Имеет ли право арендодатель удерживать имущество арендатора?

Арендные отношения предполагают неукоснительное соблюдение договора обеими сторонами аренды. При нарушении арендатором обязательств по оплате, собственник помещений получает основания для принудительного взыскания.

Незнание норм закона приводит к тому, что удержание имущества арендатора при задолженности происходит с превышением полномочий, когда арендодателя можно привлечь к ответу за самоуправство.

Вопрос взыскания долга регулируется положениями Гражданского Кодекса, знание которого помогает решить спор с минимальными последствиями для сторон.

Законно ли удержание имущества арендатора арендодателем

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Ситуация, когда арендодатель пытается удержать имущество арендатора с целью взыскания долга, регламентируется согласно п. 1 ст. 359 ГК РФ. Закон, позволяя удержать имущество арендатора, требует соблюдения других гражданско-правовых норм. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 п. 14 даются разъяснения об алгоритме законного удержания и случаях самоуправства:

Необходимо предварительно расторгнут договор (по взаимному согласию или в судебном порядке).
Должно быть законное основание для получения имущества, если арендатор не забрал его сразу после расторжения договора.
Образовалась просроченная задолженность по аренде.

В действительности разрыв арендных отношений происходит вне правовой плоскости.

Арендатору до момента расторжения договора, задействовав собственную охрану, создают препятствия для вывоза или помещают собственность арендатора в закрытое помещение, требуя оплатить долг.

Такая ситуация является грубым нарушением прав арендатора, установленная ст. 606 ГК РФ, когда собственник помещения не вправе ограничивать арендатора в праве пользования и владения, пока не будет согласована процедура законного взыскания долга.

Признаки и ответственность за самоуправство

В Уголовном Кодексе есть отдельная статья, предполагающая привлечение к ответственности арендодателя за самоуправство. Ст. 330 УК РФ предусматривает наказание за незаконное удержание имущества лиц, арендующих собственность по арендному договору.

Превышение полномочий

Следующие ситуации будут рассматриваться как препятствование арендодателю владеть и пользоваться собственным имуществом:

физический запрет;
смена замков;
перемещение имущества в другое место с ограничением доступа к нему и пр.

Подобные случаи при наличии действующего арендного договора станут поводом привлечь собственника за самоуправство.

Отсутствие оснований для удержания

У собственника помещения (физического или юридического лица) нет оснований для самостоятельного удержания имущества, если:

Стороны не заключали соглашение в письменном виде.
Договор подписан и срок его действия не истек.
Отсутствует акт удержания.
Собственник не информировал о намерениях арендатора.

Согласно п. 1 ст. 330 УК РФ, под самоуправством понимают самовольное совершение действий вопреки законодательным нормам, с основаниями для оспаривания правомерности пострадавшей стороной, которой был причинен значимый вред.

Последствия самоуправства

Если пострадавшая сторона выявит превышение полномочий со стороны арендодателя, в судебном порядке удается привлечь его к ответственности с наказанием в виде:

штрафа свыше 80 тысяч рублей;
обязательных работ до 480 часов;
исправительных работ до 2 лет;
лишение свободы сроком до полугода.

При установлении насильственного характера самоуправства, если арендодатель не отдает имущество и угрожает насилием, меры к нарушителю более жесткие – принудительные работы или лишение свободы до 5 лет или арест до 6 месяцев.

Правила удержания имущества

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Во избежание встречных претензий со стороны арендатора, от собственника помещения требуется строго соблюдение установленного договором регламента в пределах мер, устанавливаемых гражданским законодательством.

Чтобы процесс взыскания был законным, придерживаются следующих правил:

Имущество удерживают только после того, как арендное соглашение перестанет действовать.
Процедура фиксируется через составление описи или акта удержания.
Арендатор должен быть предупрежден о намерениях собственника.

При составлении документа должны присутствовать 2 свидетеля, участвующие в подписании акта или описи. Готовый и подписанный документ направляют заказным письмом арендатору в течение первых 3 дней с момента оформления. После выполнения данных действий у арендодателя появляется право вывезти имущество должника, поставив об этом в известность арендатора.

Возврат удержанного имущества и защита от последствий

Ситуации, когда задолженность служит поводом для обострения отношений между арендатором и собственником, требуют особого внимания еще на стадии составления соглашения об аренде.

С целью защиты прав арендодателя, в договор вносят пункт о допустимости процедуры удержания, если возникнет просрочка в оплате.

В интересах арендатора включить в соглашение пункт с запретом на удержание при наличии арендного долга.

Если дело дойдет до суда, арендатор сможет обосновать возникшую просрочку своим тяжелым финансовым положением, представив в доказательство своей финансовой дисциплины платежные документы, отражающие своевременность внесения платы в прошлом. Чтобы получить возможность взыскать сумму с имущества должника, арендодателю понадобится доказывать, что есть все доказательства злостного уклонения от оплаты.

После того, как вещи должника были удержаны, основания для возврата возникают только после полной ликвидации задолженности.

Возвращаемое имущество принимают по той же описи, которую составляли в момент удержания. Вещи проверяют на исправность и состояние.

Если возникнут расхождения между составленной описью и полученным обратно имуществом, арендатор вправе направить претензию в адрес собственника помещения.

Примеры из судебной практики

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

В судебной практике не однозначной позиции в защиту какой-либо из сторон. Решение судьи определяет предоставленные доказательства соответствия или нарушения законодательных норм, которыми обязан руководствоваться суд, рассматривая дела об удержании за задолженность:

ст. 307 ГК РФ;
п. 1. ст. 359 ГК РФ;
ст. 309-310 ГК РФ;
ст. 614 ГК РФ;
ст. 106, 110 АПК РФ.

Большое значение на принимаемое решение оказывает само содержание арендного договора, если его положения не противоречат нормам законодательства.

Со случаями из судебной практики можно ознакомиться, перейдя по ссылкам:

Частые вопросы и ответы юриста по удержанию имущества

Арендные отношения требуют досконального знания закона и принятых норм, когда возникают претензии и споры между участниками договора. Юридическая поддержка на этапе урегулирования задолженности поможет избежать встречных исков, вплоть до уголовной ответственности. Ниже представлены рекомендации юриста в наиболее частых ситуациях.

Можно ли забрать вещи арендатора после истечения срока действия договора? Если в договоре не указано, что договор пролонгируется, или арендатор заблаговременно оповестил об отсутствии намерении его продлевать и подписал приемопередаточный акт, завладение имуществом арендатора, покинувшего помещение с оставленными вещами, считается законным. Арендодатель вправе вывезти вещи в любое другое место по собственному усмотрению без риска обвинения в превышении права на удержание имущества. Что делать, если арендатор не появляется в помещении после истечения срока аренды? При отсутствии арендатора, покинувшего помещение без подписания акта, действуют согласно разъяснениям в Информационном письме ВАС №66. Если оборудование оставлено в помещении после завершения срока аренды, допускается удержание на основании п. 1 ст. 359 ГК РФ. Чтобы отсутствие подписанного акта не было использовано против арендодателя, юристы рекомендуют составить этот документ в одностороннем порядке, детально описав оставленное во владение имущество.

Допускается также уведомительное письмо, в котором арендатору сообщают о принятии объекта аренды вместе с имуществом в связи с уклонением от надлежащего возврата. В письме точно указывают характеристики помещения и удерживаемые вещи, которые будут находиться у собственника до погашения задолженности.

Как поступить, если арендатор продолжает использовать объект после истечения срока договора? Игнорирование факта истечения срока аренды, когда арендатор продолжает вести деятельность на площадях арендодателя, не дает прав для присваивания имущества должника. Чтобы избежать обвинений в самоуправстве, собственнику следует через суд инициировать процесс принудительного выселения. Можно ли забрать имущество арендатора при наличии судебного решения о расторжении договора? В данной ситуации следует дождаться вступления в силу судебного постановления, поскольку присутствует риск обжалования и отмены решения. Завладеть вещами и оборудованием арендатора раньше, чем решение вступит в силу, означает совершить самоуправство. Даже если решение вступило в силу и договор считается расторгнутым, арендодатель не вправе завладевать имуществом арендатора с целью принудительного освобождения помещения. Тот факт, что арендатор игнорирует судебное предписание и продолжает пользоваться помещениями уже после расторжения соглашения, не дает оснований распоряжаться вещами, которыми продолжает пользоваться наниматель. Единственный выход заставить нарушителя покинуть помещение – снова обратиться в суд с иском о принудительном выселении, поскольку закон рассматривает под выселением не только освобождение площади от нахождения в нем постороннего лица, но и его имущества.

Заключение

Каждый случай прекращения аренды требует внимания к юридическим деталям, особенно в ситуации взаимных претензий и несогласия. Удержание чужого имущества в рамках арендных отношений часто заканчивается встречными исками со стороны арендатора, намеренного призвать собственника к ответу за самоуправство.

Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: savo992@bk.ru, профиль на ЯндексУслугах.

Право на удержание имущества арендатора

При исполнении договора аренды нежилого помещения или здания арендодатель часто сталкивается с грубым неисполнением существенных условий договора, связанных в основном с внесением оплаты за пользование имуществом.

Другая ситуация – задолженность по оплате аренды с последующим истечением срока действия договора и отказом арендатора освобождать помещение.

Что делать в этой ситуации арендодателю? Можно ограничить доступ в помещение или отключить коммуникации, как уже обсуждалось в предыдущей публикации, но есть и еще один популярный среди арендодателей способ воздействия – удержание имущества арендатора до исполнения им своих обязательств.

— «Субаренда без согласия арендодателя»

Что говорит закон?

Законным основанием для удержания арендодателем принадлежащего арендатору имущества будет являться ст. 359 ГК РФ.

ГК удержание имущества арендатора допускает и дает право кредитору, у которого хранится вещь, подлежащая дальнейшему возврату должнику или иному лицу, задержать у себя эту вещь до того момента, пока она не будет оплачена или же должник не выполнит все свои обязательства и не компенсируется связанные с вещью издержки.

В целом перечисленное не сильно подходит под договор аренды, однако в части 2 указанной статьи дополнительно уточняется, что правом на удержание можно воспользоваться и тогда, когда обязательства должника не связаны с оплатой удерживаемого имущества и понесёнными на него издержками. Но обязательства вытекают из правоотношений, возникших при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности.

Часть 3 уточняет, что положения статьи применяются, если договором не установлено иных условий!

Можно ли удерживать имущество арендатора?

Получается, если буквально трактовать положения ст. 359 ГК РФ, арендодатель может закрыть помещение, сдаваемое арендатору на замок, сменить его и не пускать до погашения долгов по аренде? Увы, не все так просто.

При неосмотрительных действиях можно не только совершить незаконные действия и компенсировать арендатору убытки, но и быть привлеченным за самоуправство или даже хищение имущества.

Юридическая поддержка! Помощь юриста WhatsApp +79372234028 сейчас!

ЮРИСТ ОНЛАЙН

Что нужно соблюсти?

Первым делом нужно тщательно изучить договор. Статьей 359 ГК РФ можно будет руководствоваться в случаях, если в договоре:

нет прямого запрета на удержание имущества в случае неисполнения обязательств арендатором;
срок договора аренды закончился, но у арендатора остались долги по нему, при этом в договоре отсутствуют условия о его пролонгации на неопределенный срок;
нет прописанного порядка уведомления о возможном удержании;
указано право арендодателя ограничить доступ арендатора к помещению и при этом не конкретизируются действия по обеспечению сохранности имущества арендатора в снимаемом помещении, его передаче арендатору и т.д.
в договоре нет запрета для арендодателя посещать арендуемое помещение самостоятельно (чаще всего прописывается право «посещать помещение в присутствии арендатора»).

Вот при соблюдении всех этих условий можно сослаться на положения ст. 359 ГК РФ и принять меры к удержанию имущества арендатора.

Обратите внимание: удержание имущества арендатора арендодателем при задолженности в период действия договора аренды не допускается, если только по договору не прописано иное.

Прежде чем начинать фактические меры по удержанию имущества и сопряженные с ним действия по ограничению арендатору доступа к помещению, лучше заручиться поддержкой двух свидетелей.

Это могут быть сотрудники других офисных помещений, ваши работники, люди с улицы с их согласия – они, по аналогии с понятыми, выступят свидетелями всех проводимых мероприятий и если что – подтвердят в суде, что вы не повреждали имущество, не воровали его.

Обязательно запишите их данные – ФИО, контактный номер телефона, адрес.

Желательно вести видеосъемку любого из перечисленных ниже действий:

вскрытие двери (при наличии на законном основании ключей);
осмотр и опись имущества, оборудования;
закрытие помещения, опечатывание.

