Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником или прописанными детьми

Виктор, главный редактор. Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 4 сентября 2017. Время чтения 10 мин.

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником или прописанными детьми

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми предусмотрена законодательством. Если ребенок — собственник, потребуется разрешение органов опеки. В ином случае (если ребенок прописан в квартире, но не владеет ей) необходима выписка с прежнего места жительства с одновременной пропиской в новом жилье.

Ситуации, при которых семье с ребенком необходимо продать квартиру, встречаются часто. Во многих случаях дети являются собственниками жилья, что существенно осложняет процедуру его отчуждения. Однако при соблюдении правил и особых условий период совершения сделки значительно сокращается.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми не запрещается. Правила отчуждения регулируются жилищным и гражданским кодексом РФ. Однако это не простая процедура. Сложность заключается в обеспечении законности сделки.

Государство защищает права детей с удвоенной силой. Поэтому в некоторых случаях продажа может произойти только с согласия государственных органов. А это требует дополнительных документов и времени.

Многое зависит и от имущественных прав ребенка. Он может являться:

  • собственником жилья;
  • владельцем доли в продаваемой квартире;
  • прописанным в ней, но не имеющим право собственности (в данном случае единственное право – проживания);
  • ее наследником.

В каждом из этих случаев механизм отчуждения квартиры не одинаков. На порядок и сроки сделки влияют и иные обстоятельства, такие как:

  1. основание приобретения квартиры (договор дарения, мены, купли продажи и другие);
  2. способ продажи (наличный, безналичный);
  3. наличие обременения жилья;
  4. возраст ребенка.

Последний пункт имеет особое значение. Согласно статьям 26-28 гражданского кодекса РФ, возраст ребенка влияет на его дееспособность. Виды:

  1. полная (с 18 лет и в некоторых других узаконенных случаях);
  2. ограниченная (с 14 до 18 лет);
  3. частичная (с 6 до 14 лет).

До шести лет ребенок недееспособен.

Проблем с продажей не возникает при наступлении полной дееспособности, дающей право свободно вступать в правоотношения и нести обязанности по сделкам. Однако не всегда для этого необходимо достижение восемнадцатилетнего возраста.

Получить полную дееспособность можно с шестнадцати лет:

  • После вступления в брак. При этом развод не является основанием для ограничения дееспособности. Исключение составляют лишь фиктивные супружеские отношения.
  • В результате эмансипации. Это узаконенный процесс, в результате которого лицо становится дееспособным вследствие начала работы по трудовому договору или занятия предпринимательской деятельностью.

При наступлении этих обстоятельств процедура продажи квартиры упрощается и проходит на общих основаниях.

В случае с ограниченной и частичной дееспособностью (а также при ее отсутствии) потребуется разрешение органов опеки. Для его получения необходимо предоставить сведения, подтверждающие, что новая жилая площадь не хуже предыдущей. При этом учитывается:

  1. размер новой квартиры, ее площадь;
  2. расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
  3. условия проживания;
  4. техническая оснащенность;
  5. соответствие санитарных норм утвержденным законом;
  6. иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.

Главная цель органов опеки – защита прав ребенка. Новые жилищные условия не должны ущемлять его имущественные права. Помимо этого, все сделки происходят с согласия родителей или опекунов.

Риски при продаже

Риски не исключены при любых видах сделок, связных с отчуждением квартиры. Когда при их совершении участвует ребенок, они возрастают еще больше.

Основная проблема – возможный отказ органов опеки. Но не всех этот факт останавливает. Многие родители идут на риск и продают квартиру незаконным путем.

Риски покупателя в этом случае не менее оправданы. Приобретающей стороне следует обратить внимание на:

  1. возраст и количество детей, имеющих долю в продаваемой квартире;
  2. подлинность и достоверность разрешения органов опеки;
  3. выписку, подтверждающую, что на момент продажи в квартире нет зарегистрированных лиц.

Частый случай: разрешение органов опеки еще не получено, но продавец уверяет, что все вопросы с государственным органом будут улажены после совершения сделки.

В таких ситуациях есть большая вероятность приобрести жилье незаконно. Помимо этого, любой суд признает сделку недействительной, а это может породить новые судебные разбирательства.

Поэтому важно проверить недвижимость на предмет обременения перед его покупкой.

