слово и ДелоСлово и Дело
«После развода первое, что нужно учитывать — это право собственности», — рассказывает адвокат. — «Если в браке квартира была приобретена на совместные средства, право собственности разделено между супругами, либо долевое участие разделено между ними и их детьми, все имеют право на проживании в этой квартире».
В этом случае наиболее устраивающий обе стороны вариант раздела имущества (уже купленного, а не взятого в ипотеку) в случае развода — это продажа квартиры и разделение вырученных средств между собой. Либо же собственник, который остается жить в квартире, может выплатить экс-супругу его долю в тот промежуток времени, о котором они договорились.
«Существует практика, когда квартира переходит по наследству, и в уже оформленное на мужчину или женщину имущество вселяется новый человек — супруг или супруга», — приводит другой пример Юрий Капштык. — «В этом случае право на проживание постороннего человека в квартире людей, не связанных с ним родственными узами, уже ставится под большое сомнение».
В этом случае в судебном порядке прекращается право пользования жилым помещением для «неродственника», он снимается с регистрационного учета, уточняет адвокат.
Однако есть один нюанс — обстоятельства, когда в браке рождается ребенок или несколько детей. Мать или отец, признанные опекуном этих детей, имеют полное право до их совершеннолетия проживать по месту их регистрации.
«Ребенок имеет право проживать у каждого из своих родителей.
Но если квартира, в котором он зарегистрирован, принадлежит, скажем, папе, мама имеет право проживать вместе с ним на этой жилплощади до тех пор, пока ему не исполнится 18 лет», — дополняет Юрий Капштык. — «Но только в том случае, если по обоюдному согласию обеих сторон (или через суд) она признана официальным опекуном и родителем».
Законом не запрещено собственнику жилья проживать в одной квартире вместе с экс-супругой (супругом), ровно как и настаивать на переезде бывшего мужа или жены в момент достижения ребенком совершеннолетия.
Вместе с ребенком в квартире, где он прописан, в отдельных случаях могут проживать и его усыновители. Также право проживания имеет человек, который исполняет роль сиделки (ухаживает за больным родственником или ребенком, прописанными в квартире, которые нуждаются в постоянном присмотре и не могут самостоятельно обеспечивать свои потребности).
«Если квартира приобреталась в браке в ипотеку, долги ровно как и имущество, делятся пополам между супругами», — приводит другой пример Юрий Капштык. — «Необходимо смотреть на условия заключения ипотеки: либо она оформляется на одного из супругов при нотариальном согласии другого супруга на приобретение дорогостоящей вещи. Либо квартира находится в совместной собственности».
В первом случае все равно прописаны условия выплаты ипотеки, иначе получается, что регистрирует на себя квартиру один человек, а кредит выплачивают оба. Суд обязательно потребует у собственника возмещения как минимум половины выплаченных средств по кредиту после развода, если второй супруг отказался от претензий на нее. Во втором случае — зависит от того, чья доля больше.
«Разбирательство проходит в судебном порядке», — подчеркивает Юрий Капштык. — «Если будет установлено, что другой человек вносил свою долю в оплату ипотечного кредита, а первый, например, злоупотреблял этим и сам никаких средств на погашение не вносил, суд может изменить разделения права собственности и отдать право пользования другой стороны прекратить».
Конечно, супруги могут пойти друг другу на уступки и договориться иными способами. Необходимо понимать — каждый случай индивидуален. Адвокат обращает внимание на то, что существуют в деле такие перемены, как бабушки и дедушки, важно учитывать, кто из родителей стал официальным опекуном ребенка. Немаловажный момент — как приобреталась квартира (или кому она перешла в собственность).
Порядок пользования жилым помещением после расторжения брака
Вот супруги раздели имущество поровну между собой после развода, и появляется вопрос, а как пользоваться одновременно этим имуществом, если у вас одинаковые права на него? Как пользоваться квартирой вдвоем, когда у каждого уже своя жизнь и невозможно мирно договориться о пользовании квартирой? В таком случае общаются в суд за установлением порядка пользования жилым помещением. Как при этом суд должен разрешать такие споры, указано определении от 12.02.2020 Первого кассационного суда общей юрисдикции по делу №2-1377/2016 в составе судей: Потеминой Е.В., Ситникова В.С., Козлова А.М.
Обстоятельства дела:
Муж и жена расторгли брак, при этом в период брака ими была приобретена квартира, где оба были зарегистрированы. После развода супруги заключили договор о разделе квартиры по ½ доли каждому из супругов, который был удостоверен нотариусом. Право собственности на ½ долю квартиры зарегистрировано каждым из супругов в Росреестре.
Фактически в данной квартире проживал только муж со своей новой женой и их двое несовершеннолетних детей. Бывшая жена проживала со своей дочерью в другой квартире.
Бывшая жена обратилась в суд с иском к мужу с требованием о вселении ее в квартиру, которая была поделена между бывшими супругами, а также просила устранить препятствия в пользовании спорной квартиры. Муж в свою очередь обратился в суд со встречным иском, где просил у бывшей жены о выкупе ее доли в спорной квартире.
Суд первой инстанции удовлетворил требования бывшей жены и обязал мужа вселить бывшую жену и не чинить ей препятствий в пользовании квартирой посредством выдачи ей ключи от этой квартиры. А в части требований мужа о выкупе было отказано.
Апелляционная инстанция поддержала полностью выводы суда первой инстанции. Муж же посчитал выводы судов необоснованными и обратился с кассационной жалобой. При этом кассационная инстанция отменила судебный акт апелляционной инстанции.
Выводы Первого кассационного суда общей юрисдикции:
В соответствии с Гражданским и Жилищным кодексами РФ, если отсутствует соглашение собственников жилого помещения о порядке его пользования, то владелец доли жилого помещения имеет право на часть жилого помещения для проживания.
Если же это невозможно, то такой владелец имеет право требовать у других собственников компенсацию за использование его доли.
При этом собственнику, требующему определить порядок пользования жилым помещением, не может быть отказано, даже если другие собственники не согласны.
- Так, суды при разрешении настоящего спора должны были определить, чьи права, жены или мужа, являются приоритетными и в связи с этим уже определить такой порядок пользования жилым помещением, который бы учитывал конфликтные отношения сторон и не приводил бы к злоупотреблению правом и не ущемлял бы интересы одной из сторон.
- При установлении порядка пользования жилым помещением суд имеет право отказать во вселение сособственнику и обязать других собственников выплатить ему компенсацию за пользование его доли.
- Суды, при удовлетворении требования бывшей жены о вселении в спорную квартиру, не только не определили порядок пользования этой квартирой, но и нарушили баланс интересов всех собственников спорной квартиры.
- При таких обстоятельствах, суду апелляционной инстанции подлежит устранить существенные нарушения при вынесении определения и допущенные при проверке обоснованности выводов суда первой инстанции.
В выдворении «загостившегося» полиция бессильна?
«Ты ж подстроила, чтоб гость Ненароком сел на гвоздь. А отседова у гостя – Политическая злость». Л. Филатов «Про Федота-стрельца, удалого молодца»
В Жилищном кодексе РФ отсутствует понятие «гость», а также его права и обязанности. Жилищному праву такой субъект неизвестен, и никакими правами по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением он не наделен.
В связи с этим некоторые «гости» сами наделяют себя правами. В итоге возникает парадоксальная ситуация, когда явление «загостившегося» лица существует, но в законе не описано; что с таким гостем делать – неясно, поэтому органы полиции ничего предпринять не могут.
Поясню на примерах из адвокатской практики. Пожилой мужчина живет в собственной квартире. Там же постоянно зарегистрирована и живет его взрослая внучка. Кроме того, периодически в этой квартире по нескольку месяцев проживают приятели внучки.
Дедушка-собственник возражает против проживания в его квартире посторонних мужчин. Сначала он разговаривал с внучкой и ее гостями по-хорошему, а затем вызвал полицию.
Приехавшему наряду полиции пенсионер объяснил ситуацию, но затем в коридор вышла внучка и сообщила, что молодой мужчина – ее гость, который находится в квартире с ее согласия. Наряд уехал.
Другой случай произошел в муниципальной квартире. Офицер полиции получил квартиру по договору социального найма на себя, жену и двоих детей. Впоследствии супруга встретила другого мужчину.
Брак был расторгнут, а офицер на время уехал к родителям. Вернувшись в квартиру, он застал там сожителя бывшей супруги, который покидать жилище отказался.
Как и в первой истории, приехавшему наряду полиции женщина объяснила, что мужчина – ее гость. Полиция уехала.
В описанных случаях со стороны государства не было немедленного реагирования на нарушение жилищных прав пострадавшего собственника (нанимателя).
Любому здравомыслящему человеку очевидно, что полицейские должны были вывести из квартиры и внучкиного кавалера, и бойкого сожителя на том основании, что другое лицо, правомерно проживающее в квартире, возражает против присутствия там названных граждан.
К сожалению, законодательство идет иным путем: потерпевший собственник вынужден обращаться в суд с иском о выселении гостя, для которого жилищное право находит достаточно тяжеловесное, на мой взгляд, определение «временный жилец».
Однако судебное разбирательство – процесс длительный. Что реально мог сделать офицер в рассмотренном примере, когда полиция уже уехала? Добровольно покинуть квартиру сожитель его бывшей жены отказывался, мотивируя тем, что находится в гостях у проживающей здесь женщины.
Если офицер изобьет его, ответит по закону. Законодательство оставляет ему право кротко уговаривать «гостя» покинуть помещение – поведение, полагаю, в высшей степени не мужское и вряд ли результативное. Законопослушного человека ситуация практически вынуждает преступить закон.
Таким образом, получается, что во избежание конфликта офицер должен сам покинуть квартиру и долго добиваться в суде выселения «гостя».
На мой взгляд, это правовой абсурд: собственник (наниматель) должен отказаться от принадлежащего ему права проживания в квартире (хотя бы и временно) для устранения в будущем нарушения этого же права!
Таким образом, налицо системная проблема защиты прав добросовестного собственника и добросовестного пользователя жилого помещения, поскольку очевидно, что обсуждаемые нарушения должны устраняться не в далеком будущем в суде, а немедленно – путем не наказуемой законом самозащиты нарушенного права или после обращения пострадавшего в органы государственной власти (в нашем случае в полицию).
Надо сказать, что «изгнание гостя» – общемировая проблема, до сих пор юриспруденцией не решенная. Англо-саксонская правовая система предлагает для защиты прав добросовестного владельца жилья «доктрину крепости» (Castle Doctrine). Ее суть лучше всего отражает поговорка «my home is my castle».
Считается, что в жизни человека нет места безопаснее и надежнее, чем его собственный дом. В своем доме он обладает всей полнотой прав, поэтому имеет право атаковать вторгшегося в жилище и применить к нему любые меры – вплоть до причинения смерти.
Если хозяин жилища желает вызвать полицию, вторгшееся в его дом лицо ждет арест.
Однако «доктрина крепости» «работает» только тогда, когда в жилище именно вторглись. Если же кто-то из совладельцев пригласил гостя к себе пожить, а другому (другим) проживающим это не нравится, воспользоваться «доктриной крепости» последним не удастся. Пострадавший владелец жилья все так же вынужден обращаться в суд, а судопроизводство на «условном западе» дорогое и длительное.
Что же предлагает отечественная юридическая мысль?
Общенародным заблуждением, на мой взгляд, является утверждение о том, что владелец жилья имеет право вызвать полицию и выдворить гостя после 23.00, – в народе это положение именуется «законом о тишине». В качестве примера можно привести Закон г. Москвы от 12 июля 2002 г.
№ 42 «О соблюдении покоя и тишины в городе Москве». Аналогичные акты приняты и в других субъектах Федерации. Ими запрещены шумные мероприятия в период с 23.00 до 07.00. Однако если «гость» ведет себя тихо, не устраивает пьяных застолий и не мешает соседям, обязанности для него покинуть дом после 23.
00 законодательство не содержит.
Кроме того, даже если полиция выдворит «гостя», он – спустя некоторое время – может вернуться. Пригласивший данное лицо жилец впустит его, и проблема не будет иметь решения иного, нежели в судебном порядке.
Российское законодательство предоставляет гораздо больше прав по выселению «засидевшихся гостей» собственнику жилого помещения, чем владельцу муниципальной квартиры или пользователю, зарегистрированному по месту жительства или пребывания.
Собственник, как известно, вправе требовать устранения всех препятствий владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему имуществом. В муниципальной квартире по отношению к «гостям» действуют положения ст. 80 ЖК РФ о временных жильцах.
В названной норме указано, в частности, что «наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам)».
Поскольку в рассмотренных примерах «гость» нарушил все перечисленные в упомянутой норме ЖК РФ условия, а именно: не получил согласия всех проживающих в квартире, наниматель о его появлении в квартире не был уведомлен, – в суд подается иск о выселении временного жильца.
В своей адвокатской практике я столкнулась с проблемой: закон позволяет выселить временного жильца, проживающего в квартире.
Основная сложность для меня как для адвоката потерпевшего постоянного жильца (истца) заключалась в том, как убедить суд, что гость в квартире именно проживает (непроживающего выселить нельзя – такой нормы нет).
Ответчик убеждал суд, что вовсе не проживает в данной квартире, а заходит в гости раз в несколько дней, иногда остается ночевать, но это не является проживанием (следует заметить, что разъяснения термина «проживание» в действующем законодательстве отсутствуют).
Очевидно, что для доказывания факта проживания гостя в квартире необходимо неоднократно вызывать участкового уполномоченного полиции для составления акта о том, что указанное лицо раз за разом оказывается находящимся в квартире, а также приводить в суд свидетелей (например, соседей) – и все это ради получения решения суда о выселении упомянутого гражданина из квартиры.
Но далее поджидает юридический тупик, поскольку получить положительное решение суда – полдела. Его еще надо исполнить.
В моей практике был также случай, когда пенсионерка – собственница квартиры – хотела выселить мужа ее дочери. Несмотря на то что суд вынес решение о выселении, мужчина не съехал. Пенсионерке предстояло пройти ад исполнительного производства, что подорвало ее последние силы и здоровье. В итоге женщина умерла, а зять остался проживать в квартире.
В заключение отмечу, что действующее законодательство, на мой взгляд, содержит неоправданно много условий для защиты прав добросовестного жильца, в равной степени предоставляя неоправданно много преимуществ «гостю», вторгшемуся в квартиру.
Поскольку приведенные примеры нарушения прав добросовестного жильца встречаются повсеместно, изменить ситуацию, на мой взгляд, могло бы включение в законодательство положений, разрешающих полиции немедленно выдворять из квартиры находящихся там лиц по требованию добросовестного владельца или пользователя жилья без выяснения мотивов этих «гостей», характеристики пострадавшего жильца и прочих условий, не относящихся к жилищному законодательству.
Право пользования квартирой бывшего мужа — Юридическая консультация
Да, возможно. Согласно Семейному кодексу РФ при наличии в семье детей до 18 лет брак расторгается через суд. Данная норма направлена на то, чтобы были соблюдены права несовершеннолетних детей.
Если супруги не могут договориться без судьи об определении места жительства своих детей (т.е.
, с кем из родителей они будут проживать), зафиксировав соглашением об определении места жительства детей, то тогда этот вопрос будет решать суд.
Рассматривая дело о расторжении брака родителей, суд определяет и судьбу их детей, исходя из интересов несовершеннолетних, при этом судья обязан учитывать мнение детей, достигших 10-летнего возраста.
Квартиры находятся в личной собственности только вашего супруга, ваши дети не имеют права собственности на имущество родителя (п. 4 ст. 60 СК РФ), но при этом, дети имеют другие имущественные права на эти жилые помещения: право проживать со своим родителем и пользоваться его жилыми помещениями.
Согласно п. 2 ст. 20 Гражданского кодекса РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14-ти лет, признается место жительства их законных представителей-родителей. Родители несут ответственность за воспитание своих детей, они обязаны осуществлять защиту их прав (п. 1 ст. 56, п. 1 ст. 63 СК РФ).
К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его дети (ч. 1 ст. 31 Жилищного кодекса РФ). При этом дети пользуются такими же правами на жилое помещение, как и зарегистрированный в нем родитель-собственник. Судебной практикой подтверждено, что детей не признают бывшими членами семьи собственника.
Право совершеннолетнего на долю в квартире
Как вы пишете, на вашего супруга «оформлены две квартиры, одна по дарственной, вторая по наследству», т.е. данные квартиры приобретены им по безвозмездным сделкам. Согласно ст.
36 СК РФ «имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью».
И по общему правилу, данное имущество разделу (в случае расторжения брака) не подлежит.
Однако имущество каждого из супругов может быть признано совместно нажитым, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и др., ст. 37 СК РФ). Если вам в суде удастся доказать вышеперечисленные факты, то тогда вы сможете претендовать на включение данной квартиры (квартир) в совместно нажитое имущество, выдвигая требования о наделении вас долей в праве собственности в этой недвижимости.
В противном же случае, вы, как бывший член семьи собственника, утрачиваете право пользования квартирами, принадлежащими вашему бывшему супругу в личной собственности, за исключением, если между вами и бывшим супругом не будет заключено соглашение о пользовании его недвижимостью (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). В случае вашего несогласия выехать из квартиры вы можете быть выселены только в судебном порядке.
Живу с гражданским мужем. Вправе ли его бывшая супруга выселить меня?
Но если вы были вселены бывшим супругом в качестве члена семьи, проживаете там постоянно с несовершеннолетними детьми, которые после расторжения брака находятся на вашем попечении, а вы не имеете другого жилого помещения, суд не вправе выселить вас из квартиры бывшего супруга без сохранения права пользоваться ей в течение определенного срока (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 № 77-КГ14-11). При этом суд вправе обязать вашего бывшего супруга обеспечить иным жилым помещением вас и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по вашему требованию.
Также следует обратить внимание на изменения, которые были внесены в начале 2020 года в ст. 86 СК РФ, гарантирующую защиту прав детей в случае развода родителей и проживания их с тем родителем, который не обеспечен жильем.
Данная норма указывает на привлечение родителя, проживающего отдельно от детей, к несению дополнительных расходов и обеспечению жильем своих несовершеннолетних детей, оставшихся с вами (подается иск о взыскании дополнительных расходов на содержание несовершеннолетних детей в твердой денежной сумме). Правда, крайне затруднительно говорить о практическом применении ст. 86 СК РФ (особенно, если родитель, проживающий отдельно от детей, уклоняется от уплаты алиментов), учитывая отсутствие наработанной судебной практики по данной норме. Также в суде вам придется доказать тот факт, что у детей и вас отсутствует пригодное для постоянного проживания жилое помещение.
Как выгнать бывшего мужа из дома по закону, если он не уходит
Часто бывает, что любовь заканчивается и супруги расходятся. Но бывший муж, как правило, назло жене, не хочет освобождать жилплощадь. Я расскажу, что делать в подобной ситуации, как выгнать бывшего мужа из дома по закону, если он не уходит.
Согласно законодательству, только при официально оформленном браке супруг может пользоваться жилплощадью жены. Если же такие отношения прекращаются, то право проживания утрачивается. Потому бывший супруг по закону должен освободить помещение.
Способы выселения
Прежде всего, есть несколько способов выселения:
- По добровольному согласию – бывшая жена может побеседовать с супругом, рассказать ему о перспективах выселения через суд. Все издержки придется оплачивать проигравшей стороне, а супругу все равно придется съехать.
- Принудительное выселение – если бывший благоверный даже не прописан на жилплощади жены, то супруга может вызвать участкового или полицию, которая выдворит бывшего из квартиры.
- По судебному решению – жене необходимо подать иск с требованием освободить жилплощадь.
Но супруга должна понимать, что выбрасывание вещей недопустима, поскольку пострадавший может привлечь ее к ответу. Более того, иногда в процессе судебных тяжб обнаруживаются факторы, препятствующие изгнанию бывшего. Каждая ситуация имеет свои особенности, потому и рассматривается индивидуально.
Как выселить сожителя
Если сожители расстались, то благоверный обязан оставить квартиру. Хотя здесь много нюансов. Например, когда он зарегистрирован на территории подруги или не имеет своей жилплощади. В этих случаях суд назначает определенное время, в течение которого бывшему предоставляется право пользования жильем. Суд может принять такое решение, если:
- отсутствует свое жилье и возможности снять его;
- инвалидность, пенсия, пожилой статус, неполадки со здоровьем;
- установлен факт создания невыносимых условий для жизни;
- за бывшим числятся иждивенцы.
Суд изучит доказательную базу, предоставленную обеими сторонами.
Если квартирой владеет жена
Если жилплощадь оформлена на супругу, законодательство занимает сторону собственника. По факту прекращения брачных отношений бывший муж теряет статус члена семьи владельца квартиры, потому и права проживания тоже лишается. Но есть несколько ситуаций, при которых благоверный вправе выдвинуть встречные требования проживать в квартире, либо предоставить иную жилплощадь:
- если при приватизации недвижимости он официально был зарегистрирован на ее территории;
- если бывший ежемесячно выплачивает супруге алиментное содержание.
В процессе суда определяются право собственности на жилплощадь каждого из супругов. Когда бывший не является совладельцем недвижимости, то его выдворение значительно ускоряется.
Особенности процедуры выселения
Когда пара официально не расторгла брачные узы, то по закону они – официальные супруги, потому могут занимать общую квартиру. При состоявшемся разводе нужно рассматривать конкретные ситуации. Выселение актуально, если имеют место следующие факторы:
- разбивание окон;
- побои супруги;
- взламывание дверей.
Подобные действия благоверного незаконны, потому чреваты уголовной ответственностью. Но когда супруга собирается выгнать благоверного, необходимо подготовиться:
- заручиться подтверждением от соседей об асоциальном поведении мужчины;
- подтвержденные факты частых звонков в полицию, подтверждающие неправомерные поступки благоверного;
- предоставить справку о полученных повреждениях.
Когда женщина часто обращается в полицию, а сотрудники не особенно помогают в усмирении буйного супруга, то нужно обратиться в прокуратуру.
Что делать
Законодательство четко разграничивает права на проживание. Есть конкретный владелец недвижимости, в нашем примере – супруга. Она вправе выставить благоверного с жилплощади, даже когда он зарегистрирован.
Выгнать бывшего допустимо, когда есть факт употребления наркотиков либо злоупотребления алкоголем, издевательств над домочадцами или неуплаты коммуналки. Подобные вопросы разрешаются в судебном порядке.
При этом соблюдается следующий порядок действий:
- Вместе с юристом составить исковое заявление.
- Подготовить документы о праве собственности.
- Приложить свидетельство о расторжении отношений.
- Обеспечить доказательства, свидетельские показания, выступающие весомым доводом для выдворения бывшего.
- Оплатить госпошлинный сбор и предоставить квитанцию.
Супруге нужно заранее подготовиться, поскольку в ходе разбирательства будут обязательно разбирать:
- кто приобретал/получил жилье;
- принимал ли бывший супруг участие в приватизации;
- есть ли у супруга жилье и пр.
Суд обязательно опрашивает всех свидетелей, берет во внимание все факторы. Может так случиться, что суд займет позицию супруга. Но проще всего выгнать бывшего мужа или сожителя, когда он не прописан и не имеет прав собственности. Суд может вынести решение о разделе имущества, предоставлении жилья бывшему, отсрочке выселения или же незамедлительном выдворении мужчины.
Частные случаи выселения
Для удобства понимания процедуры выселения, лучше рассмотреть конкретные ситуации:
- Когда бывший прописан, но собственником недвижимости не является. В подобной ситуации можно выгнать благоверного только по судебному решению. В качестве аргумента жена может указать, что супруг ведет аморальный образ жизни, тревожит соседей или не платит квартплату и пр.
- Если бывший не прописан и не собственник. Согласно ст. 35 ЖК, после развода не владелец квартиры обязан ее освободить. Но при этом ему дается 12-месячный срок, чтобы подыскать себе другое жилье.
- Когда супруг – владелец/совладелец жилья. Ситуация юридически сложная, поскольку имеются имущественные права. Добиться выселения можно только при наличии оснований из ЖК ст. 91.
- Жилье приватизировано. Если приватизация состоялась до брака, то супруга вправе требовать выселения бывшего. Если же супруг отказался от участия в приватизации, за ним остается право пользования жилплощадью. При участии в приватизации он выступает полноправным совладельцем, потому имеет полное право жить в квартире столько, сколько захочет.
- Жилье куплено в браке. Выселить бывшего благоверного не получится, поскольку все нажитое в браке является совместным имуществом. Хотя выселение возможно даже в этой ситуации при условии брачного договора с конкретными указаниями по данному вопросу, длительного отсутствия работы у бывшего и прочих обстоятельств, предусмотренных законодательством.
Каждая ситуация требует детального рассмотрения. Даже в похожих случаях суд может вынести абсолютно противоположные решения.
Видео по теме:
Заключение
Многие бывшие супруги часто вынуждены проживать под одной крышей. Выселить благоверного можно, но только в некоторых ситуациях:
- если он не прописан и не владелец недвижимости;
- когда квартира куплена до брака;
- если жилье приватизировано на супругу до брака;
- супруг прописан, но не совладелец.
В последнем случае выселение возможно только по решению суда, если, конечно, супруг сам не решит добровольно освободить жилплощадь. Проживание с бывшими в одной квартире мешает начать новую жизнь. Поэтому лучше все вопросы постараться решить мирно, не доводя до судебных разборок, которые могут растянуться на месяцы.