Приватизация жилого помещения – это бесплатная передача жилья, которое принадлежит государству, в собственность гражданина. Приватизация позволяет жильцу распоряжаться квартирой в полной мере — продать, передать по наследству, дарить или сдавать в наем.
Перед тем, как приступить к сбору документов, убедитесь, что вы соответствуете нескольким критериям:
- Вы имеете российское гражданство;
- Вы занимаете квартиру по договору социального найма;
- Вы получили согласие всех, кто имеет право проживать в этой квартире, включая несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет;
- Раньше вы никогда не участвовали в приватизации жилья (это правило не относится к тем, кто получил право собственности до 18 лет);
- Квартира находится в собственности государства.
Минимальный пакет необходимых документов включает:
- заявление на приватизацию квартиры (форму можно скачать на портале «Госуслуги» вашего региона или получить непосредственно при подаче документов в МФЦ);
- паспорта членов семьи и всех, кто зарегистрирован в квартире, которую вы планируете приватизировать;
- договор социального найма квартиры (если ваш экземпляр утерян, можно запросить копию в органе власти, с которым договор заключался);
- ордер на квартиру или выписка из распоряжения органа исполнительной власти (если этот документ утерян, можно получить его бесплатно в любом МФЦ);
- свидетельство о рождении ребенка и документ, подтверждающий наличие у него российского гражданства;
- выписка из домовой книги за период с 21 июля 1991 года;
- справка о наличии или отсутствии зарегистрированных лиц в жилом помещении (можно получить в МФЦ, в Главном управлении по миграционным вопросам при МВД, в управляющей компании или оформить через Госуслуги);
- справка о неучастии (участии) в приватизации — выписка из ЕГРН, которую можно запросить онлайн на сайте Росреестра или получить в МФЦ;
- письменное согласие на приватизацию (или письменный отказ) от каждого члена семьи или иного лица, зарегистрированного в квартире или имеющего право пользоваться ею на условиях социального найма. Если среди них есть дети младше 14 лет, потребуется согласие (или отказ) их представителя, например, родителей или опекуна.
Если у вас не хватает каких-то документов, не стоит отчаиваться. Большую часть можно восстановить с помощью обращения в МФЦ.
Нет, если кто-то из имеющих право на приватизацию не дал согласия, процесс не сможет пойти дальше, поэтому перед тем, как собирать документы, лучше договориться со всеми заинтересованными людьми.
Проще всего подать документы в один из многофункциональных центров государственных услуг (МФЦ). Но также существует возможность напрямую обратиться в жилищный отдел муниципалитета, на территории которого находится жилье.
В некоторых регионах существует возможность подать документы онлайн (например, в Москве, Санкт-Петербурге или Татарстане).
Запрос на приватизацию рассматривается в течение 46 дней. В случае положительного ответа заявителю и всем, кто получает долю в собственности, придется явиться в МФЦ или жилищный отдел муниципалитета, даже если документы подавались онлайн. Там лично в руки выдается договор передачи жилого помещения в собственность.
Тем, кто подавал документы в электронном виде, для завершения процедуры придется предоставить все оригиналы. Чтобы стать полноправным собственником, на основании договора передачи нужно зарегистрировать в Росреестре право собственности на приобретаемое жилое помещение.
С 2017 года программа бесплатной приватизации действует бессрочно, но гражданин имеет право приватизировать жилье только один раз.
Отказать в приватизации могут по разным причинам. Одна из них — особый статус помещения. Таким статусом обладают общежития, служебное жилье, квартиры, расположенные на территории военных городков, а также жилье в аварийном состоянии или принадлежащее фондам соцзащиты в сельской местности. Такое жилье нельзя приватизировать.
Отказать могут также из-за ошибок в документах, незаконной перепланировки или нарушения условий бесплатного перевода в частную собственность (например, если человек уже один раз приватизировал квартиру). Решение об отказе может быть неокончательным: в отдельных случаях его возможно пересмотреть (например, после устранения ошибок в документах). Отказ в приватизации также можно оспорить в суде.
Приватизация квартиры без согласия одного из жильцов: судебная практика
Переоформление муниципальной недвижимости в частную собственность открывает возможности полноценного распоряжения имуществом. Процедура выполняется бесплатно по довольно простым правилам. Однако приватизация квартиры без согласия одного из жильцов затруднительна либо вовсе невозможна. В сложных ситуациях для решения проблемы придется обращаться в судебные инстанции.
Чье согласие на приватизацию необходимо
С учетом тематических законодательных нормативов можно перечислить базовые условия:
- участие в приватизации предполагает добровольные действия;
- претендовать на получение доли вправе все жильцы с постоянной регистрацией;
- в обязательном порядке часть имущества получают несовершеннолетние дети.
Исходя из отмеченных нюансов понятно, что в данном случае не имеют значения родственные связи. Если муж прописан по другому адресу, его участие в приватизации исключается. Следует подчеркнуть, что на муниципальную собственность не распространяются права совместно нажитого имущества.
Приватизировать квартиру без согласия одного прописанного временно отсутствующего жильца нельзя. Кроме людей, выполняющих обязанности по трудовому договору (вахтовый метод, экспедиция), к этой категории причислены следующие лица:
- военнослужащие;
- студенты;
- осужденные.
Важно! После возвращения временно отсутствовавший жилец вправе аннулировать договор приватизации с возвратом имущества решением суда в собственность муниципалитета.
Отказ от приватизации
В соответствии с добровольным характером процедуры жильцы не обязаны получать недвижимость в частную собственность. Но приватизация квартиры без согласия прописанных невозможна. Возможные причины отказа надо перечислить, чтобы получить информацию о возможных методах ведения переговоров:
- отсутствие времени или желания заниматься переоформлением;
- плохое санитарное (техническое) состояние квартиры;
- необходимость оплаты капитального ремонта и налога на недвижимость после оформления имущества в частное владение.
Такой человек сохраняет пожизненное право проживания по данному адресу, что является существенным обременением для будущего распоряжения недвижимостью.
Отказ составляют в произвольной форме, заверяют в нотариальной конторе. Нельзя составить документ в пользу другого лица или от имени несовершеннолетнего ребенка.
Для экономии можно поставить подпись (подтвердить согласие на приватизацию) в присутствии уполномоченного сотрудника администрации при подаче пакета документов. Некоторые муниципалитеты требуют нотариальный отказ в обязательном порядке. Для подробного изучения тематических вопросов рекомендуется изучить специальную публикацию нашего сайта.
К сведению! Родители должны получить разрешение в органах опеки, если действуют от имени ребенка. Можно приватизировать квартиру только с выделением долей всем несовершеннолетним членам семьи.
Что делать, если жилец не согласен и не дает отказ
При отсутствии добровольной договоренности приватизация части квартиры невозможна. По этой причине надо сначала выписать человека. После – обращаются в местную администрацию и выполняют необходимые действия по стандартной процедуре.
Договориться о выселении за компенсацию
Для решения спорных вопросов применяют материальное стимулирование одного из жильцов. Размер компенсации определяют в процессе переговоров. Насильственное выселение невозможно, поэтому для согласия придется обеспечить аналогичные условия проживания по другому адресу или соответствующий денежный эквивалент.
Выделить долю в квартире
Этот способ применяют для приватизации части недвижимости, если один или несколько жильцов решили продолжить пользование по договору социального найма. Подразумевается, что квартира останется муниципальной после передачи в частную собственность выделенной доли.
Для реализации такого плана необходимо согласие владельца. Фактически после выделения доли в натуре образуются два объекта, которые должны соответствовать критериям жилой недвижимости. Это условие существенно ограничивает потенциальные возможности. В соответствии с действующими строительными нормативами, например, общая площадь не может быть менее 28 м кв. Другие требования:
- сохранение прочности силового каркаса здания;
- отдельный выход на лестничную площадку;
- оснащение инженерными сетями;
- наличие отдельной кухни, санузла.
Подобные действия выполняются в ходе плановой реконструкции зданий. На период выполнения работ или постоянно жильцов переселяют в другие квартиры. Самостоятельно выполнить выделение доли в натуре можно только после оформления квартиры в частную собственность. В ходе приватизации устанавливают «идеальное» распределение частей (1/2, 1/3 или другое).
Как приватизировать квартиру без согласия одного прописанного жильца получить государственное имущество в личную собственность? Можно применить разделение договоров социального найма. В этом варианте необходимо соответствие части недвижимости следующим критериям:
- отдельный вход (непроходная комната);
- наличие отопления, электроснабжения;
- жилое назначение (естественный источник света).
Важно! Если человек не согласен с распределением долей, придется искать другой метод.
Список документов
При обращении в специализированное подразделение муниципалитета предоставляют:
- заявление о заключении договора социального найма;
- гражданские паспорта;
- заверенное нотариально соглашение с другими жильцами о распределении помещений;
- справку о зарегистрированных лицах из МВД;
- документы, подтверждающие расторжение брака.
Порядок действий
На стадии подготовки нужно договориться с другими жильцами о распределении комнат. Чтобы исключить проблемы в будущем – устанавливают определенный порядок пользования кухней и другими общими помещениями.
