Сдача в субаренду муниципального имущества

Ключевой задачей государства является обеспечение условий для развития малого и среднего предпринимательства, что создаст основу для формирования устойчивой российской экономики.

Совокупность государственных мер связана как с принятием законодательных актов, направленных на регулирование арендных правоотношений, так и с реализацией определенных решений для защиты прав и законных интересов предпринимателей, решивших открыть свой бизнес, обеспечения их доступа к найму нежилых помещений и других объектов недвижимости.

• Также к числу таких мер можно отнести софинансирование кредитных ставок за счет бюджетных средств, создание возможности участия в муниципальных торгах по аренде муниципального имущества.
• Основной действенной мерой в данной сфере, это формирование необходимой законодательной базы и площадок, с помощью которых коммерческие предприятия смогут арендовать недвижимость непосредственно у муниципальных органов.
• Обычно, муниципальное имущество предоставляется 2-мя способами:

• Первый способ — участие юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в аукционах, на которых реализуется недвижимое имущество (здания, нежилые помещения, земельные участки и т.д.), а также права на пользование ими.
• Второй способ — предоставление муниципальной недвижимости по договорам аренды либо субаренды без проведения торгов, путем непосредственного оформления договора или сдача муниципальных объектов в субаренду без торгов.

В 1-м варианте (заключение договоров субаренды муниципального имущества через торги) в какой-то степени понятен порядок предоставления. Торговые площадки, проводящие конкурные торги по получению во временное пользование муниципальных объектов недвижимого имущества.

Относительно предоставления права субаренды без проведения конкурса существуют пробелы в регулировании данной процедуры. В законодательстве не закреплены конкретные правила осуществление такого процесса.

В данной статье рассматриваются вопросы, каков порядок предоставления муниципального имущества на основании субаренды без проведения торгов, какие законодательные акты являются основой данной процедуры, а также какие действия нужно предпринять для получения недвижимости в найм у муниципалитета для занятия коммерческой деятельностью.

Законодательные основы субаренды муниципальных объектов недвижимости

Для верного и точного понимания, каким образом получить права субаренды на муниципальное имущество, необходимо прежде всего определиться с нормативными основами регулирования данных правоотношений между муниципальными органами и будущими арендаторами, независимо от того, являются ли они организациями или индивидуальными лицами.

Основным законодательным актом, определяющим правила данных правовых отношений между арендаторами и органами местного самоуправления, выступает Федеральный закон от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции».

В соответствии с ч. 1 ст. 17.1 данного закона, заключение договоров аренды, которые предусматривают переход прав временного пользования и владения в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может осуществляться лишь по итогам проведения конкурсных торгов либо аукционов на право заключения таких сделок.

Арендатор муниципального имущества может передать соответствующие права в отношении объекта недвижимости (здания, помещения, земельного участка) другим лицам – субарендаторам при наличии согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов.

Но, арендаторами не могут являться следующие коммерческие организации:

• имеющие статус кредитных учреждений, страховых компаний (кроме потребительских обществ и кооперативов), негосударственных пенсионных фондов, инвестиционных фондов, участников рынка ценных бумаг, а также ломбардов;
• которые участвуют в соглашениях о разделе продукции, а именно осуществляют коммерческую деятельность в сфере импорта и экспорта.
• занимающиеся предпринимательством в области игорного бизнеса. Здесь следует напомнить, что игорный бизнес в России запрещен, кроме игорных зон, которые создаются на территориях некоторых субъектов РФ (Республика Крым. Алтайский край, Краснодарский край, Приморский край, Калининградская область).
• которые являются в порядке, определенном в правовых актах РФ о валютном контроле и регулировании, нерезидентами РФ, кроме случаев, установленных международными договорами России;
• выполняющие добычу полезных ископаемых и их переработку (за исключением таких распространенных полезных ископаемых, как песок и щебень).

Очевидно, что действуют достаточно существенные ограничения в отношении отдельных видов предпринимательской деятельности, которым не может быть предоставлено право на оформление субаренды муниципального имущества.

Помимо данного специального федерального закона, напрямую регулирующего отношения аренды (субаренды) имущества муниципальных образований, действуют и отдельные статьи в кодифицированных нормативно-правовых актах, также имеющих отношение к вопросам арендных правоотношений.

В частности, толкование договора субаренды, как разновидности арендного соглашения, и соответственно к нему подлежат применению нормативы гл. 34 Гражданского кодекса РФ. Согласно ст. 615 ГК, арендатор вправе сдать нанимаемое им помещение в субаренду (поднаем), но для чего обязательно требуется согласие его собственника в письменной форме.

Разрешение арендодателя выражается либо в форме отдельного документа, к примеру, дополнительного соглашения, либо в качестве отдельного условия в основном договоре аренды.

Кроме того, некоторые вопросы отношений аренды муниципальной недвижимости регулируют следующие законодательные акты:

1. Федеральный закон от 13 июля 2005 г. под № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно указаниям которого осуществляется процедура регистрации договора аренды.

Федеральный закон от 26 июля 2006 г. под № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Закон регламентирует правовые отношения, связанные с защитой конкуренции, а также вопросы предотвращения и пресечения недобросовестной конкуренции и монополистической деятельности.

Условия субаренды имущества у муниципальных органов

В соответствии с действующим законодательством, нет ограничивающего списка имущества, которое может быть сдано по договору аренды муниципальными органами.

С практической точки зрения в России, зачастую сдается такое муниципальное имущество:

• объекты недвижимого имущества, которые принадлежат муниципалитету, включая нежилые помещения, сооружения и участки земли. Кроме того, могут быть арендованы части водоохранной береговой линии водоемов либо земельных участков, обладающих особенным статусом. В отдельных ситуациях, в отношении некоторых видов имущества муниципальных образований обязательным условием их предоставления являются конкурсные торги;
• разнообразное имущество, которое принадлежит муниципальным учреждениям на правах оперативного управления или хозяйственного ведения, например, автотранспортные средства или производственное оборудование.

Главным образом, сдаются в субаренду имущество, предназначенное для ведения коммерческой деятельности малыми или средними организациями недвижимого имущества, принадлежащие муниципальным образованиям. К примеру, складские помещения, торговые площади в ТРЦ либо земли, выделяемые для ведения фермерского хозяйства.

Формы аренды муниципального недвижимого имущества

Имущество муниципальных органов может быть предоставлено в субаренды без проведения аукциона с помощью 3-х видов соглашений. В отдельных случаях сделка субаренды некоторых видов имущества муниципалитетов предоставляется только на торгах.

В особенности в случае реализации недвижимости муниципальных предприятий, признанных банкротами. В этом случае договор аренды (субаренды) в обязательном порядке требует проведения конкурса.

Образец договора субаренды нежилого помещения ищите в статье: договор субаренды нежилого помещения.

Формы арендных отношений в отношении имущества муниципальных образований:

1. Договор лизинга — предоставление муниципального имущества на основании субаренды с дальнейшим выкупом имущества в частную собственность арендатора. Как правило, данное имущество является автотранспортными средствами или производственное оборудование. Например, в лизинг могут быть сданы предприятия, осуществляющие обслуживание и ремонт коммунального хозяйства.
2. Договор найма. Данная форма договорных отношений представляет собой разновидность сделки, на основании которой арендатор пользуется муниципальным имуществом (недвижимостью или оборудованием) на протяжении короткого срока. К примеру, в найм берется муниципальная техника или автотранспортные средства для осуществления перевозок людей или найм помещения дома культуры для проведения какого-то общественного мероприятия.
3. Договор проката — является довольно редким договором, по которому предоставляется имущество в аренду. Как правило, такая договорная форма связана с сезонной коммерческой деятельностью, например, в случае аренды городских парков для размещения там аттракционов на летний период  предпринимателями.

Возникновение арендных правоотношений сопровождается заключением договора аренды. Договору субаренды всегда предшествует оформление основного соглашения аренды.

Поэтому существует норма Гражданского кодекса РФ, запрещающая заключение договора субаренды на срок, превышающий срок действия первоначальной аренды.

В случае заключения субаренды на срок, превышающий один год, договор должен пройти обязательную процедуру госрегистрации в ФКП Росреестра. Однако, для того, чтобы иметь дополнительную правовую защиту в случае возникновения спорных ситуаций, субарендатор может настоять на государственной регистрации договора, даже если его срок действия менее одного года.

Сдача в субаренду имущества муниципального образования возможна при соблюдении определенных требований:

• собственник имущества выразил арендатору согласие на оформление сделки;
• площадь арендуемого помещения более 20-ти квадратных метров;

Необходимые документы для заключения договора аренды

В гражданском праве России действуют всевозможные правила и нормы, которые должен соблюдаться при заключении хозяйственных договоров между организациями и физическими лицами.

Эти нормативы применяются и при оформлении договора субаренды муниципального имущества. Далее будет рассмотрен общий порядок заключения такой сделки с органом местного самоуправления (либо муниципальным предприятием).

Чтобы оформить договор аренды субарендатору необходимо предъявить арендатору имущества определенные документы (для организаций и индивидуальных предпринимателей):

• Выписку из ЕГРЮЛ: указанный документ удостоверяет правоспособность субарендатора на момент заключения договора, а также факт того, что в отношении него не ведется процедура признания банкротом, юр. лицо не ликвидировано и т.д. Как правило, муниципалитет требует предоставление выписке, полученной не более 30-ти дней назад;
• Реквизиты банковского счета: справка подписывается руководителем организации и ее главным бухгалтером;
• Документ, подтверждающий полномочия представителя на подписание договора от имени юридического лица (надлежащим образом оформленная доверенность) или приказ директора организации;
• Информация о регистрации сделки в службе Росреестра. Договор, на основании которого сдается в аренду муниципальное имущество, необходимо зарегистрировать, если его срок действия более одного года;

В отношении договора субаренды имущества, принадлежащего муниципалитету, действуют общие сроки регистрации сделок, установленные для иных сделок, на основании которых передаются права владения или пользования на объекты недвижимости. Регистрация в ФКП Росреестра осуществляется в 10-дневный срок с даты подачи заявления и прилагаемых документов.

После завершения регистрации субарендатору выдается выписка из ЕГРН, свидетельствующая о том, что он имеет право владения муниципальным имуществом в надлежащем порядке. Выписка действует 1 месяц со дня выдачи.

1. Крое того, важно помнить, что в случае заверения копий документов в нотариальном порядке, срок осуществления регистрационной услуги Росреестром укорачивается до трёх дней, поскольку их проверка на достоверность не требуется.
2. В случае возникновения каких-либо вопросов к документам вследствие расхождения в их содержании, процедура может быть приостановлена до момента решения этих вопросов или предоставления дополнительных бумаг.
3. Следует учитывать, что при расторжении договора субаренды недвижимости до завершения его срока действия, арендатор имеет обязанность по уведомлению об этом другую сторону договора более чем за один месяц.

В завершении необходимо отметить, что использование имущества муниципальных органов на основании отношений аренды все чаще применяется коммерческими предприятиями России. Благодаря чему местные власти тем самым могут пополнить бюджет муниципального образования, а также реализовать непрофильные активы.

• Также предприятия получают возможность получения недвижимого и другого муниципального имущества по льготным условиям, что соответствует задачам государства в содействии малому бизнесу.
• Видео: Как арендовать помещение у города. Плюсы аренды муниципальной собственности

Субаренда муниципального имущества. Каких ошибок избегать местной администрации

При сдаче имущества в аренду многие органы МСУ стараются минимизировать риск его утраты и повреждения, сохранить контроль за ним.

Они устанавливают в договорах аренды запрет на передачу имущества в субаренду третьим лицам без согласия собственника. Такое условие может оспорить арендатор либо контролирующий орган. Прочтите о двух решениях Верховного суда.

В обоих случаях местная администрация проиграла процесс. Проверьте свои договоры аренды и убедитесь, что вы не окажетесь в подобной ситуации.

Менять в договоре аренды условие о запрете субаренды на согласие нельзя

В договоре нельзя изменить условие, установленное в конкурсной или аукционной документации

Прямого запрета на заключение договора субаренды в законодательстве нет.

Если местная администрация предоставила муниципальное имущество по итогам торгов либо на основании муниципального контракта, то для его дальнейшей передачи в субаренду не нужно проводить конкурс или аукцион (п. 16 ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.

07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Вопросы субаренды регулируются договором аренды, нормами гражданского законодательства и условиями конкурсной (аукционной) документации.

Если вы изначально предусмотрели в договоре аренды условие о запрете субаренды, то отменять его позднее небезопасно. Это показали итоги судебного разбирательства, которое в 2016 году завершилось в Верховном суде.

В чем суть дела

Муниципалитет передал компании в аренду помещение. В договоре установили запрет на передачу имущества в субаренду. Но позднее муниципалитет и компания решили изменить договор.

Его новая редакция разрешала передачу имущества в субаренду с согласия собственника. Компания такой возможностью воспользовалась. Но это не понравилось прокуратуре. Прокурор посчитал, что муниципалитет нарушил требования статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.

Он обратился в суд и потребовал признать договор субаренды недействительным.

Что решил суд

Суд первой инстанции удовлетворил иск прокурора, однако апелляция и кассация с этим решением не согласились. Они исходили из того, что законодательство не ограничивает передачу прав и обязанностей арендатора муниципального имущества другим лицам по договору субаренды с согласия собственника (п. 2 ст. 615 ГК, п. 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ).

Документ: Верховный суд согласился с доводами прокурора в определении от 25.02.2016 № 301-ЭС15-13990

Дело дошло до Верховного суда. Он принял позицию прокурора. Когда местная администрация изменила условия договора аренды и предусмотрела возможность субаренды, она нарушила правила проведения аукциона.

Другие компании могли принять участие в аукционе, но не сделали этого из-за изначального запрета на передачу имущества в субаренду.

Если она в соответствии с аукционной документацией не допускалась, то изменять такое условие договора аренды впоследствии нельзя.

Выводы для муниципалитета

Прежде чем принимать решение о сдаче муниципального имущества в аренду, просчитайте пользу и риски включения в договор условия о возможности субаренды. Имущество, которое можно сдать третьим лицам, коммерчески более интересное. Поэтому число участников торгов может оказаться больше. Это серьезно осложнит контроль исхода торгов.

Условие о запрете на субаренду в договоре впоследствии может поставить стороны перед необходимостью его расторжения. Это произойдет, если победитель торгов не сможет организовать использование имущества своими силами. Отменить полный запрет субаренды вы будете уже не вправе. Такое решение может оспорить прокурор.

При долгосрочной аренде земли субаренда возможна без согласия муниципалитета

Условие о необходимости согласовывать субаренду земельного участка с местной администрацией можно предусмотреть в договоре с арендатором в двух случаях.

1. Срок аренды не превышает пяти лет (п. 6 и 9 ст. 22 ЗК).

2. Договор заключен до 30 октября 2001 года, то eсть до введения в действие Земельного кодекса (п. 2 и 17 постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 № 11). В этом случае договор может предусматривать необходимость согласия собственника, вне зависимости от срока аренды.

В иные договоры аренды земельного участка условие о предварительном согласовании субаренды с местной администрацией не включайте. Арендатор обязан всего лишь направить ей уведомление. В 2021 году это подтвердил Верховный суд.

В чем суть дела

Местная администрация передала компании в пользование муниципальный участок на 49 лет. Стороны заключили договор аренды. В нем было указано, что субаренду арендатор обязан предварительно согласовывать с арендодателем.

Позднее арендатор уведомил орган МСУ о намерении сдать в субаренду часть участка. Администрация ответила, что это невозможно: участок не поставлен на кадастровый учет. Она предложила два других варианта.

1. Заключить новый договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

2. Разделить участок и заключить новые договоры аренды, а впоследствии передать землю третьим лицам.

Несмотря на отказ чиновников, компания передала в субаренду часть участка на прежних условиях аренды. Узнав об этом, администрация потребовала в судебном порядке расторгнуть договор аренды и вернуть землю.

Что решил суд

Первая инстанция чиновникам в иске отказала. При аренде публичного участка на срок более пяти лет можно передать его в пользование третьему лицу без согласия арендодателя. Достаточно только уведомить собственника (ст. 309, 310, 450, 452, 619 ГК, п. 9 ст.

22, ст. 46 ЗК, п. 18 постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 № 11). При этом суд высказался о пункте 5.1 договора, где администрация прописала условие о необходимости согласования субаренды с арендодателем.

Оно, по мнению суда, противоречит действующему законодательству.

Документ: Верховный суд поддержал арендатора в определении от 22.07.2021 № 305-ЭС21-4791

Апелляция и кассация поддержали муниципалитет. Пункт 5.1 договора аренды не оспорен арендатором и недействительным не признан. Компания заключила договор добровольно, но затем сама же нарушила его условия. Поэтому местная администрация была вправе расторгнуть договор аренды.

Точку в споре поставил Верховный суд. Он указал, что по договору аренды участка на срок более пяти лет арендатор имеет более широкий объем прав. В том числе он может сдать участок в субаренду без согласия публичного собственника. Это право нельзя ограничить договором. Верховный суд отменил акты судов апелляционной и кассационной инстанций, а решение суда первой инстанции оставил в силе.

