Сдача имущества в аренду во время реорганизации унитарных предприятий

Несколько лет назад российские власти провозгласили развитие конкурентной среды одним из приоритетных направлений деятельности.

Один из факторов, который мешает развиваться и расти частному предпринимательству, считают чиновники, — преобладание на определенных рынках федеральных государственных и муниципальных унитарных предприятий.

Пользуясь положением и бюджетным финансированием, они находятся в более выигрышном положении, на что не раз обращали внимание и бизнесмены, и Федеральная антимонопольная служба. Вариант, как изменить ситуацию, нашли быстро — ликвидация ФГУПов, ГУПов и МУПов либо их реорганизация.

Чтобы провести реформу, принят федеральный закон №485-ФЗ от 27.12.2019, в котором описан порядок ликвидации унитарного предприятия и сроки для этой процедуры. В этом же нормативном акте оговорены правила, которые обязаны соблюдать унитарные предприятия, чтобы оставаться на рынке.

Как объясняли авторы реформы еще до ее принятия, необходимо четко продумать условия реорганизации и ликвидации унитарного предприятия, чтобы, с одной стороны, не остаться без хозяйствующего субъекта на рынке, а с другой — дать частному бизнесу развиваться.

В какие сроки надо провести процедуру

На основании принятых решений реорганизация государственных предприятий либо муниципальных унитарных структур должна завершиться к 1 января 2025 года. Но и после этой даты реформа не прекратится.

Если товарный рынок переходит в состояние конкурентного, антимонопольный орган потребует ликвидировать или реорганизовать учреждение. Если учредитель проигнорирует такое требование, ФАС вправе в судебном порядке закрыть организацию.

Таким образом, получается, что ликвидация МУПов до 2025 года — только первый этап, после чего работа по стимулированию конкуренции на рынке продолжится.

Кого не изменения коснутся

Поскольку вся нормативная база, включая указ президента о ликвидации МУПов и ГУПов (№618 от 21.12.2017), сформирована с целью не допустить преобладания унитарных предприятий на конкурентных рынках, продолжат функционировать те предприятия, которые особо важны для государства или не мешают работать частному бизнесу:

субъекты естественных монополий в различных сферах — связь, транспорт, водоснабжение и водоотведение, ТЭК;
организации, которые обеспечивают безопасность — государственную, гражданскую, пожарную, водную, транспортную, иную;
предприятия, которые обеспечивают жизнедеятельность населения в районах Крайнего Севера;
ГУП и МУП, которые осуществляют деятельность в области культуры и искусства, включая кинематографию;
ФГУП, деятельность которых связана с радиоактивными отходами;
структуры, которые работают за пределами РФ.

Этот перечень правительство вправе дополнять.

Помимо этого, есть общее правило, когда реорганизация или ликвидация муниципального предприятия (государственного) не предусмотрена: ее выручка от деятельности на конкурентном рынке не превышает 10% всей выручки в течение года.

Как провести реорганизацию

Власти решили, что пошаговая инструкция реорганизации МУП в ООО должна соответствовать правилам ГК РФ, действующим для юридических лиц. Дополнительно этот вопрос регулирует федеральный закон №161-ФЗ от 14.11.

2002, который позволяет провести реорганизацию путем слияния, присоединения, выделения, разделения либо преобразования в иную форму.

Вместе с тем статьей 34 закона №161-ФЗ наложено ограничение: из МУП или ГУП нельзя сделать ООО или АО, унитарное предприятие разрешено трансформировать либо в государственное, либо в муниципальное учреждение. ФГУП допустимо реорганизовать в автономную некоммерческую структуру.

Дополнительно: как ликвидировать ООО: пошаговая инструкция

Перейдем к пошаговому алгоритму, как реорганизовать унитарное предприятие.

Шаг 1

Собственник имущества (учредитель) принимает решение о реорганизации МУП (ГУП). В документе на основании ст. 34 закона №161-ФЗ необходимо указать цели деятельности нового учреждения, наименование учредителя, перечень мероприятий по преобразованию.

Шаг 2

Подать уведомление о начале процедуры реорганизации в ФНС по форме №Р12003. Документ подписывает руководитель унитарного предприятия. Срок подачи уведомления — 3 дня с момента принятия решения.

Шаг 3

В течение 30 дней о реорганизации необходимо уведомить всех кредиторов. Эту информацию передают в письменной форме каждому из известных лиц и дополнительно публикуют в специализированном журнале «Вестник государственной регистрации».

Шаг 4

Собственник утверждает устав нового учреждения и передаточный акт. Хотя в ГК РФ и законе №161-ФЗ не указано, что этот акт нужен при реорганизации путем преобразования, при выделении и разделении он обязателен.

Шаг 5

Последний этап — передать все документы в ФНС на регистрацию не ранее 30 дней со дня уведомления всех кредиторов. Понадобятся:

заявление по форме №Р12001;
учредительные документы;
квитанция об уплате госпошлины.

Останется только дождаться документов, и процедура завершена.

Процесс реорганизации — не повод для расторжения трудовых договоров с сотрудниками, как заявлено в законе №161-ФЗ. Но сами работники вправе отказаться продолжить трудиться, если изменились условия работы.

Последствия отказа от проведения процедуры

Если собственники унитарного предприятия не начали процесс в установленные сроки, после 1 января 2025 года ФАС подаст иск, и в судебном порядке учреждение ликвидируют. Отдельная пошаговая инструкция по ликвидации МУП (ГУП) не предусмотрена, ориентироваться следует на общие нормы гражданского законодательства.

Что делать с МУПом – реорганизовать или ликвидировать

Муниципальные унитарные предприятия, которые были созданы до 8 января 2020 года и работают на конкурентных рынках, придется реорганизовать или ликвидировать. Срок — до 1 января 2025 года.

До этой даты деятельность унитарных предприятий на конкурентных рынках допускается, но с ограничением.

Доход от такой деятельности не должен превышать 10 процентов совокупной выручки МУПа за последний календарный год.

Решение о судьбе МУПа должен принять его учредитель. Если он этого не сделает до конца 2024 года, предприятие могут ликвидировать в судебном порядке по иску судебного органа (п. 6 ст. 23 Закона № 135-ФЗ). Чтобы этого не допустить, проанализируйте деятельность ваших МУПов и решите, как поступить с каждым из них. Статья поможет сделать оптимальный выбор.

В какие организационно-правовые формы можно реорганизовать МУПы

Документ: Новации, о которых идет речь в этой статье, предусмотрены Федеральным законом от 27.12.2019 № 485-ФЗ. Он внес изменения в федеральные законы от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» и от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»

Муниципальное унитарное предприятие можно реорганизовать в другое МУП — то, которому можно будет продолжить работу после 1 января 2025 года. Законодатель разрешил муниципальным образованиям сохранить унитарные предприятия, которые:
— осуществляют деятельность в сфере естественных монополий;
— работают в сферах культуры, искусства, кинематографии и сохранения культурных ценностей;
— обеспечивают жизнедеятельность населения в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях.
Этот вариант подойдет только для МУПов, которые функционируют в смежных отраслях. Остальные предприятия вы можете реорганизовать:
— в муниципальные бюджетные учреждения;
— акционерные общества;
— общества с ограниченной ответственностью.
Реорганизация затронет прежде всего ресурсоснабжающие и другие социально значимые предприятия.
На заметку: Какую пользу принесет муниципалитетам реорганизация и ликвидация МУПов

По данным ФАС, на 1 апреля 2019 года в России было более 12,2 тыс. унитарных предприятий муниципального уровня.

Значительная их часть работает в сферах с развитой конкуренцией: теплоснабжении, водоснабжении, управлении жилым фондом, торговле, строительстве и предоставлении услуг.

Нередко заказчики уклоняются от применения конкурсных процедур, установленных Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ, и передают бюджетные средства в форме субсидий подведомственным унитарным предприятиям. Результат — неэффективные закупки.

Часто МУПы имеют в хозяйственном ведении значительное количество разнородных, не связанных объектов. Сдают эти объекты в аренду и при этом не осуществляют какой-либо профильной деятельности.

По замыслу инициаторов реформы, она поможет уменьшить расходы местных бюджетов на содержание убыточных предприятий. Муниципальные образования избавятся от МУПов, деятельность которых не соответствует изначальным целям. Вместо них могут возникнуть частные предприятия, что будет способствовать росту конкуренции.

Как сделать выбор между АО, ООО и бюджетным учреждением

АО и ООО — хозяйственные общества. Уставный капитал акционерного общества разделен на акции, общества с ограниченной ответственностью — на доли. В обоих случаях реорганизация МУПа произойдет путем приватизации.

Реорганизация МУПа в ООО возможна, если его показатели соответствуют требованиям статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ:

— cуммарный трехлетний доход — не более 800 млн руб.;
— среднесписочная численность персонала за три года — не более 100 человек в год.

Если хотя бы одно из этих требований не выполняется, МУП лучше преобразовать в публичное акционерное общество или муниципальное учреждение. Акционерному обществу проще привлечь инвестиции через дополнительную эмиссию ценных бумаг для их продажи новым акционерам.

Акционеру не обязательно быть предпринимателем или участвовать в собраниях. К тому же многие инвесторы расценивают покупку акций как одну из форм вложения капитала. Для общества с ограниченной ответственностью процедура более трудоемкая и дорогостоящая: придется подписать кредитный или инвестиционный договор.

Другие различия между АО и ООО посмотрите в таблице 1.

Таблица 1. Сравнительная характеристика ООО и АО+

Ключевые показатели и параметры ООО АО публичное

Если нужен более тщательный контроль финансовых потоков, то МУП лучше преобразовать в муниципальное бюджетное учреждение.

При этом может потребоваться дополнительное финансирование из местного бюджета. Также возникает риск субсидиарной ответственности собственника муниципального имущества по обязательствам учреждения, которому это имущество передали на праве оперативного управления.

Характеристики МБУ — в таблице 2.

Таблица 2. Характеристики муниципального бюджетного учреждения

Ключевые показатели и параметры ООО

Какие МУПы лучше ликвидировать

Возможно, часть МУПов в вашем муниципальном образовании несет убытки и не соответствует требованиям, установленным для реорганизации в ООО или АО. Такие унитарные предприятия рекомендуем ликвидировать. Первые кандидаты на ликвидацию — МУПы, которые не осуществляют какой-либо профильной деятельности кроме сдачи разнородного имущества в аренду.

На заметку: Минфин прогнозирует, что к 1 января 2025 года в стране останется менее тысячи унитарных предприятий — федеральных, региональных и муниципальных

После ликвидации МУПа его имущество поступит в казну муниципального образования. Придется нести издержки на его содержание. Если это слишком накладно, имущество можно приватизировать.

Другой вариант — предоставить его бизнесменам в рамках программы развития малого и среднего предпринимательства.

Объекты можно передать в аренду, в том числе на долгосрочной основе с преимущественным правом выкупа, по льготным ставкам.

Кто оплатит реорганизацию и ликвидацию

На реорганизацию и ликвидацию МУПов, а также постановку на кадастровый учет земельных участков после ликвидации предприятий регионы получат деньги из федерального бюджета. Порядок распределения этих межбюджетных трансфертов примет Правительство. Каждый регион распределит финансирование между муниципальными образованиями в соответствии со своим законом.

Сдача имущества по новому стандарту «Аренда»: трудности бухгалтера и пути их решения

По новому стандарту «Аренда» вести учет объектов аренды стало сложнее. Бухгалтерам пришлось разбираться в новых терминах и правилах учета. Внимание к деталям! Ведь информация об учете объектов аренды отражается в отчетности учреждения, в том числе годовой.

Разложим по полочкам учет имущества у арендодателя. И предложим решение в сложных ситуациях трактовки стандарта.

Могут ли учреждения сдавать в аренду недвижимое имущество?

Учреждения могут сдавать в аренду нежилые помещения, принадлежащие им на праве оперативного управления, при соблюдении определенных условий. Это следует из нормы Гражданского кодекса.

Статья 298 ГК РФ «Распоряжение имуществом учреждения» предоставляет право учреждениям осуществлять приносящую доходы деятельность, если это служит достижению целей, ради которых оно создано, и соответствует этим целям.

Так как собственником недвижимого имущества, закрепленного за учреждениями на праве оперативного управления, является учредитель, то только с его согласия учреждения могут распоряжаться имуществом:

бюджетным и автономным учреждениям согласие собственника имущества требуется на распоряжение недвижимым и особо ценным движимым имуществом (п. 2 и 3 ст. 298 ГК РФ);
автономные учреждения не нуждаются в согласии собственника на распоряжение недвижимым имуществом, приобретенным на средства от приносящей доход деятельности (п. 2 ст. 298 ГК РФ);
казенным учреждениям на распоряжение имуществом требуется согласия собственника всегда (п. 4 ст. 298 ГК РФ).

Перечисленные нормы можно применять при передаче имущества в аренду. Следовательно, чтобы сдать в аренду помещение, учреждению необходимо получить разрешение учредителя. И выполнить еще одно условие: отразить такую деятельность в своих учредительных документах.

На основании статьи 298 ГК РФ доходы, полученные от сдачи в аренду зданий и помещений, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение бюджетного и автономного учреждения.

Доходы, полученные от такой деятельности казенного учреждения, поступают в соответствующий бюджет бюджетной системы Российской Федерации.

Как вели учет сдаваемого в аренду помещение до вступления в силу стандарта Аренда?

Вебинар СГС «Аренда»

Учет основных средств у арендатора и арендодателя

Смотреть

Любой бухгалтер, который учитывал сдаваемое в аренду имущество, скажет, что раньше было проще.

Учреждение-арендодатель до вступления в силу положений стандарта Аренда учитывало передаваемое имущество на соответствующих забалансовых счета 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)», 26 «Имущество, переданное в безвозмездное пользование» и вело расчет по арендным платежам с пользователем имущества на соответствующих счетах аналитического учета счета 0 205 20 000 «Расчеты по доходам от собственности».

С 1 января 2018 года бухгалтеры учреждений госсектора столкнулись с трудностями учета. Найдем правильное решение.

1. Как определить тип аренды?

Классификация объекта учета аренды для целей бухгалтерского учета относится к сфере профессионального суждения бухгалтера. Стандарт «Аренда» для начала предлагает бухгалтеру определить, к какому типу арендных отношений относится заключенный учреждением договор аренды. Предусмотрена следующая классификация объектов учета аренды:

Объекты учета операционной аренды.
Объекты учета финансовой (неоперационной) аренды.

Сдаваемое в аренду помещение отнесем к операционной аренде, если:

срок пользования имущества меньше и несопоставим с оставшимся сроком полезного использования передаваемого в пользование имущества, указанным при его предоставлении. Например, сдаете в аренду здание на три года, а после окончания договора аренды срок его полезного использования — 25 лет;
на дату подписания договора аренды общая сумма арендной платы ниже и несопоставима со справедливой стоимостью передаваемого в пользование имущества на дату классификации объектов учета аренды. Например, по договору аренды тира общая сумма платежей за три года составит 360 000 ₽, а справедливая, т.е. рыночная стоимость этого здания — 20 млн ₽.

Перечисленные признаки по отдельности или вместе являются основанием для классификации объектов учета аренды в качестве объектов учета операционной аренды.

О каком сроке полезного использования идет речь в стандарте «Аренда»?

По мнению Минфина России в письме от 13.01.2017 № 02-07-07/83464, срок полезного использования — это не оставшийся срок амортизации передаваемого здания. Осуществлять указанное сопоставление на основе оставшегося срока амортизации передаваемого объекта аренды некорректно.

Профпереподготовка 272 ак.часа

Для главного бухгалтера организации госсектора. Код А, В

Программа

Срок полезного использования объекта учета аренды — это срок, в течение которого предусматривается, что учреждение-собственник имущества в своей деятельности будет пользоваться имуществом и дальше, после окончания договора аренды, в тех целях, ради которых он получен. В целях получения экономических выгод или полезного потенциала, связанных с пользованием объектом учета аренды.

Операционная аренда — это наиболее распространенный вид аренды, когда имущество сдают на значительно меньший отрезок времени, чем установленный срок его полезного использования. По этой причине арендные платежи меньше полной стоимости такого имущества.

Объекты учета операционной аренды возникают, например, при передаче в аренду зданий, помещений на небольшой срок (от нескольких месяцев до нескольких лет), несопоставимый с оставшимся сроком полезного использования имущества (п. 12 Стандарта «Аренда»).

Такие договоры учреждения заключают чаще всего, по новому стандарту их относят к объектам учета операционной аренды:

договоры, по которым есть арендная плата, но нет выкупной стоимости;
договоры, в которых есть условие о возврате имущества после окончания срока в условиях годности к дальнейшей эксплуатации.

Если в договоре есть условие операционной аренды и одно или несколько условий финансовой аренды, то договор считают договором финансовой аренды.

Не относят к договорам операционной аренды и являются финансовой арендой:

договоры лизинга вне зависимости от того, кто является балансодержателем по договору;
договоры с правом выкупа;
договоры безвозмездного, бессрочного пользования.

Вывод: правильно определите тип арендных отношений: операционная или финансовая аренда. Это надо сделать на основе условий классификации в СГС «Аренда». Полагайтесь на свое профессиональное суждение.

2. С какого момента начинать учет по стандарту «Аренда»?

Если договор аренды заключен в 2017 году и ранее, учет по СГС «Аренда» ведут с 1 января 2018 года. Если договор с 1 января 2018 года и позже — с того события, которое наступило раньше:

подписан договор аренды;
приняты обязательства по пользованию и содержанию имущества. Даже если нет договора, но есть расходы по содержанию имущества — начинаются арендные отношения.

3. Как перейти на учет аренды по новому стандарту?

Пример: бюджетное учреждение, общеобразовательная школа, имеет на балансе здание тира, владеет им на праве оперативного управления.

С 1 января 2017 года по согласованию с учредителем школа передает здание тира в пользование коммерческой организации. Договор аренды заключен на три года. Арендный платеж составляет 10 000 ₽ в месяц.

Арендодатель возмещает расходы учреждения по коммунальным платежам. В договоре есть условие о возврате арендатором здания тира после окончания срока в условиях годности к дальнейшей эксплуатации.

Бюджетное учреждение предполагает использовать этот актив в дальнейшей хозяйственной деятельности.

Школа является арендодателем и договор, заключенный в 2017 году, на основании информации о сроках и размерах арендных платежей с точки зрения СГС «Аренда» на 1 января 2018 года отнесен к операционной аренде.

В соответствии с рекомендациями Минфина в письме от 13.12.2017 № 02-07-07/83463 «О направлении Методических указаний по переходным положениям СГС «Аренда» при первом применении», на 1 января 2018 года бухгалтерия образовательного учреждения:

Провела инвентаризацию имущества, переданного в пользование в соответствии с договорами, заключенными до 1 января 2018 года и действующим в период применения СГС «Аренда». Провела анализ договора аренды, на основании которого учреждение передало во временное пользование здание тира.
Определила оставшийся срок полезного использования объекта операционной аренды, оставшийся срок пользования тира. Из условий договора оставшийся срок пользования зданием тира арендатором составит 2 года, срок полезного использования объекта после окончания договора аренды составит 25 лет.
Бухгалтерия запросила и получила акт сверки по арендным платежам. Определила, что общая сумма арендных платежей за оставшийся срок использования тира, которую заплатит арендатор (начиная с 1 января 2018 года и до завершения срока договора) составит 240 000 ₽.
Профессиональное суждение бухгалтера об отнесении данного договора к договорам операционной аренды оформлено в виде текстового документа, составленного в произвольной форме.
Пользуясь рекомендациями Минфина в письме от 13.12.2017 № 02-07-07/83463, бухгалтер учреждения составила бухгалтерскую справку ф. 0504833 для формирования в межотчетный период входящих остатков по объекту учета аренды, в которой:

Отражена сумма расчетов с пользователями имущества по арендным платежам: Дебет 0 205 21 000 Кредит 0 401 30 000 — 240 000 ₽.
(в сумме арендных платежей за оставшийся срок полезного использования объектов учета аренды).
Отражен объем ожидаемого дохода от арендных платежей: Дебет 0 401 30 000 Кредит 0 401 40 121 — 240 000 ₽.
Отражен перенос дебиторской задолженности по коммунальным (условным арендным) платежам: Дебет 0 401 30 000 Кредит 0 205 31 000 Дебет 0 205 35 000 Кредит 0 401 30 000
(в сумме дебиторской задолженности по возмещению расходов в рамках арендных отношений по состоянию на 1 января 2018 года):

информацию о передаче здания тира арендатору в рамках операционной аренды бухгалтер отразила в Инвентарной карточке учета нефинансовых активов ф. 0504031.

Как заполнить инвентарную карточку при сдаче имущества в аренду комментирует Александр Опальский, лектор онлайн-курса в Контур.Школе «Главный бухгалтер организации государственного сектора. Подготовка на соответствие профстандарту «Бухгалтер» (код А,В)»:

4. Как вести учет по договору операционной аренды в течение года?

Продолжим пример.

Информация о здании тира, переданного в пользование в 2017 году, отражалась на забалансовом счете 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)» по балансовой стоимости здания. В соответствии с СГС «Аренда» учет здания у арендодателя по договору операционной аренды на забалансовом счете 25 следует продолжить.

Операции по учету, которые возникают ежемесячно в период действия договора аренды:

Признаны доходы по операционной аренде доходами текущего финансового года (в сумме ежемесячного платежа): Дебет 2 401 40 121 Кредит 2 401 10 121
Начислен НДС по доходам от сдачи имущества в аренду: Дебет 2 401 10 121 Кредит 2 303 04 730
Начислены коммунальные расходы по сданному в аренду имуществу: Дебет 2 401 20 223 Кредит 2 302 23 730
Начислены доходы от возмещения коммунальных услуг (по условным арендным платежам): Дебет 2 205 35 560 Кредит 2 401 10 135
Получены денежные средства за аренду тира: Дебет 2 201 11 510 Кредит 2 205 21 660
Получены денежные средства на компенсацию коммунальных расходов: Дебет 2 201 11 510 Кредит 2 205 35 660

Учет доходов по условным арендным платежам комментирует Александр Опальский:

Обратите внимание! Показатели по счету 2 20521 560 будут отражаться в отчетности, в том числе годовой, до тех пор, пока не закончится срок аренды.

По дебету счета 0 20521 000 «Увеличение дебиторской задолженности по доходам от операционной аренды» доходы будущих периодов по договорам аренды начислены на 1 января 2018 года на общую сумму арендной платы за весь период действия договора аренды.

Уменьшение показателя по счету 0 20521 000 надо отражать ежемесячно проводкой:
Дебет 2 20111 510 Кредит 2 20521 660 — получены денежных средства за аренду имущества (ежемесячно или по графику платежей).
Таким образом пользователи бюджетной бухгалтерской отчетности получат достоверную информацию о размере доходов учреждения от арендной платы за сданное имущество.

5. Что делать, когда закончится срок действия договора аренды?

Арендодателю нужно списать с 25 забалансового счета балансовую стоимость здания по окончании договора аренды. Одновременно в инвентарной карточке учета нефинансовых активов ф. 0504031 — отразить изменение данных о лице, ответственном за сохранность объекта, и сведения о местонахождении возвращенного объекта.

Рекомендации бухгалтеру: в связи с вступлением в силу СГС «Аренда», а также с учетом письма Минфина России № 02-07-07/83463 в учетной политике учреждения на 2018 год в отношении объектов учета аренды должны быть отражены:

счета в рабочем плане счетов для отражения объектов учета аренды;
применяемые способы амортизации относительно объектов учета аренды;
особенности применения первичных учетных документов при отражении операций по объектам учета аренды, в том числе при изменении их стоимостных оценок в бухгалтерском учете;
порядок проведения инвентаризации объектов учета аренды.

Повышение квалификации для бухгалтера учреждения госсектора. Дистанционное обучение в Контур.Школе.

Как сдать в аренду недвижимость, принадлежащую государственному или муниципальному учреждению на праве оперативного управления — Компания «АПИ»

Ситуация: Как сдать в аренду недвижимость, принадлежащую государственному или муниципальному учреждению на праве оперативного управления (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2017) {КонсультантПлюс}

Как получить согласие собственника

Бюджетные и казенные учреждения распоряжаются недвижимым имуществом только с согласия собственника. Автономному учреждению согласие собственника требуется только в случае, если имущество было закреплено за этим учреждением собственником либо учреждение приобрело имущество на средства, которые собственник выделил на его приобретение.

Договор аренды, заключенный без согласования с собственником, может быть признан недействительным.

Кроме того, стороны, заключившие договоры аренды федерального имущества без согласования, могут быть оштрафованы.

Административная ответственность за заключение без согласования договора аренды объектов, которые находятся в собственности субъектов РФ и муниципальной собственности, устанавливается законами субъектов РФ.

Пример нормы, устанавливающей ответственность за нарушение порядка согласования распоряжения объектами нежилого фонда, которые находятся в собственности субъекта РФ.

Порядок согласования сдачи в аренду недвижимости зависит от того, какое именно учреждение хочет передать имущество в аренду.

Федеральные учреждения согласовывают передачу имущества в аренду с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия учредителя. Он, в свою очередь, обращается за согласованием проекта решения в Росимущество.

Срок принятия решения органом, осуществляющим полномочия учредителя, не установлен. Росимущество должно согласовать проект решения о передаче имущества в аренду в течение 15 рабочих дней.

Перечень документов, необходимых для согласования Росимуществом проектов решений, может устанавливаться актом органа, осуществляющего полномочия учредителя. Если такой акт не принят, для подготовки пакета документов следует руководствоваться Письмом Росимущества от 12.10.2015 N ВГ-02/42355.

Пример правового акта об утверждении перечня документов, представляемых учреждениями в орган, осуществляющий полномочия учредителя, для согласования передачи имущества в аренду.

В особом порядке согласовывают передачу имущества в аренду федеральные учреждения, находящиеся в ведении Росморречфлота (за которыми закреплено имущество, находящееся в границах морских портов), Минобороны РФ, Управления делами Президента РФ. Передача в аренду имущества учреждений, подведомственных Федеральному агентству научных организаций, также имеет особенности.

Госучреждения субъектов РФ и муниципальные учреждения согласовывают передачу в аренду имущества с соответствующими органами.
Пример правового акта, устанавливающего порядок согласования передачи в аренду имущества, закрепленного за государственными учреждениями субъекта РФ.
Как провести торги на право аренды

Имущество государственного или муниципального учреждения передается в аренду по результатам торгов, за исключением случаев, предусмотренных ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

Если торги не проведены, договор может быть признан недействительным, а должностное лицо, принявшее решение о сдаче имущества в аренду, понесет административную ответственность.

Для организации торгов необходимо:

Установить, в какой форме будут проходить торги: в форме аукциона или конкурса.

Перечень видов имущества, в отношении которого может проводиться конкурс, определен ФАС. При этом в отношении такого имущества также возможно провести торги в форме аукциона. В прочих случаях проводится аукцион (п. 18 Разъяснений ФАС РФ от 01.11.2011).

В отношении объектов теплоснабжения, водоснабжения или водоотведения торги проводятся только в форме конкурса.

Определить, кто будет организатором торгов.

Им может быть само учреждение или иное лицо, обладающее правами владения и (или) пользования имуществом. Организатор торгов вправе привлечь специализированную организацию, которая будет выступать от его имени (п. 5 Правил проведения торгов на право аренды).

Организатор торгов (даже если привлечена специализированная организация) создает комиссию по проведению конкурсов или аукционов, определяет начальную (минимальную) цену договора, предмет и существенные условия договора, утверждает проект договора, конкурсную документацию, документацию об аукционе, определяет условия торгов и их изменение, подписывает договор.

Сформировать конкурсную или аукционную комиссию.

Ее состав и порядок работы указываются в решении организатора торгов.

Извещение и документацию о проведении торгов организатор размещает на сайте torgi.gov.ru не позднее чем за 30 дней (для конкурса) или 20 дней (для аукциона) до дня окончания приема заявок на участие.

Зарегистрировать поданные заявки на участие в торгах, а также в течение одного рабочего дня с даты поступления каждой электронной заявки подтвердить ее получение.

Заявка на участие в аукционе, поданная после окончания срока приема, не рассматривается и возвращается заявителю. В течение пяти рабочих дней с даты подписания протокола аукциона возвращается задаток (если он был).

Конверты с заявками на участие в конкурсе, полученные после окончания срока подачи, могут быть вскрыты для выяснения обратного адреса заявителя.

Если заявка подана в электронной форме, к ней открывают доступ. В тот же день все заявки возвращаются.

Задаток (если он был) возвращается в течение пяти рабочих дней с даты, когда подписан протокол вскрытия конвертов и открыт доступ к электронным заявкам.

В случае когда на участие в конкурсе или аукционе не подано ни одной заявки, торги признаются несостоявшимися и организатор вправе провести их повторно. Если подана одна заявка, организатор торгов обязан заключить договор с подавшим ее лицом при условии, что она соответствует требованиям документации о торгах. Когда участником торгов признан один заявитель, последствия аналогичны.

Вскрыть конверты с заявками.

Для конкурса предусмотрен особый порядок вскрытия конвертов.

Рассмотреть заявки на участие в конкурсе или аукционе.

Это необходимо сделать не позднее 20 дней с момента вскрытия конвертов (для конкурса) и не позднее 10 дней с момента окончания приема заявок (для аукциона). При этом ведутся протоколы. По результатам рассмотрения заявок организатор торгов допускает заявителя к участию в конкурсе (аукционе) и признает заявителя участником конкурса (аукциона) или отказывает в допуске.

Определить победителя торгов.

Победитель конкурса определяется посредством оценки и сопоставления заявок. Срок проведения этой процедуры составляет не более 10 дней с даты, когда подписан протокол рассмотрения заявок. Победителем аукциона считается лицо, предложившее наибольшую цену.

Как заключить договор аренды

Договор аренды, как правило, заключается с победителем торгов. Организатор торгов должен отказаться от заключения договора, если установлен хотя бы один из следующих фактов:

проводится ликвидация юридического лица — победителя торгов;
победитель торгов признан банкротом;
деятельность победителя торгов приостановлена из-за административного правонарушения;
победитель торгов предоставил заведомо ложные сведения при подаче заявки на участие в торгах.

В этом случае договор заключается с участником, заявке которого присвоен второй номер.

Типовые условия договора, который заключается при передаче в аренду имущества федерального бюджетного или казенного учреждения, утверждаются Минэкономразвития России. Вместе с тем соответствующий акт на данный момент не принят.

Некоторые федеральные органы исполнительной власти установили примерные формы договоров аренды для подведомственных им учреждений. Подобные формы могут разрабатываться также органами власти субъектов РФ и муниципальных образований.

По итогам торгов в договор включаются условия, предложенные победителем конкурса (в случае проведения аукциона — конечная цена).
Организатор торгов передает победителю один экземпляр протокола оценки и сопоставления заявок или протокола аукциона и проект договора в течение трех рабочих дней с даты подписания протокола.
Что делать, если победитель торгов уклоняется от подписания договора

Если победитель не вернул подписанный договор в срок, предусмотренный документацией, он считается уклонившимся от заключения договора. В этом случае организатор торгов вправе либо заключить договор с участником торгов, заявке которого присвоен второй номер, либо в судебном порядке понудить победителя заключить договор, а также возместить причиненные убытки.

Как зарегистрировать договор аренды

Договор аренды здания или сооружения регистрируется, если он заключен на год или более.

С заявлением о регистрации может обратиться одна из сторон. За проведение государственной регистрации взимается пошлина. Если заявление подает учреждение, являющееся органом государственной власти или органом местного самоуправления, пошлина не взимается.

К заявлению прилагаются:

документы, подтверждающие полномочия представителя.

Если заявление подает руководитель учреждения, то ему необходимо предъявить документ, подтверждающий его полномочия без доверенности действовать от имени учреждения (например, решение учредителя о назначении на должность).

Если действует представитель по доверенности, то она должна быть нотариально удостоверена. Исключение — если заявление подается от имени органа государственной власти или местного самоуправления и доверенность представляется на бланке данного органа с печатью и подписью руководителя;

В любом случае лицо, которое подает документы, предъявляет документ, удостоверяющий личность. Если заявление о регистрации направляется по почте, прилагается копия этого документа. Следует учесть, что к направляемым по почте документам предъявляются особые требования.

Заявитель по своей инициативе может представить:

решение собственника о согласовании сделки;
документ об уплате государственной пошлины;
учредительные документы либо их копии, удостоверенные нотариусом или заверенные подписью руководителя и печатью учреждения.

Если данные документы не представлены заявителем, государственный регистратор получает содержащиеся в них сведения в порядке межведомственного взаимодействия.

Срок регистрации договора аренды зависит от способа подачи документов. Он составляет, считая с даты приема документов:

семь рабочих дней при подаче в подразделение Росреестра;
девять рабочих дней при подаче через МФЦ
три рабочих дня при подаче в подразделение Росреестра заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки;
пять рабочих дней при подаче через МФЦ заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки;
один рабочий день при подаче в электронной форме в подразделение Росреестра заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки.

Регистрация приостанавливается в определенных случаях, в частности, если комплект документов неполный или они не соответствуют установленным требованиям. Если замечания не будут устранены в течение срока приостановления, регистрирующий орган откажет в регистрации.