Договор аренды признан ничтожным

В соответствии со статьей 166 ГК РФ, существуют два вида недействительных сделок:

Оспоримые сделки	Ничтожные сделки
Сделка признается недействительной только по решению суда.	Нет особого порядка признания сделки недействительной. Она является таковой по умолчанию.

Общие положения о недействительности сделок распространяются на договоры аренды. В связи с этим, рассмотрим каждый вид недействительности сделок применительно к договору аренды в отдельности.

Признание судом договора аренды недействительным

При наличии оснований, указанных в законе, договор аренды может быть оспорен в судебном порядке. Признание его недействительным осуществляется по общим правилам искового производства, закрепленным в ГПК РФ.

По общему правилу, обратиться с исковым заявлением о признании договора аренды недействительным может сторона сделки. Однако, если права третьего лица нарушаются, то оно вправе также обратиться в суд для их защиты. В связи с этим, рекомендуем пользоваться услугами арбитражного юриста. Он обоснует исковые требования надлежащим способом и представит ваши интересы в суде.

Ничтожность договора аренды

В силу того, что ничтожная сделка признается такой по умолчанию, дополнительной санкции суда для подтверждения этого факта не требуется. Однако для применения в принудительном порядке последствий недействительности такой сделки аренды все же необходимо обратиться в суд.

Право требования указанных выше последствий есть у сторон договора, а в случаях, предусмотренных законом, у третьих лиц. При подаче искового заявления, истец, не являющийся стороной договора аренды, должен указать на право или законный интерес, которые будут защищены применением последствий недействительности ничтожной сделки.

Таким образом, для признания договора аренды помещения недействительным обязательна четкая правовая позиция, обосновывающая причинно-следственную связь между нарушенным правом и применением последствий, описанных выше.

В связи с этим, лучше обратиться за юридическими услугами для юридических лиц. Специалист разъяснит вам все возможные варианты решения данного кейса и составит исковое заявление с учетом всех требований законодательства.

Основания признания договора аренды недействительным

Недействительность договора аренды возможна только по основаниям, указанным в законе. Поэтому арендатор или арендодатель не вправе установить иные основания недействительности соглашения самостоятельно. Отдельно стоит отметить, что нарушения договора аренды не влекут его недействительность.

Основания для оспаривания договора аренды

Договор аренды может быть признан недействительным судом по следующим основаниям:

1. Нарушение требований законодательства или иных нормативных актов. В случае, если договор аренды содержит условия, противоречащие закону или иному обязательному для исполнения акту, то он может быть оспорен в судебном порядке со ссылкой на конкретную норму права. Например, закрепление в договоре аренды здания положений о том, что арендатор не имеет права пользоваться земельным участком, является нарушением правил статьи 652 ГК РФ, и, соответственно, основанием для оспаривания сделки.
2. Заключение договора аренды, предмет которого не соотносится с целями деятельности юридического лица.
3. Совершение сделки без получения согласия на то органов управления юридического лица, государственного или муниципального органа, третьего лица.
4. Подписание договора аренды от имени юридического лица его органом, представителем при отсутствии полномочий на осуществление таких действий. Так, необходимо проверять положения учредительных документов, актуальные доверенности.
5. Заключение договора аренды от имени юридического лица органом или его представителем в противовес интересам организации.
6. Совершение сделки лицом, в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет.
7. По иску попечителя, заключенный ограниченно дееспособным лицом договор аренды может быть признан недействительным. Исключением из этого является случай, если указанное выше лицо правомочно совершать такие сделки.
8. Заключение договора аренды лицом:

• Не способным понимать значение совершаемых действий (но не являющимся недееспособным).
• Введенным в существенное заблуждение.
• Подверженным угрозам, обману, насилию, неблагоприятным обстоятельствам.

Следует отметить, что такие обстоятельства, чаще всего, сложно доказуемы. Однако, при наличии, например, вещественных доказательств или видеозаписи, признание договора аренды недействительным возможно.

Основания признания договора аренды ничтожной сделкой

Случаи ничтожности сделок также закреплены непосредственно в законе. Так, основания недействительности следующие:

1. Заключение договора аренды с условиями, противоречащими основам правопорядка и нравственности. Договор аренды, в данном случае, должен быть заключен не только в противовес нормам права и морали, но и базовым принципам правопорядка и общим понятиям нравственности.
2. Заключение мнимого договора аренды. Если взаимные права и обязанности по договору аренды лишь перечислены в тексте договора, а стороны фактически не планировали их исполнять, то в этом случае договор аренды считается ничтожным.
3. Заключение договора аренды, если стороной или ее представителем является лицо, признанное недееспособным в установленном законом порядке на основании наличия психического расстройства.
4. Если одной из сторон договора аренды является лицо, возраст которого меньше четырнадцати лет, то такая сделка ничтожна. Однако существует исключение из указанного выше общего правила. Так, по требованию законных представителей такая сделка может быть признана судом действительной, если заключена в целях получения выгоды малолетним.

Следует отметить, что признание договора аренды незаконным достаточно сложная в доказывании процедура. Поэтому рекомендуем обращаться за помощью к юридическим компаниям.

Наши кейсы

• Взыскано: 1 180 500 руб. Суд взыскал 537% от стоимости устранения недостатков с «ПИК-Регион» Подробнее
• Взыскано: 21 394 502 руб. Как получить 21 млн. руб. при расторжении договора на объект, стоимостью 9 млн. Подробнее
• Взыскано: 14 500 000 руб. Как застройщик «Маяк» заплатил 14,5 млн. руб. за развязанную им войну Подробнее
• Включение в реестр о передаче жилья Как мы побороли конкурсного управляющего и включились в реестр Подробнее
• Взыскано: 2 260 000 руб. Как мы выжали 2 260 000 рублей из кривых оконных профилей с застройщика «ЛСР Объект-М» Подробнее
• Взыскано: 1 634 800 руб. Взыскали 1,6 млн рублей (206%) за недостатки в отделке квартиры по ДДУ с «ФСК «Лидер» Подробнее
• Инвестирование не рекомендовано Как мы сохранили клиенту 14 665 500 руб. инвестиций Подробнее
• Взыскано: 898 735 руб. Застройщик «Лотан» заплатил дольщику 274% от рыночной стоимости устранения недостатков Подробнее
• Взыскано: 2 415 243 руб. Как дольщик получил 2,4 млн. руб. от «СтартСК» на соглашении о расторжении ДДУ Подробнее
• Взыскано: 2 200 000 руб. Взыскание 2 200 000 рублей с «БМ-Строй» за некачественный ремонт в квартире Подробнее
• Инвестирование не рекомендовано Как анализ контрагента помог спасти 3 385 679 руб. Подробнее
• Взыскано: 641 094 руб. Взыскали более 215% от стоимости устранения недостатков с застройщика «Лотан» Подробнее

Последствия признания договора аренды недействительным

В соответствии со статьей 167 ГК РФ, признание договора аренды помещения недействительным означает, что юридические последствия в виде, например, передачи арендатору объекта аренды, уплаты арендных платежей и иные, не наступают. Соответственно, все переданное по данному договору должно быть возвращено. Также может быть осуществлено взыскание аренды, уплаченной за период использования имуществом.

Недействительность договора аренды нежилого помещения наступает с момента его заключения. В свою очередь, все правоотношения, находящиеся в причинно-следственной связи с договором, также перестают действовать.

Таким образом, при заключении договора аренды, необходимо предусмотреть все риски, которые могут привести к финансовым потерям вашей компании.

Помощь юриста при недействительности договора аренды

Процедура признания договора аренды недействительным достаточно сложна и требует наличия специальных знаний в области права. Поэтому рекомендуем обращаться за юридическими услугами.

В случае неправомерного оспаривания договора аренды, стороной которого вы являетесь, юрист поможет защитить ваши интересы и исключить последствия признания договора аренды недействительным.

Наша юридическая компания имеет большой опыт в сфере недвижимости. Поэтому мы можем предложить:

1. Юридическую консультацию, в рамках которой может проводиться анализ контрагента, а также имущества, передаваемого в аренду и текста договора.
2. Сопровождение сделки, начиная от предварительного согласования всех условий договора (в том числе, предмета соглашения, срока договора аренды, арендной платы) и заканчивая подписанием сторонами договора.
3. Представление интересов в суде в деле о признании договора недействительным или применении последствий недействительности сделки.

Если у вас остались вопросы или вам нужна юридическая помощь, оставьте заявку на нашем сайте или позвоните нам.

Как оспорить договор аренды: помощь адвоката

   Как любое другой гражданско-правовое соглашение, договор аренды можно оспорить в судебном порядке. Начать такой процесс, как оспаривание договора аренды земельного участка, нежилого помещения или иного объекта могут следующие лица:

• арендодатель;
• арендатор;
• прокурор, в установленном законом порядке;
• люди и организации, права которых были нарушены и чьи интересы были затронуты.

   Помощь во время судебного разбирательства любой из сторон может оказать специализирующийся в конкретной области (договорное право) наш гражданский адвокат.

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по гражданским и арбитражным делам по спорам по договору аренды поможет оспорить договор аренды: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!

Когда можно оспорить договор аренды?

   Давайте разбираться с основаниями оспаривания договора аренды. Начать процесс, используя различные основания признания договора аренды недействительным, может любая из сторон или третье лицо (заинтересованное) в тех случаях, когда:

• не соблюдаются условия, прописанные в договоре, требованиям закона
• соглашение было заключено с лицами, не имеющими права подтверждать правомочность подобных сделок
• сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности
• сделка, совершенная гражданином, ограниченным судом в дееспособности
• сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
• договор был подписана вследствие обмана (заблуждения) или по принуждению
• не исключена возможность оспаривания договора аренды в связи с нарушением принципов добросовестности по ст. 10 ГК РФ
• отсутствие преимущественного права на заключение договора аренды без проведения торгов
• признание торгов недействительными (ч. 2 ст. 449 ГК РФ)
• по иному основанию, которое можно будет определить на консультации с нашим адвокатом

   Разъяснения о порядке применения норм о недействительности сделок подробно изложены в п. п. 69 — 102 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

   Иск можно подать в течение года с тех пор, как он поучил информацию о том, что его права нарушаются тем или иным образом в случае оспоримой сделки.

Если речь идет о признании сделки ничтожной, то срок на составление и подачу заявления в суд три года.

Нарушение срока обращения за судебной защитой приведет к возможному риску применения срока исковой давности, что является самостоятельным основанием в отказе любых исковых требований стороны договора аренды.

•    В судебные органы он должен подать исковое заявление о признании договора аренды недействительным, оформленное соответственно нормам существующего законодательства.
•    по вопросу изменения арендной платы и способами защиты в данном случае по ссылке
• ПОЛЕЗНО: смотрите видео, как составить иск об оспаривании договора дарения и с другими требованиями, а также пишите свой вопрос адвокату в х ролика

В каком суде оспаривать договор аренды?

   Поскольку договор аренды является возмездным и предполагает получение выгоды одной из сторон в случае его расторжения, подобные дела требуют серьезного разбирательства. Учитывая то, кто является по договору аренды сторонами определяется судебная инстанция, которая будет разрешать спор.

• если сторонами выступают граждане (например, договор аренды жилого помещения у собственника-гражданина или компании, которая оказывает услуги сдачи жилья), то споры будут разрешаться в суде общей юрисдикции по адресу нахождения ответчика;
• если сторонами выступают предприниматели или организации (например, аренда офиса или склада в коммерческих целях), то споры будут разрешаться в арбитражном суде, также по адресу ответчика, который легко проверить через официальный сад налогового органа, предоставляющий в реальном времени сведения о регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Претензия по договору аренды

  Прежде чем подавать иск, например, на оспаривание договора аренды нежилого помещения, следует попытаться разрешить конфликт в досудебном порядке.

Досудебное разбирательство является самым эффективным способом разрешения спорных ситуаций, связанных с арендой.

При желании стороны могут привлечь квалифицированных юристов, которые помогут им быстрее и с наименьшими потерями уладить конфликт.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео, как составить претензию по договору аренды и иному поводу, не забывайте подписаться на канал YouTube

   В случае если возникнет необходимость подачи искового заявления в судебные органы, компетентный адвокат поможет правильно составить документ и окажет неоценимую помощь в процессе подготовки материалов для судебного разбирательства. Кроме того, при необходимости он обжалует постановление суда и постарается добиться принятия решения в пользу своего клиента.

Последствия признания договора аренды недействительным

   Если стороны не предусмотрели особых условий в самом договоре аренды, то последствия признания сделки недействительной будет в соответствии с законом, а именно ст.

167 ГК РФ (возврат сторон в первоначальное положение), так, например, если рассматривать аренду земли, то сторона обязана передать обратно занимаемый земельный участок, должен быть решен вопрос о восстановлении вещного права правообладателя.

   Если сделка была уже зарегистрирована в реестре прав на недвижимость, то записи о регистрации и сведения должны быть аннулированы.

   В случае, если сделка будет признана недействительной по вине государственного органа, например, в случае нарушения процедуры предоставления земли со стороны уполномоченного органа, то арендатор вправе рассчитывать и заявлять свое право на компенсацию возникших у него убытков в связи с данным событием. Размер убытков определяется по общим правилам возмещения убытков в силу ст. 15 ГК РФ.

Помощь адвоката в оспаривании договора аренды

   Наши адвокаты:

1. Проконсультируют Вас по любой проблеме исполнения, расторжения или оспаривания договора аренды, поможет составить договор аренды правильно
2. Проанализируют судебную практику по схожей проблеме и дадут рекомендации относительно эффективного варианта поведения
3. Составят претензию или исковое заявление об оспаривании договора, возможно в деле понадобится напротив, возражение на иск, который направлен против Ваших интересов
4. Будут представлять Ваши интересы в суде
5. Осуществят защиту на всех стадиях исполнения решения суда от возбуждения исполнительного производства до окончания всех действий пристава.

   Звоните и мы поможем Вам разрешить проблему: на выгодных условиях и в срок!

Автор статьи:

© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

А.В. Кацайлиди

1. Отзыв по гражданским делам
2. Отзыв по банкротству физических лиц
3. Отзыв по сопровождению бизнеса

г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5

• остановка транспорта Гагарина
• Трамвай: А, 8, 13, 15, 23
• Автобус: 61, 25, 18, 14, 15
• Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67

Признание договора аренды недействительным как избежать и какие последствия

Аренда недвижимости – идеальный вариант, когда человеку или предприятию необходима площадь для развития бизнеса, размещения оборудования и так далее.

В случае возникновения проблемы с ежемесячной оплатой, арендодатель вправе подать исковое заявление, чтобы оплата была взыскана по суду.

Арендатор зачастую подает встречное исковое заявление, в котором просит признать, что договор аренды недействителен.

Законодательная база

Есть ряд обстоятельств, на основе которых арендатор может требовать признания договора аренды недействительным. Среди них:

• Заключение договора с нарушением норм и правил существующего законодательства.
• Подписание документа недееспособным гражданином или под влиянием угроз, обмана.
• Если сделка была мнимой и с самого начала не предполагала правовых последствий.
• Заключения договора на невыгодных условиях в безвыходной ситуации.
• Нарушение договором публичного порядка.

Согласно законодательству РФ, для признания договора недействительным достаточно доказать, что на бумаге нет четкого описания условий аренды нежилой площади. В качестве основных условий стоит рассматривать стоимость аренды, сроки, методы расчета и так далее.

Чаще всего договор аренды недействителен в случаях, когда в его теле нет подробного описания предмета договора. К примеру, если в помещении сдается только какая-то его часть, то она обязательно должна быть графически обозначена. Делают это на общем плане комнаты, где указывают чернилами арендуемую площадь.

Это касается и офисных помещений, которые в общем плане здания не всегда нумеруются. Чтобы обозначить площадь аренды необходимо брать поэтажный план и на нем делать отметку.

Если из условий, прописанных в договоре, неясно, что именно является объектом аренды или непонятно расположение объекта, признать документ недействительным будет просто.

Каковы последствия

Если произошло признание договора аренды недействительным, то получить оплату за помещение арендатору будет практически невозможно. Изменить такой документ или расторгнуть его уже тоже нельзя, потому что он по факту он не считается заключенным. Но хуже всего то, что по признанному незаключенным договору нельзя взыскать штрафы, убытки и иные виды выплат.

По законодательству такой документ не может получить правовой статус «недействительный», потому что он применим только к совершенным сделкам. У участников бывших отношений не возникает двухсторонняя реституция, поэтому и вернуть все в первоначальное положения нельзя, но это не распространяется на возврат имущества хозяину.

Исковое заявление

Люди, не имеющие юридической практики, часто путают незаключенный договор с недействительным. Когда составляется иск о признании договора аренды незаключенным, нельзя опираться на условия, указанные в законодательстве для недействительных сделок. Основной акцент нужно делать не нечеткость понятий, отсутствие полного описания объекта, размытость формулировки по оплате и так далее.

Такое исковое заявление может подаваться само по себе или быть встречным. За подачу документа в суд взимается государственная пошлина, как за иск неимущественного характера. Если это встречное заявление и было признание договора аренды недействительным, то по первому иску суд может отказать в большинстве предъявленных позиций.

Судебная практика

Чтобы произошло признание судом договора аренды недействительным нужно в исковом заявлении опираться на несколько статей Гражданского кодекса, а именно 10, 153, 166-168,182 и 173 пункт первый.

В судебной практики часты случаи, когда недвижимое имущество компании передается в аренду без предварительного согласования со всеми акционерами предприятия.

В этом случае имущественная заинтересованность одного из собственников не может являться основанием для заключения договора аренды, но может стать причиной для признания его незаключенным.

Арендная плата по таким сделкам невыгодна собственникам, но выгодна лицу, отдающему недвижимость в аренду своим знакомым или родственникам, поэтому иск о признании договора аренды незаключенным – возможность вернуть имущество другим собственникам.

В отношении обществ с ограниченной ответственностью обязательно опираться на ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», если сделка совершается в крупных размерах, то рассматривается Постановление Пленума ВАС РФ под номером 28 от 2014 года.

В документе должны содержаться требования относительно:

• Взыскания в пользу клиента суммы государственной пошлины и других судебных издержек.
• Применения последствий по возврату имущества собственнику.
• Признания договора аренды недействительным.

Советы

При выборе объекта недвижимости для последующего съема его в аренду стоит помнить, что право сдавать здание имеет только собственник или лицо, уполномоченное вести его дела.

Право на собственность у человека или юридического лица возникает только после регистрации недвижимости. Как основное подтверждение права собственности выступает Свидетельство регистрации.

Все эти основные положения прописаны в Гражданском кодексе, а именно в 219, 608 и 223 статьях.

К договору аренды желательно прилагать нотариально заверенную копию Свидетельства о регистрации, а сам документ лучше также зарегистрировать, чтобы признание договора аренды незаконным не состоялось в пользу арендатора.

Можно сделать договор краткосрочным, то есть заключить его менее чем на год. Как только срок закончится, документ потеряет юридическую силу или его можно будет прекратить по соглашению участвующих сторон. Только в этом случае признание договора недействительным позволяет вернуть все в первоначальное состояние, как указано в 167 статье ГК.

Если недвижимость находится не в собственности арендодателя, но у вас на руках имеются все необходимые документы, подтверждающие факт аренды, договор тоже будет признан ничтожным.

Преимущество арендатора в этом случае – это возможность подать в суд на виновника сложившейся ситуации. В процессе оформления искового заявления нужно указать требование по возмещению всех убытков, в том числе и упущенную выгоду.

При подаче заявления стоит опираться на ГК, статья 15 и 12.

Как признать недействительным договор аренды. Основания для признания, оформление и последствия признания договора недействительным

Заключение договора аренды выступает гарантом соблюдения прав как хозяина жилплощади, так и квартиросъемщика.

Однако каждому участнику правовых отношений стоит знать, что соглашение может быть признано недействительным в ряде случаев.

В представленной статье мы подробно расскажем, какие основания могут быть для признания арендного договора ничтожным и как нужно проводить подобную процедуру.

○ Каким обязательным требованиям должен соответствовать договор?

Договором признается соглашение, которое заключили между собой два и  более физических либо юридических лица, в котором фиксируется как права так и обязанности сторон.

• «1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
• 2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (ст. 422 ГК РФ)».

Договор аренды относится к простым договорам и заключается в простом письменном виде. В документе должны содержаться следующие сведения:

1. Преамбула (вводная часть):
   • Название соглашения.
   • Дата и место заключения сделки.
   • Личные данные сторон соглашения и основания на которых каждый из них действует (Устав, ОГРН и т.д.).
   • Название участников по договору («Арендодатель» и «Арендатор).
2. Предмет соглашения:
   • Название предмета с детальным описанием, которое позволит его полностью идентифицировать (полный адрес, указание количества комнат и общей площади помещения согласно кадастровому паспорту).
   • Обязанности каждой из сторон по договору.
   • Цена соглашения, порядок расчетов и т.д..
   • Время, которое отводится на выполнение возложенных обязательств.
3. Дополнительные условия:
   • Время действия (данный пункт должен быть включен в документ, даже если оговаривается срок, отведенный на выполнение обязательств контрагентами).
   • Ответственность участников за неисполнение своих обязательств.
   • Возможность одностороннего расторжения либо изменения сделки (основания).
   • Порядок разрешения спорных ситуаций.
   • Учет возникновения форс-мажорных обстоятельств.
4. Реквизиты участников:
   • Личные данные.
   • Почтовые реквизиты.
   • Местонахождение каждой из сторон.
   • Банковские реквизиты.
   • Подписи и печати контрагентов.

Вернуться

○ Оспоримый и ничтожный договор аренды

Договор может быть признан недействительным по ряду оснований.  В соответствии со ст.166 ГК РФ, сделка может быть признана оспоримой или ничтожной.

В первом случае недействительность заключенной сделки доказывается в судебном порядке в случаях, когда она оформлена без согласия третьего лица, управляющего органа (если речь идет о юридическом лице) или муниципалитета.  Каждый из них имеет право подать иск о признании договора оспоримым в течение года с того момента, когда истец узнал либо должен был узнать о нарушении своих прав.

• «Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
• Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
• В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
• Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (п.2 ст. 166 ГК РФ)».

В отличие от оспоримого договора, ничтожным соглашение может быть признано без участия судебных органов по заявлению одной из сторон. Обязательным условием доказательства ничтожности заключенного договора аренды является прямое нарушение законодательства, факт которого установлен.

Вернуться

✔ Признание недействительным оспоримого договора

Основаниями для направления иска о признании арендного договора оспоримым является:

• Несоблюдение правового акта.
• Заключение соглашения с лицами, не имеющими компетенцию на такие действия.
• Факт подписания договора по принуждению либо вследствие заблуждения.

При обращении в суд следует подготовить:

• Копию договора аренды.
• Правоустанавливающие документы на недвижимость (для арендодателя).
• Оригиналы квитанций об оплате проживания (для арендатора) или подписанные сторонами расписки.
• Заявление с указанием оснований для признания соглашения недействительным.
• Иные документы (при наличии).

В ходе судебного слушания также могут использоваться свидетельские показания, подтверждающие факт нарушения другой стороной своих обязательств.

По результатам проведенного разбирательства суд может:

• Признать договор недействительным и применить к нему соответствующие последствия.
• Отказать в удовлетворении иска и признать соглашение соответствующим нормам закона.

В случае несогласия с вынесенным решением, оно может быть обжаловано в апелляционный суд.

Вернуться

✔ Признание недействительным ничтожного договора

Для признания ничтожной сделки недействительной необязательно обращаться в суд. Она не имеет юридической силы с момента заключения, если:

• Ее условия нарушают права третьих лиц либо публичные интересы.
• Она не соответствуют основам нравственности и правопорядка (ст. 169 ГК РФ).
• Установлен факт мнимости (заключенного  для вида) соглашения (п. 1 ст. 170 ГК РФ).
• Доказана притворность соглашения, заключенного с целью прикрыть иную сделку (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
• В заключении договора принимало участие недееспособное в силу психического заболевания лицо (ст. 171 ГК РФ) либо гражданином младше 14 лет (ст. 172 ГК РФ).
• Был нарушен запрет либо ограничение на совершение операций с недвижимостью (ст. 174.1 ГК РФ).

Для признания недействительности договора подобного вида через суд, истец должен только указать на обстоятельства, нарушающие закон. Вследствие этого суд не может отказать в удовлетворении иска. В данном случае обращение в суд оправдано обеспечением правовых последствий в результате заключения подобной сделки.

Вернуться

○ Последствия признания договора недействительным

Последствием арендного договора, признанного недействительным, независимо от его оспоримости или ничтожности является реституция. Данный термин предполагает, что стороны должны вернуть друг другу все, что было получено от контрагента.

• «При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ)».

Таким образом, при подобном решении суда, арендодатель обязан вернуть полученные от арендатора финансовые средства, а квартиросъемщик – имущество, полученное во временное пользование. При этом из арендной платы должны быть вычтены средства за фактическое использование жилплощади. Их размер  определяется судом.

Вернуться

○ Устный договор аренды

В согласии с п. 1 ст. 674 ГК РФ,  соглашение о найме жилья должно быть заключено в письменной форме. Однако при этом закон не предусматривает, что устная форма договора является недействительной, поэтому соглашение, заключенное устно также будет иметь юридическую силу.

Но стоит учитывать, что несмотря на это, ни одна из сторон не сможет доказать свою позицию, при возникновении необходимости обращения в суд, если договор не был подписан.

Поэтому, соглашаясь на устный договор аренды, стоит  быть готовым к тому, что все разногласия между контрагентами могут решаться только путем переговоров без обращения в суд.

Вернуться

○ Невыполнение условия договора

Если договор аренды заключен в соответствии с нормами закона, он не может быть признан недействительным, если арендодатель либо арендатор не выполняют свои обязательства.

Мера ответственности за уклонение от них должна быть прописана в тексте документа.

Однако факт наличия нарушения обязательств должен быть доказан в ходе судебного разбирательства, где и назначается наказание за неисполнение своих обязательств по договору.

Таким образом, договор аренды может быть признан недействительным по ряду причин. Важно учитывать все нюансы его составления, чтобы избежать риска нарушения своих прав.

Вернуться

○ Советы юриста:

✔ Какие документы смотреть у арендодателя

Учитывая, что на осуществление любых сделок с недвижимостью имеет право только его владелец, при заключении арендного договора нужно проверить правоустанавливающие документы. Если в аренду сдает прописанное в квартире лицо, не являющееся его собственником, он должен представить доверенность от хозяина на совершение подобных операций.

Вернуться

✔ Договор заключен с арендодателем, который не собственник недвижимости и не имел права сдавать в аренду

В соответствии со ст. 608 сдавать жилье может только собственник либо уполномоченные им лица. В данном случае договор будет являться ничтожным и будет признан недействительным. Арендодатель должен вернуть полученные финансовые средства.

Вернуться

Споры о ничтожности предварительного договора аренды, заключенного с арендодателем, не являющимся собственником имущества. Рассказывает адвокат Олег Сухов.

Вернуться

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Иск о признании договора аренды незаключенным или недействительным, заявленный на основании ненадлежащего согласования объекта аренды, не подлежит удовлетворению, если стороны реально исполняли договор

Несоответствие характеристик объекта аренды, указанных в конкурсной документации, характеристикам, содержащимся в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, не является основанием для признания договора аренды недействительным по иску арендатора как сделки, совершенной под влиянием заблуждения относительно качеств ее предмета (ст. 178 ГК РФ), если арендатор мог узнать о состоянии объекта аренды до заключения договора. При этом момент передачи имущества во владение арендатора не имеет значения.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации»

«…5. Отказывая арендатору в признании недействительным договора аренды как совершенного под влиянием заблуждения относительно качеств его предмета, арбитражный суд указал, что истец не проявил должной осмотрительности при совершении спорной сделки.

По результатам аукциона по определению ставки арендной платы был заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения.

Как следовало из конкурсной документации, а также выписки из технического паспорта на здание, помещение располагалось в цокольном этаже здания, на основании чего арендатор начал подготовку технологического проекта и иной документации для получения санитарно-эпидемиологического заключения территориального управления Роспотребнадзора на использование данного помещения для оказания медицинских и косметологических услуг. Также согласно конкурсной документации передача помещения во владение арендатора должна быть осуществлена после государственной регистрации договора аренды.

При получении выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним арендатор обнаружил, что согласно данному реестру по своим характеристикам упомянутое помещение является подвальным, что не позволяет использовать его в соответствии с указанным в договоре аренды назначением. В связи с этим он обратился в арбитражный суд с иском об оспаривании названного договора как заключенного под влиянием заблуждения относительно качеств его предмета на основании статьи 178 ГК РФ и о применении последствий недействительности сделки.

Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал, указав, что истец не был лишен возможности узнать о состоянии, расположении и иных особенностях названного помещения, в том числе и потому, что арендодателем проводился показ объектов, выставляемых на аукцион. Таким образом, при заключении спорного договора истец не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность, обычную для деловой практики совершения подобных сделок…»

В соответствии с Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ ст. 432 ГК РФ дополнена п. 3, в котором установлено следующее.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признать этот договор незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ). Названный Федеральный закон вступил в силу 1 июня 2015 г. Таким образом, с указанной даты рассматриваемый вопрос урегулирован законодательно.

Иск о признании договора аренды незаключенным или недействительным, заявленный на основании ненадлежащего согласования объекта аренды, не подлежит удовлетворению, если стороны реально исполняли договор.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

«…15.

Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность…»

Условие о предмете договора аренды может содержаться в надлежаще оформленном и подписанном сторонами акте приема-передачи, в котором индивидуализировано передаваемое в аренду имущество.

Законодательное требование об индивидуализации объекта аренды обусловлено тем, что по окончании договора арендодателю должно быть возвращено то же самое имущество.

Вместе с тем индивидуально-определенный объект аренды может быть указан не только в самом договоре, а в иных подписанных сторонами документах, подтверждающих соглашение относительно договорного имущества, в частности, в акте приема-передачи имущества в аренду.