В отношении всего обнаруженного имущества лучше составить акт удержания имущества арендатора в произвольной форме, который подписывается двумя свидетелями, помимо представителя арендодателя.
После завершения мероприятий по удержанию имущества лучше всего направить в адрес арендатора письменное уведомление о произведенных действиях, сообщив ему порядок и сроки возврата имущества после исполнения обязательств по оплате.
Примечание: Перечисленные действия (свидетели, уведомление, акт удержания имущества, видеосъемка) не предусмотрены ни одним нормативным актом, но исходя из практического опыта, рекомендуется воспользоваться этими советами, обезопасив себя от возможных претензий со стороны собственника имущества.

ВАЖНО: Если помещение, где находится арендатор, закрыто, а по условиям договора арендодатель не имеет к нему доступа и не имеет ключей для самостоятельного открытия помещения, то проникнуть в него помимо воли арендатора владелец помещения не может! Таким образом, удержание имущества арендатора становится физически невозможным.

Также нельзя:

Самовольно взламывать двери, срывать замки, выставлять окна – если по договору арендодателю не обеспечено беспрепятственное посещение помещения без ведома арендатора (а такое бывает редко);
Отбирать имущество у сотрудников арендатора, находящихся в том помещении, или же применять силу, стараясь помешать вывозу вещей арендатора;
Удерживать имущество в случаях, когда договор не заключался, а все расчеты и обязательства были согласованы устно;
Повреждать имущество, создавать риск его утраты или хищения

В заключение

Как показывает практика – удержание имущества отнюдь не самый эффективный, но при этом самый проблемный способ воздействия на арендатора. Несколько небольших упущений или ошибок могут доставить вам массу проблем и лишних судебных разбирательств.

Куда эффективнее отключить неплательщику аренды коммуникации или же ограничить доступ в помещение, если это позволяет договор. У вас остались вопросы по исполнению договора аренды? Позвоните прямо сейчас и получите предварительную консультацию!

Юридическая поддержка! Помощь юриста WhatsApp +79372234028 сейчас!

юрист онлайн

Как поступить, если арендатор оставил имущество?

Бизнесмены, у которых основной вид деятельности связан со сдачей в аренду недвижимости, нередко сталкиваются с ситуацией, когда у арендатора возникают финансовые сложности и он не в силах оплачивать арендную плату. Поговорим о том, как коммерсанту в этом случае лучше себя вести, и постараемся дать несколько советов, позволяющих снизить риски для арендодателя от обращения оставленного арендатором имущества в свою пользу.

С ситуацией, когда арендаторы оказываются не в состоянии оплатить аренду, знаком практически каждый арендодатель.

В кризис таких ситуаций становится еще больше, причем многие из них связаны с прекращением деятельности арендатора.

Рассмотрим данную ситуацию с практической точки зрения и постараемся дать несколько советов, позволяющих снизить риски для арендодателя от обращения оставленного арендатором имущества в свою пользу.

Возникающие по поводу оставленного арендатором имущества правоотношения можно рассматривать с нескольких позиций. В том случае, если у арендатора остались неисполненные обязательства, мы можем говорить о возможности удержания имущества (§ 4 гл. 23 ГК РФ).

Вещи арендатора, оставленные в арендованном помещении, могут рассматриваться как брошенные (ст. 226 ГК РФ). Кроме того, действия арендодателя с имуществом арендатора можно квалифицировать и с точки зрения действия в чужом интересе без поручения (гл. 50 ГК РФ).

Разберем каждое из этих оснований подробно.

Арендатор прекратил платить за аренду

Разберем типичную для наших дней ситуацию, когда арендатор прекращает платить за аренду. На первом этапе стороны попытаются решить данный вопрос в ходе переговоров, возможно, арендатору будет предоставлена отсрочка или рассрочка по платежу, сделана временная скидка.

Если ситуация не выправится, арендодатель будет стремиться прекратить данный договор.

Как правило, для такого случая арендодатели предусматривают возможность односторонкнего отказа от своих обязательств, вытекающих из договора аренды, при длительных либо многократных нарушениях срока выплаты арендной платы.

Если же такая возможность арендодателем не предусмотрена, он оказывается в достаточно сложном положении, поскольку любые его действия в отношении помещения в данном случае будут нарушать законодательство, которое защищает интересы арендатора даже против собственника, передавшего ему имущество в аренду.

Фактически у арендодателя в этой ситуации остается только два пути – обращаться в суд с требованием о расторжении договора аренды либо ждать окончания его срока. Причем в отношении краткосрочных договоров, с учетом времени, необходимого на судебные разбирательства, ожидание может стать более предпочтительным вариантом.

По крайней мере, можно будет сэкономить на судебных расходах.

В соответствии с действующим законодательством возврат арендованного имущества предусматривается в том же состоянии, за исключением нормального износа, в котором оно было получено. В отношении недвижимого имущества это подразумевает, как правило, возврат помещений свободными от имущества арендатора.

При досрочных расторжениях договоров ситуации, когда помещения арендаторами возвращаются не надлежащим образом, встречаются довольно часто. То есть арендатор отказывается подписывать акт приема-передачи и своевременно не освобождает помещение от своего имущества. В этом случае нарушителем договорных условий выступает уже он.

Поскольку с правовой точки зрения право владения и пользования уже вернулось к арендодателю, он вправе фактически вступить во владение собственным имуществом. В большинстве случаев у арендодателя есть второй комплект ключей. То есть с технической точки зрения доступ в помещение трудности не вызывает.

С точки зрения надлежащей фиксации своих действий мы рекомендуем проводить вскрытие помещения комиссией с обязательным составлением соответствующего акта. В акте кроме всего прочего фиксируется факт отсутствия либо наличия в помещении имущества бывшего арендатора.

После обнаружения данного имущества необходимо создать инвентаризационную комиссию, которая определит, сколько и чего было оставлено. Все это необходимо для принятия решения, что делать с данным имуществом дальше.

Как мы уже отметили выше, в зависимости от фактических обстоятельств арендодатель определяет, вправе ли он удерживать имущество арендатора до момента исполнения им обязательств, должен ли расценивать имущество как брошенное либо в интересах арендатора может реализовать имущество для погашения обязательств по договору аренды или передать имущество на хранение третьим лицам.

Удерживаем имущество

В соответствии со ст. 359 ГК РФ при неисполнении должником в срок требования об оплате арендодатель вправе удерживать вещи до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Таким образом, право на удержание можно разделить на общегражданское и специальное (предпринимательское). Общегражданское – право удерживать неоплаченную вещь.

Например, химчистка вправе не возвращать клиенту принадлежащее ему пальто до момента оплаты услуг, указанных в договоре. Специальное (предпринимательское) право удержания более широкое.

Так, если между арендатором и арендодателем кроме договора аренды заключен еще и договор поставки, арендодатель вправе удержать товар, подлежащий передаче арендатору, до момента оплаты аренды.

Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что, после того как эта вещь поступила в его владение, права на нее приобретены третьим лицом. То есть продажа всего оставшегося в офисе имущества в данном случае не может помочь арендатору вызволить принадлежащее ему имущество.

Для законного удержания необходимо исполнение трех условий:

имущество должно оказаться у кредитора (в нашем случае это арендодатель) на законных основаниях;
у должника (в нашем случае это арендатор) должны быть просроченные договорные обязательства перед кредитором;
имущество на момент начала удержания должно принадлежать арендатору.

Арендатор, не реализовав свое право на вывоз принадлежащих ему вещей в пределах срока договора, бездействием выразил свою волю.

Поэтому можно говорить о том, что переход вещей от одного лица к другому в данном случае происходит без нарушения действующего законодательства. Однако для этого должны соблюдаться два условия.

Во-первых, договор аренды должен быть уже прекращен (по истечении срока или расторгнут), во-вторых, арендодатель не должен был чинить препятствия к вывозу имущества во время действия договора. В противном случае действия арендодателя будут признаны неправомерными.

Неправомерность же удержания автоматически влечет за собой необходимость возмещения убытков. Это подтверждает и судебная практика (например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.10.2012 по делу № А74-3263/2011).

Отметим, что недобросовестный арендатор может в данной ситуации пойти на злоупотребление, например, заключив задним числом договор аренды или ответственного хранения на оставленное в арендованном помещении имущество.

Удержание по своей природе является защитной мерой, к которой прибегает арендодатель, чтобы снизить риски неисполнения обязательств со стороны должника и обезопасить себя от возможных убытков, связанных с ненадлежащим исполнением обязательств. Сроки, в течение которых арендодатель может удерживать имущество должника, законом не определены.

Однако коммерсант-арендодатель должен понимать, что удержание — достаточно своеобразный и далекий от идеала способ получить от арендатора надлежащее исполнение обязательств. Прежде всего проблема в том, что удерживать имеет смысл только то, что представляет интерес для арендатора.

Если стоимость имущества заведомо ниже размера долга либо имущество хотя и сопоставимо по стоимости с размерами долга, но обладает низкой ликвидностью и не является жизненно необходимым для дальнейшей деятельности, у арендатора нет экономического интереса для его выкупа.

А следовательно, арендодатель рискует получить на руки имущество, требующее расходов на его содержание, и судебный процесс против арендатора с неясным в отношении итогового взыскания результатом.

Передаем на хранение третьим лицам

Удерживаемое имущество, как правило, хранится у арендодателя, хотя действующее законодательство не запрещает передать его на ответственное хранение третьим лицам. Причем на практике сам факт хранения не исключает возможности использования имущества по его прямому назначению.

В совокупности с отсутствием временных границ удержания это может привести к тому, что имущество будет находиться в фактическом владении неопределенно долгий срок. Более того, даже если арендатор вспомнит о данном имуществе впоследствии, взыскать какие-либо убытки он вряд ли сможет.

Такой позиции придерживаются и судьи (например, постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.06.2013 № Ф03-2102/2013 по делу № А73-11952/2012).

Продаем

Точнее, пытаемся продать. Поскольку в этом случае сталкиваемся с базовой проблемой удержания. Эта проблема, на наш взгляд, кроется в громоздком, сложном и достаточно дорогом способе возмещения убытков за счет удерживаемого имущества. В соответствии со ст.

360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом. Обращение взыскания на заложенное имущество — достаточно трудоемкий процесс. Он возможен в судебном и внесудебном порядке.

Однако удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается только на основании соглашения залогодателя с залогодержателем. Такое соглашение может быть заключено отдельно либо включено в договор залога.

Заключение соглашения подразумевает определение предмета соглашения, то есть перечня имущества, на которое обращается внесудебное взыскание. Поэтому возможность включения в договор аренды соглашения о внесудебном обращении взыскания на удерживаемое имущество является спорной.

По сути это означает, что на практике без согласия арендатора арендодатель, удерживающий имущество, не имеет оперативной возможности ни обратить его в свою пользу, ни продать третьим лицами. Для этого необходимо соблюдение довольно громоздкой процедуры, состоящей из двух этапов. Во-первых, обращение в суд, во-вторых, организация продажи с публичных торгов.

Все это требует времени и дополнительных финансовых затрат. Кроме того, если арендатор начнет оказывать активное противодействие, то есть участвовать в судебных заседаниях, оспаривать оценку и использовать иные права, предоставленные ему действующим законодательством, процесс может значительно затянуться.

Однако даже если это не происходит, и собственник никак не проявляет интерес к судьбе удерживаемого имущества, в наиболее распространенных случаях (когда в помещении остается офисная мебель или остатки неликвидных товаров) данная процедура элементарно нерентабельна. В результате процессуальные затраты будут больше той суммы, которую можно получить от реализации имущества арендатора.

В отношении удержания можно сделать основной вывод: удержание вещи арендатора правоприменительной практикой сводится лишь к стимуляции должника, побуждению его к выкупу своей вещи у кредитора. Для этого должен иметься экономический интерес должника в обладании именно этой вещью, в противном случае удержание теряет смысл.

Брошенные вещи

Удержание вещей, которое мы рассмотрели выше, с позиции арендодателя — не самый оптимальный вариант действий. Данный способ эффективен, если арендатор активно идет на контакт и заинтересован как в выполнении своих обязательств, так и в судьбе удерживаемого имущества.

А если этого нет? Возможно, тогда более эффективной политикой будет признание оставленных в помещении вещей брошенными? На первый взгляд, так и есть. С одной стороны, в большинстве случаев стоимость оставшегося в помещении имущества не так уж велика, то есть в суд идти не требуется. Вместе с тем и полезность его для арендодателя весьма сомнительна.

Кроме того, «брошенность» подразумевает полный отказ арендатора от оставленных вещей. Это может быть выражено в отсутствии реакции на неоднократные запросы и письма, а может быть и прямо написано в ответе арендатора. Во всех случаях, если арендатор проявит свою заинтересованность, результат может быть только один – имущество надо будет вернуть.

В частности, такая позиция отражена и в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2010 по делу № А46-1314/2010. Таким образом, обращение оставленного арендатором в собственность арендодателя имущества как брошенного имеет определенные сложности. Прежде всего, в определении статуса вещей.

На наш взгляд, снять часть вопросов можно, включив в договор соответствующее положение, как показано в Примере 1.

«6.17. Арендодатель вправе рассматривать оставленное в помещении после истечения срока аренды имущество Арендатора как брошенное, если Арендатор своевременно не сообщит о наличии своего интереса к этому имуществу».

Действия в чужом интересе

Данное правовое обоснование действий арендодателя с находящимся в арендованном помещении имуществом арендатора с точки зрения правовой логики имеет определенные пробелы. Арендодатель не является представителем, не выполняет поручение, не заключал с арендатором ни договора комиссии, ни агентского договора.

Действия арендодателя с оставленным имуществом арендатора при определенных обстоятельствах могут быть отнесены к действиям в чужом интересе без поручения. Однако в этом случае имеется ряд особенностей, часть из которых отсутствует в рассматриваемой нами правовой конструкции.

Так, в данном случае предполагается наличие законных интересов у лица, в пользу которого совершаются действия. Однако арендодатель действует в условиях неопределенности.

При «пропавшем» арендаторе арендодатель не может однозначно определить ни его намерения, ни наличие у него какого-либо интереса в отношении оставленного в помещении имущества, ни действительных, ни вероятных его намерений. Можно только предполагать, что арендатор как собственник имеет интерес к сохранению своего имущества.

Данную неопределенность стороны могут частично снять, включив в договор аренды соответствующее согласованное условие. Его можно сформулировать так, как показано в Примере 2.

«5.2.9. В отношении любых товаров или иного имущества Арендатора и / или любых отделимых улучшений, которые не вывозятся Арендатором по истечении Срока Аренды и в нарушение п. 5.2.8 настоящего Договора, – Арендодатель вправе удалить их из помещения и хранить самостоятельно либо передать третьим лицам.

Все расходы, понесенные Арендодателем в ходе такого удаления и хранения, подлежат возмещению Арендатором».

Основной проблемой в данном случае, как и с удержанием, является предположение о наличии интереса арендатора к оставленному им имуществу. Если такого интереса нет, то результат будет такой же, как и при удержании имущества – дополнительные расходы арендодателя без внятных перспектив их возмещения.

Для минимизации рисков в этом случае можно предусмотреть в договоре вариант с реализацией оставленного имущества. При этом в случае наличия задолженности арендатора арендодатель удерживает денежные средства в счет погашения обязательств из полученных средств. Оставшаяся часть передается арендатору.

Как лучше поступить?

У многих коммерсантов-арендодателей возникает вопрос: «Как же лучше поступить, если арендатор пропал и бросил свое имущество?». Данный вопрос приходится слышать достаточно часто.

Итак, опираясь на сложившуюся практику, мы можем рекомендовать арендодателю включать в договоры положения, определяющие оставленное арендатором имущество как брошенное.

В частности, предусмотрев в договоре аренды положение, которое приведено в Примере 3.

«6.17. Арендатор обязан в сроки, определенные настоящим договором, вывезти принадлежащее ему имущество.

Все имущество, оставленное Арендатором в помещении, после истечения срока для его вывоза считается брошенным Арендатором, если он заблаговременно не сообщил Арендодателю о наличии собственного интереса в данном имуществе.

Арендодатель вправе, руководствуясь нормами действующего законодательства, определить судьбу имущества, брошенного Арендатором».

В случаях с пропавшими арендаторами именно данное положение поможет избежать большей части вопросов, которые возникают в подобных ситуациях.

Аренда помещений: удержание имущества арендатора — Московские юристы

Вправе ли арендодатель препятствовать вывозу имущества арендатора из арендуемого помещения? В каких случаях удержание имущества арендатора после расторжения договора аренды будет считаться правомерным? Как арендаторам защитить свои права в случае злоупотреблений со стороны арендодателя?

Арендатор в правоотношениях с арендодателем, как правило, находится в более слабой позиции.

Это объясняется как объективными причинами (например, сохранением за арендодателем фактического контроля над арендуемым помещением), так и сложившейся в настоящий момент ситуацией на рынке недвижимости, когда платежеспособный спрос превышает предложение. В результате на практике арендодатель часто диктует арендатору условия пребывания в арендуемом помещении.

Результатом неравенства позиций арендатора и арендодателя является то, что при возникновении конфликтных ситуаций (в особенности касающихся внесения арендной платы) арендодатель зачастую прибегает к различным механизмам давления на арендатора, в том числе к удержанию его имущества. При этом удержание имеет место не только в случаях просрочки оплаты по вине арендатора, но и при наличии спора о размере арендной платы, например при оспаривании арендатором правомерности одностороннего увеличения арендодателем арендной платы.

На практике удержание имущества может проявляться как в воспрепятствовании вывозу имущества арендатора из арендованного помещения (в том числе после его продажи третьим лицам), так и в захвате и последующем перемещении данного имущества арендодателем.

Очевидно, что угроза совершения указанных действий является серьезной проблемой для любого арендатора. При этом для торговых компаний, стоимость товаров которых может быть весьма значительной, последствия применения удержания могут стать катастрофическими.

Примечательно, что зачастую рассматриваемая мера используется с целью давления на арендатора, а не как способ обеспечения требований арендодателя, поскольку законное обращение взыскания на удерживаемое имущество связано со значительными практическими трудностями (с подачей искового заявления в суд и проведением публичных торгов). Вместе с тем удержание является достаточно эффективным механизмом давления на арендатора, так как стоимость удерживаемого имущества нередко значительно превышает размер задолженности. В результате порой приходится сталкиваться со злоупотреблением этим правом со стороны арендодателей. Несмотря на достаточное количество споров по данному вопросу, судебная практика до настоящего момента не выработала однозначных и простых в применении критериев для оценки законности действий арендодателя в подобных случаях. Целью настоящей статьи является оценка законности применения удержания имущества в различных ситуациях с точки зрения законодательства РФ.

Основные положения законодательства рф об удержании

В соответствии со ст.

359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с ней издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования, хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и связанных с ней других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

Необходимо отметить, что основания и условия применения права удержания являются диспозитивными. Как следует из п. 3 ст. 359 ГК РФ, стороны могут установить в договоре иные правила, чем предусмотренные в ст. 359 ГК РФ.

Должник и кредитор могут расширить или сузить круг оснований для применения права удержания, в том числе исключить возможность его применения, а также четко определить, какое имущество может быть предметом удержания.

Стороны также вправе ограничить виды требований, которые могут обеспечиваться удержанием, например оговорить, что удержание применимо только к требованиям об уплате арендной платы, но не к требованиям о возмещении убытков.

Заслуживает внимания тот факт, что право удержания сохраняется при переходе права на удерживаемую вещь к третьим лицам, например в результате ее продажи. Но данная норма применима только к тем случаям, когда вещь поступила к кредитору до того, как право на нее было приобретено третьим лицом.

Это означает, что если договор купли-продажи был заключен должником и третьим лицом и право собственности на имущество перешло к третьему лицу до того, как кредитор получил вещь во владение (т.е.

до возникновения у кредитора права на удержание), то кредитор не вправе ее удерживать, даже если третье лицо заявило о своих правах уже после применения кредитором удержания в отношении соответствующего имущества.

Удержание как средство обеспечения обязательств в арендных отношениях

УДЕРЖАНИЕ В РАМКАХ ДЕЙСТВУЮЩЕГО ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Как уже было указано, удержание может применяться только в отношении вещей, которые находятся у кредитора. До того как кредитор получил вещь во владение, он не вправе ее удерживать.

Таким образом, арендодатель не вправе удерживать имущество арендатора, находящееся в арендуемом помещении, а также препятствовать арендатору или третьим лицам осуществлять вывоз такого имущества из арендуемого помещения. На практике нередко возникают ситуации, когда арендодатель производит самозахват имущества арендатора.

Судебная практика, обобщенная Президиумом ВАС РФ в информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 (далее — Информационное письмо ВАС РФ), однозначно свидетельствует о том, что право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании.

Возможность удержания не может быть следствием захвата имущества должника помимо его воли, а потому удержание арендодателем вещи, полученной таким способом, является незаконным.

УДЕРЖАНИЕ В СЛУЧАЕ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Удержание имущества арендатора после расторжения договора аренды, как правило, возникает в результате того, что стороны названного договора имеют различные представления о правомерности этого расторжения.

В случае если расторжение договора является незаконным, то и последующее удержание имущества арендатора, находящегося в помещении, является незаконным.

Данный вывод прямо следует из действующего законодательства и подтверждается судебной практикой .

———————————