Соглашение заверяют у нотариуса. На всех этапах от имени несовершеннолетних детей документы подписывают родители (усыновители, опекуны).
Далее – передают документы в муниципалитет для составления отдельных договоров социального найма.
К сведению! Если бывший супруг не прописан, его согласие на приватизацию квартиры не требуется.
Примерные сроки и стоимость
Местная администрация сообщает решение не позднее чем через 60 дней с момента обращения. Для нотариального заверения государственная пошлина – 100 р., если в документе отсутствует стоимость. Дополнительно оплачивают:
- технические работы;
- выезд юриста по адресу заказчика;
- выполнение отдельных действий по доверенности.
Выселить через суд
Принудить к приватизации без согласия одного прописанного жильца невозможно. Однако решение проблемы допустимо на основании соответствующего судебного решения. Для выселения необходимо доказать:
- нарушение обязательств по договору социального найма;
- невозможность совместного проживания по иным объективным причинам.
В первом случае разбирательство инициирует муниципалитет. Во втором – жильцы. По частной инициативе можно подать заявление с учетом следующих действий ответчика:
- длительное отсутствие, переезд по другому адресу места жительства;
- отказ оплачивать ЖКУ (задолженность – более 6 месяцев);
- угрозы жизни и здоровью;
- намеренное повреждение оборудования, нанесение другого ущерба имуществу;
- асоциальное поведение, нарушение покоя в ночные часы;
- создание препятствий для пользования коридорами, кухней, иными общими помещениями;
- использование жилых помещений для производства, иной коммерческой деятельности.
Требовать выселения можно при наличии у человека опасного заболевания. Эту причину рассматривают в особом порядке с учетом экспертного заключения медицинской комиссии. В некоторых ситуациях суд обязывает муниципалитет предоставить альтернативное жилье по договору социального найма.
Список документов
Вместе с исковым заявлением в районный суд передают:
- действующий договор социального найма, свидетельство о расторжении брака (копии);
- справку о зарегистрированных жильцах;
- подтверждение оплаты коммунальных услуг и госпошлины (за подачу иска).
Образец искового заявления
Порядок действий
Представленный алгоритм корректируют с учетом реальной ситуации:
- обращаются письменно в муниципалитет (подразделения МВД) с жалобами, получают письменные ответы;
- фиксируют нарушения, собирают убедительные доказательства своей правоты;
- передают в суд исковое заявление и сопроводительные документы;
- итоговое решение используют для принудительного выселения.
Примерные сроки и стоимость
Точное время на подготовку определить невозможно. Судебные формальности определены действующими нормативами (мес.):
- длительность разбирательства – 2;
- рассмотрение апелляций – 2;
- возвращение дела в районный суд – 1;
- оформление итогового решения, выселения службой приставов – 2.
Расходы (руб.):
- госпошлина за подачу иска (нотариальные заверения) – 300 (100);
- юридические консультации и подготовка документов – от 1500 до 4 000;
- профессиональное сопровождение, представление интересов клиента в ходе судебного разбирательства – от 6000.
Судебная практика
В ходе подготовки искового заявления нужно тщательно изучить исходную ситуацию. На практике при рассмотрении дела суд принимает во внимание, кроме основных доказательств, следующие факторы:
- материальное положение и трудоспособность ответчика;
- наличие альтернативного жилья;
- техническую возможность выделения доли.
Нельзя принудительно выселить без одновременного предоставления другого жилья:
- инвалидов (1, 2 гр.);
- пенсионеров по возрасту;
- членов семей жильцов, которые погибли при исполнении служебных обязанностей (военнослужащих, сотрудников МВД и др.);
- детей несовершеннолетнего возраста, иждивенцев.
Для решения сложных вопросов обращаются к пояснительным документам, имеющим которые юридическую значимость. Так, отдельным определением ВС РФ установил обязательное согласие всех прописанных жильцов. Человек, принимавший участие в приватизации, должен разрешить выполнение процедуры. При отказе его не могут выселить принудительно. Сохраняется право пожизненного проживания (регистрации).
Полезные советы жильцам
Чтобы получить согласие на приватизацию, нужно устранить препятствия нужному решению. Следующие рекомендации помогут получить положительный результат.
Выполнение необходимых действий при получении недвижимости в частную собственность действительно сопряжено с определенными трудностями. Если речь идет о нежелании участия в утомительной процедуре, предлагают оформление доверенности на уполномоченное лицо. Нотариуса можно вызвать на дом для заверки документа.
Некоторые муниципалитеты предлагают удобный вариант дистанционной передачи заявлений на официальном сайте. Аналогичные услуги предоставляют МФЦ. Следует подчеркнуть бесплатность приватизации при любом варианте оформления. Исключение – выездное обслуживание, которое оплачивают по утвержденным тарифам.
Для получения согласия одного из жильцов, можно использовать финансовые аргументы. Если причина – нежелание оплачивать налог на недвижимость, предлагают компенсацию в размере вычисленной суммы обязательных платежей за длительный период.
Выводы
Приведенные сведения убедительно доказывают предпочтительность добровольного согласия одного из прописанных.
Можно договориться о выкупе доли после завершения приватизации на определенных условиях. Чтобы обеспечить выполнение сторонами утвержденных обязательств, подписывают предварительный договор.
При необходимости – передают задаток с подтверждением получения денег письменной распиской.
Вариант с выделением долей не всегда подходит. Следует подчеркнуть, что и в этом случае каждый согласный жилец должен подтвердить свое решение официально. В любом случае распоряжаться недвижимостью до завершения приватизации вправе только единоличный владелец – муниципалитет.
Общие выводы:
- по стандартным правилам приватизировать квартиру без согласия прописанных жильцов нельзя;
- если компенсации и убеждения не помогают, проверяют возможность выдела долей;
- следующий метод, судебное разбирательство, применяют при наличии убедительных доказательств правоты истца.
Подписывайтесь на рассылку тематических новостей, ставьте лайки, делайте репосты. В х к публикации – задавайте дополнительные вопросы. Чтобы получить согласие на приватизацию в затруднительных ситуациях пользуйтесь помощью дежурного юриста. Эти консультации предоставляются в режиме онлайн и с применением обращений по электронной почте.
Подробнее про права жильцов в неприватизированной квартире, читайте в этом посте.
Риски сделок с отказниками от приватизации
Случаи продажи жилой недвижимости, обремененной правами третьих лиц, вовсе не редкость, хотя в столичном регионе покупка квартиры с так называемыми отказниками от приватизации считается одним из самых проблемных видов сделок.
Обычно риэлторы не рекомендуют клиентам идти на такие сделки, но по ряду причин иногда отказаться от покупки нельзя.
Существуют ли варианты минимизации рисков в операциях с такими квартирами, разъясняет эксперт Центра недвижимости «Белый дом» Алексей Пономарев.
По закону собственник жилья имеет право без согласования с отказником распоряжаться недвижимостью по собственному усмотрению — продать, передать в дар или сдавать в аренду.
Однако с другой стороны российское законодательство гарантирует лицам, отказавшимся от процедуры приватизации, право пожизненного проживания в квартире.
Выселение либо снятие с регистрационного учета в квартире без добровольного согласия лица, подписавшего в свое время нотариальный отказ от приватизации, невозможно.
По сути, объект остается обремененным правами отказника, который вправе пользоваться жилплощадью бесплатно, причем, это право пожизненное. Именно по причине сложности решения проблемы с отказниками от приватизации их не любят ни риэлторы, ни банки, кредитующие граждан в рамках ипотечной программы.
Если же объект настолько интересен покупателю, что он согласен на дополнительные усилия, связанные со снятием обременения, рекомендуется тщательно изучить и проанализировать юридическую историю квартиры. Кроме того, следует четко фиксировать в договоре купли-продажи квартиры факт соблюдения законных прав отказников (например, путем выплаты им компенсаций).
Безопасные сделки с жильем, где есть отказники от приватизации
Существует как минимум два сценария, согласно которым риски сделок с «приватизационными хвостами», как называют отказников риэлторы, можно минимизировать.
Расторжение договора социального найма
Собственник (продавец) предъявляет расторгнутый договор соцнайма и нотариально заверенный отказ от права приватизации квартиры.
Документ, подписанный нотариусом, должен недвусмысленно указывать на то, что отказник от приватизации не претендует на право пользования жилой площадью и не собирается предъявлять претензии на долю в праве собственности.
В договоре купли-продажи правильным будет указать, что отказник обязуется сняться с регистрационного учета и перебраться на новое место жительства в установленный срок.
Трехстороннее соглашение с компенсацией
Купля-продажа должна быть организована таким образом, чтобы в результате сделки отказник получал новое жилье, эквивалентное «приватизационной» доле. За средства, вырученные с продажи, приобретается квартира или комната за деньги.
Как вариант, может быть согласована выплата денежной компенсации. Все нюансы должны быть внятно прописаны в трехстороннем договоре, где сторонами являются собственник, приобретатель и отказник от приватизации права.
Судебная практика
Бывали случаи, когда отказникам удавалось через суд восстановить права на пользование жильем.
Судья принимал решение в пользу истца даже невзирая на факт снятия его с учета и наличия регистрации на новом месте жительства.
Однако известны и другие примеры из судебной практики, когда суд отказывал в удовлетворении иска, аргументируя свое решение, например, наличием у отказника собственности.
Подводя итог, хотелось бы подчеркнуть, что даже нотариальное заявление либо отсутствие регистрации не лишает лица, подписавшего отказ от приватизации квартиры, законного права пользования этим жильем. Так что в полной мере эти обстоятельства не защищают покупателя от потенциального судебного иска со стороны отказника от приватизации.
В любом случае, даже если у покупателя нет никаких оснований сомневаться в чистоте сделки, а тем более, когда речь идет об оформлении купли продажи квартиры с обременением, стоит обратиться к квалифицированному юристу.
Мы проводим бесплатные консультации по любым вопросам. Вы можете задать их нам по телефону +7(495)150-44-60 или заполните форму заявки ниже:
Верховный суд отметил, что граждане, отказавшиеся от участия в приватизации жилого помещения, могут быть признаны утратившими право пользования данным помещением и выселены
В быту и правоприменительной практике глубоко укоренилось правило, что лица, отказавшиеся от приватизации жилого помещения, обладают так называемой «вечной пропиской» и их выселить нельзя.
Однако из данного правила, оказывается, все же есть исключение и лица, отказавшиеся от приватизации жилого помещения, могут утратить право пользования приватизированным жилым помещением со всеми вытекающими последствиями.
На данный факт Верховный Суд Российской Федерации указал в определении № 49-КГ15-7 от 4 августа 2015 г., отметив следующее «В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ ≪О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации≫, действие положений ч. 4 ст.
31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
При этом из названия ст. 31 ЖК РФ следует, что ею регламентируются права и обязанности именно тех граждан, которые проживают совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.
Следовательно, в случае выезда в другое место жительства право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника, в котором он проживал вместе с собственником жилого помещения, может быть прекращено независимо от того, что в момент приватизации спорного жилого помещения бывший член семьи собственника жилого помещения имел равное право пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.
Таким образом, сам по себе факт наличия у ответчиков права пользования жилым помещением на момент его приватизации при последующем их добровольном отказе от этого права, не может служить безусловным основанием для вывода о сохранении за ними права пользования жилым помещением бессрочно».
Как отметил Верховный суд РФ в определении № 49-КГ15-7 от 4 августа 2015 г.
, при решении вопроса о признании лица, отказавшегося от приватизации жилого помещения, утратившим (прекратившим) право пользования данным жилым помещением «… необходимо выяснить, по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом 7 жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др. При этом также необходимо учитывать, что отсутствие у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права».
Вышеуказанная позиция Верховного суда находит свое подтверждение и в правоприменительной практике, например в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 17.03.2016 по делу № 33-4839/2016; апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 23 марта 2016 года по делу № 33-1232/2016.
Как выписать отказавшегося от приватизации Судебная практика снятия с регистрационного учёта
Вопрос о том можно ли выписать отказавшегося от приватизации задаются многими собственниками квартир, которые прибрели право собственности в порядке приватизации.
Если ещё 3-5 лет назад это было фактически невозможно, то сейчас судебная практика позволяет избавиться от довеска к квартире, в виде прописанного человека, который отказался от приватизации, но не проживает в ней.
СМОТРЕТЬ ПРАКТИКУ: Решение о признании утратившим право пользования квартирой, снятии с регистрационного учета отказавшегося от приватизации
После того, как Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за январь-июль 2014 года (утверждённым Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 сентября 2014 года), в Определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 4 февраля 2014 г.
по делу № 46-КГ13-6 указал на то, что в случае выезда в другое место жительство право пользования приватизированным жилым помещением может быть прекращено независимо от того, что в момент приватизации — это лицо имело право пользования данным жильём с приватизированным его лицом, стало возможным выписать отказавшегося от приватизации в квартире.
Для того, чтобы выписать отказавшегося от приватизации необходимо признать его утратившим право пользования квартирой, по основаниям ст. 83 ЖК РФ.
Это возможно, если человек добровольно выехал из квартиры, не проживает в ней продолжительное время, не оплачивает коммунальные платежи и т.д.
Более подробно об этом можно прочитать в предыдущей статье: ПОДРОБНЕЕ ЗДЕСЬ Признание утратившим право пользования квартирой ч. 3 ст. 83 ЖК РФ
Казалось бы, после того, как ВС РФ высказался, проблем быть не должно, но они есть, практика и на настоящий день противоречивая. Хотя, многое зависит и от «подкованности» юриста, которые занимается делом. Многие юристы и по настоящий день считают, что снять с регистрационного учёта, отказавшегося от приватизации нельзя.
Другие считают, что можно и очень легко, при этом зачастую путают основания иска, но и те, и другие ошибаются. В основном такие юристы не имеют никакой практики по данной категории дел и дают консультация где-то, что-то прочитав.
Хуже всего, когда юрист не имеющий практики по достаточно сложной категории дел, берётся представлять интересы в суде, последствия обычно бывают плачевными, так как малейшая ошибка может привести отрицательному решению.
Автор статьи, имея опыт представления интересов как истца, так и ответчика по делам о признании утратившим право пользования квартирой (снятию с регистрационного учёта отказавшегося от приватизации) имеет представления какие ошибки могут совершать стороны по делу. При определённых юридических хитростях, ошибок истца или ответчика, их представителя, возможен положительный итог по делу, даже в ситуации, когда шансы не слишком большие, или уже состоялось отрицательное решение для заинтересованной стороны.
Так в моей практике было дело, когда истцу было отказано в иске по снятию с регистрационного учёта отказника от приватизации, во многом такое решение было вынесено из-за того, что представитель истца не убедил судью, что практика изменилась, кроме того, были ошибки по доказыванию доводов истца. Когда ко мне обратился клиент, все сроки обжалования были пропущены. Изучив материалы дела, мной было принято решение, поменять собственника квартиры и иск подавать от имени нового истца. В итоге, после проделанной работы, суд удовлетворил исковые требования.
Судебная практика снятия с регистрационного учёта
Всё, что нужно знать о приватизации жилья
Сначала власти устанавливали сроки, когда можно было получить «свою» квартиру в собственность бесплатно.
Но не все успевали это сделать, и сроки много раз переносились, а в 2016 году бесплатную приватизацию жилья сделали бессрочной. По данным Минстроя России, в 2019 году приватизированы около 80% квартир в России.
Оставшийся жилой фонд, принадлежащий государству, продолжает постепенно переходить в собственность россиян.
Рассказываем обо всех нюансах приватизации квартир, о которых нужно знать.
Что такое приватизация жилья
Приватизация — это бесплатная передача квартир, которыми владеет государство или власти города, в собственность людям, живущим в этих квартирах на законных основаниях. Как правило, таким основанием является договор социального найма. По нему человек может жить в квартире, но не вправе её продать или передать кому-то другому.
Передачей квартир по приватизации занимаются органы местного самоуправления. Например, в Москве это окружные структуры Департамента городского имущества.
Как получить жилье по договору социального найма
Государство даёт квартиры тем, кто, как оно считает, в них нуждается, а самостоятельно купить жильё или улучшить свои условия проживания не может. С такими гражданами заключается договор социального найма муниципальной квартиры.
Приватизация квартиры через договор соцнайма — распространённый способ стать собственником недвижимости в РФ для тех, кто не может её купить. Но жильё от государства получить непросто — нужно «постоять» в очереди. Получить квартиру по соцнайму могут те, кто встал на учёт нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 года.
Те, кто сделал это после 1 марта 2005 года, тоже вправе претендовать на жильё, но они должны быть признаны малоимущими. Хотя в очереди стоять придётся и тем, и другим.
Чтобы встать на жилищный учёт, нужно доказать, что семья малоимущая, то есть на каждого её члена приходится меньше прожиточного минимума (на самом деле условий больше, но это основное).
Необходимо собрать бумаги, подтверждающие положение семьи, и обратиться в органы местного самоуправления.
В Москве это Департамент городского имущества (подача заявки возможна через любой столичный МФЦ «Мои документы»).
Жильё, полученное по договору соцнайма, можно сразу же приватизировать.
Кто может приватизировать квартиру
Участвовать в приватизации имеет право каждый россиянин, но только один раз в жизни. Исключение — те, кто в первый раз участвовал в приватизации будучи несовершеннолетним. За такими людьми сохраняется право приватизировать жилье ещё раз после того, как им исполнится 18 лет.
Более того, как уточняет руководитель юридической службы компании «ИНКОМ-Недвижимость» Светлана Краснова, дети включаются в число собственников при приватизации в обязательном порядке, а неучастие ребёнка в приватизации возможно только с разрешения органов опеки и попечительства, хотя на практике такие случаи почти не встречаются.
То есть несовершеннолетний сначала участвует в приватизации квартиры в долях с родителями, а после достижения совершеннолетия может воспользоваться своим правом ещё раз, если на тот момент будет зарегистрирован в другом неприватизированном жилье. Например, если он получит её как очередник или пропишется по месту жительства супруга или супруги.
Право на приватизацию квартиры есть у всех, кто в ней зарегистрирован (прописан). Чтобы приватизировать жильё, необходимо согласие на это всех зарегистрированных в ней.
«Для оформления приватизации квартиры имеет значение не факт проживания, а именно факт постоянной регистрации в квартире», — отмечает специалист департамента контроля качества национальной юридической службы «Амулекс» Ирина Забарская.
Можно ли отказаться от участия в приватизации
Да, и это распространённая практика. Нередко жильцы дают своё согласие на приватизацию, но от личного участия в ней отказываются. В этом случае квартира становится собственностью остальных жильцов, но «отказник» сохраняет право на пожизненное проживание в квартире. Выселить его нельзя ни при каких условиях, даже после продажи квартиры он сохранит право жить в ней.
«Причины, по которым граждане не хотят участвовать в приватизации, разные, — отмечает Светлана Краснова из „ИНКОМ-Недвижимости“.
— Например, пожилые родители могут отказаться от приватизации, чтобы собственниками квартиры стали их дети, и в дальнейшем избежать затрат на оформление наследства или споров между наследниками.
Кто-то отказался от приватизации, чтобы не платить налоги на имущество, которыми облагается любая собственность».
Какие квартиры нельзя приватизировать
Приватизировать можно жилые помещения, которые предоставлены гражданам на условиях социального найма и в которых они оформили постоянную регистрацию. Это отдельные квартиры или комнаты в коммуналках, полученные как во времена СССР, так и позже.
Но не всякое государственное жильё можно оформить в собственность, даже если люди там прописаны.
Нельзя приватизировать недвижимость, находящуюся в аварийном состоянии, помещения в общежитиях, в домах закрытых военных городков, служебные квартиры (кроме жилфонда совхозов и приравненных к ним сельскохозяйственных предприятий).
Нельзя также сделать частной собственностью жильё, которое находится в сельской местности и относится к стационарным учреждениям социальной защиты населения (домам-интернатам). Тем, кто хочет приватизировать квартиру, заранее нужно выяснить, не относится ли она к одной из этих категорий.
Кроме того, государство в некоторых случаях не разрешает приватизировать жильё, чтобы защитить интересы проживающих или сохранить здания.
«В запретный перечень можно включить жилые помещения, предоставляемые сиротам при достижении ими совершеннолетия, — добавляет Ирина Збарская из НЮС „Амулекс“. — Чтобы защитить сирот от мошенников, их жильё в течение пяти лет имеет статус специализированного жилого фонда, который запрещено приватизировать.
Есть ещё квартиры в домах, которые относятся к памятникам архитектуры.
Прямого запрета на их приватизацию нет, и в некоторых случаях получается оформить на них права собственности, но часто в этом праве отказывают, ссылаясь на особую историческую и культурную ценность здания, которое является культурным достоянием всех жителей города».
Как узнать, приватизирована ли квартира
Узнать, приватизировано ли жильё, может кто угодно. Самый простой и быстрый способ это выяснить — посмотреть квитанцию на оплату коммунальных услуг, где указан тип жилья. Но этот способ не самый надёжный. Может оказаться, что информацию ещё не успели обновить.
Лучше всего запросить в Росреестре или многофункциональном центре «Мои документы» выписку из ЕГРН.
Если квартира находится в частной собственности, то в графе «Правообладатель» будут указаны фамилия, имя и отчество собственника, а если в муниципальной — город (например, Москва).
Если приватизация была проведена до 1998 года, юристы советуют обратиться в территориальное БТИ, которое тоже владеет необходимыми сведениями.
Как приватизировать квартиру: инструкция и список документов
Начать нужно с получения согласия всех лиц, имеющих право приватизировать данное жилье. Имеются в виду все зарегистрированные в квартире граждане, включая несовершеннолетних детей в возрасте от 14 до 18 лет (от имени детей младшего возраста согласие дают родители или опекуны). Согласие должно быть дано в письменной форме и заверено у нотариуса.
«Все жильцы обязаны присутствовать в регистрационном органе при подаче собранных документов, — уточняет Ирина Збарская. — Если кто-то из них не может прийти по уважительной причине, его заявление о согласии оформить права собственности на квартиру должно быть заверено у нотариуса, а кроме этого, должны быть поданы документы, подтверждающие эту уважительную причину».
Уважительной причиной может быть госпитализация, нахождение на лечении в другом городе, длительная командировка.
При участии в приватизации нескольких человек жильё передаётся либо в долевую, либо в совместную собственность.
При долевой схеме каждый будет владеть не конкретной комнатой или количеством метров в квартире, а долей в праве собственности, которой он сможет распоряжаться по своему усмотрению с некоторыми ограничениями. Размер долей определяют сами участники приватизации.
При совместном владении доли не выделяются (права на жильё считаются равными), пользоваться и распоряжаться объектом владельцы могут только по взаимному согласию.
Если все согласия получены и число будущих собственников определено, то следующий шаг — собрать документы для приватизации квартиры. Вот список:
- паспорта всех участников приватизации (включая несовершеннолетних от 14 до 18 лет);
- письменное и нотариально заверенное согласие на приватизацию всех зарегистрированных в квартире лиц (можно составить самостоятельно либо попросить форму у нотариуса);
- заявление о приватизации (его можно оформить при обращении в МФЦ «Мои документы»);
- договор соцнайма на приватизируемую квартиру;
- выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных лиц;
- ордер на приватизируемое жильё или копия распоряжения о предоставлении этого жилья. Ордер — это документ, по которому в советское время предоставлялось жильё. Сейчас этот документ сам по себе не имеет юридической силы, но на его основании заключается договор соцнайма. Бывают случаи, когда оказывается, что договор соцнайма не оформлен, и старый советский ордер — единственное доказательство прав жильцов на проживание в квартире. Если эта бумага в семье не сохранилась, нужно получить архивную справку о его выдаче в органах местного самоуправления;
- документ о неиспользованном ранее праве на приватизацию (справка о неучастии в приватизации, которую выдают муниципальные власти, в Москве — департамент жилищной политики).
Пакет документов можно подать лично в МФЦ «Мои документы». В Москве легко это сделать онлайн — через официальный сайт правительства Москвы. Новый собственник получит квартиру по договору передачи, нотариального удостоверения он не требует, пошлину платить не надо. Процесс приватизации займёт 46 дней.
После оформления бумаг нужно зарегистрировать право нового владельца на квартиру. Сделать это можно также в регистрационной палате, на сайте «Госуслуги», в МФЦ «Мои документы» или отделении Росреестра.
Может ли приватизировать квартиру кто-то один, если там постоянно проживают несколько человек
Да, это тоже распространённая практика. По словам Светланы Красновой, нередко так поступают, если семья намеревается продавать квартиру.
По договорённости между всеми членами семьи она может быть оформлена в собственность одного из них, чтобы уменьшить количество участников сделки и минимизировать расходы на её оформление (при долевой собственности на квартиру сделка купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению). Но без согласия всех проживающих квартиру нельзя приватизировать даже по суду.
Какие могут возникнуть проблемы при приватизации
Случается, что человек не может подтвердить, что он раньше не участвовал в приватизации.
«Человеку необходимо подтвердить, что ранее он не участвовал в приватизации тех жилых помещений, в которых проживал и был зарегистрирован, — поясняет ведущий юрист Европейской Юридической Службы Юрий Аванесов.
— Следовательно, если в течение срока действия законодательства о приватизации (с 11 июля 1991 года) гражданин в какой-то период не был нигде зарегистрирован, возникает проблема в доказывании неучастия в приватизации. В этих случаях решение вопроса возможно в судебном порядке».
Ещё одной проблемой, с которой можно столкнуться, является отсутствие в жилищных органах ордера, на основании которого жилое помещение ранее было предоставлено человеку и без которого с ним не заключат договор социального найма. В этом случае также придётся доказывать свои права в суде.
Что изменится после приватизации жилья
После приватизации бывший квартиросъёмщик становится полноправным собственником жилья. Он может продать его, подарить, завещать, разделить на доли, сдать. Владельца нельзя выселить и снять с регистрации в его квартире.
Но владение подразумевает и несколько бОльшую ответственность за имущество и вовлечённость в управление им. Например, собственнику раз в год придётся платить налог на имущество (недвижимость), который составляет от 0,1% кадастровой стоимости квартиры (для объектов стоимостью до 10 млн руб.).
Кроме того, владелец должен ежемесячно платить взносы на капитальный ремонт дома (например, в Москве они составляют 17 руб. с 1 кв. м). А ещё участвовать в содержании общедомового имущества: платить за смену домофона в подъезде, услуги консьержа, совместно с другими собственниками принимать решения, касающиеся мест общего пользования в доме.
Ранее все эти заботы брало на себя, будучи собственником, государство.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва