Люди, заключающие договор с риэлторами, не всегда довольны качеством услуг. Иногда человек сам находит покупателя или нужный вариант жилья, проводит сделку и тогда агенту платить не за что. Рассказываем, как расторгнуть договор с агентством недвижимости.
Как правильно расторгнуть договор с риэлтором
Обратившись в агентство за определенным набором услуг, граждане заключают письменное соглашение, где прописаны обстоятельства сделки, ответственность сторон, форс-мажоры и пр. У каждой риэлторской организации свои бланки, кроме тех случаев, когда жилье продается в ипотеку – форму предоставляет банк.
Перед тем, как подписать такой договор, нужно убедиться, что там нет ничего лишнего, о чем агенты не сообщали и с чем бы клиент заведомо не согласился. Внимательно надо ознакомиться с пунктом, где прописаны обязательства конторы: размер вознаграждения посреднику, авансы, задатки и полный перечень оказываемых услуг. В случае нарушений следует обратиться к законодательству.
Агентский договор, лист №1 и №2
Агентский договор, лист №3 и №4
Агентский договор, лист №5
Как уведомить агента о расторжении
Нужно составить уведомление в письменной форме, в двух экземплярах, обязательно указать дату, с какого числа прекращается действие обязательств. Уведомление о расторжении договора с агентством недвижимости надо вручить лично сотруднику, чтобы он поставил дату и подпись на втором экземпляре.
Если секретарь не стал принимать уведомление, его можно отправить заказным письмом с отметкой о получении, тогда 2-й экз. не потребуется. Документы и почтовую квитанцию нужно сохранить – они понадобятся в случае суда. Электронные извещения и отказ на словах в виде доказательств не принимаются.
Затраты на рекламу
Агентство должно представить отчет, какую сумму затратило на рекламу объекта и каков результат. Этим отчетом являются смотровые листы с подписью клиента, адресом, датой и прайс каждого показа. Нет их – нет оплаты.
При наличии такого документа контора вправе удержать определенную сумму в счет расходов на рекламирование недвижимости. Этот пункт должен быть в договоре.
Расторжение договора с риэлтором в одностороннем порядке без уплаты неустойки штрафа
Часто договор содержит пугающие указания, что клиент будет платить штраф, если недвижимость продаст без участия агента. Этот пункт следует исключить и настаивать на равноправной ответственности: агентства также должны нести санкции за неустойку и неисполнение обязательств.
Клиент защищен законом «О защите прав потребителей», поэтому все обстоятельства договоренностей нужно отражать на бумаге и заверять печатью и подписью.
По закону, агентство, не выполнившее обязательства, прописанные в договоре, не имеет права требовать штраф за разрыв соглашения.
Если клиент продал квартиру сам или с помощью другого риэлтора, значит, первое агентство не выполнило свою часть договоренности. И клиент вправе расторгнуть договор с риэлтором без штрафов и неустоек.
Если недвижимость продал продавец, а агентство требует комиссию
Агенты могут утверждать, что, несмотря на то, что клиент сам осуществил продажу объекта, есть договор, значит, есть комиссия. Это не так. Согласно законодательству, если контрагент действительно понес расходы – нужен отчет. Нет отчета – нет комиссии.
Если заказчик произвел оплату по соглашению, а потом решил разорвать договор
Полную оплату услуг лучше заранее не производить. Но если это делано, а услуги не предоставлялись, то, получив уведомление, Деньги должны вернуть в течение 12 суток. За отказ агентство будет платить штраф по решению суда.
Многие агентства идут на хитрость, играя терминами. Слово «аванс» означает, что клиент, независимо от того по каким причинам расторгнут договор, получает свои деньги обратно.
«Задаток» означает, что если о расторжении договора заявил клиент, то сумма, переданная в счет оплаты услуг, не возвращается. Но следует помнить, что если удастся доказать вину агентства в расторжении соглашения, то они должны будут вернуть задаток в двойном размере.
Заказчик может выставить требования о возврате денег, так как исполнитель не выполнил условий соглашения в определенный срок.
Эксклюзивный договор с агентством расторжение в одностороннем порядке последствия
Такая форма соглашения предполагает больше ответственности, чем обычный договор. Важный пункт – клиент не имеет права обращаться в другие агентства, чтобы совершать сделки с той же недвижимостью. Основные условия:
- Клиент передает свои права собственника конторе, своего рода доверенность на распоряжение объектом.
- Исполнитель по максимуму рекламирует квартиру, консультирует заказчика и сопровождает на всех этапах сделки.
- Такая договоренность защищает от мошеннических операций и является гарантом удачного завершения сделки.
При желании и грамотных действиях заказчика этот договор можно расторгнуть. Согласно законодательству РФ (ГК п. 1 ст. 450) деньги, внесенные как предоплата за услуги, возвращаются полностью в случае одностороннего расторжения договоренности.
Как не допустить негативных последствий
Главное – обращаться в проверенные организации, хорошо зарекомендовавшие себя. Такие агентства держат репутацию и не станут пятнать себя ради неустоек. Следует насторожиться, если риэлтор сходу предлагает заключить договор, подробно не обговорив все формальности.
Каждая услуга должна прописываться в договоре: если исполнитель что-либо не выполнил из этого перечня, то нужно сразу написать уведомление об отказе.
Образец письма об отказе риэлторских услуг
Письмо составляется в свободной форме. Нужно указать название агентства, ФИО клиента, адрес объекта, номер договора, дату составления письма. Если есть причина отказа, она прописывается на усмотрение составителя.
Образец уведомления о расторжении договора
Заключение
Если агентство не выполнило обязательства, заказчик в любое время может самостоятельно расторгнуть договор с риэлтором, ссылаясь на закон «О защите прав потребителей».
Остались вопросы? Пишите в х, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.
Порядок купли-продажи квартиры: 7 шагов к сделке
По данным журнала «Этажи», каждый американский риелтор обязан выучить наизусть все этапы сделки в недвижимости и сдать государственный экзамен, чтобы его допустили до работы.
В России нет закона, который регулирует деятельность агентов, поэтому не все начинающие риелторы знают порядок оформления сделки купли-продажи квартиры.
Разберем, что должен делать риелтор на каждом этапе.
Содержание
I. Сделка купли-продажи квартиры — что это?
II. Алгоритм сделки купли-продажи квартиры
1. Определяем юридический статус квартиры
2. Проверяем юридическую чистоту квартиры
3.
Заключаем предварительный договор купли-продажи
4. Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки
5. Подписываем договор купли-продажи
6. Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности
7.
Получаем свидетельство о регистрации нового владельца
Сделка купли-продажи квартиры — что это?
Это процесс перехода жилья от одного собственника к другому. В оформлении участвуют продавец квартиры, покупатель и их представители — агенты по недвижимости. Задача агента — не просто подготовить договор и уладить вопрос с документами, но и проверить их, чтобы потом у нового владельца не возникло проблем с правом собственности.
Сделка по недвижимости не совершается в один день. Это длительный процесс, который состоит из 8 этапов и занимает от 10 рабочих дней до нескольких месяцев. Риелтор Мария Нефедова рассказала нам, из каких этапов состоит сделка купли-продажи недвижимости и что должен делать агент на каждом этапе.
Читать по теме
Как написать объявление о продаже недвижимости
Алгоритм сделки купли-продажи квартиры
Порядок действий при купле-продаже квартиры начинается с определения юридического статуса объекта и заканчивается передачей ключей новому владельцу.
Определяем юридический статус квартиры
Юридических статуса жилья всего два:
Первичное жилье — это то, на которое не устанавливалось право собственности.
Его можно приобрести по договору долевого строительства до момента сдачи дома в эксплуатацию, либо в готовом доме при условии, что застройщик еще не оформил квартиру на себя.
Портал «Как просто» утверждает, что если застройщик не успел продать квартиру до сдачи дома и оформил ее на себя как на юридическое лицо, то жилье автоматически становится вторичным.
К вторичному жилью относятся все квартиры и дома, на которые хоть раз устанавливалось право собственности.
Определить юридический статус жилья риелтору нужно, чтобы оценить для себя объем работы и понять, что делать дальше: с каким продавцом заключать договор купли-продажи, какие документы готовить и как проверять сделку на чистоту.
Проверяем юридическую чистоту квартиры
Перед заключением договора купли-продажи необходимо проверить собственника и юридическую чистоту объекта.
1. Проверяем собственника квартиры. Это важный пункт, так как на рынке недвижимости все еще остается немало мошенников.
Что необходимо проверить:
- Физическое и психическое здоровье продавца. Если у него есть психические расстройства или неврологические заболевания, сам собственник или его родственники могут оспорить сделку в суде, и ее признают недействительной. Именно поэтому важно запросить у собственника справки о том, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
- Количество наследников, которые могут претендовать на жилье. На рынке недвижимости распространены махинации, когда владелец «забывает» о других наследниках, а потом эти третьи лица оспаривают сделку в суде и оставляют покупателя без денег и квартиры.
Виктория Данильченко,
юрист и адвокат
— При проверке документов обращайте внимание на срок владения жильем. Лучше, чтобы он превышал 3 года. Так как 3 года — срок исковой давности по оспариванию наследства. Бывают такие ситуации, что мошенник, узнав о смерти одинокого гражданина, подделывает свидетельство о рождении и выдает себя за ребенка умершего. С этими поддельными документами он идет к нотариусу и вступает в наследство. Вместе с тем он понимает, что в любой момент могут возникнуть реальные наследники, и старается поскорее избавиться от недвижимости.
- Наличие несовершеннолетних собственников квартиры. Чтобы проверить законность прав на продажу жилья в этом случае, нужно подать запрос в органы опеки и попечительства. Именно они выдают разрешения на сделку.
2. Получаем выписку из ЕГРН. Выписка нужна обеим сторонам сделки: продавцу — чтобы подтвердить право собственности на квартиру, а покупателю — чтобы проверить юридическую чистоту квартиры.
Но получить ее можно не на все объекты, а только на те, которые зарегистрированы после 1998 года. По данным портала Yur-zakon.ru, до 31 января 1998 года право собственности на недвижимость регистрировалось в БТИ.
Поэтому, если квартира была приобретена до этой даты, то продавцу нужно будет заказывать справку в этой инстанции.
Что можно узнать из выписки или справки:
Справку нужно заказывать непосредственно в БТИ и ждать около 10 дней. А выписку можно получить двумя способами: по заявлению через МФЦ или через онлайн-заявку. В первом случае придется ждать 3-5 рабочих дней, а электронную справку можно получить за несколько часов.
3. Изучаем документы объекта недвижимости. Портал «Правомер» выделяет 2 типа документов, которые необходимо проверять перед сделкой:
- правоподтверждающие — подтверждают право собственности на квартиру;
- правоустанавливающие — в них указано, на основании чего квартира находится в собственности продавца.
К правоподтверждающим документам относятся:
15 июля 2016 года были внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого дня свидетельство на право собственности выдавать перестали. Если квартира была оформлена после внесения изменений, тогда правоподтверждающим документом будет являться только выписка из ЕГРН.
К правоустанавливающим документам относятся:
Что еще нужно проверить перед покупкой квартиры? Юрист по недвижимости Алексей Малаев советует также смотреть на следующие документы:
- Справка об отсутствии задолженности. Из нее вы поймете, висят ли на квартире задолженности по коммунальным платежам. Справку можно получить в ЖЭКе. Обратите внимание на платежи по взносам на капитальный ремонт — как правило, именно их не оплачивают чаще всего.
- Выписка из лицевого счета. Из этой выписки вы узнаете, кто на данный момент прописан в квартире, а также есть ли долги по квартире. Документ можно получить в МФЦ.
Риелтор Елена Моштакова советует проверять в документах соответствие паспортных данных владельца из правоустанавливающих документов с фактическим адресом, который прописан в паспорте собственника.
— Если в документах найдены несовпадения, то их нужно менять. Как-то при подготовке к сделке я увидела несоответствие фактического адреса и адреса в свидетельстве о праве собственности. Оказывается, несколько лет назад улицы были переименованы, но жильцы об этом не знали. Чтобы привести документы в порядок, им пришлось менять гражданские паспорта, и только после этого вносить изменения в свидетельство о праве собственности.
Заключаем предварительный договор купли-продажи
Заключать его нужно в том случае, если покупатель пока не готов заключить основной договор, но уже точно определился с квартирой. Если у него нет всей суммы в наличии или не готовы документы, то по предварительному договору он забронирует квартиру и выкупит ее позже — в срок, предусмотренный договором.
— Риелтор должен разъяснить обеим сторонам условия договора и ответственность за их несоблюдение, которая предусмотрена статьей 429 ГК РФ. Когда агент убедился, что покупатель и продавец согласны с условиями договора, только после этого он может давать документы на подпись.
Во время заключения договора покупатель должен внести задаток за квартиру в сумме 5-10% от общей стоимости жилья. Она закрепляет квартиру за покупателем, а собственнику гарантирует продажу.
На получение задатка риелтор составляет дополнительное соглашение, в котором указывает стоимость квартиры и сумму внесенного задатка. Если после заключения предварительного договора купли-продажи клиент передумает покупать квартиру, то задаток ему не возвращается.
Читать по теме
Работа с конфликтными клиентами: 7 правил и 30 стоп-слов
Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки
На сделку продавец должен принести пакет документов, который после подписания договора купли-продажи передается в Росреестр для регистрации. Портал «Про собственность» разместил список этих документов:
Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.
Чтобы не потерять этот список, его лучше хранить не в записной книжке, а в специальной программе вместе с данными клиента и копиями документов. Для этого подойдет CRM-система, где список можно закрепить в виде чек-листа и открывать его в один клик. Посмотрим, как это выглядит на примере облачного сервиса S2 CRM.
При настройке достаточно один раз прописать весь список документов и закрепить его за соответствующим этапом сделки. Тогда он автоматически будет появляться внутри карточки сделки при ее переводе на этот этап.
Чек-лист в карточке сделки в S2 CRM.
Чтобы не запутаться и видеть, какие документы клиент предоставил, а какие нет, достаточно просто поставить галочку в чек-боксах напротив соответствующих пунктов. Они тут же будут перечеркнуты, и риелтор сразу увидит, сколько еще документов осталось запросить у клиента.
В S2 CRM удобно отмечать имеющиеся документы в один клик.
Внедрите S2!
Автоматическая выгрузка объявлений, парсинг объектов, создание документов по шаблону, запись звонков и отправка sms.
Подписываем договор купли-продажи
Заместитель директора департамента АН «Прайм-сервис» Ольга Берестнева рассказала, каким должен быть порядок оформления договора купли-продажи квартиры и назвала 5 его обязательных пунктов:
Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Кроме того, Ольга советует включить в договор дополнительные два пункта, которые не являются обязательными, но помогают найти решение в спорных ситуациях:
- семейное положение продавца и покупателя на момент заключения сделки. Это поможет избежать претензий супругов на квартиру после заключения договора. Если на продавец укажет, что женат, тогда он обязан предоставить согласие супруги на продажу недвижимости, или сделка не состоится;
- обязательства продавца вернуть деньги в случае претензий третьих лиц на объект.
Есть еще несколько организационных моментов при составлении договора, о которых должен знать каждый риелтор.
Ольга Берестнева,
заместитель директора департамента АН «Прайм-сервис»
— К важным моментам оформления договора купли-продажи можно отнести следующие:
- название договора купли-продажи должно соответствовать его сути;
- подписывать договор нужно только синей шариковой ручкой, так как черная похожа на копию, а гелевая быстро выцветает;
- нумерация пунктов должна быть строго последовательной;
- в тексте не должно быть помарок и пятен;
- листы договора необходимо сшить или пронумеровать, а также подписать каждую страницу обеими сторонами сделки.
Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности
При оформлении сделки купли-продажи покупатель должен оплатить госпошлину, размер которой зависит от его юридического статуса и статуса самого объекта недвижимости. На портале «Госуслуги» указаны стандартные размеры госпошлины:
- квартира или частный дом для физического лица — 2000 рублей;
- дом вместе с участком для физлица — 2350 рублей;
- дом или квартира для юридических лиц — 22000 рублей.
Главное условие при оплате госпошлины — платить должен участник сделки. Если в квитанции будет указано третье лицо, то ее придется оплачивать повторно.
Документы на регистрацию подают все участники сделки. Для перехода права собственности потребуется:
Задача агента — проконтролировать, чтобы все документы были заполнены правильно и убедиться, что специалист отдела регистрации их принял.
По данным портала Consultator, подать пакет документов на регистрацию можно через МФЦ или сразу в Росреестр. Разница в сроках ожидания: через МФЦ готовые документы придется ждать на 2 дня дольше.
Читать по теме
Новые технологии в недвижимости: топ-5 сервисов
Получаем свидетельство о регистрации нового владельца
Через 10 дней после подачи документов покупатель сам получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными. Задача агента — проконтролировать, чтобы в выписке не было допущено ошибок. Агент может и самостоятельно получить выписку, но только с генеральной доверенностью от покупателя.
После получения документов на право собственности агент контролирует передачу ключей новому владельцу. Как только ключи получены, покупатель выплачивает агенту комиссионные, сумма которых указана в договоре на оказание риелторских услуг. На этом сделка считается завершенной.
Перед тем, как приступить к покупке или продаже недвижимости, риелтор должен изучить порядок сделки купли-продажи квартиры и выяснить все тонкости, которые касаются документов.
Не зная правил и порядка проведения купли-продажи квартиры, агент рискует затянуть сделку на несколько месяцев или вовсе оставить клиента без квартиры.
Чтобы лучше разобраться в тонкостях проведения сделки, научиться находить клиентов и получать высокие комиссионные, читайте советы экспертов в нашем блоге.
Дарья Милакова
Продажа квартиры: как заключить сделку с риэлтором или агентством, образец договора
Живя в большом городе, нам приходится решать главный вопрос — жилищный. Мы покупаем, меняем, продаем, пытаясь найти подходящий вариант.
Тратя много времени и сил на сбор справок, подготовку документов. Обивая пороги государственных учреждений в получении необходимых документов. Чтобы избежать проблемы и сэкономить время, стоит обратиться за помощью к риэлторам.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16
. Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
Нужно ли заключать с риэлтором и как правильно?
При обращении за помощью в продаже квартиры, с риэлтором надо заключать эксклюзивный договор. Заключение агентского договора на продажу недвижимости дает собственнику следующие преимущества:
- быть уверенным в работе риэлтора с объектом недвижимости;
- требовать отчеты с риэлтора о проделанной работе;
- узнавать какие маркетинговые и рекламные мероприятия были произведены;
- освободить себя от переговоров с клиентами, желающих приобрести квартиру по минимальной цене родственники, друзья, знакомые);
- получать от риэлтора помощи в предпродажной подготовке;
- продать квартиру по более высокой цене;
- удастся избежать попадания в квартиру мошенников и воров.
Прежде чем подписать документ, нужно внимательно прочитать все пункты договора. Дополнительные требования и пожелания к договору необходимо оформить письменно, и только потом происходит подписание договора.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
Несмотря на то, что продать недвижимость не так проблематично, в сравнении с процедурой приобретения, но и тут попадаются подводные камни. На что следует обратить внимание, подписывая договор с риэлтором:
- Заключив с риэлтором эксклюзивный договор, клиент обязан продавать квартиру, только через агентство, с которым договор был заключен. Продавать жилое помещение самостоятельно или через другое агентство клиент не может.
-
При совершении сделки агентство требует предоставить им следующие оригиналы документов на квартиру:
- свидетельство о праве собственности;
- договор купли-продажи, договор передачи прав собственности, договор дарения, право вступления в наследство.
Отдавать оригиналы документов ни в коем случае нельзя. Лучше сделайте копию документов в двойном экземпляре. Один экземпляр передайте агентству, второй оставьте у себя. Оригиналы документов положите в банковскую ячейку для сохранности.
-
В нотариально оформленную доверенность на риэлтора вставляют пункт об отчуждении квартиры без участия клиента.
В доверенности укажите действия совершаемые риэлтором от вашего имени: подготовку документов и сбор справок, получение аванса по предварительному договору или договору задатка. Никогда не доверяйте право подписывать договор от вашего имени и получения денег за квартиру.
- Не соглашайтесь получать деньги наличными. Передача денежных средств должна происходить только через депозитную ячейку банка.
Риэлтор не является штатным сотрудником агентства. Он действует от имени агентства на основании агентского договора, который заключается между агентством по недвижимости и риэлтором. По этой причине ответственности за действие риэлтора агентство не несет.
Чтобы риэлтор начал выполнять возложенные на него полномочия связанные с процедурой продажи квартиры на основании подписанного договора с клиентом. Ему понадобятся следующие документы:
- паспорт собственника продаваемой квартиры (если собственник у квартиры не один, то понадобятся паспорта каждого);
- свидетельство права собственности;
- выписка из домовой книги (в выписке должно указано, прописаны в ней жильцы или нет, если прописаны, то в каком количестве);
- технический паспорт на объект (дата выдачи паспорта не должна превышает 5 лет, иначе придется получить в БТИ новый технический паспорт).
- Если один из собственников квартиры несовершеннолетний ребенок, потребуется предоставляться свидетельство о рождении, а также понадобится дополнительно предоставить паспорт ребенка, если ему исполнилось 14 лет, и ко всему прочему, на продажу квартиры, нужно получить разрешение органов попечительства и опеки. Это разрешение подтверждает, что продав квартиру, вы не нарушили, права ребенка. В противном случае сделка будет считаться недействительной.
- Если квартира приобреталась супругами вместе или является совместно нажитым имуществом, тогда понадобится свидетельство о браке и разрешение заверенное нотариусом от второго супруга.
- Если квартира получена в дар или по наследству, нужно получить в налоговой инспекции справку об отсутствии задолженности по налогу.
Все устные договоренности между агентом и клиентом при возникновении спорных ситуаций в суде не рассматриваются. Поэтому, что бы не было неожиданностей с риэлтором или агентством подписывается эксклюзивный договор.
При составлении типового договора с риэлтором должны быть отражены следующие пункты:
- Между какими лицами будет заключаться договор (указывается Фамилия Имя Отчество риэлтора и его паспортные данные или название агентства с его банковскими реквизитами и юридическим адресом в конце договора).
- Описание всех предоставляемых услуг по договору (продажа квартиры, поиск покупателей, сбор справок и подготовка документов для совершений сделки).
- Сроки выполнения обязательств (лучше прописывать каждый этап: сроки поиска, оформления, регистрации, — отдельно и с указанием времени исполнения).
- Стоимость услуги (указанное вознаграждение разбить под конкретный перечень выполняемых услуг).
- Условие расторжения договора (стоит прописать, что обе стороны вправе в одностороннем порядке отказаться, от договора, заблаговременно предупредив об этом).
- Ответственность сторон (прописываются штрафные санкции за невыполнение условий договора).
Прежде чем заключать договор с агентством по недвижимости, желательно проверить его благонадежность. Ознакомится с информацией об агентстве на их официальном сайте. Найти и прочитать отзывы клиентов о деятельности агентства.
Все мы люди и никто из нас не застрахован от непредвиденных ситуаций. Поэтому необходимо включить раздел о расторжения договора с агентством недвижимости в одностороннем порядке.
Причиной для расторжения со стороны клиента является невыполнение риэлтором условий прописанных в договоре или нарушение указанных сроков их выполнения: не может подыскать покупателей, собрать и подготовить документы необходимые для совершения сделки, организовать передачу денежных средств между продавцом и покупателем.
Расторгнуть договор можно в любое время и в одностороннем порядке. Для того чтобы расторгнуть договор нужно:
- Письменной форме за 30 дней уведомить риэлтора о решении расторгнуть договор. Данное уведомление передается лично в руки риэлтору с получением от него расписки с датой и подписью.
- Если нет возможности передать лично в руки, то данное уведомление нужно отправить по почте. Тогда отсчет момента расторжения договора считается от даты отправки уведомления по почте.
- При уплате вознаграждения клиент имеет право требовать вернуть его согласно нормам закона.
- Агентство в течение 10 дней с момента расторжения договора обязано вернуть клиенту вознаграждение. Прежде чем перечислить денежные средства, агентство удерживает потраченную сумму за выполненные обязательства по договору, представив документы, подтверждающие этот факт. Остальную денежную сумму риэлтор обязан вернуть.
За нежелание вернуть клиенту выплаченный аванс в добровольном порядке, исполнителю самому придется платить штрафы, определенные судебным решением.
Занимаясь продажей любой недвижимость, вы рано или поздно приходите к пониманию, что без помощи и поддержки профессионалов в области недвижимости обойтись не получается. И не потому, что сложно найти покупателя, но и еще потому, что самостоятельно разобраться в юридических тонкостях еще труднее.
А сколько мошенников предлагающих свои услуги. Чтобы не попасть к ним в руки при этом не остаться без жилья и денег. Стоит обратиться к проверенным агентствам или к профессиональным риэлторам.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас
+7 (499) 938-94-16 (Москва)
Это быстро и бесплатно!
Как отказаться от услуг агентства недвижимости
Агентство агентству рознь и если в одном случае клиент никогда не пожалеет денег, чтобы отблагодарить риелтора за успешно проведенную сделку, в другом — агентство ничего не будет делать, либо будет — но плохо, показывая квартиры раз в месяц, а денег потребует. Еще хуже, когда агентство запрещает клиенту контактировать с другими агентствами или самостоятельно искать варианты, мотивируя это тем, что их услуги все равно придется оплатить плюс большие штрафы в тройном размере.
В любом случае какими бы не были причины и мотивы, клиент (потребитель) имеет право расторгнуть договор с агентством недвижимости в любое время без уплаты штрафов и неустоек. И даже «эксклюзивный» договор, которым так любят пугать агентства.
Договор, заключенный с агентством недвижимости, может называться по разному — договор на оказание услуг, посреднический, эксклюзивный, договор показа, агентских услуг, информационных и т.п. Не важно как его назовут, смысл один — агент будет оказывать услуги по поиску или продаже недвижимого имущества.
Клиент в таком договоре будет является потребителем. А отношения между сторонами регулируются Законом о защите прав потребителей.
Права потребителя не могут быть ограничены никакими договорами. Если условие договора противоречит закону — оно ничтожно. Следовательно, как бы страшно не был составлен договор и какой бы величины не достигали штрафы — бояться его расторгнуть не нужно. По сути это документ составлен с целью напугать клиента.
При отказе платить штрафные санкции в связи с отказом от договора взыскать их в суде у агентства не получится (если суд вообще состоится). Но все же, при грамотном подходе, суд иск агентства может удовлетворить, в каком случае — написано ниже.
Как расторгнуть договор?
Очень просто вручить под входящий номер секретарю агентства заявление об отказе от их услуг, примерно такое «Я, ФИО, отказываюсь от услуг исполнителя — ______________по договору №____ с 01.02.2020г.» Причину указывать не нужно, но если она есть — лучше написать ее, например: «мне не было предложено ни одного варианта квартиры…».
Если секретарь отказывается принять документ его можно отправить заказным письмом с описью вложения на юридический адрес юр лица или по месту регистрации ИП.
В каком случае агентство сможет взыскать убытки и свой гонорар в суде?
В случае, если клиент подписывал акт выполненных услуг или смотровые листы, а в договоре была прописана (прайс лист) стоимость каждого показа, консультации, услуги.
К примеру, в договоре сказано, что один выход на квартиру составляет шесть тысяч рублей. После показа квартиры клиент подписывает смотровой лист.
По итогу работы с риэлтором было оформлено 3 смотровых листа, потом заказчик сам находит квартиру (которая НЕ показывалась агентством) и отказывается от договора и оплаты услуг риелторов.
В таком случае иск агентства будет удовлетворен на сумму 18 тыс рублей — оплата трех показов.
Возможно через суд получить оплату также и за другие услуги (консультация, оформление документов), если таковые осуществлялись. Но есть один нюанс.
При расторжении договора потребитель обязан оплатить стоимость фактически оказанных услуг или понесенных расходов. Услуги и расходы подтверждаются документально. Нет документа — нет оплаты.
Полный гонорар (например, процент от сделки) агентство сможет взыскать при условии, если объект реально показывался силами риелтора (есть акты осмотра), но покупатель и продавец в дальнейшем решили общаться напрямую, минуя агентство. Это их право, но в таком случае, суд, вероятнее всего взыщет полный гонорар с ответчика.
Кстати, даже если акты осмотра и составлялись — их все равно можно признать недействительными, в случае отсутствия в них адреса объекта, даты показа (надеюсь пустые бланки никто не подписывает)
Почему суд откажет во взыскании штрафа всегда? Потому что по Закону о защите прав потребителей право расторгнуть договор не может быть ограничено штрафом, ответственностью или скрытой штрафной санкцией (такое тоже бывает, когда штраф спрятан за красивым текстом и человек не сразу понимает смысл условия).
Адвокат Демина Наталья https://urist-rostov.com/
Как заключить договор с агентством недвижимости
Форма договора
Перед началом сотрудничества с агентством недвижимости необходимо подписать договор.
Как правило, у каждого агентства есть стандартная форма, которая включает срок действия договора, дату и место составления, предмет договора, условия расторжения. При этом каждая сделка имеет свои особенности.
Их можно закрепить в разделе «Особые условия» или в отдельном документе – дополнительном соглашении. Все пожелания клиента должны быть зафиксированы в письменной форме.
Обязанности сторон
В договоре необходимо четко прописать права и обязательства сторон. Каждая сторона вправе требовать исполнения только тех обязательств, которые зафиксированы в тексте договора. Обязательства агентства зависят от предмета договора.
Это может быть поиск квартиры, покупателя, просмотр объекта, консультации, сбор документов, организация сделки.
К обязательствам клиента обычно относится требование прийти в назначенное время на сделку со всеми необходимыми документами и оплатить услуги агентства.
5 причин покупать квартиру через риелтора
5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник
Сбор документов
Любая сделка начинается с того, что нужно собрать документы. Как правило, это утомительный и длительный процесс, поэтому большинство людей доверяют его риелторам. Для этого достаточно оформить на представителя доверенность на сбор документов.
Стоимость услуг агентства
В последнее время в договорах с агентами чаще указывают фиксированную сумму. Встречаются договоры, где вознаграждение определяется в процентах от стоимости недвижимости.
В большинстве случаев комиссия варьируется в диапазоне от 2-3% (прямая продажа или покупка) до 5-6% (альтернативная сделка). Процент зависит от стоимости объекта и сложности сделки.
При этом размер комиссии не может быть меньше определенной суммы в денежном выражении. Как правило, минимальная комиссия составляет 150 тысяч рублей.
Комиссию платит тот участник сделки, который заключил договор с агентством.
В договоре следует уточнить, какие именно работы будут сделаны за указанную сумму, а какие оплачиваются дополнительно, например: получение справок, нотариальное удостоверение договора, необходимых заявлений, государственная регистрация прав собственности и т. п.
- © pressmaster — Fotolia.com
- Не пропустите:
- Виртуальная реальность и покупка квартиры
- 5 способов отличить хорошего риелтора от плохого
- Что пишут мелким шрифтом в договорах?
- Хочу купить квартиру – с чего начать?
Об авторе
Алексей Шленов
Исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Что нужно знать, нанимая риелтора или агентство для покупки квартиры
По итогам девяти месяцев 2021 года — с января по сентябрь — спрос на услуги риелторов в Москве и Санкт-Петербурге вырос на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Сооснователь компании «Макромир» и эксперт рынка недвижимости Сергей Шулик рассказал о том, как оптимально и безопасно выстроить сотрудничество покупателя с риелтором.
Сооснователь компании «Макромир» и эксперт рынка недвижимости
Сейчас в России работает множество агентств недвижимости и каждое из них работает по своим правилам. Единого сценария того, как компаниям стоит работать с покупателями жилья нет. Организации можно разделить на три основных типа.
- К первому типу стоит отнести агентства, которые в начале сотрудничества с клиентом подписывают эксклюзивный договор на поиск объекта и только потом начинают работать.
- Ко второму типу можно отнести компании, которые осуществляют первичный подбор объектов для клиента по его параметрам до подписания договора, а на самые интересные объекты организуются просмотры уже после документального оформления сотрудничества.
- Кроме того, есть компании, которые высылают клиентам список объектов по определённым параметрам, при этом покупатель самостоятельно выезжает на просмотры и риелтор подключается лишь на этапе, когда есть, выбранная квартира, на которую происходит сбор и проверка документов.
Выбирая агентство недвижимости, важно понять систему работы этой компании и то, что оно будет делать в том или ином случае.
То есть если это межрегиональная сделка, то будут организованы удаленные показы.
Если покупатель в регионе, но хочет сэкономить время, то будет ли риелтор провдить предварительные первичные осмотры самостоятельно и только потом приводить клиента на проверенные варианты.
Как формируется стоимость услуг риелтора
Стоимость услуг риелтора формируется из объема поставленных задач.
Я рекомендую, выбирая агентство недвижимости или частного риелтора, обращаться к нескольким специалистам для сравнения стоимости работ за схожий объем услуг. Только после этого стоит делать выбор в пользу одного или другого агентства недвижимости или риелтора.
Если говорить о том, стоит ли выбирать несколько риелторов или агентств недвижимости для покупки объекта. На мой взгляд, это не имеет большого смысла. Основная причина — эксперты, скорее всего, будут предлагать одни и те же объекты.
Во-вторых, мотивация у риелторов, выполняющих работу будет ниже, чем у специалиста, который будет эксклюзивно делать тоже самое для клиента. Это связано с тем, что профессионал, работающий эксклюзивно, точно знает, что получит комиссию за свою работу. В случае, когда над одной и той же задачей работает несколько человек, то у них не будет такой уверенности, а значит и мотивация будет ниже.
Оптимальным вариантом работы клиента с риелтором является ситуация, когда между сторонами подписывается договор с несколькими этапами работы. При этом каждый этап работы оплачивался отдельно. Такой сценарий позволяет клиенту в любой момент выйти из отношений с риелтором, если качество услуг его не устраивает.
Как строится работа риелтора
Говоря про этапы, то первый это, безусловно, поиск и подбор объектов. Результатом работы для клиента должен быть листинг с выбранными 20-40 объектами недвижимости по определённым параметрам, которые указал покупатель. После выполнения этого этапа работы вносится часть оплаты.
Второй этап — личный просмотр риелтором 10 наиболее подходящих объектов. Таким образом, здесь профессионал сможет составить и представить своему клиенту максимально точную картину этих лотов: от вида из окон до состояния подъезда.
Третий этап работы — это уже совместные просмотры квартир. В рамках этого этапа риелтор обращает внимание клиента на те или иные моменты объектов, которые люди обычно не видят.
Финальным этапом работы является подготовка и сопровождение сделки. Эта часть работы включает в себя взаимодействие с контрагентом, сбор документов, проверка объекта недвижимости на все возможные риски, помощь в проведении сделки.
Таким образом, скажу, что большая часть работы риелтора — это не проведение самой сделки, а подготовка к ней. Помимо самого поиска, это проверка объекта, согласование всех условий, торг по цене на стороне клиента.
Подводя итоги, отмечу, что, выбирая специалиста или агентство, необходимо встречаться предварительно с несколькими экспертами. Это позволит сравнить качество, стоимость и объем предоставляемых услуг. Кроме того, оговаривайте и прописывайте в договоре этапность работ, которые позволят вам контролировать ход работ.