Когда продавать квартиру нельзя (когда опека запретит сделку)

В некоторых ситуациях опека может отказать в продаже квартиры. Причиной могут послужить следующие обстоятельства:

  1. Ущемление прав ребенка. Если в результате продажи квартиры ребенок будет лишен собственности, а в новом жилье ему не будет выделена доля, органы опеки откажут в проведении сделки.
  2. Новые жилищные условия хуже предыдущих.
  3. Отказ одного из родителей от продажи.
  4. Ребенок – наследник квартиры по завещанию, однако он еще не вступил в наследство.
  5. Отсутствие прописки в новом жилье.
  6. Покупаемая квартира находится на стадии строительства менее чем на пятьдесят процентов.
  7. В новой квартире отсутствуют удобства или их часть (не проведено электричество, нет горячей или холодной воды).
  8. Если новое жилье находится в аварийном состоянии.

Отказать могут и по иным причинам. В каждом случае органы опеки сопоставляют все имеющиеся факты и выносят индивидуальное решение. Например, государственный орган откажет в продаже квартиры семье с ребенком-астматиком, если новое жилье приобретается в районе с высокой загазованностью или близостью перерабатывающих предприятий.

Особенности совершения сделок, если ребенок — собственник

Если ребенок — несовершеннолетний собственник, то при продаже жилья необходимо разрешение органов опеки.

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником или прописанными детьми

Рисунок 1 Разрешение органов опеки

Ребенок может владеть квартирой полностью либо только ее долей.

Право собственности при этом могло возникнуть на основании договора:

  • купли-продажи;
  • мены;
  • дарения;
  • вступления в наследство и т. д.

Примечание. Согласно ГК РФ, опекунам, попечителям и их близким родственникам запрещено совершать куплю-продажу или обмен со своими подопечными (кроме дарения или передачи в наследство).

Особенности оформления

Продажа квартир, собственниками которых являются дети, происходит по общей схеме. Главная особенность – разрешение органов опеки и попечительства.

Таким образом, оформление сделки включает в себя четыре этапа:

  1. получение разрешения на продажу;
  2. составление договора, подписание его сторонами;
  3. передача квартиры, получение денег за продажу (наличными или безналичным способом);
  4. переход права собственности путем регистрации в Росреестре.

Примечание. При подписании договора требуются подписи всех дольщиков, имеющих право собственности на продаваемую квартиру. Дети до 14 лет не имеют право лично заверять документы. Вместо них это делают родители или опекуны. После 14 лет ребенок может самостоятельно подписать договор.

Список документов

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником или прописанными детьми

Рисунок 2 Образец заявления в органы опеки

Для получения разрешения органов опеки необходимо предоставить пакет документов.

Таблица 1. Документы, необходимые для предоставления в органы опеки

Документ Примечание
Заявление с просьбой о получении разрешения на продажу Подписывается обоими родителями или опекунами. Помимо этого, документ должен содержать объективные причины необходимости продажи, а также обязательство о предоставлении иного жилья и выделение в нем доли ребенку
Согласие несовершеннолетнего собственника Оформляется в письменном виде. Условие: достижение ребенком возраста 14 лет
Свидетельство о рождении ребенка Предоставляется оригинал документа
Выписка из домовой книги
Договор, на основании которого имущество было приобретено Договор дарения, купли-продажи и т. д.
Свидетельство о праве собственности С 1 января 2017 года выписка из Росреестра
Экспликация Кадастровый паспорт
Справка о стоимости жилья Выдается в БТИ
Справка об отсутствии задолженности Выдается в налоговой

Примечание: Представленный список – не исчерпывающий. По своему усмотрению органы опеки могут запросить и иные документы. Это происходит для обеспечения законности сделки и гарантии того, что после продажи ребенок не останется без жилого помещения.

Скачать образец договора купли-продажи (ребенок-собственник). Документ актуален на 2017 год.

Ребенок не является собственником

Продать квартиру, собственником которой ребенок не является, проще. Для этого нет необходимости получать разрешение в органах опеки. Однако и в этом случае есть моменты, которые могут существенно затормозить процесс оформления сделки.

Особенности оформления

Если ребенок прописан в квартире, перед продажей его необходимо выписать. Это основной момент, при отсутствии которого продать ее будет сложно. Покупатель не будет приобретать жилье с обременением в виде малолетнего гражданина.

Однако получить выписку не так просто, как кажется. Закон разрешает производить данную процедуру только при условии одновременной прописки ребенка в другом жилом помещении. Это связано с запретом государства о выписывании ребенка в «никуда». Отсюда возникает много проблем: родители без иного жилого помещения не имеют возможности прописывать детей в другом месте.

В этой ситуации существует только два варианта решения проблемы:

  1. Найти подходящую квартиру (у родственников, друзей и т. д.) и зарегистрировать в ней ребенка.
  2. Прописать в ней одного из родителей. По закону местом жительства ребенка до 14 лет признается жилье, в котором зарегистрированы его отец или мать.

Примечание. При прописке ребенка в другом месте стоит учитывать, что жилое помещение не должно уступать по характеристикам и условиям проживания предыдущему.

Список документов

Таблица 2. Документы, необходимые для выписки ребенка (не собственника) из отчуждаемой квартиры.

Документ Примечание
Паспорт Одного из родителей
Свидетельство о рождении Допустимо предоставление паспорта ребенка (с 14 лет)
Технический паспорт на новую квартиру Жилье, где будет прописан ребенок
Заявление Заполняется в паспортном столе
Лист убытия
Читайте также:  Есть ли исключение: я одинокая мать, 37 лет. Воспитываю двоих детей -10 и 12лет

Примечание: Если ребенок — собственник квартиры или ее доли, при выписке дополнительно предоставляется разрешение органов опеки.

Скачать образец договора купли-продажи (ребенок не собственник). Документ актуален на 2017 год.

Как продать квартиру без представления жилья

Законодательство в сфере продажи квартиры с привлечением малолетнего ребенка не совершенно. По большей части основной механизм принятия решения в этом вопросе осуществляется органами опеки.

Именно в этом отделе уполномоченные лица выдают разрешение на отчуждение жилья, собственником которого являются дети. В разных ситуациях оно может быть не выдано при наличии конкретных обстоятельств. Частая причина отказа – отсутствие подходящего и отвечающего всем нормам жилья, в которое переедет ребенок.

Однако не во всех случаях органы опеки требуют предоставления новой квартиры. В некоторых ситуациях это делать необязательно:

  1. Переезд родителей с детьми в другую страну.
  2. Переезд семьи в другой город на территории РФ (однако это обстоятельство возможно только при перечислении денежных средств с продажи квартиры на специальный счет, принадлежащий ребенку).
  3. При покупке квартиры в возводимом доме. Но здесь есть два обязательных условия: этап строительства должен быть завершен больше чем на половину. Второе условие – до момента фактического переезда ребенок должен быть где-то прописан.

Помимо этого, есть и другие случаи, при которых допускается покупка новой квартиры с менее подходящими условиями для проживания, чем предыдущая:

  1. Тяжелая болезнь ребенка, при которой ему требуется дорогостоящее лечение или реабилитация. В таких ситуациях органы опеки принимают факт заболевания как уважительную причину для покупки новой квартиры с меньшей площадью и в менее удобном районе. На вырученные с продажи прежнего жилья деньги ребенок проходит лечение. Однако при этом обязательно сохраняются все платежные документы из медицинских учреждений.
  2. Состояние ребенка (хронические заболевание, некоторые типы врожденных патологий, ярко выраженная аллергия и т. д.) не позволяет проживать ему на прежнем месте жительства. На это влияет много факторов: загазованность воздуха, близость с загрязняющими воздух предприятиями, аэропортами, вокзалами и т. д. В этом случае органы опеки могут разрешить покупку квартиры на окраине или небольшого домика в деревне. Самое главное – благо ребенка.
  3. Ребенку необходимо специализированное образовательное учреждение (например, закрытого типа, для детей-инвалидов, коррекционная или спортивная школа и т. д.), которого нет в городе его проживания. В таких ситуациях допустим переезд в более крупный город с незначительным ухудшением жилищных условий.

Однако новое жилье должно быть хуже предыдущего в допустимых пределах. Новая квартира должна быть пригодна для проживания и соответствовать всем санитарным нормам. Ухудшение допускается по следующим параметрам:

  • меньшая площадь квартиры;
  • менее удобное расположение дома (далеко от центра и учебного заведения);
  • более старое здание;
  • отсутствие инфраструктуры поблизости;
  • большое расстояние от дома до ближайшей остановки и т. д.

Все эти моменты учитываются органами опеки при принятии решения. По их усмотрению во внимание могут быть взяты и иные обстоятельства. Каждый случай рассматривается индивидуально.

Особенности оформления

Особенности оформления продажи квартиры без предоставления жилья мало чем отличаются от предыдущих способов. Исключение составляют дополнительные документы, подтверждающие необходимость родителей в переезде.

Список документов

Список документов зависит от основания права не предоставлять жилье после продажи. Это могут быть:

  1. медицинские справки;
  2. виза, билеты в другую страну/город;
  3. получение иностранного гражданства, вид на жительство за границей;
  4. договор долевого строительства и т. д.

Более подробные сведения о необходимых бумагах предоставляются в органах опеки.

Законодательная база

Особенности сделок с жильем несовершеннолетних детей в РФ регулируются следующими нормативными актами:

  • Конституцией РФ;
  • Гражданским кодексом;
  • Семейным кодексом РФ;
  • Законом об опеке и попечительстве (ФЗ № 48 от 24.04.2008г.);
  • Жилищным кодексом РФ;

Порядок продажи квартиры с несовершеннолетними детьми — не собственниками: особенности и нюансы сделки

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником или прописанными детьми

Продажа квартиры, если со стороны продавца есть несовершеннолетние дети, имеет ряд нюансов.

Стоит отметить, что такая продажа очень часто встречается на практике, так как обычно квартирный вопрос встает, когда количество членов семьи увеличивается.

Наличие у продавца детей несколько удлиняет сам процесс проведения сделки, но если пошагово разобраться со всеми этапами продажи выяснится, что ничего особо сложно в этом нет. Давайте вместе попробуем разобраться, как продать квартиру с несовершеннолетними детьми, если они не собственники недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта, это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Законные основания

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником или прописанными детьми

  • Первое, что нужно понять-это правовой статус несовершеннолетнего, так как в зависимости от него, процесс продажи будет существенно отличаться.
  • Дети могут иметь право собственности на продаваемую недвижимость, быть в ней зарегистрированы или просто проживать.
  • В первом случае для продажи квартиры необходимо будет получить разрешение от органов опеки и попечительства.
  • Подробнее об этом читайте в нашей статье «Продажа квартиры с несовершеннолетними собственниками».

Если ваш отпрыск собственником не является, то для продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком — привлекать органы опеки нет необходимости. Достаточно просто снять несовершеннолетнего с регистрационного учета и перерегистрировать на новое место жительства. Просто выписать ребенка не поставив его на учет на новом месте — нельзя.

Если у родителей есть другая недвижимость, обычно происходит перерегистрация туда, если же нет, можно зарегистрировать малыша у близких родственников, бабушек, дедушек.

Тут следует учесть ограничения, налагаемые законом в зависимости от возраста:

  1. Дети с рождения до 10 лет должны проживать с родителями, соответственно их регистрация должна совпадать с местом регистрации родителей.
  2. Дети в возрасте от 10 до 14 лет помимо родителей могут проживать с другими близкими родственниками.
  3. Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут проживать отдельно от родственников.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Снятия с регистрационного учета

Для снятия с регистрационного учета и постановки на учет на новом месте несовершеннолетнего маме и папе необходимо обратится с заявлением в миграционную службу по месту жительства, если малышу нет 14 лет.

Дети, имеющие паспорт могут обращаться в управление федеральной миграционной службы по месту жительства самостоятельно.

Также можно оформить снятие с учета и перерегистрацию через многофункциональные центры предоставления государственных услуг (МФЦ). Если обращаться в УФМС напрямую по времени весь процесс займет от 3 до 5 рабочих дней, через МФЦ это будет немного дольше.

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником или прописанными детьми

  • паспорта родителей;
  • свидетельство о регистрации права собственности по новому месту прописки, или если жилье находится у них не в собственности, согласие собственника (всех собственников, в случае долевой собственности, либо договора социального найма) на регистрацию несовершеннолетнего;
  • листы убытия и прибытия.

Заключение

После снятия вашего чада с регистрационного учета из продаваемой квартиры можно заключать договор купли-продажи и отдавать документы на регистрацию в регистрационную палату.

Это основные этапы процедуры продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком не собственником. Более детальную информацию, вам могут предоставить в любой нотариальной конторе.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн- консультанта (это быстро и бесплатно)

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником: риски

Время чтения 6 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником имеет определенные риски, ведь законодательство предусматривает специальные средства и способы защиты интересов ребенка. Любое распоряжение недвижимостью, принадлежащей детям, требует согласования с органами опеки и попечительства.

Правовое регулирование сделок с участием несовершеннолетних

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником или прописанными детьми

  • Семейный кодекс РФ;
  • Гражданский кодекс РФ;
  • Федеральный закон № 48-ФЗ.

При этом необходимо учитывать нормы Основного закона РФ – Конституции, которая отдает приоритет интересам ребенка при реализации любых правоотношений.

По общему правилу, совершение любых следок с имуществом несовершеннолетнего не допускается без предварительного согласования с органами опеки. Указанные органы дадут согласие на продажу квартиры только при условии, что права ребенка будут надлежащим образом соблюдены:

  • вместо продаваемого жилья в собственность несовершеннолетнего гражданина будет приобретена другая квартира, не ухудшающая его жилищные условия;
  • денежные средства от продажи квартиры будут блокированы на специальном счете ребенка до момента приобретения ему другого жилья (этот вариант используется только в исключительных случаях).

Продажа недвижимости без согласования с органами опеки, или при наличии запрета на распоряжение жильем, будет признана недействительной с возвратом сторон в исходное состояние. Таким образом, покупатель квартиры с несовершеннолетним собственником заведомо должен учитывать все возможные риски.

Как избежать рисков

Поскольку на рынке недвижимости нелегко найти квартиру, права на которую не принадлежали бы ребенку, покупателю предстоит устранить все возможные риски или максимально их минимизировать.

Для этого нужно тщательно проверять условия сделки на каждом ее этапе – от предварительного согласования условий договора купли-продажи до регистрации перехода права собственности в органах Росреестра.

Читайте также:  Перевод работников при реорганизации предприятия

Проверка на подготовительном этапе

Даже если несовершеннолетний ребенок только прописан в квартире, но не имеет права собственности, на стадии проверки юридической чистоты сделки необходимо обратить особое внимание на следующие моменты:

  • основания приобретения квартиры в собственность продавца – если жилье оформлено в результате приватизации, исключение ребенка из числа собственников является грубым нарушением законодательства и повлечет признание сделки недействительной;
  • правовой статус собственников – родителей – лишение или ограничение их родительских прав автоматически повлечет проблемы с опекунами или органами опеки при оформлении сделки;
  • отношение органов опеки к предстоящей продаже жилья – еще на стадии оформления проекта договора орган опеки может выразить свое предварительное мнение о возможности отчуждения имущества ребенка.

Если в ходе тщательной проверки документов нарушение прав несовершеннолетнего гражданина не выявлено, необходимо уделить повышенное внимание к передаче проекта договора на согласование в орган опеки.

Согласование сделки в органах опеки

В органы опеки обращаются родители несовершеннолетнего собственника, однако потенциальный покупатель квартиры также имеет право получать информацию о ходе проверки. Для согласования в адрес органа опеки направляются следующие документы:

  • обращение родителей ребенка о выдаче согласия на продажу его жилья с одновременным приобретение другой квартиры в собственность несовершеннолетнего;
  • правоустанавливающие документы на оба объекта недвижимости;
  • техническая документация на обе квартиры;
  • справки о составе семьи. поквартирные карточки по месту прописки ребенка и т.д.

На стадии проверки представленных документов органы опеки будут составлять акт о жилищных условиях ребенка по обоих объектам недвижимости. Выдача положительного заключения будет возможна только в случае, если права и интересы детей не ухудшаются в результате смены объектов недвижимости.

В итоговом постановлении органа местной власти будет зафиксирована обязанность родителей оформить новое жилье в собственность ребенка не позднее определенного срока (как правило, от трех до шести месяцев).

Если после совершения обоих сделок родители не исполнили это обязательство, органы опеки имеют право обратиться в суд для оспаривания договор купли-продажи.

В этом случае покупатель вновь несет потенциальный риск потери имущества и денежных средств.

Регистрация договора

Даже если получено согласие органов опеки и сделка готова к регистрации, потенциальные риску у покупателя сохраняются. Это связано с нюансами снятия детей с регистрационного учета:

  • ребенок может быть выписан из жилого помещения только при условии одновременной прописки в новое жилье;
  • выписка ребенка из квартиры без указания нового адреса не допускается без согласия органов опеки (на практике, в такой ситуации получить согласие практически невозможно);
  • принудительная выписка ребенка через суд обречена на провал, поэтому единственным вариантом остается снятие несовершеннолетнего гражданина с регистрационного учета еще до обращения за регистрацией.

При таких обстоятельствах для покупателя может возникнуть патовая ситуация. Пока квартира с несовершеннолетним собственником не будет продана, у родителей ребенка будут отсутствовать средства на приобретение нового жилого помещения. Пока ребенку не приобретут новый объект недвижимости, его будет практически невозможно выписать.

В этой ситуации у покупателя есть только один приемлемый вариант действий – настаивать на выписке всех граждан из квартиры до момента государственной регистрации сделки.

При наличии согласия органов опеки на продажу жилья снятие несовершеннолетнего гражданина с учета будет вполне возможно по решению родителей.

Если сделка будет зарегистрирована, а родители откажутся выписывать ребенка, может не помочь даже обращение в суд.

Как минимизировать риски

Чтобы устранить или минимизировать потенциальные риски, покупателю квартиры с несовершеннолетним собственником необходимо следовать строгим рекомендациям:

  1. тщательно проверить все документы на стадии согласования всех существенных условий сделки;
  2. установить наличие у ребенка права собственности или права пользования жилым помещением;
  3. убедиться через органы опеки и попечительства что родители не ограничены в родительских правах;
  4. проводить действия по регистрации сделки и передаче денежных средств только при наличии согласия органов опеки;
  5. включить в условия договора пункт о выписке всех членов семьи продавца до регистрации сделки.

Выполнение этих советов позволит свести к минимуму риски приобретения жилья с несовершеннолетним собственником.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком (собственником)

В статье представлено пошаговое руководство по продаже квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком – собственником. Здесь вы также узнаете какие документы необходимо собрать, как получить согласие опекунского органа и ознакомитесь с различными вариантами сделки.

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником или прописанными детьми

Если планируется продажа квартиры, в которой прописано несовершеннолетнее лицо, то родителями или же его законными представителями ребенка должно быть соблюдено право ребенка, возникающее в такой ситуации: не ухудшение жилищных условий ребенка.

Соблюдение этого права контролируется органами попечительства, в которые в обязательном порядке должны обратиться родители либо же законные представители ребенка.

Для этого требуется предоставление полного пакета документов, только изучив их, специалисты смогут объективно оценить ситуацию и вынести верное решение.

Кроме правоустанавливающих документов на продаваемое жилье в эту инстанцию обязательными для предоставления являются сведения о приобретаемых квадратных метрах.

Не стоит считать это требование государства бюрократизмом, целью данной процедуры является контроль за не ухудшением жилищных условий несовершеннолетнего. Органы опеки при принятии решения этого вопроса руководствуются следующими критериями:

  • Площадь ново приобретаемого недвижимого имущества может быть равной или большей отчуждаемой, но ни в коем случае, не меньше.
  • Стоимость недвижимого имущества также принимается во внимание, она также не должна быть уменьшена, иначе это может свидетельствовать о нецелесообразном использовании разницы этих сумм.

Что говорит закон?

Основным законом страны – Конституцией всем гражданам, в том числе и несовершеннолетним лицам, гарантированы определенные права и свободы, в том числе и на жилье. Разница же в этих правах между взрослыми и не достигшими 18 лет гражданами заключается лишь в том, что дети ограничены в них.

Так, если за детей, которым еще нет полных 14 лет, все жилищные вопросы решаются родителями или при отсутствии таковых законными представителями, но только по предварительно полученному разрешению органов опеки.

Дети же, имеющие паспорт имеют право совершать сделки с принадлежащей им недвижимости, но только получив согласие родителей или своих опекунов.

Несовершеннолетие и недееспособность

Причиной того, что для совершения сделок с недвижимым имуществом несовершеннолетнего лица нужно получение разрешения органов опеки является то, что лица этой возрастной категории, то есть не достигшие 18 лет считаются недееспособными.

Если же быть точнее, то дети до 18 лет законодателем делятся на две возрастные категории:

  • Дети до 14 лет.
  • Лица от 14 до 18 лет.

За детей, которым еще не исполнилось 14 лет, которые из документов удостоверяющих личность имеют только метрическое свидетельство, все решения по защите их прав, в том числе и сделки с недвижимым имуществом в праве принимать только их родители или же законные представители, так как эти дети признаны законом недееспособными.

Несовершеннолетние же после получения паспорта, то есть после исполнения 14 лет считаются лицами с ограниченной дееспособностью, вследствие чего могут совершать сделки с недвижимым имуществом при получении соответствующего согласия у своих родителей или законных представителей.

Нельзя не упомянуть и о том, что дееспособность может возникнуть и у лиц, которым еще не исполнилось восемнадцати лет, такой факт имеет место быть в следующих случаях:

  1. Если несовершеннолетний связал себя узами гименея (при этом даже после развода лица, не достигшим 18 лет он останется дееспособным).
  2. При трудоустройстве 16 летнего гражданина официально, либо при начале им предпринимательской деятельности.

Таким образом, лицо независимо от возраста имеет право принимать самостоятельное решение по отношению к своей собственности только при признании его полностью дееспособным.

Если ребёнок является собственником

  • Сделка с недвижимым имуществом является вопросом серьезным, а при условии же что собственником квартиры кроме взрослых лиц являются еще и дети до 18 лет, в таком случае выполнение этой процедуры требует кроме подготовки стандартных документов еще и дополнительных.
  • Согласно российскому законодательству несовершеннолетние так же, как и взрослые могут иметь права собственности на недвижимое имущество, поэтому не учтение их в результате может привести к недействительности сделки, поэтому нельзя смотреть на них сквозь пальцы.
  • Многим утверждение о том, что ребенок также может считаться проприэтером может показаться невозможным, поэтому следует упомянуть о случаях, в которых лицо, которому еще нет 18 лет, является собственником, они следующие:
  • При приватизации жилья, в которой прописан несовершеннолетний.
  • На основании договора дарения в пользу лица, не достигшего восемнадцатилетнего возраста.
  • При получении ребенком недвижимости в качестве наследства.
  • При условии, что договор покупки был оформлен на несовершеннолетнего.

Из вышеизложенного списка наглядно видно, что законодатель не запрещает дарить, либо оформлять недвижимость в пользу несовершеннолетних, но и при подаче заявления на приватизацию обязательно наделение равной долей и прописанных на этой территории несовершеннолетних.

Читайте также:  Вид на жительство (внж) в греции для россиян: что дает, как получить в 2020

Но, ни в коем случае, не следует всю долю собственности на жилье оформлять на несовершеннолетнего, так как последствия от этого действия по достижении 18 лет могут быть не радужными и уже необратимыми, поэтому наилучшим оформлением собственности является равное разделение долей между взрослым и ребенком.

Как получить согласие опекунского органа?

Перед визитом в местные органы опеки, для получения их изволения на совершение сделки с недвижимым имуществом нужно подготовить полный пакет документов.

Их сбор нужно осуществить в максимально короткие сроки, так как у многих из этих бумаг имеются установленные сроки действия, поэтому не стоит забывать о том, что рассмотрение специалистами вопроса может затянуться на один календарный месяц, в течение всего этого периода предъявляемые документы должны быть действительны.

Итак, в органы опеки одним из родителей несовершеннолетнего обязательны к предоставлению следующие документы:

  1. Заявление о просьбе дать согласие на продажу квартиры от родителей или же законных представителей ребенка.
  2. При достижении ребенком 14-летнего возраста в пакете документов должно присутствовать и заявлении от его имени.
  3. Документы, удостоверяющие личность всех членов ячейки общества (паспорта, свидетельства о рождении).
  4. Каждым взрослым обладателем недвижимого имущества должна быть подписана расписка о его согласии в участии несовершеннолетнего в данной сделке.
  5. Документ, на основании которого подтверждается право собственности на данную квартиру.
  6. Технический паспорт жилого помещения с указанием его стоимости.
  7. Выписка из домовой книги.
  8. Справка об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги.
  9. Кроме оригиналов данных документов следует заранее подготовить и их дубликаты.

Нюансы и особенности продажи квартиры с прописанным ребёнком

Процедура зарегистрирования купли-продажи недвижимого имущества с прописанными несовершеннолетними детьми зависит от того являются ли лица, не достигшие 18 лет просто прописанными или они имеют свою долю собственности в этом жилье:

  • Если дети всего лишь зарегистрированы по данному адресу, то законодательством не требуется получение разрешения у органов опеки.
  • Если же данное лицо является проприэтером, то обращение за согласием в органы опеки обязательно.

Но на практике регистрирующие органы, как правило, сворачивают сделки при отсутствии согласия органов опеки, так как само по себе лишение жилой площади несовершеннолетних является незаконным, поэтому следует заблаговременно обратиться для получения соответствующего разрешения в органы попечительства. При наличии же этого постановления депорт о продаже недвижимого имущества оформляется по стандартной схеме.

Возможные варианты

Если ребенок не является домовладельцем, а лишь прописан в жилом помещении, то разрешения органов попечительства не запрашивается, но и выписать чадо в никуда тоже никто не позволит. А для продажи квартиры она должна быть свободной от прописки, что же делать в таком случае?

Нужно подумать о том, куда прописать ребенка, но это жилое помещение в обязательном порядке должно соответствовать установленным санитарным нормам и требованиям безопасности.

Если все же вариантов для прописки родного чада нет, то можно попробовать договориться с покупателями о том, что снятие с регистрации несовершеннолетнего будет осуществлено после приобретения нового жилья, в течение двух недель после сделки. В российской практике такие случаи не редкость, так как мало кто из наших сограждан может похвастаться наличием нескольких квартир.

Как выписать несовершеннолетнего?

Выписка несовершеннолетнего из квартиры может осуществляться двумя способами и решающим фактором в этом вопросе является, то, что ребенок является:

  1. Несовершеннолетний – собственник либо сособственник этой жилплощади.
  2. Только прописанным в этой квартире.

Итак, процесс выписки будет зависеть именно от этих факторов.

Снятие с регистрационного учета ребенка, являющегося собственником

  1. Нужно обратиться в органы опеки для получения разрешения на продажу недвижимого имущества, предоставив полный требуемый для этого пакет документов.

  2. Органы опеки рассматривают заявление в течение 14 дней, после чего, если не зафиксирован факт дальнейшего ухудшения жилищных условий, выдается разрешение на продажу недвижимого имущества.
  3. После получения заветного разрешения от органов опеки можно осуществить и запланированную сделку в регистрационной палате.

  4. После получения правоустанавливающих документов на новую квартиру, можно обратиться в паспортный стол и заполнив листок убытия выписать несовершеннолетнего «собственника».

Выписка ребенка, не достигшего 18 лет, который является только прописанным в квартире

  1. Ребенок вместе с одним из родителей должен обратиться в паспортный стол и предъявить следующие документы:
    • Паспорт БТИ новоприобретаемой квартиры.
    • Метрическое свидетельство ребенка.
    • Паспорт родителя-заявителя.
  1. Нужно заполнить заявление с просьбой выписки несовершеннолетнего.

  2. Через 7 дней можно прийти в паспортный стол за готовыми документами. Ребенок снят с прописки.

Из всего вышеизложенного видно, что снять с регистрационного учета несовершеннолетнего непросто, и в каждом конкретном случае зависит от различных деталей, но все эти требования выдвигаются для защиты интересов ребенка, поэтому их выполнение обязательно.

Пошаговая инструкция продажи квартиры

Продажа недвижимого имущества с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком может быть проведена по двум схемам, и выбор ее зависит от того, прописан в данном жилье ребенок или имеет право собственности в ней:

  • Если несовершеннолетнее лицо в продаваемом жилье только лишь зарегистрирован, тогда достаточно того, что один из родителей с ребенком, допустим, прописывается у своих родителей, нельзя забывать о том, что несовершеннолетнего могут зарегистрировать только вместе с родителем, а не одного, в остальном же оформление сделки идет в обычном порядке.
  • При наличии же прав собственности на продаваемое жилье оба родителя ребенка должны обратиться в органы опеки с заявлением о выдаче разрешения на продажу недвижимого имущества. Если на текущий момент супруги находятся в разводе и обращение в органы опеки отца является невозможным, то мать ребенка должна предоставить соответствующее судебное решение, это может быть лишение отца родительских прав либо, если его местонахождение неизвестно, то судебный приказ о том, что человек является без вести пропавшим.
  • Кроме заявления в органы опеки должны быть предоставлены паспорта и метрические свидетельства детей, а также документы на отчуждаемую квартиру и ксерокопии документов жилья, приобретение которого планируется.
  • Если органами опеки будет признан факт того, что жилищные условия ребенка вследствие этой сделки не ухудшатся, то через две недели семье будет выдано согласие на продажу этой квартиры, после чего родители могу обратиться в паспортный стол для снятия себя и ребенка с регистрационного учета по данному адресу.
  • После успешного проведения всех этих этапов, может быть назначен и день сделки в органах регистрационного учета, когда уже и будет подписан договор купли-продажи квартиры.

Как избежать рисков при покупке квартиры, владельцем которой является несовершеннолетний ребенок?

  1. Найдя подходящий вариант для приобретения квартиры, обязательно нужно уточнить у собственников жилья имеются ли у них дети.
  2. При утвердительном ответе на этот вопрос нужно уточнить их возраст, и являются ли они собственниками или же просто прописанными на данных квадратных метрах.

  3. После разговора с собственниками, следует уточнить у территориальных органов опеки, является ли семья благополучной и не состоит ли у них на учете, так как если проблем с данной структурой у этой ячейки общества нет, то и получение согласия на продажу не будет затруднительным.

    В случае же если родители не выполняют своих обязанностей по отношению к своим детям и находятся под наблюдением специалистов этой службы, то и получение соответствующего разрешения будет проблематично.

  4. Даже при предъявлении разрешения органов опеки следует проверить подлинность этих документов, так как факт их подделки также возможен.

  5. К вопросу решения приобретения жилья всегда следует подходить осторожно, особенно если к нему прямое отношение имеют несовершеннолетние.

Нюансы

Не всегда бывает возможным одновременная продажа и покупка новой квартиры, а при условии, что в прежнем жилье прописан несовершеннолетний, ситуация становится еще более сложной.

Юристы же не характеризуют данную ситуацию на столько безвыходной, нужно, как и во всем поэтапно подойти к ее решению:

  1. Если ребенок является только лишь прописанным, то согласно новым требованиям законодательства разрешений от органов опеки не требуется, нужно, как и в любом другом случае для выписки обратиться в паспортный стол и заполнить соответствующее заявление, приложив к нему свидетельство о рождении, паспорт одного из родителей.
  2. Если же несовершеннолетний имеет право собственности на продаваемую квартиру, то для того, чтобы его выписать родители должны обратиться в органы опеки для получения разрешения на продажу. При этом к заявлению нужно в обязательном порядке приложить и паспорт БТИ приобретаемой квартиры, для доказания факта того, что жилищные условия ребенка в будущем не будут ухудшены. После получения же разрешения специалистов органов опеки можно приступить и к выписке ребенка.

Продать квартиру с прописанным несовершеннолетним, конечно, задача непростая, но вполне выполнимая, если подойти к ее решению серьезно и целенаправленно. Ведь требования государства в этом случае преследуют благороднейшую цель – защитить права и интересы юных россиян, а не усложнить жизнь их родителям.

0,00, (оценок: 0) Loading…

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *