Как оспорить договор залога недвижимости?

Оспаривание договора займа – это один из способов защиты по иску кредитора.

Должник, считающий, что требования по договору займа к нему предъявлены необоснованно, может строить позицию защиты на основании разных аргументов. Но во всех случаях цель должника – признать договор дефектным.

Если удастся это сделать – суд откажет кредитору и вопрос будет закрыт, ведь обратиться с иском второй раз по тем же основаниям нельзя.

Рассмотрим основные из действующих стратегий возражений на требования по договору займа. Что надо обосновывать в суде, оспаривая договор займа?

Стратегия 1 –  Несогласованность существенных условий договора займа

Возражая против требований кредитора по этому основанию вам надо доказать, что в договоре не согласованы его существенные условия. Для займа ими являются:

  • Предмет займа – деньги или другие вещи, определяемые родовыми признаками (числом, мерой, весом).
  • Срок и порядок возврата займа (п.1 ст.810 ГК РФ).

Договор займа должен четко определять, что и в каком количестве выступает в качестве предмета займа. Если речь идет о валютном займе – должен быть согласован эквивалент в рублях и курсы, по которому произведен обмен на дату выдачи займа и будет совершен обмен на дату возврата.

Обязательным условием договора должно быть условие о возвратности займа, иначе передача денег будет считаться дарением.

Прочитайте внимательно договор. Если в нем недостаточно точно определен предмет или отсутствует условие о возвратности – заявляйте встречный иск о признании договора недействительным.

Стратегия 2 – Договор займа является мнимой или притворной сделкой

Эта стратегия подойдет в тех случаях, когда фактически договор займа заключался для прикрытия другой сделки или других правовых действий. Цель – признание договора займа недействительным.

Притворная сделка – это сделка, прикрывающая другую, не являющуюся займом. Например, когда займ в виде расписки оформляется как предоставление гарантии качества работ (услуг). В этом случае для признания договора займа недействительным надо доказать, каков был истинный характер взаимоотношений сторон? каковы обстоятельства сделки? насколько реально она была исполнена? и т.д.

Мнимая сделка – это сделка, направленная на цели, отличные от целей займа. Например, ситуация, когда права на недвижимость оформляются через залог, обеспечивающий исполнение якобы по договору займа. Недействительность займа в этом случае доказываем, решая вопросы: действительно ли деньги были переданы заемщику? как он их использовал? и т.д.

Если вы решили оспаривать договор займа через признание его мнимой или притворной сделкой – вам надо тщательно готовить доказательства по делу.  Исходя из собственного опыта могу рекомендовать вам постараться максимально наглядно донести до суда свою позицию.

Часто суды не разбираются в деталях и просто игнорируют доводы о том, что между должником и кредитором существовали какие-либо другие отношения, кроме займа. И ваша задача – понятно и подробно расписать суду, что за сделку вы прикрывали займом и как.

Можно рисовать схематично и заявлять ходатайства о приобщении ваших схем к материалам дела. Можно приводить свидетелей – только не забудьте заранее объяснить, зачем вы их ведете в суд – иначе вы можете быть сильно удивлены, услышав речь свидетеля в заседании. В судах люди теряются и теряют свои мысли.

Не допускайте этого, ваши свидетели должны быть готовы давать ясные и четкие показания по существу.

Стратегия 3 – По договору займа деньги не были переданы

Это так называемая ситуация “безденежности займа”. Цель – признание договора займа незаключенным.

Договор займа считается заключенным не с момента подписания бумаг, а с момента передачи заемных средств. Само по себе подписание договора без фактической передачи средств займа не создает. Такой договор можно оспаривать по его безденежности, доказывая, что заемщик никаких средств от кредитора не получал.

Аналогичное правило применяется в случае, если фактически заемщик получил деньги в меньшем количестве, чем указано в договоре займа. В этом случае договор будет считаться заключенным на то количество средств, которое передано фактически.

Можно ли оспаривать договор займа по безденежности, если деньги передавались не заемщику, а третьему лицу?

Да, кроме случаев, когда согласие заемщика на передачу денег третьему лицу прямо указано в договоре или подтверждается иным путем. Например, на согласие может указывать поведение заемщика или наличие у него перед третьим лицом неисполненных обязательств.

В этом случае доказывать согласие заемщика на передачу денег третьему лицу должен кредитор, и это важно, поскольку если доказать он это не сможет – договор займа будет признан незаключенным.

Однако заемщику не стоит занимать совсем пассивную позицию, учитывая, что суды при разрешении споров оценивают доказательства в их совокупности.

Можно ли оспаривать займ по безденежности, если деньги не поступили заемщику по вине банка?

Признать займ незаключенным можно и тогда, когда кредитор передал заемщику деньги, но тот их не получил. Такая ситуация может возникнуть при безналичном перечислении средств. Здесь основанием для безденежности будет отсутствие фактического перевода денег на счет должника, подтвержденная банковскими выписками.

Как оспорить договор залога недвижимости?

Иск о признании договора займа незаключенным (встречный иск)

Иск о признании договора займа незаключенным

Стратегия 4 – Кредитор не имел средств на предоставление займа

Часто должники ссылаются на то, что кредитор не мог предоставить займ по элементарной причине: он не имел на это денег.

Причем не имеет значение фактическая сторона вопроса, обычно кредиторам действительно сложно документально подтвердить наличие у них средств на момент выдачи займа.

Как показывает практика, в заем предоставляются деньги, не проходящие через банковские счета, суммы займа часто сильно превышают размер зарплаты кредитора.

Эта стратегия становится эффективной для защиты, если вы сможете доказать отсутствие денег у кредитора. Так, еще в 2020 году в п.

26 Постановления ВАС ВАС РФ указал, что “если требования заявителя (кредитора) подтверждаются только распиской должника или квитанцией к приходному кассовому ордеру, то суд должен установить, позволяло ли финансовое положение кредитора (с учетом его доходов) предоставить должнику соответствующие денежные средства”. И хотя эти рекомендации были даны по одному из банкротных дел, ничто не мешает использовать аналогичный подход в других случаях.

Стратегия 5 – Несоблюдение формы договора займа

Несоблюдение письменной формы договора займа будет основанием для признания договора займа недействительным даже если деньги были фактически переданы заемщику.

То же касается и несоблюдения формы государственной регистрации договора в случаях, когда она необходима в силу закона.

Например, в ситуации, когда в едином документе формулируются условия о займе и о залоге недвижимости в его обеспечение.

Как оспорить договор залога недвижимости?

Иск о признании недействительным договора займа

Стратегия 6 – Оспаривание договора супругой заемщика

Одной из стратегий защиты при оспаривании договора займа может быть привлечение к процессу третьих лиц. В первую очередь это лица, имеющие права на имущество должника в силу других, не связанных с займом, норм законодательства.

Семейное законодательство устанавливает режим общей совместной собственности на имущество супругов во всех случаях, когда этот режим не изменен брачным договором. Поэтому, предполагается, что супруга заемщика должна дать согласие на привлечение заемщиком займа при передаче им в обеспечение объектов совместной собственности.

Как оспорить договор залога недвижимости?

Иск о признании недействительным договора займа от супруги заемщика

Как оспаривать договор займа в суде?

Кто должен доказывать дефектность договора займа?

Для успешной защиты при оспаривании договора займа надо понимать, что бремя доказывания лежит на заемщике. Обычно суд исходит из принципа добросовестности кредитора, считая, что он передал заемщику деньги в сумме, указанной в договоре. Поэтому заемщику надо серьезно готовиться к процессу.

Особенно внимательно стоит отнестись к подготовке к делам об оспаривании займа по его безденежности, поскольку в таких процессах не допускаются свидетельские показания, за исключением случаев, когда договор был заключен под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя заемщика с займодавцем или стечения тяжелых обстоятельств. В то же время это не означает, что заемщику вообще запрещено приводить свидетельские показания. Суд может принять во внимание показания свидетелей для установления значимых обстоятельств по делу: истинной природы отношений между кредитором и заемщиком, мотивов сторон и т.д.

Какие доказательства приводить при оспаривании займа?

Обычно это письменные доказательства, в том числе выписки по счетам, документы бухгалтерской и налоговой отчетности и т.д.

 Если речь идет о займе между организациями, то надо учитывать, что неотражение сведений о займе в документах учета указывает не на то, что деньги не были получены, а на то, что заемщик допускает нарушение правил ведения учета.

Однако если сведения о займе не будут отражены у кредитора – суд с большей долей вероятности примет этот довод в обоснование безденежности займа.

Как оспорить договор залога недвижимости?

Решение о признании договора займа незаключенным

Если у вас нет желания самостоятельно заниматься подготовкой доводов и оценкой перспектив оспаривания договора – обращайтесь. Думаю, мы сможем помочь вам в решении вашей проблемы.

Читайте также:  Как определить зарплату гендиректору и бухгалтеру по совместительству?

.

Ипотеки и поручительства: как их оспаривают в судах — новости Право.ру

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов Обеспечительные сделки признают недействительными по тем же правилам, что и обычные, но тут есть некоторые особенности. Юристы рассказали, почему оспорить сделки сейчас сложнее, чем раньше, в чем состоят их банкротные риски и когда нарушение корпоративной процедуры не поможет признать договор недействительным. Также приводим пример арбитражного дела, когда обеспечение удалось признать недействительным по мотиву введения в заблуждение.

Обеспечительные меры, например залог или поручительство, используются для договоров с недвижимостью, крупных кредитов и прочих значительных сделок. Они должны давать кредитору уверенность в «плане Б» на случай проблем контрагента. Однако недобросовестные должники пытаются всячески оспорить обеспечительные сделки, чтобы лишить кредитора одного из самых быстрых и простых способов возврата долга, говорит юрист «Содружества земельных юристов» Наталья Лопатина.

Почему оспорить стало сложнее

Обеспечительные сделки в основном признают недействительными по тем же правилам, что и обычные. Общие основания оспаривания из Гражданского кодекса, такие как мнимость, притворность, превышение полномочий и т. д., сейчас используются гораздо реже, делится наблюдениями Дмитрий Константинов из юрфирмы «Ильяшев и партнеры».

Юрист объясняет это эффективностью специальных норм – о несостоятельности или корпоративных. Кроме того, в 2013 году стала действовать новая редакция ст. 166 Гражданского кодекса об оспоримых и ничтожных сделках, которая существенно ограничила возможности их оспаривания, продолжает управляющий партнер АБ «Юг» Юрий Пустовит.

Как оспорить договор залога недвижимости?

Ипотеки и поручительства оспаривают не реже, чем раньше, но суды стали чаще отказывать.

Управляющий партнер АБ «Юг» Юрий Пустовит

 В частности, в ст. 166 закрепили принцип эстоппель: лицо не может добиваться признания сделки недействительной, если раньше оно вело себя так, будто она действительна. Кроме того, раньше требовать применения последствий недействительности сделки могли «любые заинтересованные лица», а теперь – ее стороны или другие лица, указанные в законе.

Актуальные темы Нотариальный депозит: способ решения проблем, о котором вы забыли

Практика стабилизировалась и по такому основанию оспаривания поручительства физических лиц, как отсутствие согласия супруга. 10 лет назад это было одним из самых популярных способов отменить обеспечение, вспоминает Димитрий Нуржинский из Nektorov, Saveliev & Partners.

Но 12 июля 2012 года Пленум ВАС выпустил постановление, в котором разъяснил, что ответственность несет лично поручитель – а, значит, отсутствие согласия супруга не говорит о недействительности сделки.

Эта позиция касалась индивидуальных предпринимателей, но в 2013 году Верховный суд применил такой же подход в деле простых граждан (дело № 18-КГ13-27), рассказывает Нуржинский.

Несмотря на однозначное решение и устоявшуюся практику, банки перестраховываются и продолжают требовать нотариального согласия супруга на поручительство, делится юрист. 

Стабилизировать оборот помогают и реестры. Залог прекращается в том случае, если заложенный объект приобрел добросовестный покупатель, который не был осведомлен об обременении (ч. 2 п. 1 ст. 352 ГК).

Недвижимость «защищена» от этого системой регистрации прав, но подобные схемы часто встречались на рынке купли-продажи автомобилей, говорит Нуржинский. Суды же, по его словам, не всегда были готовы применять ст.

352, поэтому законодатель в 2014 году ввел систему регистрации залога движимых вещей у нотариуса (ст. 339.1 ГК).

Банкротные и корпоративные оспаривания

В банкротстве признать сделку недействительной гораздо проще. Ипотеку или поручительство могут оспорить по тем основаниям, что они причинили вред кредиторам или были совершены с предпочтением одному из них. Если в суде подтвердится, что кредитор знал или должен был знать о предбанкротном состоянии должника – сделку признают недействительной. 

Как оспорить договор залога недвижимости?

В банкротстве велика вероятность, что обеспечительную сделку признают недействительной. Подобные сделки односторонние: должник ничего не получает взамен, а конкурсная масса страдает. 

Юрист юрфирмы «Ильяшев и партнеры» Дмитрий Константинов

В зоне риска банкротного оспаривания могут оказаться договоры, заключенные в течение трех лет до возбуждения процедуры несостоятельности, предупреждает начальник отдела правового сопровождения девелоперских проектов IPT Group Александр Анчугов.

Другие основания для оспаривания – корпоративные. Крупные сделки или сделки с заинтересованностью должны получить одобрение внутри фирмы согласно ее документам и закону. Если процедура нарушена, то договор могут признать недействительным при условии, что кредитор знал или мог знать о нарушении.

Поэтому ему важно заранее проверить корпоративную структуру контрагента и убедиться, что сделка одобрена по всем правилам.

Это распространенное основание для оспаривания залога, хотя в ходе судебного разбирательства может оказаться, что договор был фактически одобрен или прошел срок исковой давности, говорит консультант юридической практики O2 Consulting Георгий Мурзакаев.

От подобных исков можно защищаться, в том числе указывая на недобросовестность оппонента. В последнее время возросло значение института злоупотребления правом, обращает внимание Мурзакаев. Он приводит примеры решений, «устоявших» на уровне экономколлегии ВС:

  • В деле № А58-8432/2014 «Управляющая компания АЯМ» оспаривала ипотеку недвижимости, которую по кредиту компании заложила подконтрольная «Ассоциация строителей Амуро-Якутской магистрали». Как указывалось в иске, залог не одобрило общее собрание участников. Хотя корпоративные правила одобрения и были нарушены, суды отказались признавать сделку недействительной. Они сочли, что главной целью было освободить от ипотеки залогодателя, который обладал реальными активами, а, значит, компания злоупотребила правом на оспаривание сделки. К тому же мажоритарный участник ипотеку все-таки одобрил.
  • В деле № А40-186355/2015 «Нефтесклад № 1» попытался признать недействительной ипотеку, которую одобрили на внеочередном общем собрании участников, а должны были на совете директоров. Но суды отклонили требования. Они обратили внимание, что необходимый кворум был набран. А иск был подан для того, чтобы уклониться от исполнения сделки и причинить убытки банку.

Другие основания оспаривания и минимизация рисков

Сделки могут оспаривать и по другим основаниям, известным каждому юристу.

Например, доверенность не давала полномочий заключать именно такой договор или оказалось, что предмет ипотеки на самом деле не принадлежит залогодержателю (например, договор купли-продажи здания признали недействительным).

Ипотеку здания часто пытаются оспорить по тому основанию, что участок под ним не заложен, говорит Пустовит из АБ «Юг». По словам адвоката, суды склонны отказывать в таких исках: они объясняют, что оформление прав на землю зависит только от залогодателя, а залогодержатель тут ни при чем.

Встречаются и сравнительно редкие способы оспаривания. В пример Мурзакаев привел дело № А40-216102/15. В нем суд признал недействительным договор залога доли в уставном капитале ООО в качестве обеспечения банковской гарантии банка «Пересвет», поскольку банк ввел в заблуждение залогодателя-физлицо.

Первая и вторая инстанции обратили внимание, что основное обеспечение уже было предоставлено, а договор залога доли заключили дополнительно, после выдачи банковской гарантии и по требованию банка. В чем был смысл этого, представители банка так и не пояснили.

Суды пришли к выводу, что они ввели гражданина в заблуждение и потребовали заключить сделку, в которой не было необходимости. А значит, ее следует признать недействительной.

В одном из дел суды признали недействительным договор залога доли, потому что залогодателя-физлицо ввели в заблуждение: необходимости в сделке не было.

Такой риск предвидеть сложно, но самые частые можно и нужно предупредить. Этим и занимаются юристы, задача которых тщательно изучить документы, затребовать недостающие и правильно структурировать сделку.

Как защитить интересы обеих сторон сделки, рассказывает Лопатина из «Содружества земельных юристов» на примере купли-продажи участка с «неправильным» назначением. Покупатель хочет приобрести участок сельскохозяйственного назначения и построить на нем коттеджный поселок. Продавец обещает, что поменяет назначение земли, но, конечно, в счет аванса.

«Здесь нужно заключить предварительный договор или договор купли-продажи будущей вещи – участка с правовым режимом под жилищное строительство, – говорит Лопатина. – Срок заключения основного договора надо жестко привязать к моменту внесения в ЕГРН нужного вида использования участка». Чтобы его зарегистрировать, продавец получит от покупателя аванс.

На случай, если поменять назначение земли не удастся, Лопатина предлагает подключить финансово надежного поручителя, который гарантирует возврат аванса. 

Чтобы получить кредит на нужды бизнеса, часто недостаточно ипотеки, банки требуют личного поручительства гендиректора или участников юридического лица. В итоге эти люди становятся ответственными за многомиллионные и многомиллиардные долги, с которыми, скорее всего, не смогут расплатиться.

Признать такое поручительство недействительным сложно, потому что суды стремятся сохранить обеспечение, говорит старший юрист DS Law Татьяна Воронина: «Они отклоняют доводы о том, что долг уже был на момент поручительства или в договорах не указан его размер.

Также суды не принимают во внимание, что у поручителя не было достаточного для оплаты долгов имущества (и понятно, что уже не будет)».

Воронина уверена: банки заключают договоры не с целью получить денежные средства, а чтобы контролировать поручителя под страхом привлечь его к солидарной ответственности.

Читайте также:  Без трудовой как без рук: в итоге мне не отдают мою трудовую книжку

Она рекомендует руководителям и участникам компаний письменно обращаться в банк с просьбой обойтись без поручительства либо пытаться менять его условия. Можно попробовать ограничить ответственность теми долгами, которые возникнут в период полномочий конкретного лица.

Иначе придется отвечать и за последующие – уже после того, как гражданин перестанет контролировать общество, заключает Воронина. 

Вс напомнил, что для разрешения судьбы залога необходимо исследовать вопрос добросовестности залогодержателя

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла Определение № 307-ЭС20-5284 по делу об оспаривании финансовым управляющим гражданина-банкрота сделок по продаже квартиры, впоследствии приобретенной в ипотеку и находящейся в залоге у банка.

У Елены Янкойц имелись обязательства перед ПАО «Сбербанк России» и «Банк “Санкт-Петербург”» в виде поручительства по кредитным обязательствам ЗАО «Алитет». По решению третейского суда с женщины была взыскана задолженность в пользу «Сбербанка» в размере 61 млн руб.

Это стало основанием для возбуждения в ее отношении процедуры банкротства в апреле 2017 г. Впоследствии суд взыскал солидарно с должника в пользу другого банка задолженность по кредитному договору (дело № 2-2660/2017), требование этой кредитной организации на сумму в 164 млн руб.

было включено в реестр требований кредиторов должника.

В рамках дела о банкротстве Елены Янкойц финансовый управляющий ее имуществом обратился в суд с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи санкт-петербургской квартиры должника Андрею Гущину за 4,2 млн руб.

Финансовый управляющий также оспорил последующую реализацию этой недвижимости другому покупателю. Он просил суд восстановить право собственности должника на квартиру.

Свои требования заявитель обосновал тем, что спорная недвижимость была продана Еленой Янкойц менее чем за месяц до возбуждения процедуры банкротства в отсутствие доказательств оплаты и в целях причинения вреда кредиторам должника.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что последний собственник квартиры купил ее в ипотеку на кредитные средства, предоставленные банком «ДельтаКредит». Таким образом, квартира перешла этому банку в залог в силу закона. 

Суд признал сделки по отчуждению квартиры недействительными, прекратил ее залог в пользу банка и обязал конечного собственника вернуть ее в конкурсную массу должника.

При этом в удовлетворении заявления финансового управляющего в части признания за должником права собственности на квартиру было отказано.

Суд исходил из притворности сделок, прикрывающих вывод актива из конкурсной массы во вред кредиторам, с заинтересованным и осведомленным о неплатежеспособности должника лицом.

Удовлетворяя требования о прекращении банковского залога на квартиру, суд первой инстанции не исследовал вопрос добросовестности банка и исходил из того, что последующая сделка, в рамках которой был установлен залог, не порождает правовых последствий ввиду признания недействительной как самой по себе, так и вследствие недействительности первоначальной сделки. 

На стадии судопроизводства в апелляции было произведено процессуальное правопреемство с банка «ДельтаКредит» на его правопреемника ПАО «РосБанк». Отказывая в удовлетворении жалобы банка, апелляция указала на проявленную неосмотрительность при заключении кредитного договора.

Поскольку заявитель не является стороной оспариваемых сделок купли-продажи квартиры, суд округа счел, что характер действий кредитной организации при выдаче кредита и оценка их на предмет добросовестности не имеют правового значения для разрешения спора.

Суд округа поддержал нижестоящие инстанции.

В кассационной жалобе в Верховный Суд «РосБанк» просил изменить вынесенные по делу судебные акты и сохранить за ним залог. 

После изучения материалов дела № А56-23506/2017 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 июля 2011 г. № ВАС-2763/2011 по делу № А56-24071/2010, ипотека в отношении добросовестного залогодержателя  сохраняется, в том числе,  если сделка в отношении залогодателя признана недействительной.

Исходя из общего принципа равенства участников гражданских отношений и необходимости обеспечения стабильности гражданского оборота, залогодержатель вправе использовать способ защиты своего права залога, ссылаясь на собственную добросовестность, указал Суд. В противном случае на это лицо необоснованно будут возлагаться риски последствий, связанных с нарушением сторонами сделок при отчуждении имущества требований текущего законодательства.

Высшая судебная инстанция со ссылкой на ст. 10 и абз. 2 п. 2 ст. 335 ГК РФ отметила, что недобросовестным признается залогодержатель, которому вещь передана в залог от лица, не являющегося ее собственником (или иным управомоченным на распоряжение лицом), о чем залогодержатель знал или должен был знать.

«Исходя из предусмотренной законом презумпции добросовестности залогодержателя, выбытия спорной квартиры из владения должника по его воле, суд апелляционной инстанции, вменяя залогодержателю поведение, отличное от обычного поведения кредитной организации, должен был установить конкретные обстоятельства, касающиеся реальной осведомленности банка “ДельтаКредит” о порочности отчуждения квартиры, переход права собственности на которую был в установленном законом порядке зарегистрирован в публичном реестре, – отмечено в определении. – При таких обстоятельствах выводы судов о наличии оснований для прекращения права залога банка “ДельтаКредит” на квартиру являются преждевременными, основанными на неверном применении норм права».

Таким образом, ВС отменил судебные акты нижестоящих судов в части прекращения залога на спорную квартиру и отправил в этой части дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

При новом рассмотрении суду, в частности, предстоит рассмотреть возможность изменения процессуального статуса залогодержателя с третьего лица на ответчика, дать оценку доводам заявителя и других участников обособленного спора о наличии или отсутствии в действиях залогодержателя признаков недобросовестности.

Руководитель арбитражной практики АБ «Халимон и Партнеры» Игорь Ершов назвал важными выводы Суда, однако отметил, что подход о необходимости определять юридическую судьбу залога при признании сделки купли-продажи недействительной и применении последствий ее недействительности, если спорное имущество обременено действующим залогом, не новаторский. Как рассказал юрист, аналогичную позицию Экономколлегия занимала в Определении от 28 апреля 2016 г. № 301-ЭС15-20282 по делу № А43-5100/2014 и в Определении от 29 апреля 2016 г. № 304-ЭС15-20061 по делу № А46-12910/2013. 

«Сформулированный правовой подход справедлив, поскольку направлен на обеспечение баланса прав и законных интересов залогодержателя, кредиторов, сторон сделки и должника.

Кредитная организация, как и иной залогодержатель, предоставляя кредитные (заемные) средства и обеспечивая долговое обязательство залогом, не должна страдать от недобросовестных действий участников сделки купли-продажи и от будущих правовых последствий таких действий, если, конечно, ее действия добросовестны. Формула проста и понятна», – полагает Игорь Ершов.

Эксперт также задался вопросом, почему суды нижестоящих инстанций совершают такие простые ошибки: «Это происходит из-за низкой профессиональной квалификации некоторых представителей судейского корпуса или же одновременно из-за низкой квалификации судей арбитражных судов субъектов и из-за невнимательности и неизучения судьями судов апелляционной и кассационной инстанций? Видится элементарным во избежание ошибок при рассмотрении спора и вынесении судебного акта обращение судьи к справочно-правовым системам или к общедоступной базе “Решения арбитражных судов”».

Комментируя определение, юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев отметил, что споры о сохранении залогового права – не редкость в судебной практике. В рассматриваемом деле, отметил юрист, невозможно разрешить судьбу залога без исследования вопроса добросовестности залогодержателя. 

«Следует учитывать, что добросовестность является абстрактной, оценочной категорией, а суды обладают высокой дискрецией при квалификации тех или иных действий сторон через призму добросовестности.

Например, суды указывали, что разумные сомнения в праве продавца на отчуждение имущества может вызвать частая смена собственников (Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденный Президиумом ВС РФ 1 октября 2014 г.)», – заметил он.

Юрист добавил: суды неоднократно подчеркивали, что кредитная организация, являясь профессиональным залогодержателем, при заключении обеспечительных договоров в виде залога, в целях проверки качества предлагаемого заемщиком обеспечения и исключения рисков, связанных с кредитованием, исходя из обычаев делового оборота, выполняет документальную проверку прав залогодателя на передаваемое в залог имущество (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 апреля 2019 г. № Ф08-1910/2019 по делу № А32-22695/2018; Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20 декабря 2018 г. № Ф01-5224/2018 по делу № А11-2332/2017). 

«Как видим, при оценке добросовестности действий залогодержателя к банку как к профессиональному участнику рынка предъявляется повышенный стандарт доказывания.

Ответ на вопрос, являлось ли поведение банка при заключении сделки добросовестным, будет зависеть от того, какие именно действия были предприняты для проверки прав залогодателя на имущество, вероятно, одного лишь факта наличия зарегистрированного права залогодателя на имущество в публичном реестре будет недостаточно», – заключил Дмитрий Усольцев.

Обзор судебной практики применения норм о залоге в делах о несостоятельности (банкротстве)

(с изменениями, утвержденными постановлением Президиума Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.10.2018 № 20)

 (Окончание. Начало в № 6. 2019)

         3. Добросовестное поведение залогодержателя по договору ипотеки влечет отказ в применении к такому договору статьи 10 ГК РФ и сохранение обременения ипотекой имущества, возвращаемого в конкурсную массу должника в порядке реституции (в связи с признанием недействительным договора о его отчуждении).

Читайте также:  C какой суммы истребовать неустойку???

         В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными сделок должника: договора по отчуждению должником недвижимости обществу с ограниченной ответственностью (на основании пунктов 1, 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве); договора ипотеки, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью и банком в счет обеспечения кредита, выданного банком обществу с ограниченной ответственностью на покупку соответствующей недвижимости (на основании статей 10, 168 ГК РФ).

         Арбитражный суд первой инстанции отказал в признании сделок недействительными; требование относительно договора ипотеки отклонено по мотиву отсутствия со стороны банка признаков злоупотребления правом.

         Апелляционная коллегия отменила определение суда первой инстанции и приняла противоположный судебный акт о признании двух сделок недействительными.

Вывод о недействительности договора ипотеки мотивирован тем, что на момент предоставления ипотеки банк, являвшийся одновременно займодавцем как для продавца (должника), так и для покупателя (залогодателя) по оспариваемому договору купли-продажи, фактически располагал сведениями о том, что предоставленное в залог недвижимое имущество (здание и земельный участок) ранее являлось значительным ликвидным активом неплатежеспособного должника, приносившим постоянный доход, который за полтора месяца до заключения договора ипотеки отчужден в пользу заинтересованного по отношению к должнику лица по заниженной цене. Между тем банк осознанно пошел на кредитование спорной сделки, имея целью получить удовлетворение требований по кредитным обязательствам должника (за счет полученных по договору купли-продажи средств продавец погасил остаток неисполненных заемных обязательств перед банком) предпочтительно перед иными кредиторами, а также удовлетворить материальный интерес по отношению к обществу с ограниченной ответственностью независимо от его платежеспособности.

         Суд кассационной инстанции не согласился с позицией апелляционного суда в части, касающейся разрешения спора о договоре ипотеки, указав следующее.

         В рамках обособленного спора обеспечительная сделка – договор ипотеки – проверена на наличие признаков недобросовестности залогодателя и залогодержателя.

         Для признания сделки недействительной на основании статей 10 и 168 ГК РФ необходимо установить признаки злоупотребления правом не только со стороны залогодателя, но и со стороны залогодержателя.

Исходя из закрепленной статьей 10 ГК РФ презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений и установленного процессуальным законодательством общего принципа доказывания, лицо, от которого требуются упомянутые качества при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное.

         Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в определении от 15.06.

2016 № 308-ЭС16-1475, о злоупотреблении правом со стороны кредитной организации при заключении обеспечительных сделок могло бы свидетельствовать, например, совершение банком названных сделок не в соответствии с их обычным предназначением (не для создания дополнительных гарантий реального погашения долговых обязательств), а в других целях, таких как: участие банка в операциях по неправомерному выводу активов; получение банком безосновательного контроля над ходом дела о несостоятельности; реализация договоренностей между банком и поручителем (залогодателем), направленных на причинение вреда иным кредиторам, лишение их части того, на что они справедливо рассчитывали (в том числе, не имеющее разумного экономического обоснования принятие новых обеспечительных обязательств по уже просроченным основным обязательствам в объеме, превышающем совокупные активы поручителя (залогодателя), при наличии у последнего неисполненных обязательств перед собственными кредиторами).

         Однако в рассмотренном случае обстоятельства, подобные перечисленным и свидетельствующим о заключении банком оспариваемого договора ипотеки не в целях гарантировать возврат заемных денежных средств, не установлены.

         Заключение договоров залога и поручительства в обеспечение исполнения заемщиками принятых на себя кредитных обязательств является широко распространенным в банковской деятельности способом обеспечения исполнения обязательств.

         Кредитование юридических и физических лиц относится к банковским операциям, характеризующимся относительно высокой степенью риска.

Поскольку возврат полученных денежных средств предполагается значительно позднее даты их предоставления, финансовая состоятельность заемщика и наличие у него в собственности на момент заключения кредитного договора имущества, достаточного для возврата долга и уплаты процентов, не гарантирует надлежащего исполнения заемщиком в будущем принятых на себя обязательств. Тем самым заключение обеспечительных сделок направлено на защиту интересов кредитной организации, рискующей привлеченными денежными средствами.

         В данном случае имела место реструктуризация кредитной задолженности перед банком в виде фактического перевода кредитного обязательства должника на общество с ограниченной ответственностью через цепочку взаимосвязанных сделок (должник получил от банка кредит и заложил спорное имущество; общество с ограниченной ответственностью получило от банка кредит, а затем с согласия банка как залогодержателя купило спорное имущество у должника, расплатившись с ним кредитными средствами, полученными у банка; должник досрочно погасил кредит из средств, полученных от продажи имущества; общество с ограниченной ответственностью заложило банку купленное у должника имущество в целях обеспечения уже своих кредитных обязательств).

         Согласие на продажу заложенного имущества и принятие в последующем данного имущества в залог от общества с ограниченной ответственностью не привели к получению банком неоправданной материальной выгоды, поскольку в результате указанных действий для банка изменился только заемщик по кредитному обязательству при том, что его имущественная сфера каких-либо значительных изменений не претерпела. При таких обстоятельствах банк не может быть признан недобросовестным.

         Вышеизложенные выводы послужили основанием для отмены постановления апелляционного суда в части признания договора ипотеки недействительным с оставлением в этой части в силе определения суда первой инстанции об отклонении заявления.

         Постановление от 02.05.2017 № Ф03-913/2017 по делу № А51-4827/2015 Арбитражного суда Приморского края

         4. При оценке сделки, оспариваемой по правилам главы III.1 Закона о банкротстве, необходимо учитывать особенности, связанные с участием в этой сделке залогового кредитора. Признание такой сделки недействительной не должно влечь ухудшения положения залогового кредитора в той части, в которой обязательство прекращено без признаков предпочтения.

         В деле о банкротстве общества его конкурсный кредитор – банк обратился с заявлением об оспаривании на основании статьи 61.3 Закона о банкротстве сделки должника по списанию денежных средств со счета должника с перечислением их на расчетный счет колхоза, также являющегося конкурсным кредитором должника. Списание имело место в ходе процедуры наблюдения.

         Заявленное требование отклонено судами по следующим основаниям.

         Судами установлено, что спорное списание денежных средств было обусловлено распределением денежных средств, поступивших на счет должника от продажи его имущества, обремененного залогом в обеспечение обязательств должника перед колхозом.

Реализация залогового имущества согласована временным управляющим и залоговым кредитором – колхозом, вызвана необходимостью сохранить имущество, не допустить снижения его стоимости и выплатить заработную плату работникам должника из вырученных средств.

Споры относительно законности сделки купли-продажи имущества, в том числе в части цены, отсутствуют.

         При этом реализация залогового имущества по максимально высокой цене отвечает интересам, в первую очередь, залогового кредитора, к правомочиям которого отнесено, в частности, определение начальной продажной цены предмета залога (пункт 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

         Поскольку в результате спорного перечисления погашены требования залогового кредитора из средств, полученных от реализации обеспечивающего эти требования имущества должника, то применению подлежали положения статьи 334 ГК РФ, статьи 138 Закона о банкротстве и разъяснения пункта 29.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.

2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Согласно приведенным нормам права и разъяснениям кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет преимущество при удовлетворении своих требований по отношению к другим кредиторам в деле о несостоятельности; признак предпочтения при удовлетворении обеспеченных залогом требований за счет заложенного имущества может иметь место при условии, если на погашение требований кредитора по обеспеченному обязательству направлено более 70% (по кредитному договору более 80%) от стоимости предмета залога и (или) за счет этих средств погашались финансовые санкции, при этом имущества должника недостаточно для оплаты текущих расходов и погашения реестровых требований 1 и 2 очередей.

         В рассматриваемом споре выяснено, что средства, полученные от продажи заложенного имущества, направлены, наряду с перечислением в пользу колхоза, на погашение текущей задолженности, в том числе по заработной плате перед работниками должника и в Пенсионный фонд Российской Федерации. При этом колхоз не получил удовлетворения большего, чем ему причиталось при распределении денежных средств из конкурсной массы от реализации заложенного имущества, полученная сумма учтена в качестве частичного погашения основного долга.

         При таких обстоятельствах предпочтительного удовлетворения требований колхоза не произошло, а значит, отсутствовали условия для признания оспариваемой сделки недействительной.

         Подход, согласно которому статус залогового кредитора как участника сделки с должником должен учитываться при проверке этой сделки с точки зрения оказания предпочтения, приведен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.02.2018 № 305-ЭС17-3098 (2).

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *