Получить в дар квартиру или дачу — что может быть приятнее? Пожалуй, только отсутствие необходимости доказывать, что эта недвижимость теперь действительно твоя.
Наверное, все понимают, что такие серьезные подарки не могут делаться просто на словах. Чтобы все было законно, нужно заключить договор дарения. Это отдельная правовая «ниша» со своими подводными камнями.
В нашем материале мы при помощи экспертов ответили на самые распространенные вопросы, касающиеся дарения недвижимости.
Как дарение оформляется юридически?
С позиций закона дарение выглядит совсем не так, как мы привыкли воспринимать его в быту. По нормам российского права это такая же сделка, как и купля-продажа, но только проводится она без оплаты. На законодательном уровне дарение закреплено в 32 главе ГК РФ.
Говоря юридическим языком, подарить дом или квартиру (машину, ноутбук, авторучку) значит безвозмездно передать права на них другому человеку. Как и положено в деловых отношениях, такое намерение обязательно должно быть выражено на бумаге.
Простое устное обещание бабушки подарить внуку свою «трешку» за то, что он вынесет мусор, никакой законной силы не имеет.
Юридические последствия за собой влечет только подписание дарителем и одаряемым договора дарения, на основании которого Росреестр потом зарегистрирует переход права собственности на недвижимость.
В договоре обязательно указывается предмет дарения и то, что сделка является безвозмездной для одаряемого (он ничего не должен в ответ)
Но и это еще не все. Переход права собственности на подарок от одного участника сделки к другому по их взаимному соглашению может происходить в разное время: в момент подписания договора или когда-то позже.
В зависимости от этого выделяют 3 вида договора дарения:
- Реальный.
- Договор обещания дарения (консенсуальный).
- Договор пожертвования.
Сделка считается реальной, если заключение договора дарения и переход права собственности совпадают во времени.
Это самый популярный в юридической практике способ оформления дорогих подарков. Реальный договор предусматривает полную передачу одаряемому прав на предмет сделки. После его подписания (или госрегистрации, если этого требует закон) он становится единоличным хозяином имущества.
Консенсуальный договор позволяет отсрочить дарение на определенное время. По сути, это документальное подтверждение намерений дарителя. В таком договоре обязательно должна быть указана информация о будущем подарке, а также данные того, кто его примет.
Государственная регистрация договора дарения недвижимого имущества, заключенного после 1 марта 2013-го года, не нужна (ст. 574 ГК РФ)
Договор пожертвования составляется, когда даритель хочет, чтобы его имущество в будущем использовали не в личных целях, а на благо общества. В таком случае одаряемый получает не только право собственности на подарок, но и обязанность использовать его по определенному назначению.
Получать пожертвования по закону могут:
- физические лица;
- лечебные, воспитательные заведения, учреждения соцзащиты;
- научные, культурные и образовательные организации;
- религиозные учреждения;
- общественные и некоммерческие организации.
Если пожертвование принимает физическое лицо, в соглашении обязательно прописывают информацию о назначении предмета сделки. В случаях с юрлицами делать это необязательно.
Но если этот пункт все же есть в договоре, одаряемый должен будет предоставлять доказательства целевого использования дара.
Если подарок используют не по назначению, даритель имеет право разорвать договор пожертвования. Также он может быть пересмотрен в судебном порядке, если одна из сторон сделки скончалась (либо перестала существовать как организация) или утратила дееспособность.
Не последнюю роль в связанных с дарением сделках играет добровольность намерений дарителя. Если соглашение заключено под давлением и этому есть доказательства, оно будет считаться недействительным (ст. 179 ГК РФ).
Но учитывает закон и волю одаряемого: он не обязан принимать имущество дарителя. Если же он не против, это желание необходимо отметить в договоре, иначе он также может быть признан недействительным. Когда принимать дар человек не хочет, он может или отказаться, или передать имущество третьей стороне (но для этого подарок все-таки нужно получить и передарить).
Обязательна ли госрегистрация перехода права собственности на подаренную квартиру?
Если сам договор дарения квартиры или дома с марта 2013-го года не подлежит государственной регистрации, то право собственности на недвижимость регистрировать нужно обязательно — вне зависимости от того, как оно возникло. Это предусмотрено п. 3 ст. 574 и ст. 131 ГК РФ.
Нужно ли нотариальное заверение договора?
Обязательного нотариального удостоверения договор дарения недвижимости не требует. Однако при его заключении люди часто прибегают к услугам нотариуса, чтобы исключить вероятные риски. Печать нотариальной конторы — это дополнительная гарантия того, что стороны договора действовали добровольно, в рамках закона и были дееспособны.
Кроме того, участие нотариуса в сделке дарения предписано законом в ряде частных случаев:
- при отчуждении недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину;
- при отчуждении долей в праве общей собственности на недвижимость (за исключением случаев, когда все собственники отчуждают свои доли одновременно в рамках одной сделки и с земельными долями).
Во всех остальных случаях договор дарения недвижимости можно заключить в простой письменной форме без участия нотариуса.
Можно ли включать в договор условия, при выполнении которых одариваемый получит квартиру?
Главная особенность договора дарения — его безвозмездность, которая исключает любое ответное благодеяние со стороны одаряемого. При выявлении встречной передачи вещи, прав или встречного обязательства подписание договора дарения признается притворной сделкой, которая не имеет юридической силы (п. 1 ст. 572 ГК РФ).
Кроме того, дарить недвижимость можно только при жизни. Договор, по которому передача подарка должна произойти после смерти дарителя, будет признан ничтожным, и перерегистрировать право собственности по нему у одаряемого не получится. В таком случае действуют нормы законодательства о наследовании (п. 3 ст. 572 ГК РФ).
При этом закон не запрещает включение в договор личных условий дарителя, которые обычно предписывают одаряемому определенные действия или поведение.
Считается ли квартира, подаренная человеку, состоящему в браке, совместной собственностью супругов?
Не считается в силу п. 1 ст. 36 Семейного Кодекса РФ, согласно которому подарки не относятся к совместно нажитому имуществу. По нашим законам это личное имущество человека. И не имеет значения, состоит он при этом в браке или нет. В случае развода подаренные объекты не подлежат разделу между супругами.
Можно ли подарить строящуюся квартиру?
Да. Для безвозмездной передачи прав по договору долевого участия часто используют договор уступки прав (цессии), который заключается после государственной регистрации ДДУ, но до момента подписания акта приема-передачи квартиры между застройщиком и дольщиком. Главное отличие цессии от дарения в том, что она может быть как бескорыстной, так и на возмездной основе.
Согласно ст. 11 закона «Об участии в долевом строительстве…», уступить права требования по ДДУ можно только после того, как даритель полностью выполнит свои финансовые обязательства перед застройщиком. Иначе на третье лицо придется переводить не «чистое» право требования, а еще и долг (ст. 391-392.3 ГК РФ), а это уже не дарение.
Уступка прав по ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации
Если права по ДДУ приобретены в браке, то для дарения такой недвижимости нужно нотариально заверенное согласие второго супруга.
Обычно все нюансы уступки прав на квартиру подробно прописаны в договорах долевого участия. И прежде чем дарить недвижимость, необходимо внимательно его изучить.
Возможно, такой шаг придется согласовать с застройщиком или как минимум письменно уведомить его о своих намерениях. Юристы советуют получить письменное согласие на дарение и у застройщика, и у одаряемого.
Это позволит дарителю обезопасить себя от возможных претензий.
Кто не может дарить и принимать в дар недвижимость?
Ограничения, связанные с дарением имущества, которое стоит дороже 3 000 ₽, изложены в ст. 575 ГК РФ.
Согласно ей, делать дорогие подарки запрещается:
- От имени малолетних и недееспособных граждан.
- Работникам образовательных, социальных и медицинских учреждений их подопечным.
- Государственным, муниципальным служащим в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей.
- Между коммерческими организациями.
Помимо этого, закон (ст.
576 ГК РФ) в ряде случаев ограничивает возможности дарителей, делая процедуру более сложной. Это касается нестандартного дарения.
Например, юрлицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее только с согласия собственника, а также если законом не предусмотрено иное. А дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, происходит по согласию всех его владельцев.
Можно ли расторгнуть или признать недействительным уже заключенный договор дарения?
Сделку, связанную с дарением, можно расторгнуть, как и любую другую. Такое право даритель имеет и до передачи подарка, и после, но только на законных основаниях. Инициаторами прекращения договора также могут выступить сам одариваемый (отказавшись от подарка) или заинтересованные третьи лица.
Один из механизмов расторжения такого соглашения — признание сделки недействительной. Это возможно, если дарственная была составлена с нарушением порядка и условий, предписанных законом. Гражданский Кодекс РФ выделяет два вида недействительных сделок — ничтожные и оспоримые. Для расторжения первых достаточно указать на факт нарушения, вторые необходимо отменять в суде.
Закон (с. 168-179 ГК) выделяет ряд общих оснований для признания любого договора недействительным:
- Если он заключен для вида (мнимая сделка) или чтобы прикрыть другой договор (притворная сделка).
- Если договор дарения содержит условие передачи подарка после смерти дарителя.
- Если дарственная заключена с нарушением формы, содержания и субъекта.
Нарушение формы договора дарения — это, например, его заключение в устном виде, когда законодательство требует фиксировать намерения на бумаге.
Ничтожным будет считаться и договор, в котором не обозначен конкретный предмет дарения или не указан одаряемый.
Есть и специальные основания (ст. 572- 578 ГК), по которым можно признать недействительной сделку, связанную именно с дарением:
- Если одаряемый покушался на жизнь дарителя, жизнь членов его семьи и близких родственников либо умышленно причинил ему телесные повреждения.
- Если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты, даритель может потребовать в суде отмены дарения.
- Если имущественное, семейное положение или состояние здоровья дарителя изменились так, что дарение приведет к существенному снижению уровня его жизни.
- Если договор был возмездным.
- Если дарение совершено вопреки запрету или ограничению.
- Если договор заключен на основании ничтожной доверенности, в которой не указаны одаряемое лицо и предмет дарения.
- Если не определен предмет дарения: конкретная вещь, право или обязанность, от которой освобождается одаряемый, т.е. неясно, что конкретно обещает подарить даритель.
- Если даритель-юридическое лицо не составил договор дарения на вещь стоимостью больше 3 000 ₽ или включил в такой договор обещание дара в будущем.
Помимо этого, в самом договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить его в случае, если он переживет одаряемого.
По словам Олеси Трошиной, нередко споры из-за подарков возникают после смерти дарителя, родственникам которого не нравится его поступок. Однако если все было сделано по закону, шансов оспорить дарственную практически нет. Единственная возможность для этого — доказать, что человек не отдавал отчет своим действиям.
Это можно сделать, если в момент подписания договора даритель серьезно болел и принимал изменяющие сознание препараты. В таком случае по заключению привлеченного истцом медицинского эксперта или после проведения судом собственной экспертизы даритель может быть постфактум признан недееспособным, и сделка будет отменена.
Нужно ли платить налоги за подаренную квартиру?
Здесь все зависит от того, кто и кому преподнес столь щедрый дар. В Налоговом кодексе указано, что недвижимость, подаренная членами семьи или близкими родственниками, налогом не облагается. То есть если даритель и одаряемый являются супругами, родителями и детьми, усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой, внуками, братьями и сестрами, то платить государству ничего не нужно.
Если же недвижимость подарена дальнему родственнику или постороннему с точки зрения закона человеку, он должен будет уплатить подоходный налог в размере 13% от кадастровой стоимости объекта.
Отметим, что сам даритель налог за дарение не платит ни при каких обстоятельствах. Так как подарок делается безвозмездно, дохода от такой сделки он не получает и оснований для уплаты НДФЛ нет.
Как получить компенсацию за долю в квартире?
По закону имущество, которое находится в общей долевой собственности, должно быть разделено между участниками. Если собственники не смогли достичь согласия в отношении условий раздела такого имущества, то один или несколько владельцев имеют право в судебном порядке требовать выдела своей доли в натуре. В этом случае доля в квартире закрепляется за собственником не только на бумаге, но и физически в виде конкретного помещения или комнаты.
Если суд посчитает выдел доли в натуре невозможным, то ее собственник может получить денежную компенсацию от других участников. Выплата осуществляется только с его согласия.
После получения компенсации собственник теряет своё право на долю в общем имуществе.
Компенсация за долю в квартире может быть выплачена и без согласия владельца. Это возможно при одновременном выполнении следующих условий:
- Доля признается незначительной;
- Ее выдел в натуре является невозможным;
- Собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
Суд будет принимать решение по каждому из перечисленных пунктов, исходя из предоставленных доказательств. При выполнении всех трёх условий владельца незначительной доли обяжут продать её в обмен на компенсацию.
Чтобы зарегистрировать право собственности на указанную долю, в МФЦ нужно будет предоставить решение суда.
Для определения размера компенсации суд назначит экспертизу. Ее проведение может быть поручено конкретному учреждению или эксперту.
Да, компенсация за долю в квартире, выплаченная физическому лицу, считается его доходом и облагается НДФЛ по ставке 13%. При этом получатель выплаты имеет право воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 млн рублей и уменьшить сумму налога.
Пример. Бывший собственник доли получил компенсацию в размере 1,2 млн рублей. Без применения налоговой льготы сумма НДФЛ к оплате составит 156 тыс. рублей. Если он воспользуется своим правом на вычет, то налогооблагаемая база уменьшится на 1 млн. В этом случае с полученного дохода придётся заплатить всего 26 тыс. рублей (200 000 * 13%).
Исключение составляют случаи, когда доля находятся в собственности больше минимального срока владения (3 или 5 лет).
Стоит отметить, что компенсация за долю в квартире и компенсация за пользование долей — это совершенно разные понятия. В первом случае собственник утрачивает свое право на долю в собственности после получения выплаты и больше никакого отношения к ней не имеет.
Если он продолжает оставаться одним из владельцев, но по каким-либо причинам не пользуется своей частью жилого помещения, то он может потребовать у других собственников компенсацию за пользование его долей. Это уже будет не разовая выплата, а регулярные платежи.
Как правило, подобные вопросы решаются в судебном порядке. Взыскание компенсации за пользование долей возможно в том случае, если совместное проживание участников долевой собственности не представляется возможным. Например, если квартира состоит только из одной жилой комнаты и все собственники не могут в полной мере пользоваться помещением.
Также зачастую причиной судебных разбирательств о взыскании компенсации являются ситуации, когда доли собственников по площади не соответствуют размеру занимаемого ими жилого помещения. К примеру, если владельцу доли принадлежит 1/3 двухкомнатной квартиры, но при этом он занимает одну из комнат.
Законом не установлен порядок расчета данной выплаты. Судебная практика показывает, что ее сумма определяется пропорционально доле получателя от среднерыночной стоимости арендной платы данного помещения. К примеру, если собственнику принадлежит 1/5 в квартире, которую можно сдавать за 25 000 рублей в месяц, то размер ежемесячной компенсации составит 5 000 рублей.
Налоговый вычет при дарении квартиры в 2022 году: можно ли получить
По общему правилу налоговый вычет при дарении квартиры не предусматривается. У дарителя не возникает расходов по аналогии с покупателем, а у одаряемого наоборот возникает доход – и он должен оплатить в бюджет налог. Однако по другим сделкам, предшествующим дарению или следующим за ним, право на возмещение сохраняется. Разберемся подробнее на практических примерах.
Закон о вычетах
По НК налоговые возмещения на имущество предоставляются:
- Продавцам при продаже имущества. Продавец снижает сумму дохода, переданного ему покупателем за жилье. Вычитается фиксированная или расходная сумма Налог, подлежащий оплате, таким образом уменьшается. Подробнее о налоговом вычете при продаже недвижимости читайте по этой ссылке.
- Покупателям при покупке недвижимости. Покупатель заявляет к возврату максимально 2 миллиона рублей и получает 13% от расходов на приобретение жилплощади из бюджета. Возврат осуществляется из ранее уплаченного НДФЛ. Материал по компенсациям при покупке мы ранее публиковали здесь.
ВАЖНО! Налоговый возврат при дарении жилья не предоставляется ни дарителю, ни одаряемому. Такой вид вычетов не предусмотрен налоговым законом, а применять правила по аналогии с куплей-продажей нельзя.
При этом стороны сделки могут воспользоваться вычетами, которые возникают у них в связи с покупкой и реализацией данной квартиры по ДКП. Рассмотрим эти ситуации подробнее.
Права дарителя
Даритель – это бывший собственник квартиры, который передал ее по дарственной следующему владельцу. На основании дарения у него не возникает никаких налоговых последствий:
- исчислять и платить НДФЛ 13% в бюджет не нужно;
- налоговое возмещение не предоставляется;
- налог на имущество (ежегодный) прекращается с момента сделки дарения.
При этом нельзя применять правила о вычетах по аналогии с покупателем при купле-продаже. Покупатель приобретает имущество и несет расходы, с которых он может вернуть 13%. Даритель же просто добровольно передает имущество, ничего не приобретая. Цену этого имущества нельзя принимать к вычету. Это ошибочное сравнение.
Однако подарив квартиру, даритель не лишается заявить право на вычет по ДКП, по которому он ее в свое время купил.
Пример. В 2018 году Михаил Свириденко купил квартиру за 2 миллиона рублей. Документов на вычет он не подавал, денег из бюджета не получал. В 2019 году он подарил эту квартиру своей дочери. При этом после переоформления жилья на дочь, у Михаила не исчезло право на вычет по сделке купли-продажи 2018 года. Он вправе подать документы в налоговую или на работу – и получить деньги из казны.
Других вычетов, связанных с дарением квартиры, закон не предусматривает
Права одаряемого
На стороне одаряемого наступают следующие налоговые последствия:
- по самой дарственной;
- после продажи подаренной недвижимости;
- после покупки новой квартиры на деньги от продажи.
Рассмотрим все эти ситуации подробнее.
После сделки дарения
Сразу после получения квартиры у одаряемого возникает доход, который облагается НДФЛ. Доход измеряется ценой жилплощади, которую стороны укажут в договоре, кадастровой или инвентаризационной стоимости. От этой цены нужно подсчитать 13%. Полученное число будет суммой налога, который надо задекларировать до 30 апреля и уплатить бюджету перечислением до 15 апреля.
При этом налоговых вычетов по аналогии с продавцом при ДКП не предусмотрено. Если продавец может уменьшить доход от продажи на фиксированную или расходную сумму, то одаряемый такой возможности не имеет. Ему обязательно придется уплачивать НДФЛ с полной стоимости жилья.
ВАЖНО! От НДФЛ при дарении освобождается одаряемый, который состоит с дарителем в близком родстве. Это супруг, родитель, ребенок, дедушка или бабушка, внук, внучка, брат или сестра. Родственники с большей степенью родства не входят в этот список.
Пример. Александр Петренко подарил своему племяннику недвижимость стоимостью 1 200 000 рублей. Племянник подсчитал размер налога: 1 200 000 * 0,13 = 156 000 рублей. Сумма налога большая, но уменьшить ее нельзя, поскольку вычеты не предусмотрены.
После продажи подаренной жилплощади
НДФЛ 13% придется заплатить, если недвижимость продается до истечения срока давности владения.
- 3 года – для помещений, которые подарили люди из круга близких родственников.
- Если жилье подарил человек, не являющийся близким родственником, то 5 лет.
Чтобы уменьшить размер налога, продавец вправе применить вычет. Для этого из суммы, полученной по ДКП, нужно вычесть 1 000 000 рублей – фиксированную сумму. Расходный вариант неприменим, поскольку ранее продавцом квартира была не куплена, а получена по дарственной.
Пример. Людмила Ивашутина получила от своей бабушки квартиру по договору дарения в 2018 году. В 2020 она решила ее продать за 1 750 000 рублей. Срок давности владения Людмилы составляет 3 года.
Он не истек к моменту заключения ДКП, поэтому придется рассчитывать и платить налог. Для этого Людмила вправе использовать фиксированный законный вычет 1 миллион рублей.
Расчет НДФЛ будет таким: (1 750 000 – 1 000 000) * 0,13 = 750 000 * 0,13 = 97 500 рублей.
После покупки новой недвижимости на деньги от подаренной
Если после продажи подаренного жилья гражданин купит другое, то он сможет вернуть себе из бюджета 13% от расходов. Максимально можно заявить вычет в 2 миллиона, а вернуть 260 тысяч.
Дополнительно если покупка произойдет на кредитные деньги, то можно получить вычет и по ипотечным процентам. Максимально 3 000 000 рублей вычета и 360 000 рублей к возврату.
ВАЖНО! Разницы нет, какие деньги вложены в покупку жилплощади – от подаренного имущества или от любого другого, а также был с нее уплачен налог или нет. Юридическое значение имеет именно факт приобретения жилья. Дополнительное условие – налоговый возврат не должен быть исчерпан. Он предоставляется каждому один раз до полного исчерпания максимальной суммы.
Пример. Максиму Василенко родители подарили квартиру в 2016 году. В 2020 он продал ее за 2 миллиона рублей. От НДФЛ с продажи он был освобожден, поскольку давность владения составила 4 года, декларацию ему подавать не нужно.
Деньги, вырученные от продажи, он в том же году вложил в покупку новой квартиры за 3 000 000 рублей, взяв 1 миллион в ипотеку. Начиная с 2020 года Максим сможет подать документы на налоговый возврат с покупки жилья.
260 тысяч (13% от максимальной суммы в 2 млн) он вернет непосредственно с ДКП, и дополнительно сможет получить возмещение по выплаченным ипотечным процентам.
Практика подсчета налоговых вычетов
Выше мы отдельно рассмотрели права дарителя и одаряемого при сделках, связанных с подаренной недвижимостью. Далее мы рассмотрим комплексно – кто платит какие налоги и какие компенсации предъявляет к возврату.
Дарение близкому родственнику
Налоговые права у них следующие:
| Сделка | Даритель (тот, кто передал жилье) | Одаряемый (тот, кто получил жилье) |
| Дарственная | Не уплачивает налог с дарения.Налоговых возвратов с дарения также не имеет.Налоговую декларацию не подает. | Налог с дарения не платит.Налоговых возмещений не получает.Налоговую декларацию не подает. |
| ДКП (до или после дарственной) | Может оформить налоговый вычет с покупки квартиры, которую впоследствии подарил.Для этого подает 3-НДФЛ в любое время после покупки | Если решит продавать квартиру, нужно будет исчислять НДФЛ с суммы ДКП. Избежать налога можно по давности владения (3 года) 3-НДФЛ не нужно.Если срок не прошел, уменьшить налог можно с помощью фиксированного вычета в 1 миллион рублей – его заявляют при заполнении 3-НДФЛ |
Дарение не родственнику
В эту категорию одаряемых попадают все, кто не входит в круг близких родственников – в том числе двоюродные бабушки, внучатые племянники, тети, дяди, свекры и свекрови, невестки, золовки, шурины и так далее.
При дарении компенсации распределяются так:
| Сделка | Даритель (тот, кто передал жилье) | Одаряемый (тот, кто получил жилье) |
| Дарственная | Не уплачивает налог с дарения.Налоговых возвратов с дарения также не имеет.Налоговую декларацию не подает. | Уплачивает 13% от цены квартиры.
|
| ДКП (до или после дарственной) | Может оформить налоговый возврат с покупки квартиры, которую впоследствии подарил.Для этого подает 3-НДФЛ в любое время после покупки | Если решит продавать квартиру, нужно будет исчислять НДФЛ с суммы ДКП. Избежать налога можно по давности владения (5 лет), тогда подавать 3-НДФЛ не нужно.Если срок не прошел, уменьшить налог можно с помощью фиксированного вычета в 1 миллион рублей – его заявляют при заполнении 3-НДФЛ |
Такая ситуация очень невыгодна для одаряемого, ведь он подвергается налогообложению дважды – в сделке с дарением и при продаже подаренной квартиры. Государственный вычет при продаже редко когда перекрывает цену ДКП. Избежать такой ситуации можно с помощью пошагового дарения через родственника.
Дарение через родственника
Если дарение квартиры осуществляется в кругу семьи, но формально люди не являются близкими родственниками, то иногда пользуются многошаговой схемой дарения, чтобы избежать налогов.
Например, если свекровь хочет подарить невестке квартиру, то им следует сначала заключить договор «Мать – сын», а затем «Муж – жена». Так невестке не нужно будет оплачивать НДФЛ 13%, хотя она и не входит в круг близких родственников.
Возвраты при этом распределятся как в разделе про дарение близкому родственнику.
Несмотря на то, что государственный возврат из бюджета при оформлении дарственной на квартиру не предоставляется, участники сделки могут оформить его при других сделках с недвижимостью. Даритель может получить возмещение за факт покупки квартиры, которую он потом подарил, а одаряемый – при последующей продаже уменьшить НДФЛ.
Если у вас остались вопросы по теме статьи, задайте их нашему специалисту в окно онлайн-чата.
Благодарим за оценку и репост статьи!
Вам также может быть интересно – бланк и образец заполнения 3-НДФЛ.
Квартира в подарок. Договор дарения и всё, что с ним связано
Безвозмездно, то есть даром
Дарение — такая же сделка, как и все остальные, ведь квартира переходит от одного человека к другому и новый собственник регистрирует свои права в Росреестре.
От других сделок дарение отличается тем, что за недвижимость никто никому не платит. Вообще никак — ни деньгами, ни услугами. Дарение исключает любые встречные обязанности получателя квартиры, в этом весь смысл подарка: он ни к чему не обязывает. Это называется «безвозмездность».
- Если получатель квартиры должен взамен хоть что-то, кроме своей благодарности, это уже не подарок.
- Нельзя ставить условия получения и использования квартиры
- Ещё одна особенность дарения — егобезусловность.
Это означает, что даритель не может ставить получателю подарка какие-либо условия, в том числе как и что делать с подаренной квартирой. Если в договоре написать, что «я дарю трёхкомнатную квартиру Семенову Сергею Сергеевичу, только если он не будет водить туда своих друзей, курить на кухне и никогда не подарит её своей жене», то всё это не будет иметь силы. Подарок должен быть безусловным.
Подаренную квартиру можно сразу же использовать по своему усмотрению — даже передарить другому человеку или продать.
Существует одно небольшое и спорное исключение: когда по договору у дарителя остаётся право жить в подаренном жилье (право пожизненного проживания). Закон такого вида обременения не предусматривает, и Росреестр его не регистрирует.
Считается, что получатель квартиры в этой ситуации не несёт никаких финансовых затрат и обязанностей, поэтому суды в большинстве случаев признают такие договоры дарения действительными.
Дарение общей и долевой собственности. Дарение в браке
Если квартира находится в совместной собственности, то дарить её можно только с согласия второго собственника: супруги могут подарить недвижимость только по общему решению, один из них не вправе сделать это самостоятельно.
А вот с долевой собственностью всё проще. Подарить долю в праве собственности можно без разрешения остальных собственников. Правила, действующие при продаже доли, в этом случае не работают, и предлагать долю всем собственникам не нужно.
У подаренных вещей, и квартир в том числе, есть ещё одна особенность: они не считаются совместной собственностью, даже если получены в браке.
Все подаренные квартиры и дома — личная собственность того супруга, которому их подарили, и при разводе она не делится. НО если муж подарил жене квартиру после заключения брака и при этом средства на неё накопил уже в браке, то такую квартиру могут признать совместно нажитым имуществом и разделить.
Подарил или пожертвовал?
Если подарок делается на общеполезные цели — благотворительным фондам, больницам, школам, музеям и другим подобным заведениям, — то это уже не дарение, а пожертвование, которое регулируется законом отдельно. Пожертвования делаются не только некоммерческим организациям, но и другим людям. Но в этом случае нужно указать, на какие цели жертвуется квартира.
Виды дарения
Есть два вида дарения— в зависимости от того, когда квартира будет передана в подарок — сразу же или спустя какое-то время. Во втором случае в договоре указывается определённый срок, например 1 год.
При этом надо помнить, что дарение возможно только при жизни дарителя. Если он умер раньше назначенного срока, то жильё перейдёт его наследникам.
Так, если бабушка планировала подарить квартиру внучке через год, к окончанию университета, но умерла раньше, квартира достанется её мужу и ребёнку (папе или маме девушки).
А если вы хотите подарить квартиру в строящемся доме, то заключайте договор дарения прав, потому что квартира как объект недвижимости и право собственности на неё пока не существуют.
Кто не может дарить недвижимость
Законные представители малолетних и недееспособных не имеют права дарить имущество своих подопечных от их имени. Распоряжаться недвижимостью может только дееспособный человек старше 14 лет.
Не может написать дарственную человек, не являющийся собственником недвижимости. Распоряжаться квартирой имеет право только тот, чьё право зарегистрировано в Росреестре.
Собственник может поручить подписать договор дарения другому человеку. Для этого нужна доверенность.
Кому нельзя подарить квартиру
Под видом щедрого подарка может скрываться взятка. Чтобы этого не происходило, закон позволяет дарить имущество не всем.
Так, нельзя дарить квартиру госслужащим и некоторым другим служащим, если подарок этот делается из-за их служебного положения.
Не могут принимать недвижимость в подарок от своих пациентов и воспитанников, а также от их родственников врачи, учителя, воспитатели и другие социальные работники.
Если вы дарите недвижимость не близкому родственнику, то в будущем это может осложнить продажу квартиры. У покупателя наверняка вызовет массу вопросов подарок «постороннему», а многие попросту не захотят связываться с такими подозрительными вариантами.
Очень часто на рынке встречаются аферы именно с договором дарения: например, когда такой договор прикрывает куплю-продажу, и продавец на самом деле получил деньги. Это происходит, например, при продаже доли, чтобы избежать формальностей в оформлении. Такой договор может быть признан недействительным.
Как составить и зарегистрировать договор дарения
Любой договор дарения недвижимости должен быть письменным, устные обещания здесь не работают. Хотя другие подарки можно дарить и без письменных договорённостей.
Договор дарения квартиры нужно подать в Росреестр. Там зарегистрируют не только право собственности получателя квартиры, но и сам договор.
Договор дарения доли в праве собственности на квартиру нужно дополнительно заверить у нотариуса.
Можно ли отказаться от подаренной квартиры
Можно. Если квартиру ещё не приняли, то есть не подписали акт приёма-передачи, то от неё можно просто отказаться. Если договор уже подписан, но не подан на регистрацию, нужно написать отказ и не относить документы в Росреестр. Если же документы уже поданы, то и отказ от квартиры придётся зарегистрировать в ЕГРН.
Может ли даритель забрать подаренную квартиру обратно
Дарителю сложнее передумать и вернуть себе «подарок». Это реально сделать только через суд и только в нескольких случаях:
- Если получивший квартиру попытался убить дарителя или его близких родственников или покалечил их. Если покушение было со смертельным исходом, потребовать квартиру назад могут наследники дарителя.
- Если одаряемый получил в подарок очень ценную для дарителя недвижимость и при этом настолько плохо следит за ней, что появился риск её утраты. Например, устраивает ежедневные вечеринки с огненными шоу и потопами.
- Если подаривший квартиру пережил одаряемого. Но такое право дарителя обязательно должно быть прописано в самом договоре дарения, иначе квартира перейдёт к наследникам умершего.
- Может ли даритель отказаться от обещания подарить
- Если договор предусматривает обещание подарить квартиру в будущем, а не сразу, то у дарителя есть ещё одна возможность «передумать».
- Он вправе отказаться дарить квартиру, если после подписания договора его финансовое или семейное положение, либо состояние здоровья настолько ухудшилось, что выполнение обещания существенно снизит его уровень жизни.
К примеру, дядя пообещал через 5 лет подарить вам одну из двух своих квартир, а через год он попал в аварию, стал инвалидом, с ним развелась жена и отсудила одну из квартир. Если дядя подарит вам квартиру, то ему будет негде жить. От исполнения такого договора он может и отказаться.
Однако «просто так» передумать дарить квартиру не получится. Иначе пропадает весь смысл заключения подобных договоров.
Налоги и расходы по договору дарения
Подоходный налог. Не платится, если квартиру дарит один член семьи другому или сделка происходит между близкими родственниками. К ним относятся родители и дети, бабушки, дедушки и внуки, родные и сводные братья и сестры, усыновители и усыновлённые.
Всем остальным придётся заплатить подоходный налог 13%. Он считается либо от цены квартиры, если её прописали в договоре, либо от кадастровой стоимости недвижимости. Её цену можно узнать в онлайн-сервисе на сайте Росреестра или заказать выписку о кадастровой стоимости в ближайшем МФЦ.
Другие расходы. Государственная пошлина за регистрацию права собственности — 2000 рублей. Если вам нужно заверить договор у нотариуса, то прибавьте стоимость его услуг.
Договор дарения можно оспорить
Как, впрочем, и любую другую сделку. Из-за безвозмездности дарения его, к сожалению, проще оспорить,чем другие договоры. Особенно, если квартиру подарил пожилой или больной человек. В этих случаях реально доказать, что его заставили подарить квартиру мошеннику.
Поэтому при покупке подаренной квартиры нужно особенно тщательно проверять все документы.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Ксения Копалова
Налоговый вычет при дарении квартиры: можно ли вернуть подоходный налог
Получить в собственность недвижимость можно различными способами: купить, приобрести в ипотеку, получить в наследство, получить в дар.
Во всех этих случаях собственник жилья имеет право на льготу от государства: вернуть уплаченный за приобретённую недвижимость налог, но каждая ситуация имеет свои тонкости, связанные с реализацией этого права.
Больше всего затруднений вызывают налоговый вычет при дарении квартиры или доли в ней и налоговый вычет при дарении квартиры близкому родственнику.
Когда возможен возврат налога на подаренную квартиру
Если между гражданами возникают правоотношения дарения, то на получение вычета накладывается ограничение: если договор дарения заключается между близкими родственниками, то налоговая льгота новому собственнику не полагается.
Если стороны правоотношений в родственных связях не состоят, то новый собственник квартиры может реализовать своё право на налоговый вычет при дарении жилья после того, как ему начислят налог на доходы, исходя из заявленной в договоре стоимости жилья.
Обязанность уплатить налог на доходы физических лиц возникает у гражданина, получившего в дар жильё, после получения им права собственности на подаренную квартиру. При получении жилой недвижимости в дар НДФЛ будет исчисляться по обычной ставке 13%.
При получении квартиры в дар от близкого родственника Налоговый кодекс РФ (далее – НК РФ) избавляет одариваемое лицо от необходимости платить налог, поэтому имущественный вычет при передаче недвижимости в дар близкому родственнику оформить нельзя.
Важно! К близким родственникам Семейный кодекс относит не только кровных родственников и супругов, но и приёмных детей и родителей. Сёстры и братья считаются близкими родственниками независимо от того, единородные они или нет. А вот двоюродные братья и сёстры имеют уже не настолько близкую степень родства, чтобы при оформлении дарственной на жильё одаряемое лицо не могло рассчитывать на налоговые привилегии. Опекуны и подопечные также не приравниваются законом к кровным родственникам.
Как реализуется право на вычет налога на подаренную квартиру
Если вы получили в дар недвижимость, не торопитесь сразу же собирать пакет документов, требуемых для оформления возврата подоходного налога. Ваши дальнейшие действия следующие:
- Предоставить декларацию по форме 3-НДФЛ в инспекцию Федеральной налоговой службы. Бланк можно найти в сети интернет, только необходимо проверить его актуальность в связи с постоянно меняющимся законодательством. В декларации будет отражена стоимость квартиры, полученной в дар. Эта стоимость является вашим доходом, с которого и будет впоследствии уплачен НДФЛ.
- Приобрести жильё. Пока в вашей собственности не появится недвижимость, купленная лично вами за ваши средства – права на получение налоговой льготы у вас нет. Не имеет значение, возьмёте ли вы ипотечный кредит или заплатите из собственного кошелька: принципиален сам факт покупки жилья, причём его собственником должны являться вы.
- Применить право налогового вычета при дарении жилья для уменьшения исчисленного налога на дарение.
Важно! Согласно статье 228 НК РФ подать декларацию в ИФНС необходимо в год, следующий за годом получения объекта недвижимости в дар. Дата подачи документа – не позднее 30 апреля. Произвести оплату налога НК РФ обязывает до 15 июля следующего года.
Важно! Как таковой налоговый вычет при дарении квартиры одариваемое лицо получить не может, но при последующей покупке жилья из собственных или кредитных средств может уменьшить размер налога на дарение.
Как это происходит? Рассмотрим на примере.
Звягинцева Ю. А. получила в дар от тёти квартиру. В договоре указана её стоимость – 3 500 000 рублей. Исчисляем НДФЛ в размере 13%: 3 500 000 * 0,13 = 455 000 рублей. Через год Звягинцева Ю. А. приобрела жильё за 2 900 000 рублей. Она может оформить за эту квартиру возврат уплаченного НДФЛ. На сумму этого возврата будет уменьшен налог на дарение, который Звягинцевой Ю. А. предстоит оплатить.
Рассчитаем сумму, которую она может вернуть с покупки жилья. НК РФ определяет максимальную сумму имущественного налогового вычета – 260 тысяч рублей. Это 13% от 2 миллионов – максимальной стоимости квартиры, с которой возвращается налог.
Как применяется право возврата НДФЛ в данном случае? Из суммы налога на полученную в дар недвижимость вычитаем сумму налогового вычета. Вместо 455 тысяч Звягинцевой Ю. А. придётся заплатить всего 195 тысяч рублей.
Важно! У гражданина, на которого оформили дарственную, есть право отказаться от такого подарка. Несмотря на предоставляемую государством налоговую льготу, НДФЛ при получении жилья в дар может оказаться очень большим, а за просрочку его уплаты начисляется пеня. Если налог не уплачен, в соответствии со статьёй 122 НК РФ налогоплательщик обязан выплатить штраф в размере до 20% от суммы налога. Если вы решили не брать на себя эти налоговые обязательства, поторопитесь отказаться от дара прежде, чем будет оформлено право собственности.
Определение дохода при получении жилья в дар
Когда новый собственник квартиры подаёт налоговую декларацию о доходах, полученных в натуральной (то есть не денежной) форме, возникает вопрос: что в таком случае является налоговой базой. При получении жилой недвижимости в дар есть следующие варианты её определения:
- Если в дарственной не указана стоимость квартиры, НДФЛ исчисляется из её полной кадастровой стоимости.
- Если указанная в дарственной стоимость отличается от кадастровой – налог исчисляется в размере 70% от кадастровой стоимости.
Права дарителя
А вот сам даритель получить имущественный вычет при передаче квартиры в дар близкому родственнику, дальнему родственнику или лицу, вообще не состоящему с ним в семейных отношениях, не может. Никаких расходов он при дарении не несёт, поэтому отсутствует денежная сумма, из которой удерживают НДФЛ. Раз налог не удержан – то и возвращать гражданину нечего.
Если же собственник приобрёл жилую недвижимость и потом передал её в собственность другому лицу по договору дарения, не успев запустить процесс получения за неё имущественного вычета – он имеет право обратиться в налоговую службу за возвратом НДФЛ уже после осуществления сделки дарения.
Порядок оформления возврата НДФЛ
Порядок оформления возврата не отличается от того, что проходят налогоплательщики, получающие возврат налога за недвижимость, на момент процедуры находящуюся у них в собственности. Документы в налоговую инспекцию предоставляются такие же:
- свидетельство о регистрации права собственности и иные документы, подтверждающие владение жилой недвижимостью;
- квитанция об оплате и иные документы, подтверждающие, что собственник понёс расходы при приобретении жилой недвижимости;
- справка о доходах по форме 2-НДФЛ (предоставляется работодателем по запросу сотрудника);
- декларация по форме 3-НДФЛ (заполняется самостоятельно или нанимаемым консультантом);
- заявление на возврат налога (составляется непосредственно при обращении в ИФНС);
- иные документы в зависимости от требований территориального отделения налоговой службы (чаще всего запрашивают копии паспорта и ИНН).
Если даритель перед сделкой получил имущественный вычет, но не исчерпал лимит средств, подлежащих возврату, то за ним сохраняется право получить остаток вычета с новой недвижимости.
В отношении сделки дарения норма работает так же, как и в случае сделки купли-продажи: если после сделки гражданин приобретёт новый объект недвижимости, то сможет получить с него имущественный вычет на недостающую сумму.
Если на момент совершения сделки дарения даритель ещё не возвратил подоходный налог в полном объёме – он имеет право продолжать процедуру возврата.
Это выглядит следующим образом.
Скворцов П. В. передал в дар своему двоюродному брату квартиру стоимостью 1 700 000 рублей, перед этим оформив возврат НДФЛ на неё в размере 221 000 рублей. Имея заработную плату в размере 50 000 рублей в месяц, он в течение двух лет получал вычеты на сумму 78 000 рублей (50 000 * 12 * 0,13). Потом была совершена сделка дарения и Скворцову П. В. остаётся получить 65 000 рублей. Он продолжает процедуру возврата НДФЛ в стандартном порядке.
Потом Скворцов П. В. покупает квартиру стоимостью 5 000 000 рублей. Он имеет право начать новый процесс получения налогового вычета: максимальный лимит возврата составляет 260 тысяч, а получил Скворцов П. В. только 221 тысячу. Остаток в 39 тысяч он может получить.
Вычет при дарении доли в квартире
Возврат подоходного налога при дарении не всего жилья, а доли в квартире, тоже можно получить. Как даритель может оформить возврат НДФЛ, так и одаряемый может воспользоваться данной льготой для уменьшения размера своего налогового обязательства. При дарении доли в квартире близкому родственнику льгота не полагается.
Согласно ст. 246 Гражданского кодекса РФ, даритель в этом случае не обязан уведомлять о сделке других собственников этой квартиры. Главное отличие дарения доли в квартире от дарения объекта недвижимости целиком – если вы хотите дарить свою долю, то сделка в обязательном порядке заверяется у нотариуса.