Выводы для муниципалитета

Если заключаете долгосрочный договор аренды участка, не требуйте, чтобы арендатор согласовывал с администрацией передачу земли в субаренду. Такое условие будет противоречить действующему законодательству. Его можно будет впоследствии оспорить в судебном порядке.

В отношении иного муниципального имущества при передаче его в субаренду без согласия собственника последний вправе потребовать расторжения договора аренды или применить иные предусмотренные в договоре санкции.

Согласование субаренды нежилых помещений с ДГИ г. Москвы

Для определения возможности согласования с ДГИ права передачи арендуемого имущества в субаренду необходимо провести ряд процедур:

• Анализ условий договора аренды, регламентирующие право передачи имущества в субаренду полностью или частично. Часто бывает что отдельные пункты договора противоречат друг другу и возникает возможность в судебном порядке отстоять право передавать арендуемое имущество в субаренду без согласования с ДГИ. Этот вариант предпочтительнее, поскольку дает арендатору больше возможностей в использовании арендуемого помещения.
• Анализ условий аукциона, по итогам которого был заключен договор аренды. Иногда бывает, что условия проведения аукциона противоречат условиям договора, позднее заключенного по итогам и, также, возникает возможность в судебном порядке отстоять право передавать арендуемое имущество в субаренду без согласования с ДГИ.
• Анализ документов и помещения на предмет отсутствия нарушений договора аренды (задолженности по арендной плате, несогласованные перепланировки, неуплаченные штрафы, претензии, судебные споры и пр.). Любое нарушение условий договора может быть не только причиной отказа в согласии на субаренду, но и причиной расторжения договора аренды с выставлением значительного штрафа. Такие нарушение должны быть выявлены и устранены до подачи запроса о согласии на субаренду.

Необходимо учесть, что согласование субаренды с ДГИ проводится в отношении конкретного субарендатора и конкретной площади. В связи с этим, стоит получить согласие потенциального субарендатора проходить официальную процедуру оформления субаренды, занимающей 2-4 месяца.

Также, на возможность согласования субаренды влияют внутренние установки ДГИ, относительно конкретного объекта недвижимости, либо района расположения объекта, планов развития территории, мер поддержки предприятий МСП и прочие внутренние причины.

Этот фактор делает процесс согласования субаренды непрозрачным и часто становится причиной отказа арендаторам, самостоятельно пытающимся получить согласие ДГИ на субаренду, несмотря на отсутствие нарушений условий договора аренды и задолженности.

На такие обращения арендаторы получают отказ в согласии на субаренду и обязание следовать условиям договора.

Указанные ситуации, безусловно, связаны со злоупотреблением права со стороны Департамента городского имущества города Москвы, поэтому мы рекомендуем обращаться за помощью в согласовании субаренды к специалистам, имеющим большой опыт во взаимодействии с ДГИ г. Москвы.

Фас россии | доклад — особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества

Доклад — Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества

Введение ст. 17.1 Закона о защите конкуренции было направлено на унификацию порядка предоставления прав на государственное и муниципальное имущество на всей территории РФ, а также преимущественное использование механизма аукционных процедур при распоряжении государственным и муниципальным имуществом.

• Передача федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями хозяйствующим субъектам государственного или муниципального имущества в пользование без проведения торгов в форме аукциона или конкурса является предоставлением преимущества отдельным хозяйствующим субъектам, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами.
• Проведение торгов при передаче государственного или муниципального имущества направлено на расширение возможности доступа хозяйствующих субъектов к данному ресурсу, является основой эффективного использования такого имущества и развития конкуренции.
• Алгоритм принятия решений о передаче имущества

Принятие уполномоченным органом власти решения о передаче имущества в пользование, согласование передачи имущества с собственником (хоз.ведение/опер.управление)

Проведение рыночной оценки права аренды, определение условий договора

объявление торгов, размещение информации на сайте, прием заявок

передача без торгов, если допускается законом

направление документов о согласовании преференции в УФАС

определение победителя торгов

получение согласования УФАС

1. По общему правилу, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
2. Исключения из данного правила установлены частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции:
3. 1) На основании международных договоров Российской Федерации (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента Российской Федерации, актов Правительства Российской Федерации, решений суда, вступивших в законную силу.
4. 2) Государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации.
5. 3) Государственным и муниципальным учреждениям.

Это объясняется тем, что в результате использования указанными субъектами государственного или муниципального имущества во исполнение возложенных на них полномочий (функций) данное имущество не будет вовлечено в хозяйственный оборот, т.е. передача прав на такое имущество не окажет влияния на состояние конкуренции на товарном рынке.

4) Некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в Российской Федерации, а также других видов деятельности, предусмотренных статьей 31.1 Федерального закона от 12 января 1996 года N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях».

Передача государственного или муниципального имущества на основании и при соблюдении условий пункта 4 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции может осуществляться вне зависимости от того, осуществляют ли указанные в данном пункте некоммерческие организации деятельность, приносящую доход, или нет.

5) Адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам.

Таким образом, передача прав владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества коллегии адвокатов не может быть осуществлена в порядке, предусмотренном пунктом 5 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

• При этом ФАС России сообщает, что при передаче муниципального имущества во владение и (или) пользование некоммерческим организациям, в частности коллегии адвокатов, необходимо руководствоваться следующим.
• В соответствии со статьей 3 Закона о защите конкуренции действие указанного Закона распространяется на отношения, которые связаны с защитой конкуренции, в том числе с предупреждением и пресечением монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции.
• В соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о защите конкуренции конкуренция представляет собой соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке.
• В соответствии с пунктом 5 статьи 4 Закона о защите конкуренции под хозяйствующим субъектом понимается индивидуальный предприниматель, коммерческая организация, а также некоммерческая организация, осуществляющая деятельность, приносящую ей доход.

Таким образом, действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции не распространяется на случаи, когда стороной по договору о передаче имущества, которая получает право владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества, выступают некоммерческие организации, не осуществляющие деятельность, приносящую доход.

Следовательно, передача муниципального имущества некоммерческим организациям, не осуществляющим деятельность, приносящую доход, и физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями, осуществляется без проведения торгов и без предварительного согласования с антимонопольным органом.

Вместе с тем, поскольку в соответствии со статьей 50 Гражданского кодекса Российской Федерации некоммерческие организации могут осуществлять деятельность, приносящую доход, действие Закона о защите конкуренции распространяется на случаи заключения данных договоров с некоммерческими организациями, осуществляющими деятельность, приносящую доход (в частности, с адвокатскими образованиями). Поэтому, если в период владения и (или) пользования муниципальным имуществом, полученным без торгов некоммерческой организацией или физическим лицом, не имеющими статуса хозяйствующего субъекта, указанные организации начнут осуществлять деятельность, приносящую им доход, или такое физическое лицо получит статус индивидуального предпринимателя, орган местного самоуправления, который принял решение о передаче организации муниципального имущества без проведения торгов, должен принять меры по прекращению прав владения и (или) пользования данным имуществом указанными лицами.

6) Медицинским организациям, организациям, осуществляющим образовательную деятельность.

В силу пункта 11 статьи 2 Федерального закона от 21.11.

2011 N 323-ФЗ «Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации» медицинскими организациями являются юридические лица независимо от организационно-правовой формы, осуществляющие в качестве основного (уставного) вида деятельности медицинскую деятельность на основании лицензии, выданной в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Как сдать в аренду недвижимость, принадлежащую государственному или муниципальному учреждению на праве оперативного управления — Компания «АПИ»

Ситуация: Как сдать в аренду недвижимость, принадлежащую государственному или муниципальному учреждению на праве оперативного управления (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2017) {КонсультантПлюс}

Как получить согласие собственника

Бюджетные и казенные учреждения распоряжаются недвижимым имуществом только с согласия собственника. Автономному учреждению согласие собственника требуется только в случае, если имущество было закреплено за этим учреждением собственником либо учреждение приобрело имущество на средства, которые собственник выделил на его приобретение.

Договор аренды, заключенный без согласования с собственником, может быть признан недействительным.

Кроме того, стороны, заключившие договоры аренды федерального имущества без согласования, могут быть оштрафованы.

Административная ответственность за заключение без согласования договора аренды объектов, которые находятся в собственности субъектов РФ и муниципальной собственности, устанавливается законами субъектов РФ.

Пример нормы, устанавливающей ответственность за нарушение порядка согласования распоряжения объектами нежилого фонда, которые находятся в собственности субъекта РФ.

Порядок согласования сдачи в аренду недвижимости зависит от того, какое именно учреждение хочет передать имущество в аренду.

Федеральные учреждения согласовывают передачу имущества в аренду с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия учредителя. Он, в свою очередь, обращается за согласованием проекта решения в Росимущество.

Срок принятия решения органом, осуществляющим полномочия учредителя, не установлен. Росимущество должно согласовать проект решения о передаче имущества в аренду в течение 15 рабочих дней.

Перечень документов, необходимых для согласования Росимуществом проектов решений, может устанавливаться актом органа, осуществляющего полномочия учредителя. Если такой акт не принят, для подготовки пакета документов следует руководствоваться Письмом Росимущества от 12.10.2015 N ВГ-02/42355.

Пример правового акта об утверждении перечня документов, представляемых учреждениями в орган, осуществляющий полномочия учредителя, для согласования передачи имущества в аренду.

В особом порядке согласовывают передачу имущества в аренду федеральные учреждения, находящиеся в ведении Росморречфлота (за которыми закреплено имущество, находящееся в границах морских портов), Минобороны РФ, Управления делами Президента РФ. Передача в аренду имущества учреждений, подведомственных Федеральному агентству научных организаций, также имеет особенности.

• Госучреждения субъектов РФ и муниципальные учреждения согласовывают передачу в аренду имущества с соответствующими органами.
• Пример правового акта, устанавливающего порядок согласования передачи в аренду имущества, закрепленного за государственными учреждениями субъекта РФ.
• Как провести торги на право аренды

Имущество государственного или муниципального учреждения передается в аренду по результатам торгов, за исключением случаев, предусмотренных ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

Если торги не проведены, договор может быть признан недействительным, а должностное лицо, принявшее решение о сдаче имущества в аренду, понесет административную ответственность.

Для организации торгов необходимо:

1. Установить, в какой форме будут проходить торги: в форме аукциона или конкурса.

Перечень видов имущества, в отношении которого может проводиться конкурс, определен ФАС. При этом в отношении такого имущества также возможно провести торги в форме аукциона. В прочих случаях проводится аукцион (п. 18 Разъяснений ФАС РФ от 01.11.2011).

В отношении объектов теплоснабжения, водоснабжения или водоотведения торги проводятся только в форме конкурса.

1. Определить, кто будет организатором торгов.

Им может быть само учреждение или иное лицо, обладающее правами владения и (или) пользования имуществом. Организатор торгов вправе привлечь специализированную организацию, которая будет выступать от его имени (п. 5 Правил проведения торгов на право аренды).

Организатор торгов (даже если привлечена специализированная организация) создает комиссию по проведению конкурсов или аукционов, определяет начальную (минимальную) цену договора, предмет и существенные условия договора, утверждает проект договора, конкурсную документацию, документацию об аукционе, определяет условия торгов и их изменение, подписывает договор.

1. Сформировать конкурсную или аукционную комиссию.

Ее состав и порядок работы указываются в решении организатора торгов.

Извещение и документацию о проведении торгов организатор размещает на сайте torgi.gov.ru не позднее чем за 30 дней (для конкурса) или 20 дней (для аукциона) до дня окончания приема заявок на участие.

1. Зарегистрировать поданные заявки на участие в торгах, а также в течение одного рабочего дня с даты поступления каждой электронной заявки подтвердить ее получение.

Заявка на участие в аукционе, поданная после окончания срока приема, не рассматривается и возвращается заявителю. В течение пяти рабочих дней с даты подписания протокола аукциона возвращается задаток (если он был).

Конверты с заявками на участие в конкурсе, полученные после окончания срока подачи, могут быть вскрыты для выяснения обратного адреса заявителя.

Если заявка подана в электронной форме, к ней открывают доступ. В тот же день все заявки возвращаются.

Задаток (если он был) возвращается в течение пяти рабочих дней с даты, когда подписан протокол вскрытия конвертов и открыт доступ к электронным заявкам.

В случае когда на участие в конкурсе или аукционе не подано ни одной заявки, торги признаются несостоявшимися и организатор вправе провести их повторно. Если подана одна заявка, организатор торгов обязан заключить договор с подавшим ее лицом при условии, что она соответствует требованиям документации о торгах. Когда участником торгов признан один заявитель, последствия аналогичны.

1. Вскрыть конверты с заявками.

Для конкурса предусмотрен особый порядок вскрытия конвертов.

1. Рассмотреть заявки на участие в конкурсе или аукционе.

Это необходимо сделать не позднее 20 дней с момента вскрытия конвертов (для конкурса) и не позднее 10 дней с момента окончания приема заявок (для аукциона). При этом ведутся протоколы. По результатам рассмотрения заявок организатор торгов допускает заявителя к участию в конкурсе (аукционе) и признает заявителя участником конкурса (аукциона) или отказывает в допуске.

1. Определить победителя торгов.

Победитель конкурса определяется посредством оценки и сопоставления заявок. Срок проведения этой процедуры составляет не более 10 дней с даты, когда подписан протокол рассмотрения заявок. Победителем аукциона считается лицо, предложившее наибольшую цену.

Как заключить договор аренды

Договор аренды, как правило, заключается с победителем торгов. Организатор торгов должен отказаться от заключения договора, если установлен хотя бы один из следующих фактов:

• проводится ликвидация юридического лица — победителя торгов;
• победитель торгов признан банкротом;
• деятельность победителя торгов приостановлена из-за административного правонарушения;
• победитель торгов предоставил заведомо ложные сведения при подаче заявки на участие в торгах.

В этом случае договор заключается с участником, заявке которого присвоен второй номер.

Типовые условия договора, который заключается при передаче в аренду имущества федерального бюджетного или казенного учреждения, утверждаются Минэкономразвития России. Вместе с тем соответствующий акт на данный момент не принят.

Некоторые федеральные органы исполнительной власти установили примерные формы договоров аренды для подведомственных им учреждений. Подобные формы могут разрабатываться также органами власти субъектов РФ и муниципальных образований.

1. По итогам торгов в договор включаются условия, предложенные победителем конкурса (в случае проведения аукциона — конечная цена).
2. Организатор торгов передает победителю один экземпляр протокола оценки и сопоставления заявок или протокола аукциона и проект договора в течение трех рабочих дней с даты подписания протокола.
3. Что делать, если победитель торгов уклоняется от подписания договора

Если победитель не вернул подписанный договор в срок, предусмотренный документацией, он считается уклонившимся от заключения договора. В этом случае организатор торгов вправе либо заключить договор с участником торгов, заявке которого присвоен второй номер, либо в судебном порядке понудить победителя заключить договор, а также возместить причиненные убытки.

Как зарегистрировать договор аренды

Договор аренды здания или сооружения регистрируется, если он заключен на год или более.

С заявлением о регистрации может обратиться одна из сторон. За проведение государственной регистрации взимается пошлина. Если заявление подает учреждение, являющееся органом государственной власти или органом местного самоуправления, пошлина не взимается.

К заявлению прилагаются:

1. документы, подтверждающие полномочия представителя.

Если заявление подает руководитель учреждения, то ему необходимо предъявить документ, подтверждающий его полномочия без доверенности действовать от имени учреждения (например, решение учредителя о назначении на должность).

Если действует представитель по доверенности, то она должна быть нотариально удостоверена. Исключение — если заявление подается от имени органа государственной власти или местного самоуправления и доверенность представляется на бланке данного органа с печатью и подписью руководителя;

В любом случае лицо, которое подает документы, предъявляет документ, удостоверяющий личность. Если заявление о регистрации направляется по почте, прилагается копия этого документа. Следует учесть, что к направляемым по почте документам предъявляются особые требования.

Заявитель по своей инициативе может представить:

• решение собственника о согласовании сделки;
• документ об уплате государственной пошлины;
• учредительные документы либо их копии, удостоверенные нотариусом или заверенные подписью руководителя и печатью учреждения.

Если данные документы не представлены заявителем, государственный регистратор получает содержащиеся в них сведения в порядке межведомственного взаимодействия.

Срок регистрации договора аренды зависит от способа подачи документов. Он составляет, считая с даты приема документов:

• семь рабочих дней при подаче в подразделение Росреестра;
• девять рабочих дней при подаче через МФЦ
• три рабочих дня при подаче в подразделение Росреестра заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки;
• пять рабочих дней при подаче через МФЦ заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки;
• один рабочий день при подаче в электронной форме в подразделение Росреестра заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки.

Регистрация приостанавливается в определенных случаях, в частности, если комплект документов неполный или они не соответствуют установленным требованиям. Если замечания не будут устранены в течение срока приостановления, регистрирующий орган откажет в регистрации.