Как правило, договор аренды стороны заключают на определенный срок. Какие подводные камни могут быть при заключении или последующем переоформлении аренды на неопределенный срок?
Гражданское законодательство допускает заключение договоров аренды на неопределенный срок. В таком случае каждая из сторон договора: как арендодатель, так и арендатор вправе в любой момент отказаться от исполнения договора.
Достаточно лишь за один месяц либо за три месяца (если речь идет об аренде недвижимости) уведомить вторую сторону о расторжении. При этом арендатор или арендодатель вправе в договоре прописать иной срок уведомления (п. 2 ст.
610 ГК РФ).
Какие плюсы в неопределенном сроке договора аренды?
Все договоры аренды в отношении недвижимого имущества, заключенные на срок более года, подлежат государственной регистрации (п. 2 ст. 610 ГК РФ). На практике, чтобы избежать лишних хлопот и трат, стороны договора заключают его на срок 11 месяцев и потом бесконечно пролонгируют, что может вызвать претензии со стороны контролирующих органов.
Важно! При заключении договора аренды недвижимости на неопределенный срок регистрация не требуется (п.11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59, письмо Минэкономразвития РФ от 29.01.2018 № Д23и-389).
Этот фактор можно отнести к безусловному плюсу.
Как мы уже отмечали, бессрочные арендные договоры достаточно легко расторгнуть, направив уведомление о расторжении другой стороне.
При этом отказ от дальнейшего исполнения договора аренды является безусловным. Это означает, что расторжение договора не зависит от факта нарушения условий договора одной из сторон, а продиктован одним только желанием не продолжать арендные отношения (Постановления Президиума ВАС РФ от 31.05.2011 № 16092/10, от 15.02.2011 № 14381/10).
Какие правила бухгалтерского учета нужно применять с 2022 года к бессрочным договорам?
Начиная с 2022 года, для многих компаний становится обязательным применение стандарта ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» (утв. Приказом Минфина РФ от 16.10.2018 № 208н).
Этот стандарт касается учета как у арендатора, так и у арендодателя.
Для некоторых бухгалтеров применение данного стандарта вызывает сложности, ведь арендованное имущество годами учитывалось на забалансовом счете и не выводилось на баланс у арендатора.
Теперь требуется определять так называемую справедливую стоимость, руководствуясь международным стандартом IFRS 16 «Аренда» и использовать ставку дисконтирования.
Можно ли избежать применения этого стандарта и учитывать арендные отношения по «старым» правилам?
Классификация объектов учета аренды подразумевает выполнение ряда условий. Одним из таких условий является предоставление арендодателем арендатору предметов аренды на определенный срок (п. 5 ФСБУ 25/2018).
Как мы видим, формально бессрочные договоры аренды не подпадают под объекты учета. А при расчете срока аренды для целей учета стандарт опять отсылает нас к срокам, установленным договорам аренды (п.
9 ФСБУ 25/2018).
Обратимся к международному стандарту IFRS 16 «Аренда» — он тоже регулирует арендные отношения с определенным сроком действия.
В данной ситуации стороны, которые изначально заключают договоры аренды на 11 месяцев, а затем их продлевают, не избавлены от обязанности применять стандарт. Согласно п.9 ФСБУ 25/2018 точкой отчета действия срока аренды является дата предоставления предмета аренды.
Поэтому бессрочные договоры аренды проще отражать на счетах бухгалтерского учета.
Какие минусы в неопределенном сроке договора аренды?
Как это бывает в жизни — «кто-то теряет, а кто-то находит». Для арендодателя — это безусловный плюс, но для арендатора такое легкое расторжение может повлечь за собой финансовые потери. А если арендатор еще заключил договор субаренды, то ситуация более осложняется.
Напомним, что арендатор может заключить договор субаренды на основании договора аренды на неопределенный срок, за исключением случаев, когда договор аренды содержит такой запрет (ст. 615 ГК РФ).
На практике нередки случаи, когда арендатор, получив такое уведомление, не спешит покидать арендованную площадь, полагаясь на недопустимость одностороннего отказа от сделки (ст. 310 ГК РФ).
Однако в отношении бессрочных договоров уведомление является безусловным основанием для прекращения арендных отношений (Постановление АС Дальневосточного округа от 09.10.2020 № А59-6422/2019).
Как отметили высшие судьи в 2019 году, данная норма носит универсальный характер и применима даже в том случае, если арендатор на арендованном земельном участке возвел нестационарные торговые объекты.
В этой ситуации реализация права арендодателя на отказ от договора не ставится в зависимость от наличия на арендованном участке какого-либо объекта (Определения ВС РФ от 17.06.2021 № 303-ЭС21-8752, от 19.03.
2019 № 310-ЭС19-2506, от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608).
Боясь внезапного выселения, арендаторы намеренно стараются не получать уведомление от арендодателя о расторжении договора. Но, увы, это не является спасательным кругом для арендатора.
Уведомление считается полученным даже при отсутствии подписи о вручении почтового отправления. Согласно п. 341 «Почтовых правил» (приняты Советом глав администраций связи Регионального содружества в области связи 22.04.
1992), почтальон на оборотной стороне уведомления формы № 119 в специально отведенном месте отмечает, когда и кому выдано почтовое отправление и впоследствии передает его на почту.
То есть никакой росписи получателя на уведомлении о вручении почтового отправления «Почтовые правила» не содержат (Определение ВАС РФ от 20.04.2012 № ВАС-4045/12).
Расчет последнего дня срока. Как не совершить ошибку
Время является существенным фактором, значительно влияющим на правоотношения. Сроками обусловлено возникновение, изменение, прекращение правоотношений.
При относительной простоте их исчисления на практике встречается много нюансов, незнание которых может привести к негативным последствиям.
Проанализируем наиболее часто встречающиеся проблемы исчисления сроков в гражданских правоотношениях.
Общие правила исчисления сроков
Глава 11 ГК дает базовые правила расчета сроков. Срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК).
Течение срока начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которым определено его начало (ст. 191 ГК РФ). При этом такая формула распространяется только на срок, указывающий на период времени.
В соответствии со статьей 192 ГК РФ срок может исчисляться годами, месяцами, днями, также он может быть установлен в полмесяца либо кратен кварталам.
При этом год истекает в соответствующий месяц и число последнего года срока (п. 1 ст. 192 ГК), месяц – в советующий день месяца.
Если в месяце отсутствует соответствующий день (например, 30 февраля), то срок истекает в последний день месяца. Исчисление сроков в кварталах происходит по правилам, применимым к месяцам.
Если стороны согласовали срок в неделях, то срок в таком случае истекает в соответствующий день последней недели срока.
Статья 194 ГК РФ содержит положения относительно расчета сроков при совершении действий в последний день: его нужно совершить до двадцати четырех часов такого дня.
Если нужно совершить какое-либо действие в организации, то его нужно совершить не позднее часа, когда в этой организации по установленным правилам прекращается совершение данных действий.
Если речь идет о передаче писем или иных документов, то их нужно сдать в отделение почтовой связи для пересылки соответствующей организации не позднее двадцати четырех часов последнего дня срока. В таком случае срок будет считаться соблюденным.
Если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания будет считаться ближайший следующий за ним рабочий день (ст. 193 ГК). Следует особо подчеркнуть, что данное правило применимо исключительно к окончанию срока. Если срок начинает течь в выходной день, то он учитывается в подсчете как обычный календарный день[1].
Однако из этого правила окончания срока в нерабочий день есть исключение.
Перевозчик обязан доставить груз, пассажира или багаж в пункт назначения в сроки, определенные в порядке, предусмотренном транспортными уставами и кодексами, а при отсутствии таких сроков – в разумный срок (ст. 792 ГК).
Суды указывают на то, что перевозка является непрерывным транспортным процессом, регулируемым специальными нормами, поэтому при просрочке в доставке груза ст. 193 ГК РФ не применяется[2].
Участники гражданских правоотношений могут использовать и сроки, которых нет в законе. Например, минуты или часы. Рассчитывать их нужно по аналогии со ст. 192 ГК РФ.
Так как минуты либо декады вполне отвечают принципам достижения правовой определенности, то применение их по аналогии с установленными ГК РФ единицами исчисления не противоречит закону.
Как известно, достаточно распространенным является применение минут при исчислении сроков в страховании, в договорах проката либо при предоставлении эфирного времени для рекламы.
Процессуальные сроки
Процессуальный закон предусматривает практически идентичные правила исчисления сроков с правилами, закрепленными в ГК. Однако в арбитражном процессе есть одна существенная оговорка – в сроки, исчисляемые днями, не включаются нерабочие дни (ч. 3 ст. 113 АПК РФ).
На практике эту особенность иногда не учитывают даже суды. Суд первой инстанции вынес решение 5 мая 2017 года. 30 мая 2017 года заявитель направил апелляционную жалобу. Однако суд вернул жалобу со ссылкой на пропуск 15-дневного срока на обжалование.
По мнению апелляционного суда срок истек 26 мая 2017 года. Кассационная инстанция поправила нижестоящий суд и напомнила, что нерабочие дни не учитываются. В этой ситуации первый день срока на обжалование – 10 мая, последний – 30 мая.
Заявитель не пропустил срок на подачу апелляционной жалобы[3].
В гражданском процессе сроки исчисляются календарными днями, а в арбитражном – рабочими.
В договорах лучше предусмотреть порядок определения начала и окончания сроков
В договорах стороны часто используют такие единицы времени, как «рабочий день» и «банковский день». Эти термины могут вызвать проблемы, если в соглашении не установлено значение, позволяющее достоверно установить волю сторон.
Календарный день. По общему правилу при исчислении сроков днями по ГК применяются календарные дни. Календарный день – период времени продолжительностью двадцать четыре часа. Календарный день имеет порядковый номер в календарном месяце (Федеральный закон от 03.06.2011 № 107-ФЗ «Об исчислении времени»).
Таким образом, при исчислении сроков календарными днями необходимо руководствоваться количеством всех дней в предусмотренный период времени, в том числе учитывая особенности февраля. В большинстве случаев сложности при использовании такого подхода не возникают.
Рабочий день. Если стороны не согласовали иного толкования понятия рабочего дня, то, по общему правилу, рабочий день исчисляется по нормам трудового законодательства (ст. 111, 112 Трудового кодекса Российской Федерации).
Суды, как правило, принимают за нерабочие дни субботу и воскресенье[4], а также праздничные выходные дни, если иное не применимо, например, в случае установления шестидневной рабочей недели[5]. При установлении сроков в рабочих днях важно помнить, что Правительство может перенести выходные дни.
Поэтому в некоторых случаях будний день, на который не выпал нерабочий праздничный день, может быть на основании постановления Правительства РФ установлен нерабочим. Это может повлиять на окончательный расчет сроков.
Банковский день. Понятия «банковского дня» в российском законодательстве нет. Существует определение «операционного дня», утвержденное Банком России в пункте 1.3 Положения о Плане счетов бухгалтерского учета для кредитных организаций и порядке его применения. По смыслу указанного положения «операционный день» – это период времени, в течение которого совершаются банковские операции.
Если в договоре стороны привязали сроки к банковским дням, но не уточнили это понятие, суды в большинстве случаев исчисляют такие сроки календарными днями[6]. Хотя существует и иная практика, которая приравнивает банковские дни к рабочим[7].
Если стороны намерены исчислять сроки не календарными днями, для снижения рисков, связанных с неправильным расчетом сроков, стоит включить в договор порядок определения начала и окончания сроков. Другой вариант — указывать конкретные даты, хотя это не всегда применимо.
По требованию потерпевшей стороны срок можно признать наступившим
Стороны часто привязывают начало течения сроков к наступлению какого-либо события. Такое событие должно наступить неизбежно (аб. 2 п. 1 ст. 190 ГК). На практике возникали споры относительного того, что считать событием, которое должно неизбежно наступить.
Возможно ли считать началом срока сдачу работ либо поставку товара? Как разъяснял Президиум ВАС РФ в информационном письме от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», срок может определяться только указанием на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.
Хотя ВАС РФ впоследствии допустил отступление от данной позиции, например, если начальный момент периода выполнения подрядчиком работ определен указанием на действия заказчика или иных лиц, то предполагается, что такие действия будут совершены в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии – в разумный срок.
В таком случае сроки выполнения работ считаются согласованными (пункт 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).
Однако в связи с внесением изменений в статью 314 ГК РФ и появлением статьи 327.1 ГК РФ разъяснения ВАС РФ утратили свою актуальность.
Как следует из смысла указанных статей, исчисление сроков может производиться, если возможно определить момент исполнения обязательства либо временной период, при этом исполнение обязанностей, осуществление, изменение и прекращение прав по обязательству могут быть обусловлены событием, в том числе зависящим от воли сторон. Например, если договором подряда предусмотрена обязанность заказчика произвести оплату аванса в течение 10 дней после начала работ, определенных в заявке заказчика (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.05.2017 по делу № А42-1728/2016). В данном случае судом установлено, что возможно установить сроки, которые согласовали стороны договора, даже с учетом того, что начало течения срока зависело от воли заказчика.
Сдерживающим фактором злоупотреблений сторон (чем и было обусловлено применение положения о событии, не зависящем от воли сторон) выступает возможность применения по требованию потерпевшей стороны положений ГК РФ о признании обстоятельства соответственно наступившим или ненаступившим. На это указал Пленум Верховного суда РФ в своем постановлении от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», что также было подкреплено Обзором судебной практики ВС РФ № 2 (2017).
Таким образом, в настоящее время возможно согласование сторонами сделки в качестве начала течения срока событий, которые зависят от воли сторон либо от иных условий, наступление которых неочевидно.
Однако стороны должны понимать риски, связанные с таким условием, так как в случае недобросовестного поведения контрагента факт наступления либо ненаступления события придется устанавливать в судебном порядке.
Исчисление сроков действия доверенности
На практике встречается неоднозначное толкование норм относительно начала и окончания срока действия доверенности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
Как неоднократно указывал ВС РФ[8], доверенность представляет собой одностороннюю сделку, из которой возникает право поверенного выступать от имени доверителя. Следовательно, на расчет срока действия доверенностей в полной мере распространяются нормы Главы 11 ГК РФ, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки (статьи 156 ГК РФ).
В пункте 1 статьи 425 ГК РФ установлено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Соответственно, так как к доверенности не применяются иные правила, то датой начала действия (вступления в силу) является момент ее заключения (выдачи).
То есть она начинает действовать с момента ее выдачи (непосредственно после подписания). Суды применяют именно такой подход[9].
Существует также точка зрения, что доверенность начинает действовать на следующий день после даты ее выдачи. Особенно, в случае, если она выдана на определенный период времени, то применяются нормы статьи 191 ГК РФ. Такой подход представляется неверным, так как он противоречит логике самого института представительства.
Лицо, приняв решение наделить полномочиями своего представителя в определенный момент, выражает свою волю путем подписания соответствующей доверенности.
То есть ставя подпись под документом, доверитель тем самым уже передает полномочия поверенному, при этом не требуется какого-то особого порядка для «вступления в силу» такого внешнего выражения воли. Именно поэтому отсчет срока начала действия доверенности на следующий день является порочной практикой, нарушающей права доверителя.
Более того, в данном случае можно руководствоваться и аналогией пункта 1 статьи 186 ГК РФ, в котором указано, что в случае, если доверенность не содержит срок действия, то она сохраняет свою силу в течение года со дня ее совершения.
Не смотря на указанную логику, стоит учитывать данный вопрос о начале течения срока в качестве риска.
Так как доверенности выдаются не только для участия в судебном заседании, ссылки на судебную практику могут и не найти отклика у контрагента, либо у должностного лица.
Именно поэтому при выдаче доверенности стоит подходить разумно к ее оформлению, указывая конкретные сроки ее действия, чтобы избежать любых возможных негативных последствий.
На практике возникают вопросы и относительно прекращения срока действия доверенности.
Она прекращает свое действие (перестают действовать права) на следующий день после даты, указанной в самой доверенности, либо срока, на который она выдана, при этом действуют правила расчета окончания сроков, рассмотренные выше, в том числе и нормы статьи 193 ГК РФ о переносе окончания срока на ближайший рабочий день в случае окончания доверенности в нерабочий день.
В аренде важно понимать, что применять: п. 2 ст. 621 гк или ст. 622 гк. а иначе — исковая давность попутает..
В п. 26 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020) включено Определение ВС РФ N 306-ЭС19-24156.
Любое дело – повод добавить очередной лайфхак в копилку юриста, желающего не попадать в подобные споры.
В целом же, это дело интересно тем, что в нем продемонстрированы
а) сложности с восприятием и оценкой реализации обычных договорных условий (на примере аренды п. 2 ст. 621 ГК vs ст. 622 ГК) и, как следствие, различные подходы к оценке фактических обстоятельств и правовых последствий,
- применение правовых позиций по аналогии;
- б) применены правовые позиции по аналогии (это само по себе интересно);
- в) имеется ссылка на исковая давность в обычно формате а-ля «а сбоку бантик».
Суть спора — выяснение того, отказался ли арендодатель от договора аренды/возражает ли против использования вещи после истечения срока (ст. 622 ГК РФ) или же договор аренды после истечения срока считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Фабула:
- Уполномоченным органом муниципального образования (арендодатель; далее — комитет) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений на срок до 31 марта 2015 г.
- Письмом от 1 апреля 2015 г. комитет уведомил общество о прекращении договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ и о необходимости освободить арендуемые помещения.
- Общество помещения не освободило, обратившись в суд с исками, направленными на приобретение прав на это имущество.
- Спустя три года в 2018 г. Комитет обратился в арбитражный суд с иском к обществу о понуждении освободить спорные нежилые помещения и передать по акту приема-передачи истцу.
Нижестоящие инстанции поддержали арендатора, посчитав, что
- «по смыслу ст. 622 ГК РФ с учетом разъяснений, данных в п. 34 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 , п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 г. N 35 требование о возврате арендованного имущества подлежит удовлетворению в случае доказанности факта прекращения договорных отношений сторон». (ПРИМ. АВТОРА: ЛОГИЧНО)
- «Между тем, поскольку после 1 апреля 2015 г. (дата уведомления об отказе от исполнения договора аренды) арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны комитета, суды в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ сочли договор возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Непринятие истцом мер по возврату спорных помещений свыше 3,5 года, факт продолжения владения и пользования арендатором муниципальным объектом недвижимости, надлежащее исполнение обществом обязательств по перечислению истцу арендной платы, бремя содержания помещений и прилегающих площадей перехода были расценены судами в качестве обстоятельств, свидетельствующих о сохранении между сторонами возникших между ними правоотношений, прекращение договора аренды, по мнению судов, не состоялось» (ПРИМ. АВТОРА: УЧИТЫВАЯ ОПИСАННЫЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА, ОПЯТЬ ЖЕ ЛОГИЧНО).
- Исходя из указанных обстоятельств и положений ст. 195, 196 ГК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о пропуске комитетом срока исковой давности. Арбитражный суд округа указал на необходимость повторного направления комитетом обществу заявления об отказе от договора. (ПРИМ. АВТОРА: А ВОТ ССЫЛКА НА ИСКОВУЮ ДАВНОСТЬ КАК-ТО ИСПОРТИЛА КАРТИНУ).
Почему Судебная коллегия ВС РФ отправила дело на новое рассмотрение? ВС РФ указал,что
- «В соответствии с положениями п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором». (ПРИМ. АВТОРА: ИМЕННО ТАК В П. 1 СТ. 622 ГК НАПИСАНО, ДА).
- «В п. 82 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25 даны разъяснения о том, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату. С учетом особого характера временного пользования индивидуально-определенной вещью срок исковой давности по иску о ее возврате, независимо от момента признания сделки недействительной, начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (абзац второй п. 2 ст. 200 ГК РФ).Судебная коллегия полагает, что указанная правовая позиция подлежит применению при рассмотрении данного спора, в котором также отпали законные основания для правомерного пользования спорным имуществом, арендатор добровольно не возвратил объект аренды после направления ему уведомления о расторжении договора, в том числе при направлении ему иска с требованием о возврате, не исполненным ответчиком, поведение которого следует расценивать как отказ общества от добровольного возврата арендуемого имущества по требованию истца». (ПРИМ. АВТОРА: САМА ПО СЕБЕ АНАЛОГИЯ ПРАВОВЫХ ПОЗИЦИЙ, КОГДА ЭТО УМЕСТНО, ЗАСЛУЖИВАЕТ ОДОБРЕНИЯ. ОДНАКО СОМНИТЕЛЬНО, ЧТО В ДАННОМ СПОРЕ ПОТРЕБНОСТЬ В ТАКОЙ АНАЛОГИИ БЫЛА. ЕСЛИ ДЕЛО В ИСКОВОЙ ДАВНОСТИ, ТО ДЛЯ ЕЕ ПРИМЕНЕНИЯ НЕОБХОДИМО ВЫЯСНИТЬ, КАКОЕ ИМЕННО ПРАВО НАРУШЕНО, ЧТОБЫ ЗАЩИЩАТЬ ЕГО В ПРЕДЕЛАХ ИСКОВОЙ ДАВНОСТИ).
- «Следовательно, с учетом установленных по делу обстоятельств о прекращении арендных отношений в связи с отказом собственника имущества от договора, характера и результатов ранее рассмотренных судами споров об отсутствии у ответчика прав на него, на период рассмотрения которых он продолжал использовать помещения, при наличии обстоятельств, свидетельствующих об отказе арендатора от добровольного возврата спорного имущества после прекращения договора аренды, а также после предъявления указанного иска, являющегося требованием о возврате арендованного имущества, противоправное поведение ответчика не могло быть защищено исковой давностью и выводы судов о пропуске комитетом срока исковой давности по данному иску нельзя признать законными и обоснованными». Поэтому в качестве резюме в обзоре в п. 26 сделан следующий вывод: «При отсутствии в договоре условия о сроке возврата арендуемой вещи срок исковой давности по иску арендодателя о возврате вещи арендатором в случае одностороннего отказа арендодателя от договора аренды начинает течь не ранее отказа арендатора исполнить требование арендодателя о ее возврате». (ПРИМ. АВТОРА: ВЫВОД САМ ПО СЕБЕ ЛОГИЧНЫЙ, НО ВОТ ВРЯД ЛИ ОН РАЗРЕШАЕТ КОЛЛИЗИЮ ПРАВОВЫХ ИНТЕРЕСОВ В ДАННОМ СПОРЕ, А ГЛАВНОЕ, ВРЯД ЛИ ПОМОГАЕТ ОТВЕТИТЬ НА КЛЮЧЕВОЙ ВОПРОС – ЧТО В ИТОГЕ? ДОГОВОРНЫЕ ОТНОШЕНИЯ ПРЕКРАТИЛИСЬ ИЛИ НЕТ? ПРИМЕНЯТЬ П. 2 СТ. 621 ГК ИЛИ СТ. 622 ГК? + НЕ ПОНЯТНО, ПОЧЕМУ ВС РФ ВСЯЧЕСКИ ИЗБЕГАЕТ ФРАЗу «ПРАВО НАРУШЕНО», ВЕДЬ БЕЗ НАРУШЕНИЯ ССЫЛАТЬСЯ НА ИСКОВУЮ ДАВНОСТЬ НЕЛЬЗЯ, УЧИТЫВАЯ СОДЕРЖАНИЕ СТ. 195 ГК РФ).
Вместо выводов:
В целом, позиция нижестоящих судебных инстанций представляется логичной и соответствующей смыслу и соотношению п. 2 ст. 621 ГК РФ и ст. 622 ГК РФ.
Спор, как представляется, должен разрешаться именно на основе оценки того, три последующих года стороны вели себя так, как будто договор аренды есть, или же арендодатель всячески против продолжения арендных отношений. Не случайно в п. 2 ст. 621 ГК РФ есть эта самая оговорка — «арендатор продолжает пользоваться при отсутствии возражений со стороны арендодателя».
Лайфхак :
Чтобы уверенно ссылаться на ст. 622 ГК и также уверенно заявлять о неприменении п. 2 ст.
621 ГК, необходимо после отказа от продолжения договорных отношений и заявления требования о возврате арендованного имущества запастись дополнительными доказательствами того, что даже если арендатор продолжает использовать имущество и даже уплачивает арендную плату, арендодатель все равно против этого, а арендную плату принимает «от безысходности», для целей «здравого смысла» и т.п. в счет некоего, но внедоговорного пользования, на период, так сказать, урегулирования разногласий. С поправкой, разумеется, на принцип добросовестности.
+ Бонус:
А исковая давность вообще не при чем, пока не найдено то самое нарушенное право, и в споре о применении п. 2 ст. 621 ГК или ст. 622 ГК при прочих равных ссылаться на нее не требуется, пока не разобрались, прекратились договорные отношения или нет.
Договор аренды: в каких случаях его можно заключить и как правильно составить
Прежде чем перейти к нюансам оформления договора аренды, рассмотрим, в каких случаях в принципе можно заключить такой договор.
Первое, о чем нужно помнить, говоря об аренде, — это то, что арендные отношения предполагают платное пользование чужим имуществом. Бесплатной аренды быть не может.
Таким образом, если не планируется вносить плату за пользование имуществом (например, если имущество передается учредителем, или между взаимозависимыми компаниями), то оформлять договор аренды не нужно.
Также обратите внимание, что в качестве арендной платы нельзя установить только оплату расходов на «коммуналку» (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.
02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Если отдельной платы за пользование имуществом не предусмотрено, то отношения между сторонами регулируются другим договором — безвозмездного пользования или ссуды (гл. 36 ГК РФ).
Следующий важный момент — это определение предмета, который перейдет в пользование арендатора. По договору аренды можно передавать только непотребляемые вещи, то есть такие, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. Соответственно, нельзя арендовать, например, горюче-смазочные материалы, поскольку они будут израсходованы «арендатором» при эксплуатации автомобилей.
Также объект аренды должен быть индивидуально определенным. Другими словами, он должен обладать признаками, позволяющими точно установить, какое именно имущество арендовано.
А значит, по договору аренды нельзя передавать обезличенные вещи, например, партию товара.
Это связано с тем, что арендатор обязан вернуть арендодателю то же самое имущество, которое он получил в пользование, а не такое же.
Итак, если предполагается передача потребляемых, а равно обезличенных вещей, то договор аренды не заключается. Такие отношения регулируются договором займа (гл. 42 ГК РФ). Подробнее о договоре займа см. «Учитываем займы на стороне заемщика» и «Учитываем займы на стороне займодавца».
Форма договора
Определившись с тем, какие отношения могут быть арендными, перейдем к нюансам составления самого договора. И первый момент, на котором нужно заострить внимание, — это форма договора аренды. Здесь законодатель установил два важных правила.
Первое правило гласит: любой договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если хотя бы одна из его сторон является юридическим лицом (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Напомним, что письменная форма договора может иметь самые разные виды.
Это не только привычный бумажный документ, в котором изложены все условия и стоят подписи сторон. Договоры могут заключаться также путем обмена письмами и иными документами, в том числе электронными (подробнее см.
«Когда договор считается заключенным: переписка и счет по e-mail, аналоги электронной подписи, оформление письма с договором»).
Второе правило такое: если по договору аренды передается объект недвижимости, то договор в письменной форме должен быть составлен в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Это требование обязательно, вне зависимости от того, кто выступает сторонами договора — организации, ИП или «обычные» физлица.
Проверить контрагента в «Контур.Фокусе»
При нарушении указанных выше правил установлены разные последствия. Так, при аренде большинства видов имущества (за исключением недвижимости) несоблюдение письменной формы договора (т.е.
устная договоренность сторон, вообще никаким образом не оформленная в письменном виде) само по себе не означает, что договор не заключен или недействителен. В этом случае при возникновении спора стороны просто не смогут ссылаться в суде на свидетельские показания.
Но при этом можно будет использовать любые письменные доказательства, подтверждающие как сам факт заключения договора аренды, так и его условия (п. 1 ст. 162 ГК РФ).
А вот при аренде недвижимости последствия заключения договора «не по форме» куда более серьезные. Такой договор в силу прямого указания пункта 1 статьи 651 ГК РФ признается недействительным. Причем, в данном случае недействительным будет как устный договор, так и письменный, но составленный не в виде единого документа, подписанного сторонами.
Напомним, что недействительный договор считается таковым с момента заключения и не влечет никаких юридических последствий, кроме тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 и п. 1 ст. 431.1 ГК РФ).
В результате, у арендодателя не будет договорного основания для взыскания арендной платы, а у арендатора не будет права оставить в своем пользовании арендованный объект.
Что должно быть в договоре
По правилам пункта 1 статьи 432 ГК РФ любой договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора.
При этом под существенными условиями понимаются те, которые прямо поименованы в ГК РФ как обязательные к включению в текст соглашения.
Соответственно, если в договоре не прописать хотя бы одно из таких условий, то он просто не будет признаваться заключенным.
Итак, что же обязательно должно быть указано в договоре аренды? Во-первых, это данные, которые позволяют определенно установить передаваемое в аренду имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
То есть объект аренды (а как мы помним, им может быть только индивидуально определенная вещь) в договоре нужно описать с максимальной степенью конкретности.
Так, если речь идет об объекте недвижимости, то указываются кадастровый или условный номер, адрес, площадь и другие признаки, позволяющие без сомнения установить, что именно сдается в аренду. При необходимости к договору прилагаются схемы, экспликации и другая техническая информация на объект недвижимости.
Если в аренду сдается движимое имущество, то следует прописать его уникальные свойства — номер (VIN для автомобилей, UIN, IMEI и другие номера для техники, заводские номера для оборудования, артикулы для иных вещей), наименование, модель, марку и прочие отличительные свойства. Например, для компьютера это могут быть объем памяти, наименование и модель процессора, видео и звуковой карты.
Во-вторых, если в аренду передается объект недвижимости, то обязательным условием договора является пункт о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 и п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ).
Что касается аренды движимых вещей, то отсутствие в договоре условия об арендной плате не сделает такой договор незаключенным, а лишь добавит сторонам проблем.
Дело в том, что в этой ситуации размер арендной платы будет определяться исходя из стоимости аренды аналогичных вещей (п. 3 ст. 424 ГК РФ).
На этом список обязательных пунктов договора аренды заканчивается. Соответственно, условие о порядке и сроках внесения арендной платы, а также условие о сроке аренды обязательными не являются.
Если не прописать в договоре особенности перечисления арендных платежей, то плату нужно будет вносить в порядке и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичных объектов при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Если же не указать срок аренды, то будет считаться, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Бесплатно составить и распечатать договор аренды по готовому шаблону
Срок аренды
Теперь остановимся подробнее на условие о сроке аренды. Формулируя этот пункт договора, нужно помнить следующее. Договор аренды земельного участка, здания или сооружения (а равно помещений в них), заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст.
26 ЗК РФ). При этом необходимо иметь в виду положение пункта 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В этом пункте сказано, что срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным одному году.
Другими словами, если в договоре аренды недвижимости указать, что он действует с 1 февраля 2018 года по 31 января 2019 года, то такой договор нужно будет регистрировать. Следуя этой логике, нужно будет регистрировать и договор, действующий с 1 января 2018 года по 31 декабря 2018 года, так как срок аренды в этом случае составит ровно один год.
А вот договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.
01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Это утверждение справедливо и для договоров, в которых срок действия просто не указан, так как такие договоры, как отмечалось выше, признаются заключенными на неопределенный срок.
Из сказанного следует практический вывод. Если планируются длительные отношения по аренде недвижимости, и при этом стороны не хотят регистрировать договор, то можно обойти требование о госрегистрации.
Для этого нужно либо установить, что срок договора аренды меньше одного года (например, 11 месяцев), и одновременно закрепить возможность его автоматической пролонгации на тот же срок и на тех же условиях, либо просто не включать в договор условие о сроке аренды.
Правда, в последнем случае нужно учитывать, что каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок. Для этого достаточно предупредить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Причем отказ от договора может быть немотивированным. Так, право арендодателя отказаться от договора никак не зависит от того, допустил ли арендатор какие-либо нарушения, и ограничить это право договором нельзя (определение ВС РФ от 25.09.
17 по делу № 305-ЭС17-5424).
А что будет, если стороны заключили договор аренды помещения на 11 месяцев, а условие об автоматической пролонгации в него не включили, и при этом забыли своевременно «продлить» договор? По правилам Гражданского кодекса, если по истечении срока, установленного в договоре, арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть арендатор сможет продолжать пользоваться помещением и будет обязан платить предусмотренную договором арендную плату. Но при этом обе стороны, как уже отмечалось, получат право в любой момент отказаться от такого договора.
На что еще обратить внимание
И в заключение отметим еще несколько важных моментов, на которые нужно обратить внимание при составлении договора аренды.
Изменение состава собственников
Если на стороне арендодателя выступает несколько собственников, то арендатор должен перечислять арендную плату каждому из них в соответствующей пропорции. Это правило действует не только в ситуации, когда объект аренды изначально принадлежал нескольким собственникам, но и в ситуации, когда состав владельцев поменялся в период аренды.
Тут надо помнить, что сам по себе факт изменения состава собственников какого-либо влияния на договор аренды не оказывает: он продолжает действовать на ранее согласованных условиях.
При этом у нового сособственника появляется право на получение доли дохода от сдачи имущества в аренду, равной его доле в праве собственности на имущество (ст. 248 ГК РФ). И это право никак не связано с тем, вносились ли соответствующие изменения в договор.
Поэтому, как только новый совладелец объекта аренды потребует перечислять на его счет арендную плату, арендатору придется делить плату на части и переводить их отдельно каждому из собственников.
Нарушение этого правила повлечет штрафные санкции и может стать основанием для расторжения договора аренды (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.04.18 № Ф04-4219/2017).
Односторонний отказ от договора
Следующий момент касается условия о праве на односторонний отказ от договора аренды.
По общему правилу, закрепленному в статье 310 ГК РФ, если обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность, то они вправе внести в договор пункт об одностороннем отказе от договора при наступлении тех или иных условий.
А если такой деятельностью занимается только одна из сторон, то право на односторонний отказ ей не предоставляется, в то время как другая сторона может заявить об одностороннем отказе от договора.
Соответственно, если имущество арендуется у физического лица, не являющегося ИП, то в договоре нельзя прописать право арендатора (организации или предпринимателя) на односторонний отказ от такого договора.
Отметим, что в случае с арендой государственного или муниципального имущества подобное условие не может быть включено в договор, так как право согласовывать условия одностороннего отказа от договора имеют только лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность. А при аренде госимущества арендодателем выступает орган власти, который предпринимательскую деятельность не осуществляет по определению (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.18 № Ф03-1250/2018).
Согласие арендодателя на перенаем
И наконец, остановимся на вопросе о «перекупке» действующего договора аренды. Возможность передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) предусмотрена пунктом 2 статьи 615 ГК РФ.
В случае если планируется перенаем (а не заключение прямого договора аренды), нужно обязательно проверить наличие согласия арендодателя. Оно может быть выражено разными способами. Например, в виде отдельного письма, в котором арендодатель сообщает, что не возражает против перенайма объекта аренды.
Также арендодатель может проставить соответствующую надпись на договоре перенайма. Главное, чтобы было понятно, в отношении какого договора аренды дано согласие на перенаем. Если же согласие отсутствует, то договор перенайма будет ничтожным.
Такая сделка не повлечет юридических последствий и будет признана недействительной с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Это значит, что лицом, обязанным по договору аренды, останется прежний арендатор.
И никакие обстоятельства (ликвидация первоначального арендатора, фактическое использование имущества новым арендатором, своевременное внесение арендной платы) ситуацию не исправят (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.06.18 № Ф01-2034/2018).