Размен квартиры — это сделка, которая встречается повсеместно. Чистая продажа жилплощади, после которой собственник получает на руки некую сумму и не подыскивает другое жильё для проживания, практически не встречается. Разменять квартиру сложности не представляет, однако, необходимо соблюсти массу юридических тонкостей.
Большую роль играет статус недвижимости. Например, муниципальная квартира разменивается по-другому, нежели приватизированная жилплощадь. Если квартира находится в долевой собственности, процедура размена значительно усложняется. Дополнительные трудности вызывает и присутствие среди жильцов несовершеннолетних собственников. В этой статье мы рассмотрим все тонкости размена квартир.
Приватизированное жильё
Разменять приватизированную квартиру проще всего. В этом случае недвижимость находится в собственности, соответственно владелец может совершать с ней любые манипуляции. Совершить размен можно двумя способами: прямой либо альтернативный обмен. Рассмотрим оба варианта.
Прямой размен
Такая схема практикуется в нашей стране со времён Советского Союза. Суть её заключается в поиске подходящего жилья, после чего собственники меняются недвижимостью. Если обмен неравноценный, например «однушку» меняют на трёхкомнатную квартиру, обговаривается размер и порядок доплаты.
Альтернативный размен
Здесь собственник выставляет недвижимость на продажу, начиная одновременно подыскивать вариант для покупки. Такой вариант хорошо выполнять при участии риелторского агентства. Такие конторы имеют большую базу данных, поэтому поиск подходящего варианта не займёт много времени. К слову, по такой схеме происходит около 80% продаж в нашей стране.
На первый взгляд всё выглядит просто, однако, такие способы подходят, если у недвижимости одни владелец. На практике такое случается крайне редко.
Если квартира находится в долевой собственности, то на выполнение размена потребуется согласие всех собственников жилья.
При этом если один из совладельцев будет против сделки, заставить его принудительно обменять свою долю не получится даже через суд.
Если обмен — это единственный способ улучшить жилищные условия, нужно попробовать договориться с не согласным по-хорошему. Если вновь будет получен отказ, останется только один выход: выкупить долю соседа или продать свою. У такого варианта есть лишь один недостаток – приобрести жильё на вырученные от продажи доли средства, практически невозможно.
Если при совершении сделки затрагиваются интересы несовершеннолетних, то потребуется заручиться разрешением органов опеки. Попечители будут следить, чтобы размен жилплощади не нарушил права несовершеннолетних собственников.
Чтобы получить разрешение на размен квартиры, потребуется собрать следующий пакет документов:
- свидетельство о приватизации жилья. Бумага представляется в двух экземплярах: на обретаемую и размениваемую недвижимость;
- справки об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг;
- выписка из домовой книги;
- акт о проведённой оценке недвижимости;
- бумаги, подтверждающие родство с несовершеннолетним собственником.
Обратите внимание, что это приблизительный перечень документации. В зависимости от ситуации, органами опеки могут быть затребованы дополнительные бумаги.
Обращение о размене рассматривается в течение 14 дней. Если права несовершеннолетнего не будут ущемлены после размена (не уменьшится доля, будут равноценные условия проживания), сделка будет одобрена. Такой же порядок применяется относительно недееспособных собственников.
Как видите, процедура довольно трудоёмкая, но разменять муниципальную квартиру ещё сложнее. Перейдём к этому вопросу.
Муниципальное жильё
Задумываясь, как разменять неприватизированную квартиру, люди столкнуться с массой юридических сложностей. Во-первых, муниципальная квартира принадлежит владельцу по договору социального найма.
Соответственно человек является не собственником, а ответственным квартиросъёмщиком. Поэтому воспользоваться вариантом с альтернативным обменом, как было приведено выше, человек не сможет.
Неприватизированная квартира не подлежит продаже, это противоречит действующему законодательству. Во-вторых, разменять неприватизированную квартиру можно лишь на аналогичную, что существенно сокращает количество доступных вариантов.
Как и в предыдущем случае, для осуществления процедуры обмена необходимо заручиться согласием всех жильцов. Если никто из проживающих в квартире не против разъехаться, можно подыскивать подходящие варианты.
Здесь вы столкнётесь с первой трудностью – неприватизированных квартир в нашей стране осталось не более 20% от общего жилого фонда. Кроме того, заниматься поисками придётся самостоятельно. Риелторы крайне неохотно берутся за размен муниципальных квартир. Причина проста: работа предстоит большая, а финансовая выгода агентства недвижимости минимальна.
Если жилплощадь занимает семья с несовершеннолетним ребёнком, ситуация усложняется получением разрешения на сделку от органов опеки. Какие документы для этого потребуются, мы упоминали выше.
Даже если вы найдёте подходящий вариант, местный муниципалитет может не одобрить сделку. Сюда представляются договоры соцнайма квартир, участвующих в размене. Рассмотрение противоречий к проведению сделки занимает 10 дней. Разменять муниципальную квартиру нельзя в следующих случаях:
- наймодатель расторгает договор соцнайма с ответственным квартиросъёмщиком;
- квартира принадлежит нанимателю на спорных основаниях;
- дом, где находится жилплощадь, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой помещений;
- жильё признано непригодным для проживания;
- дом признан аварийным и подлежит сносу.
Если вам отказали на основании приведённых причин, то оспорить решение не получится даже через суд. Другие причины не считаются обоснованными и могут быть обжалованы в судебном порядке. Если противоречий к проведению сделки нет, обмен будет одобрен, и с жильцами заключаются новые договоры соцнайма.
В случае с неприватизированным жильём допускается размен квартиры через суд. Такая практика применяется, если один из собственников против проводимого размена. В отличие от приватизированных квартир, несогласного родственника можно выселить из муниципального жилья принудительно. Сделать это можно следующим образом:
- Собрать доказательную базу. Для этого придётся искать подходящие варианты и предлагать несогласному родственнику для расселения. Полученный отказ нужно фиксировать документально.
- Перебрав несколько вариантов размена, составляется исковое заявление в суд, где указывается, что согласие не достигнуто и истец требует принудительно разменять квартиру.
- К исковому требованию необходимо приложить найденные варианты обмена жилплощади. Если такие варианты отсутствуют, суд однозначно откажет в принудительном расселении.
Если суд найдёт ваши доводы убедительными, а предложенные варианты приемлемыми, то несогласный родственник будет вынужден выехать с занимаемой жилплощади. При этом его пожелания к новой квартире учитываться не будут, переезд состоится в наиболее подходящую квартиру.
Недостаток размена приватизированной квартиры через суд заключается в потере времени. Тяжба может длиться несколько месяцев, и не факт, что жильцы другой квартиры согласятся ждать столь долгий срок.
Отказ от доли в квартире: как оформить в разных случаях
В одних ситуациях для отказа от доли в квартире достаточно простого письменного документа, в других — придется оформлять дарственную. Вместе с экспертами разбираемся, как оформить отказ от доли в квартире в разных случаях
Andrey_Popovshutterstock
Долевая собственность — это имущество, которое находится в общей собственности с определением доли каждого из совладельцев.
Каждый собственник такой недвижимости обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).
Долевая собственность может возникнуть в результате наследства, раздела имущества, приватизации жилья и т. д.
Гражданин или юридическое лицо имеет право отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество (ст. 236, ГК РФ). При этом до отказа все права и обязанности (оплата коммунальных услуг, налогов) сохраняются за первоначальным владельцем.
Отказаться от доли в квартире можно как на этапе возникновения права собственности (например, при получении наследства или приватизации жилья), так и уже при существующем праве. Рассмотрим каждый из этих случаев отдельно.
Содержание
Первый случай — гражданин еще не получил долю в праве собственности, но планирует отказаться от нее. Например, при участии в приватизации (перевод квартиры в частную собственность).
Если человек не хочет быть собственником доли в квартире, то он может отказаться от такого права. В этом случае доля в приватизированной квартире будет равномерно распределена между другими собственниками.
Для того чтобы отказаться от своей доли при приватизации, нужно написать соответствующее заявление.
«Чтобы отказаться от приватизации, нужно обратиться с письменным заявлением об отказе в уполномоченный орган. Например, в Москве — это департамент городского имущества. Образец заявления размещен на сайте департамента.
Отказ от приватизации можно подать в департамент напрямую и через МФЦ. В первом случае требуется нотариальное удостоверение отказа (цена — 1,1 тыс. руб.
), во втором достаточно простой письменной формы», — рассказал юрист Asterisk Степан Хантимиров.
Отказ от доли при получении наследства
Еще один вариант отказа от доли в квартире, когда право собственности еще не возникло, — при получении наследства. Законодательство предоставляет гражданам возможность отказаться от имущества, получаемого по наследству (ст.1157 ГК РФ).
В данном случае можно отказаться от доли как в пользу конкретного наследника, так и на общих основаниях. В последнем случае имущество будет распределено между наследниками в равных долях.
Отказаться от доли в пользу третьего лица, которое не является наследником, нельзя.
По словам Степана Хантимирова, наследник может отказаться от доли в праве собственности на жилое помещение двумя способами:
- оформить у нотариуса, который ведет наследственное дело, отказ от наследства. При этом гражданин должен отказаться от всего наследства, а не только от доли в праве собственности на жилое помещение. Заявление об отказе от наследства можно сделать самому, можно воспользоваться формой нотариуса. В первом случае гражданин заплатит 100 руб., во втором случае придется доплатить нотариусу за услуги по составлению формы, как правило, от 300 до 500 руб.;
- не обращаться с заявлением к нотариусу, который ведет наследственное дело, о принятии наследства в течение шести месяцев с момента смерти наследодателя.
Закон предоставляет шесть месяцев для заявления права на наследство (ст. 1154 ГК РФ). В течение полугода наследнику необходимо решить, будет он претендовать на имущество или откажется от него. После того как нотариус выдал свидетельство о праве на наследство, гражданин не имеет права отказаться от него. Причем отказаться можно только полностью от наследуемого имущества.
Есть случаи, когда отказаться от доли в праве собственности на жилое помещение нельзя:
- наследуемое имущество носит выморочный характер;
- нельзя отказаться в пользу других лиц, если доля передается наследодателем определенному наследнику или наследник обладает правом на получение обязательной доли.
Важным условием отказа от доли в наследстве является добровольный характер. Если заявитель докажет, что подписывал документ недобровольно, суд признает отказ недействительным.
Если человек не хочет быть собственником доли в квартире, то он может отказаться от такого права ( Andrii Yalanskyishutterstock)
Отказ от уже существующей доли
Если человек уже имеет долю в квартире, то отказаться от нее с помощью письменного заявления не получится. Не имеет значения, на каком основании появилось право — в результате приватизации жилья, долевого строительства или покупки на вторичном рынке. В данном случае долю можно или продать, или подарить.
Дарение доли
Договор дарения имеет простую письменную форму. В отличие от завещания, дарение является двусторонним договором, оно не требует участия нотариуса (ст. 572 ГК РФ). Чтобы подарить долю в квартире, необходимо только согласие одаряемого.
При этом важно зарегистрировать договор дарственной. Для регистрации дарственной в Росреестре требуется оплатить госпошлину (2 тыс. руб.). В противном случае договор будет признан недействительным.
Если недвижимость переходит к близкому родственнику, то налог на доход не начисляется. В остальных случаях новый собственник платит налоговый сбор в размере 13% от кадастровой стоимости доли.
Продажа доли
Долю в квартире можно продать. Важное условие — собственник доли должен предложить выкупить свою часть недвижимости совладельцам помещения (ст. 250 ГК РФ).
Если остальные участники долевой собственности откажутся от сделки, то тогда долю можно продать постороннему покупателю с помощью договора купли-продажи. В данном случае нужно пройти стандартный путь купли-продажи недвижимости и зарегистрировать сделку в Росреестре.
Расприватизация
Гражданин вправе передать долю в праве собственности на жилое помещение, которое он приватизировал, в государственную или муниципальную собственность (так называемая расприватизация), добавил юрист Asterisk. Для этого необходимо одновременное соблюдение трех условий (ст. 9.1 Закона О приватизации жилищного фонда):
- недвижимость поступила в собственность по договору приватизации;
- в собственности гражданина нет иной недвижимости;
- недвижимость свободна от правопритязаний третьих лиц.
После того как гражданин совершит расприватизацию, государство или муниципалитет заключат с ним договор социального найма жилого помещения, права собственности на которое он передал.
Отказ от доли в ипотечной квартире
Просто отказаться от доли в ипотечной квартире тоже нельзя. Такую долю можно продать или подарить, но только с разрешения банка. Сам вопрос распоряжения долей в ипотечной квартире сопряжен со множеством нюансов. Например, приобретался ли объект в браке или до него, как была оформлена собственность (совместная или долевая), являются ли содольщики созаемщиками и так далее.
Поэтому первое, что нужно сделать в таком случае, — обратиться для консультации к юристу и в банк, поскольку совершать любые сделки с ипотечной квартирой, которая находится в залоге, можно только с согласия банка, рекомендует замдиректора по правовым вопросам сети офисов недвижимости «Миэль» Ольга Балбек.
На практике, если созаемщики не хотят или не могут выплачивать ипотечный кредит, обычно они продают жилье целиком, но также по согласованию с банком. С разрешения банка созаемщик может договориться о переходе права собственности второму созаемщику. В данном случае обязательство по оплате ипотечного кредита ложится полностью на одного созаемщика.
Отказаться от права собственности в ипотечной квартире можно либо подарив свою долю, либо продав. При разводе супругов, которые являются созаемщиками, этот вопрос может решить брачный договор, в котором прописаны условия раздела имущества.
Если брачного контракта нет, то при разводе надо заключить соглашение о разделе имущества — кому и что будет принадлежать после развода. Можно прописать, что все имущество достанется одному из супругов, а второй получает денежную компенсацию.
Поэтому при отказе от доли в ипотечной квартире нужно сначала определить, во-первых, кто является основным заемщиком и созаемщиком, рекомендует Ольга Балбек.
Во-вторых, понять, кем приходятся друг другу заемщики и выделены ли доли. После чего можно подарить свою долю в ипотечной квартире или продать ее, используя преимущественное право.
При этом стоит помнить, что в любой ситуации нужно сначала проинформировать банк.
Если человек уже имеет долю в квартире, то отказаться от нее с помощью письменного заявления не получится ( wichayada suwanachunshutterstock)
Отказ от доли в квартире, купленной на материнский капитал
Обязательное условие покупки недвижимости с использованием маткапитала — наделение правом собственности несовершеннолетних (выделение детской доли).
«Если семья купила квартиру с маткапиталом, оформила доли несовершеннолетним и один из взрослых (родитель, совершеннолетний ребенок) хочет отказаться от своей доли, то в этом случае он может подарить или продать свою долю (с соблюдением преимущественного права — предложить сначала другим собственникам)», — пояснила замдиректора по правовым вопросам сети офисов недвижимости «Миэль».
Если речь идет об отчуждении доли несовершеннолетнего, то здесь нужно получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства с обоснованием, что взамен приобретает несовершеннолетний. Его права ни в коем случае не должны быть ущемлены.
Отказ от доли в пользу супругов
Имущество, нажитое супругами во время брака, по общему правилу является их совместной собственностью. (ст. 256 ГК РФ). Долевая собственность может возникнуть из совместной с помощью выделения долей в этом имуществе — сделать это можно в досудебном и судебном порядке. Также один супругов может отказаться от своей доли в пользу другого. Здесь есть несколько вариантов такого отказа.
Первый — супруги состоят в браке и хотят разделить имущество по обоюдному согласию. В этом случае они могут воспользоваться брачным договором. В документе определяется, кому и в какой доле принадлежит имущество, какие права и обязанности у супругов. Документ необходимо заверить у нотариуса.
Второй вариант — когда брак расторгнут и супруги хотят мирно разделить имущество. В данном случае, чтобы отказаться, например, от своей доли в квартире, необходимо написать письменный отказ, заверенный у нотариуса. Третий вариант — когда между супругами возникает спор, что, кому и в каком размере принадлежит. В данном случае вопрос решается в судебном порядке.
Как разменять квартиру по закону – условия размена жилья, список документов и инструкция по сделке
Процедура размена жилья — достаточно сложная. Рассмотрим, как можно обменять жилое помещение, что может повлиять на расторжение сделки, что говорит закон о размене недвижимости, и расскажем про другие важные нюансы.
Содержание статьи:
Все варианты размена квартир – можно ли разменять муниципальное, социальное жилье?
Россияне, желающие разменять жилье, должны знать, какие категории объектов не получится обменять.
К ним относятся:
- Аварийное жилье, так как собственники таких помещений подлежат переселению.
- Служебные жилые помещения. В прошлой статье мы рассказывали, как приватизировать и стать собственником служебного жилья.
- Комнаты в общежитиях.
- Жилье, имеющее обременения. Например, если наложен арест или жилье находится в залоге.
- Неприватизированное помещение. Приватизированные и не приватизированные жилые помещения имеют разный правовой статус, поэтому с разменом могут быть проблемы.
Возможен размен только на квартиры из фонда, принадлежащего тому же собственнику.
- Муниципальное жилье. Для размена муниципального жилья запрет может быть связан с несоблюдением норматива обеспеченности площадью, ухудшением жилищных условий.
Как правило, жилье, находящееся в частной собственности, можно разменять.
Законодательство допускает такие варианты размена частной жилой недвижимости:
- Путем заключения договора мены. Собственник отдает свое жилье, а взамен от покупателя получает несколько помещений, либо один объект недвижимости с доплатой.
- Оформляя цепочку договоров купли-продажи. Первая сделка происходит по продаже жилья, следующие — по покупкам жилых помещений.
Как самостоятельно оформить сделку купли-продажи недвижимости?
- Выделяя долю в квартире для каждого владельца с последующей продажей. Обычно долю можно обменять на один объект недвижимости.
- Производя размен с доплатой. Денежная сумма, которую должен будет выплатить покупатель продавцу зависит от стоимости и характеристик каждого объекта недвижимости в цепочке сделок.
Учтите, что решение о размене должны принять все собственники. Если один из владельцев не дал своего согласия на обмен, то сделку можно считать незаконной и недействительной.
Возможность доплаты при размене позволит приобрести жилье лучшего качества
Многие россияне считают, что доплата при обмене позволит получить жилье с лучшими условиями. Однако, это не всегда так.
Прежде всего, потому, что доплата не всегда выражается в денежном эквиваленте. Бывший собственник жилья может оставить в качестве доплаты свою мебель. Более того, в качестве доплаты может выступать сделанный ремонт в квартире или доме. Все нюансы оговариваются и подтверждаются документально.
Таким образом, гражданин может получить равнозначное жилье, но — с новой мебелью.
В договоре, который заключает продавец и покупатель, пункт с доплатой обязательно должен быть. Следует указать порядок оплаты, сроки, сумму доплаты.
Обратите внимание, что сделка с доплатой возможна только с приватизированными жилыми помещениями.
Однако, если доплата выражается в денежном эквиваленте, то:
- Одна сторона может улучшить свои жилищные условия, переезжая в более просторную квартиру или дом.
- Другая сторона получает материальную выгоду путем уменьшения своей жилплощади.
О сумме доплаты стороны должны договориться самостоятельно.
Если с этим возникают проблемы, лучше обратиться к независимому оценщику. Он проведет исследование и вынесет решение о сумме, которую должна будет доплатить одна из сторон.
Также обращение к специалистам позволит обезопасить себя от неблагоприятных последствий, если придется расторгать договор или признавать всю сделку недействительной.
Где и как искать варианты размена квартиры, чтобы не обманули – советы юристов
Юристы рекомендуют обращаться только в проверенные организации, имеющие документацию на ведение правовых сделок с недвижимостью.
Чтобы не столкнуться с мошенниками, вы можете:
- Запросить документы, подтверждающие деятельность агента по недвижимости. Никогда не обращайтесь к физлицам. Передав деньги гражданину, вы можете не добиться заключения сделки. Обычно организация должна быть ИП или юрлицом.
- Поинтересоваться у клиентов фирмы, как проводили их сделки, чем вообще помогли. Отзывы можно поискать в интернете не на сайте компании агента — а, например, в социальных сетях, где информация зачастую правдива.
Если же вы подобрали вариант размена самостоятельно, не обращаясь к агенту по недвижимости, то заключать сделку лучше у нотариуса или в присутствии юриста.
С чего начинать размен – список документов
Для того, чтобы осуществить обмен жилья, необходимо, прежде всего, собрать документационный пакет.
В него войдут такие документы:
- Паспорта всех участников сделки.
- Свидетельство о рождении, если в жилье прописан или будет прописан несовершеннолетний.
- Справка о составе семьи.
- Правоустанавливающие документы. Это могут быть договор мены, договор купли-продажи, дарственная, решение судебных органов, завещание и т.п.
- Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
- Техническая и кадастровая документация на жилье.
- Справка из УФНС РФ об отсутствии задолженности по налогам на имущество.
- Свидетельство о регистрации брака или о его расторжении, если сделка с участием супругов.
- Согласие супруга на совершение сделки. Оно обязательно должно быть нотариально заверено.
- Согласие органов опеки и попечительства. Специалисты должны проверить, в какие условия будет переселен несовершеннолетний.
- Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию сделки.
- Проект договора мены по количеству лиц, участвующих в сделке. Также один экземпляр следует передать в Росреестр.
Процедура перехода прав завершается только после прохождения процедуры государственной регистрации сделки в органах Росреестра РФ.
Граждане, участвующие в сделке, должны подать в службу заявление и приложить заключенный договор мены, договор купли-продажи.
Договор можно заключить в присутствии юриста или нотариуса, чтобы избежать проблем.
Нюансы оформления размена жилья – договор мены или договор куплипродажи?
Рассмотрим несколько вариантов размена с учетом категории жилья. На примерах вы сможете определить, получится ли у вас обменять жилье, и каким способом лучше это сделать.
Размен муниципального жилья
Конечно же, муниципальные помещения, особенно не приватизированные, сложно будет оформить в собственность и обменять. Но если вы все же решились на размен, то подбирайте такое же муниципальное жилье и обращайтесь напрямую с предложением к собственнику.
ЖК РФ обязывает наймодателя переоформить договоры соцнайма по представленным гражданами вариантам. Будут обращать внимание на социальные нормы, жилищные условия, площадь помещения и нуждаемость в размене. Например, нельзя будет обменять жилье на помещение с худшими условиями, либо если у гражданина имеется задолженность по оплате услуг ЖКХ за жилье по договору соцнайма.
Размен однокомнатной квартиры
Особенность размена «однушки» заключается в том, что не всегда граждане могут обменять ее на несколько объектов недвижимости.
Предусмотрены такие варианты размена:
- Выделение долей для каждого собственника и дальнейшая продажа долей другим собственникам или третьим лицам. Полученные средства от продажи можно затратить на покупку нового жилья.
- Оформление договора мены на два или более жилых помещения с доплатой.
- Оформление размена «однушки» на несколько комнат в общежитии.
- Продажа квартиры с вложением средств в новое жилье.
Как правило, за реальную стоимость однокомнатной квартиры невозможно приобрести два объекта недвижимости.
Собственникам приходится доплачивать, либо смиряться с незначительным ухудшением условий проживания. Других вариантов нет.
Размен двухкомнатной квартиры
При размене «двушки» обычно проблем не возникает. Так как стоимость двухкомнатной квартиры выше, нежели однокомнатной, то вариант обмена без доплаты реально возможен. Но, если на вырученные средства от продажи квартиры у вас не получится купить желаемое жилье, то придется рассматривать вариант с доплатой.
Также возможен вариант обмена, когда один собственник получает денежные средства, а второй — новое жилье. Размен «двушки» можно провести по договору мены, либо по цепочке сделок купли-продажи, — выбор остается за собственниками.
В зависимости от ситуации и категории жилья, вы можете выбрать вариант оформления документов и решить, какой договор вам придется заключать. Конечно же, лучше выбирать вариант без доплаты, оформляя только договор мены. Но, если же будет доплата, то можно заключить договор купли-продажи.
В любом случае, наши юристы помогут вам определиться — как лучше организовать обмен жилья и подскажут, как юридически грамотно составить документы.
Принудительный размен и размен через суд
Обмен жилья может происходить через судебную инстанцию. Причин для обращения в суд может быть много, самая распространенная — отказ второго собственника от размена.
Также часты случаи, когда размен через суд проводят в отношении муниципальной собственности (ст. 72 ЖК РФ).
Порядок действий при принудительном размене квартиры через суд таков:
Шаг 1. Собирается доказательственная база и документы.
Шаг 2. Оформляется исковое заявление.
Шаг 3. Иск с документами направляется в Районный суд.
Шаг 4. Участники спора приходят для ознакомления на первое заседание. Могут подать дополнительные ходатайства, заявления.
Шаг 5. Суд выносит решение. Если суд установит, что предложенный вариант раздела соответствует закону и интересам всех сторон, ответчик будет обязан исполнить решение.
Обратите внимание, если разделить через суд вы хотите частную собственность, то суд может отказать вам в этом праве. Но допускается раздел прав собственности на доли. Каждый собственник будет сам решать — продавать ли свою долю, или нет. Суд его не заставит и не принудит это сделать.
Также суд может передать объект одному из наследников по завещанию. Тогда новый владелец жилья должен будет выплатить компенсацию остальным наследникам.
Учитывайте, что в исковом заявлении вам необходимо предложить несколько вариантов обмена жилья и определить компенсацию за продажу объекта недвижимости в случае выплаты другому собственнику.
Варианты раздела суд не будет предоставлять, подыскивая необходимый и лучший. По сути, этим вопросом должен заниматься истец, его законный представитель или агент по недвижимости, к которому он обратился.
Размен квартиры при разводе
В случае расторжения брака супруги могут обменять жилье.
Это можно сделать несколькими путями:
- Через суд. Не всегда получается достичь соглашения мирным путем, ведь один объект недвижимости желают поделить на два. Некоторые супруги обращаются для обмена и раздела в судебные органы, предлагая варианты решения спорного вопроса.
- Добровольно. Размен квартиры при разводе может происходить в добровольном порядке. Тогда супруги обращаются к нотариусу, который фиксирует сделку. Вариант обмена может подобрать агент по недвижимости или сами граждане.
Каким образом будет обменено жилье, не играет большой роли.
Главное, чтобы предложенный вариант устраивал каждого супруга.
Например, можно:
- Разменять квартиру на две.
- Обменять квартиру на квартиру с меньшей площадью, а второй собственник получит денежную компенсацию.
- Обменять квартиру на дом.
Другому супругу также будет предлагаться компенсация.
- Разменять квартиру на две квартиры с доплатой.
Обмен квартиры между супругами будет возможен, если она принадлежит обоим супругам, нажита в совместном браке и не имеет обременений.
Размен жилья с несовершеннолетними детьми
Несовершеннолетние граждане, хоть и не принимают участие в сделке, играют важную роль при выборе нового жилья, новых жилищных условий.
Органы опеки и попечительства должны проконтролировать, какое жилое помещение будет приобретено за счет размена старого. Они должны проверить условия, в которых будет проживать ребенок — и дать свое согласие на обмен.
Все интересы будет представлять работник органов опеки, не родитель, так как в некоторых случаях даже родители могут ущемлять права детей. В заключении специалист должен описать, соответствуют ли новые условия прежним или превосходят их, — да и вообще, пригодны ли они для проживания ребенка.
Особое внимание органы опеки уделяют жилью, в котором несовершеннолетний имеет долю.
Например, если жилье покупалось за счет средств материнского капитала, то несовершеннолетний имеет часть равнозначную, как и остальные члены семьи.
А значит, что при покупке нового жилья он должен иметь такую же часть жилья, не меньшую по площади и условиям. Получение согласия от опеки в этом случае обязательно, исключений нет.
Размен квартиры без согласия одного собственника
В случае, когда на обмен квартиры не дает свое согласие один из собственников, необходимо обратиться в суд. В исковом заявлении следует требовать выделения доли каждому владельцу жилья и принудительного обмена.
В иске укажите несколько вариантов урегулирования спора, определив, каким образом может быть реализовано право на обмен другого собственника.
Например, вы можете предложить ему денежную компенсацию, либо покупку нового жилья с доплатой, либо просто обмен на другое жилое помещение.
Принудить несогласного собственника продать или разменять квартиру суд не может, — особенно, если это жилье у него единственное. Однако суд может предоставить возможность иным собственникам распорядиться причитающимися им долями, если ранее они не заявляли о своих правах.
В пример можно привести ситуацию с несколькими собственниками:
Гражданин Лавров был против обмена жилья, когда трое остальных его братьев были согласны разменять квартиру. Все являлись собственниками жилого помещения. Суд вынес решение о выделе четырех равноценных долей – соответственно, каждому брату.
Так он дал возможность реализовать свои права каждому из владельцев. То есть, тот, кто не дал согласие на продажу, останется проживать в квартире, но — на своей ¼ части. В свою очередь, братья Лаврова решили обменять свои ¾ части квартиры на другое жилье.
Это их законное право.
Теперь вы знаете, как можно обменять недвижимость.
Если у вас остались вопросы — смело задавайте их нашим юристам.
Остались вопросы? Просто позвоните нам:
Хочу продать долю в квартире, а сестра против
Нам с сестрой досталась по наследству квартира от мамы. Доли в ней распределены пополам. Я хочу продать эту квартиру, а сестра возражает. Выкупить мою долю она тоже не может: нет денег.
И что мне теперь с этой долей делать?
Ольга
Другое дело, что отношения с сестрой вы таким образом серьезно испортите. Так что сразу рекомендуем вам прочитать нашу старую статью «Как говорить с близкими о деньгах». Сложно посоветовать что-то еще, кроме как попробовать договориться с сестрой и найти компромисс.
Остальные юридические нюансы я разберу в этом ответе.
Даже если в течение трех месяцев он не успел, у него есть еще целый год, чтобы обратиться в суд и потребовать признать сделку недействительной или ничтожной. После чего вам придется возвращать деньги, которые вы, возможно, уже потратили, покупателю. А ему — возвращать вам долю.
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
По закону вы должны предложить сестре купить вашу долю именно по той цене, по которой потом хотите продать. Нельзя предложить преимущественному покупателю цену выше, а потом продать дешевле.
Сестра может подписать отказ от преимущественного права покупки, если она не против вашей продажи в целом. Можете за это предложить ей согласовать с ней кандидатуру покупателя.
Заверить ее отказ нужно обязательно у нотариуса. Это стоит около 2000 Р, из которых 500 Р — это госпошлина, 1500 Р — услуги нотариуса. Цены на услуги нотариусов могут отличаться в разных регионах.
Написать уведомление самостоятельно, указать в нем цену, по которой вы намерены продать долю, и предложить дать ответ в течение 30 дней. Можно отдельно отметить, что если письменного ответа не последует, то через 30 дней будет считаться, что сестра отказалась от своих прав преимущественной покупки.
Если она согласна расписаться на этом уведомлении, что она получила его лично, это самый дешевый и быстрый вариант для вас. Сестра ставит подпись, дату и пишет примерно такой текст: «Уведомление получено мной лично».
Если с телеграммой все просто, к письму есть определенные требования. В законе они не описаны, но на практике суд может потребовать доказать, что в письме лежало именно уведомление, а не пустой лист. Поэтому в описи вложения надо не просто указать, что вы отправляете уведомление о продаже квартиры, но полностью переписать весь текст письма.
Вариантов возможно несколько. Сестра может ответить, что согласна или не согласна купить долю. Может вообще не получить письмо — это тоже форма ответа: молчание означает согласие или молчаливый акцепт. Если ничего не происходит, нотариус выдает свидетельство, что вы предприняли все попытки соблюсти право преимущественной покупки.
Из всех вариантов это самый дорогой — примерно 5000 Р за все действия, включая свидетельство на гербовой бумаге.
Когда у вас на руках будет отказ от преимущественного права или свидетельство от нотариуса о соблюдении преимущественных прав, можно продавать долю в квартире кому угодно. Согласие сестры не нужно. Насколько это будет комфортно с точки зрения семейных отношений, решать вам.
Вы можете попробовать найти компромисс. Можно сдавать квартиру внаем или предложить сестре взять кредит, чтобы выкупить вашу долю. Или вы возьмете кредит и купите ее долю, а потом продадите квартиру целиком и закроете кредит. Для вас это будет выгоднее, чем продавать долю.
Речь идет о том, что владелец незначительной доли в реальности не может фактически пользоваться квартирой. ¼ доли в однокомнатной квартире может, например, составлять 3—4 м². Пользоваться ими для личных нужд невозможно. Поэтому закон предусмотрел механизм, когда владелец более крупной доли может выкупить незначительную долю, даже если ее собственник не согласен.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Как избавиться от сестры, которая из-за зависти делает все, чтоб меня разозлить?
- Уважаемая Дилана, здравствуйте!
- Вам прежде всего необходимо разобраться самой с собой.
- Других людей практически невозможно изменить если они само этого не хотят, либо это будет насилие.
- Но есть такой закон, что если человек меняется сам, то и его окружение меняется, меняются обстоятельства.
- Есть еще один закон — что внутри, то и снаружи.
Дилана, для Вас очень важно понять и простить своих родственников. сестру.
Вам необходимо выйти из состояния жертвы. Вы не жертва!!! Все в Вашей силе, особенно Ваша жизнь, Ваше самочувствие, Ваше настроение и т.д.
Для того, чтобы понять сестру желательно постараться встать на ее сторону, подумать, представить, что же она чувствует, что думает, а главное почему это так. Ведь когда то вы любили друг друга, вы же семья, родня. Что изменилось?
Напишите ей письмо, можно и не одно. В этом письме напишите все, что Вы думаете, все, что чувствуете. Вылейте на бумагу все свое негодование. все обиды и претензии. Потом это письмо сожгите. Напишите таких несколько писем. Это поможет Вам выпустить негатив и не сливать его на родственников, а стало быть не ругаться и не ссориться.
Хоть где то мы разомкнем замкнутый круг. Вы спросите — почему Вы должны. Да потому, что Вас это не устраивает, потому что Вы считаете, что Вы более развиты. Когда письма будут уже менее негативные попробуйте от имени сестры написать себе письмо, где бы Вы (т.е. она) объясняли почему так ведете себя (т.е. она).
Какая боль заставляет так себя вести.
Есть много упражнений на прощение. Можете посмотреть в интернете. Простить — это значит освободить себя прежде всего!
Внутри Вас какой то конфликт тоже существует, иначе бы Вы так остро не реагировали на высказывание родственников. Если Вы выбрали СВОЙ путь и он отличается от того, что принято в вашей семье. то в чем Ваши сомнения? Напишите на листе бумаге все плюсы и минусы Вашего выбора.
Напишите сценарий вашей жизни, если бы пошли путем ваших родных…. а затем сценарий Вашего пути. Осознайте все плюсы и минусы, все последствия. Вам важно осознать Ваши чувства, Ваши метания, чтобы утвердиться или нет в своем выборе.
Если Вы будете уверены в правильности своего выбора, то Вас не будет так сильно задевать то, что Вам говорят.
Так же Вы можете проанализировать все претензии вашей родник Вам. Лучше прописать это. И анализировать прописанное. Может здесь есть что-то объективное.
К сожалению мы все живем в социуме и поэтому не получится, что нас никогда никто не трогал, кто-то когда-нибудь обязательно будет трогать. Для этого отшельники уходили в горы, в пустыню и т.д.
У Вас вариант съехать из дома. Но не уверена, что это вариант.
Важно самой успокоиться, понять себя, увериться в своей правоте или нет, может быть простить себя за что-то, а затем простить родственников. Вы выбрали, как пишите, своей путь — а это большая ответственность. В жизни за любой выбор приходит платить определенную цену (я не про деньги), нести ответственность. У любого выбора есть последствия.
Вы хотите, чтобы они приняли Ваш выбор. Но Вы принимаете их выбор? из образ жизни и их образ мыслей? Вы называете это бредом. Но для них это реальная жизнь. И не важно правильная с вашей точки зрения или нет. Главное для них, что для них это правильно. А для Вас правильно Ваш образ жизни, образ мыслей и т.д.
Вам всем важно научиться принимать друг друга такими какие есть, принимать различия, принимать «чужой бред» без агрессии. Начните с себя. Постарайтесь принять их и не раздражаться. Принять себя и не противопоставлять. просто принять, что вы разные (хотя наверняка общего намного больше чем вы думаете).
Если в вашей жизни что-то происходит, то первое, что желательно сделать, это сделать паузу, перестать винить кого-то другого и/или обстоятельства в этом и сосредоточится на себе. На том, что Вы чувствуете. Прежде всего Вам необходимо решить и понять себя, решить отношения с собой.
Потому, что , если Вы будете спокойны, сосредоточены, не будете отвлекаться (в том числе свою энергию на обиды, претензии, злость и т.д.), то вам будет намного проще рассмотреть ситуацию объективно, тогда любую проблему вы сможете воспринимать как задачу, а следовательно без паники и депрессии вы сможете ее решить.
Как бы со стороны и объективно, разумно принять решение: принять ситуацию и извлечь урок и, если это в ваших силах начать действия по решению задачи.
Обязательно обращайте внимание на интонации в своем голосе. Если есть повышенные, то это может говорить о том, что-то Вы не принимаете в себе, но проецируете это на других. Следите за своим мышлением.
Очень часто люди чувствуют негатив, когда отождествляют себя с негативной ситуацией. Важно уметь разделять себя и негативную ситуацию. Если где-то рядом драка, то это не обязательно связано с Вами и важно отделять себя от ситуации. Тогда можно в спокойном состоянии решать эти негативные ситуации.
Например не переживать, не плакать из-за драки, а вызвать к примеру полицию или позвать кого-то кто разнимет. если Вы сами этого не можете. Фокус внимания не должен быть сосредоточен на ситуации, Вы — это вы, ситуация — это ситуация. Не убегайте от эмоций, поймите, почувствуйте, что Вы думаете, чувствуете. Наблюдайте в себе это.
Но осознавайте, что это ваши эмоции по поводу чего — то, но не вы сами. Переместить фокус внимания на себя, на свои ощущения это значит начать осознавать наблюдать как вы дышите, что чувствует ваша левая рука, правая рука… это называется быть в моменте здесь и сейчас. Самый сильный возврат к себе, это осознание дыхания, наблюдение за дыханием.
Например, если вам нужно вернуться в реальность быстро, осознанно вдохните — можно глубоко, если вы возбуждены, — задержите на секунду воздух и, быстро выдохнув, задержите дыхание на 2—5 секунд и просто наблюдайте.
Важно Вам самой контролировать то, что Вы говорите.
Одно из лучших средств подчинить себе эмоции и ум — это повторение чего то в уме: молитв, мантр, считалочек, стихов и тд. Очень полезны медитации.
Желаю Вам уравновешанности!
Оцените ответ психолога: