Договор купли продажи. Возврат сторон к исходному состоянию по решению суда.

array ( 'ID' => '147', 'TIMESTAMP_X' => '2019-07-15 10:44:43', 'IBLOCK_ID' => '37', 'NAME' => 'Блоки раздела', 'ACTIVE' => 'Y', 'SORT' => '500', 'CODE' => 'ST_BLOKS', 'DEFAULT_VALUE' => array ( 'TEXT' => '', 'TYPE' => 'HTML', ), 'PROPERTY_TYPE' => 'S', 'ROW_COUNT' => '1', 'COL_COUNT' => '30', 'LIST_TYPE' => 'L', 'MULTIPLE' => 'Y', 'XML_ID' => NULL, 'FILE_TYPE' => '', 'MULTIPLE_CNT' => '5', 'TMP_ID' => NULL, 'LINK_IBLOCK_ID' => '0', 'WITH_DESCRIPTION' => 'N', 'SEARCHABLE' => 'N', 'FILTRABLE' => 'N', 'IS_REQUIRED' => 'N', 'VERSION' => '1', 'USER_TYPE' => 'HTML', 'USER_TYPE_SETTINGS' => array ( 'height' => 200, ), 'HINT' => '', 'PROPERTY_VALUE_ID' => array ( 0 => '8892', 1 => '8893', 2 => '8894', 3 => '8895', 4 => '8896', 5 => '8897', 6 => '8898', ), 'VALUE' => array ( 0 => array ( 'TEXT' => ' Расторгнуть договор
купли-продажи Юридическая практика более 10 лет Срок — 1 месяц Стоимость — от 6 000 руб. Заказать
', 'TYPE' => 'HTML', ), 1 => array ( 'TEXT' => '

Гражданское законодательство предусматривает возможность расторжения договора купли-продажи квартиры по инициативе покупателя с возвратом денежных средств, выплаченных продавцу.

Причем расторгнуть можно как обычное соглашение о передаче прав собственности, так и договор о долевом участии в строительстве.

Для этого необходимо обратиться в суд с иском о расторжении по причине существенного нарушения условий сделки.

Консалтинговая компания ConsultGroup оказывает услуги по подготовке и сопровождению искового производства с требованиями о расторжении договоров. Мы самостоятельно подготавливаем иск и другие процессуальные документы, собираем доказательства, выступаем в качестве представителя истца в суде и контролируем исполнение судебного решения.

', 'TYPE' => 'HTML', ), 2 => array ( 'TEXT' => ' Поможем вам расторгнуть договор купли-продажи в суде Оставьте заявку и мы перезвоним Вам в течение 15 минут! Каждому, кто оставит заявку или позвонит нам сегодня — консультация по любому вопросу БЕСПЛАТНО. Ваши данные под защитой политики конфиденциальности. ', 'TYPE' => 'HTML', ), 3 => array ( 'TEXT' => '

Расторжение ДДУ

Договор о долевом строительстве многоквартирного дома предусматривает передачу денег в адрес застройщика, который обязуется возвести в указанные сроки спроектированный объект и передать в собственность дольщика готовую квартиру.

Расторгнуть заключенный договор в процессе его действия покупатель может по собственной инициативе только при наступлении следующих обстоятельств:

• Сроки строительства нарушены более 2 месяцев, соглашения об их переносе не подписывались;
• Объект сдан с существенными недостатками, которые застройщик отказывается устранять или не устраняет в предусмотренный срок;
• Застройщик передает дольщику квартиру, характеристики которой не соответствуют указанному соглашению. Например, уменьшена площадь или значительно изменена планировка.

Предусмотрена возможность расторжения без обращения в суд. Такая процедура предусмотрена до окончания строительства и подписания акта приема-передачи. При существенном нарушении сроков постройки лицо имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать возврата денежных средств.

При отсутствии указанных выше обстоятельств, например, если инвестор передумал покупать квартиру, он не может расторгнуть договор с возвратом денег. В этом случае ДДУ можно передать другому человеку.

Застройщик и дольщик могут расторгнуть ДДУ по соглашению сторон. В этом случае составляется и подписывается отдельный документ, в котором отражается желание сторон прекратить ДДУ, а также сроки и порядок возврата выплаченных ранее денежных средств. 

В судебном порядке договор расторгается в случае грубых нарушений соглашения со стороны застройщика. К ним относятся:

• Остановка или существенное замедление строительства, когда очевидно, что в предусмотренный договором срок оно не будет окончено;
• Внесение значительных изменений в проект постройки жилого объекта;
• Изменение назначения помещений, которые находятся в общем пользовании будущих владельцев квартир.

Обратите внимание, что при расторжении договора через суд истец получает:

• Выплаченные за квартиру денежные средства;
• Компенсация от застройщика за период использования денег дольщица;
• Компенсация расходов, которые понес истец при подаче иска в суд и компенсация правовой помощи;
• Штраф в размере половины от суммы присужденной судом компенсации согласно требованиям закона о защите прав потребителей.

', 'TYPE' => 'HTML', ), 4 => array ( 'TEXT' => ' Виды жилищных споров:

1. признание права собственности на жилое помещение;
2. затопление квартиры;
3. перепланировка жилого помещения;
4. обжалование действий ТСЖ и управляющих компаний;
5. определение порядка пользования жилым помещением;
6. долевое участие в строительстве.

', 'TYPE' => 'HTML', ), 5 => array ( 'TEXT' => '

Расторжение классического договора купли-продажи

Расторгнуть заключенный договор можно в случае обоюдного согласия на это действие. В этом случае составляется отдельное соглашение о расторжении, где описывается порядок возврата денежных средств. Такой вариант возможен только до процедуры регистрации недвижимости. Если она уже произошла, придется составлять отдельный договор купли-продажи, в котором стороны меняются местами.

Расторгнуть договор о покупке квартиры можно в течение 3 лет с момента его  заключения. Для этого в суд подается иск о расторжении гражданско-правового соглашения и возврате имущества. Основанием для расторжения может быть:

• Существенное нарушение условий гражданско-правовой сделки, указанных в гражданском законодательстве;
• Судебное решение, которое делает договор недействительным;
• Отсутствие оплаты за квартиру, если она производится по определенной схеме;
• Наличие обременений, которые не были установлены на момент совершения сделки;

Одновременно с подачей иска в суд предоставляется копия документа, а также доказательства, которые подтверждают законность исковых требований.

Обратите внимание, что расторжение договора нельзя путать с признанием его недействительным. В последнем случае основаниями для признания будет подписание договора недееспособным или ограниченно дееспособным лицом, человеком в состоянии наркотического или алкогольного опьянения, несовершеннолетним или под угрозой насилия и т.п.

Как заказать

Хотите расторгнуть договор купли-продажи квартиры в судебном порядке? Обращайтесь за помощью в компанию ConsultGroup по указанному на сайте телефону.

', 'TYPE' => 'HTML', ), 6 => array ( 'TEXT' => ' Оставьте заявку на услугу расторжения договора купли-продажи в суде Оставьте заявку и мы перезвоним Вам в течение 15 минут! Каждому, кто оставит заявку или перезвонит нам сегодня — консультация по налоговым вопросам бесплатно! Ваши данные под защитой политики конфиденциальности. ', 'TYPE' => 'HTML', ), ), 'DESCRIPTION' => array ( 0 => '', 1 => '', 2 => '', 3 => '', 4 => '', 5 => '', 6 => '', ), 'VALUE_ENUM' => NULL, 'VALUE_XML_ID' => NULL, 'VALUE_SORT' => NULL, '~VALUE' => array ( 0 => array ( 'TEXT' => '

Расторгнуть договор купли-продажи

Юридическая практика более 10 лет

Срок — 1 месяц

Стоимость — от 6 000 руб.

Заказать ', 'TYPE' => 'HTML', ), 1 => array ( 'TEXT' => '

Гражданское законодательство предусматривает возможность расторжения договора купли-продажи квартиры по инициативе покупателя с возвратом денежных средств, выплаченных продавцу.

Причем расторгнуть можно как обычное соглашение о передаче прав собственности, так и договор о долевом участии в строительстве.

Для этого необходимо обратиться в суд с иском о расторжении по причине существенного нарушения условий сделки.

Консалтинговая компания ConsultGroup оказывает услуги по подготовке и сопровождению искового производства с требованиями о расторжении договоров. Мы самостоятельно подготавливаем иск и другие процессуальные документы, собираем доказательства, выступаем в качестве представителя истца в суде и контролируем исполнение судебного решения.

', 'TYPE' => 'HTML', ), 2 => array ( 'TEXT' => '

Поможем вам расторгнуть договор купли-продажи в суде

Оставьте заявку и мы перезвоним Вам в течение 15 минут! Каждому, кто оставит заявку или позвонит нам сегодня — консультация по любому вопросу БЕСПЛАТНО.

', 'TYPE' => 'HTML', ), 3 => array ( 'TEXT' => '

Договор о долевом строительстве многоквартирного дома предусматривает передачу денег в адрес застройщика, который обязуется возвести в указанные сроки спроектированный объект и передать в собственность дольщика готовую квартиру.

Расторгнуть заключенный договор в процессе его действия покупатель может по собственной инициативе только при наступлении следующих обстоятельств:

• Сроки строительства нарушены более 2 месяцев, соглашения об их переносе не подписывались;
• Объект сдан с существенными недостатками, которые застройщик отказывается устранять или не устраняет в предусмотренный срок;
• Застройщик передает дольщику квартиру, характеристики которой не соответствуют указанному соглашению. Например, уменьшена площадь или значительно изменена планировка.

Предусмотрена возможность расторжения без обращения в суд. Такая процедура предусмотрена до окончания строительства и подписания акта приема-передачи. При существенном нарушении сроков постройки лицо имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать возврата денежных средств.

При отсутствии указанных выше обстоятельств, например, если инвестор передумал покупать квартиру, он не может расторгнуть договор с возвратом денег. В этом случае ДДУ можно передать другому человеку.

Застройщик и дольщик могут расторгнуть ДДУ по соглашению сторон. В этом случае составляется и подписывается отдельный документ, в котором отражается желание сторон прекратить ДДУ, а также сроки и порядок возврата выплаченных ранее денежных средств. 

В судебном порядке договор расторгается в случае грубых нарушений соглашения со стороны застройщика. К ним относятся:

• Остановка или существенное замедление строительства, когда очевидно, что в предусмотренный договором срок оно не будет окончено;
• Внесение значительных изменений в проект постройки жилого объекта;
• Изменение назначения помещений, которые находятся в общем пользовании будущих владельцев квартир.

Обратите внимание, что при расторжении договора через суд истец получает:

• Выплаченные за квартиру денежные средства;
• Компенсация от застройщика за период использования денег дольщица;
• Компенсация расходов, которые понес истец при подаче иска в суд и компенсация правовой помощи;
• Штраф в размере половины от суммы присужденной судом компенсации согласно требованиям закона о защите прав потребителей.

', 'TYPE' => 'HTML', ), 4 => array ( 'TEXT' => '

Виды жилищных споров:

', 'TYPE' => 'HTML', ), 5 => array ( 'TEXT' => '

Расторгнуть заключенный договор можно в случае обоюдного согласия на это действие. В этом случае составляется отдельное соглашение о расторжении, где описывается порядок возврата денежных средств. Такой вариант возможен только до процедуры регистрации недвижимости. Если она уже произошла, придется составлять отдельный договор купли-продажи, в котором стороны меняются местами.

Расторгнуть договор о покупке квартиры можно в течение 3 лет с момента его  заключения. Для этого в суд подается иск о расторжении гражданско-правового соглашения и возврате имущества. Основанием для расторжения может быть:

• Существенное нарушение условий гражданско-правовой сделки, указанных в гражданском законодательстве;
• Судебное решение, которое делает договор недействительным;
• Отсутствие оплаты за квартиру, если она производится по определенной схеме;
• Наличие обременений, которые не были установлены на момент совершения сделки;

Одновременно с подачей иска в суд предоставляется копия документа, а также доказательства, которые подтверждают законность исковых требований.

Обратите внимание, что расторжение договора нельзя путать с признанием его недействительным. В последнем случае основаниями для признания будет подписание договора недееспособным или ограниченно дееспособным лицом, человеком в состоянии наркотического или алкогольного опьянения, несовершеннолетним или под угрозой насилия и т.п.

Как заказать

Хотите расторгнуть договор купли-продажи квартиры в судебном порядке? Обращайтесь за помощью в компанию ConsultGroup по указанному на сайте телефону.

', 'TYPE' => 'HTML', ), 6 => array ( 'TEXT' => '

Оставьте заявку на услугу расторжения договора купли-продажи в суде

Оставьте заявку и мы перезвоним Вам в течение 15 минут! Каждому, кто оставит заявку или перезвонит нам сегодня — консультация по налоговым вопросам бесплатно!

',
'TYPE' => 'HTML',
),
),
'~DESCRIPTION' =>
array (
0 => '',
1 => '',
2 => '',
3 => '',
4 => '',
5 => '',
6 => '',
),
'~NAME' => 'Блоки раздела',
'~DEFAULT_VALUE' =>
array (
'TEXT' => '',
'TYPE' => 'HTML',
),
)

Продавцов квартир обяжут возвращать деньги при разрыве сделки

Пленум Верховного суда РФ подготовил разъяснения, которые помогут покупателям квартир не остаться крайней и единственной пострадавшей стороной в случае признания сделки недействительной.

https://www.youtube.com/watch?v=a7c-t1VBomw

Сегодня покупка квартиры весьма рискованное дело. Все знают, что здесь много подводных юридических камней, но мало кто из простых граждан представляет, насколько этих камней реально много.

Например, как пояснили «РГ» эксперты, если сделка признается недействительной, покупателю не возвращают деньги — хотя бы только на бумаге (так как найти продавца и что-то с него получить та еще задача).

Нет: у нового владельца просто забирают квартиру и все. Он остается без денег на улице.

Сейчас пленум Верховного суда РФ разрабатывает постановление «О некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве». Одна из принципиальных новаций: в договоре продажи квартиры можно предусматривать условие, что продавец выступает поручителем по возврату денег в случае признания договора недействительным. То есть будет отвечать за возврат денег.

Председатель правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев подчеркнул, что на практике поручителям нередко приходится выполнять данные им обещания помочь выполнить обязательство.

Адвокат Вячеслав Голенев обратил внимание, что проект постановления пленума открывает возможность делать поручительство под обязательства, возникающие из недействительности сделок.

Правовые вопросы операций с жильем эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»

«Представим ситуацию — приобретена квартира, но впоследствии родственник продавца оспаривает сделку по мотиву нарушений при первоначальной приватизации квартиры продавцом или притворности сделки купли-продажи, — рассказывает он. — На такой случай можно установить, что продавец или третье лицо выступает поручителем за исполнение обязанности по возврату денежных средств покупателю».

Потребовать признать сделку притворной могут, например, кредиторы бывшего хозяина квартиры. Мол, таким образом он пытался уйти от расплаты: распродать имущество, попрятать деньги и объявить себя банкротом.

Если же квартира получена в наследство, через какое-то время оспорить сделку могут другие наследники. И так далее и тому подобное. Как поясняет Вячеслав Голенев, в случае признания сделки недействительной вопрос добросовестности или недобросовестности покупателя даже не ставится.

В данном случае это не играет роли. Соответственно, покупатель может остаться без ничего.

В России упростят процедуру налогового вычета при покупке квартиры

«Не стоит путать расторжение договора и признание сделки недействительной. Юридически это разные понятия, — говорит адвокат. — При расторжении стороны должны вернуть все как было. Одна сторона возвращает имущество, другая — деньги. Причем при расторжении можно взыскать не только деньги, но и убытки».

Но в том-то и дело, что нередко договор покупки квартиры не расторгается, а признается недействительным.

«В случае признания сделки судом недействительной как оспоримой или ничтожной этой сделки для правопорядка как бы не существовало вовсе, — говорит адвокат. — Отсюда вытекают совсем другие последствия для продавцов и покупателей».

Если квартира была приватизирована или, скажем, продавец признан невменяемым, то истец будет доказывать, что денег никто не получил, якобы это покупатель воспользовался проблемами истца.

Допустим, из квартиры в свое время выписали ребенка или инвалида, и они не поучаствовали в приватизации, а защитить свои права вовремя не смогли. Или что настоящий хозяин квартиры был невменяемый, а тот, кто продавал ее по доверенности, оказался мошенником и исчез.

Вариантов много, и все они грустные для покупателя, потому что крайним остается он.

Проверка в банке не спасает. Банковские юристы, по сути, ни за что не отвечают и умеют только красиво продавать свои услуги. Если же сделка признается недействительной, должник остается наедине со своими проблемами: он по-прежнему должен банку, так как ипотеку с него никто не спишет. А квартиру придется отдать.

https://www.youtube.com/watch?v=ktBChxMXz-g

Защищает человека только оформление сделки у нотариуса, так как нотариус несет полную имущественную ответственность. Если он допустит ошибку, то возместит ущерб. Нотариальное оформление позволяет отсечь мошенников на этапе оформления сделки, так как нотариус знает подводные камни.

Шансы же получить государственное возмещение в случае признания сделки недействительной ничтожно малы. Да, соответствующий закон есть, но процедура сложна, случаи единичны, и главное условие — возмещение могут получить только покупатели, признанные добросовестными.

При признании сделки недействительной статуса «добросовестного покупателя» люди могут и не получить.

Когда суд разрешит продавцу недвижимости не возвращать деньги покупателю при отмене сделки

Купить недвижимость довольно просто (если есть деньги, конечно). Но вот купить недвижимость так, чтобы избежать потом проблем — это куда сложнее.

Самая большая неприятность, которая грозит покупателю — это отмена сделки судом. В таком случае стороны приводятся в исходное состояние: недвижимость возвращают продавцу, а тот, в свою очередь, должен вернуть покупателю полученные от него деньги.

Но хуже всего, что есть примеры, когда при возврате недвижимости продавец освобождается судом от всех обязательств перед покупателем (т. е. деньги он ему отдавать не должен).

Приведу один из таких случаев, который недавно был на рассмотрении Верховного суда РФ (определение по делу № 5-КГ21-4-К8).

Исходная ситуация

В 2017 году женщина купила себе дачу — земельный участок в СНТ и садовый домик на нем. Стоимость покупки, согласно договору, составила 150 000 рублей.

Но дачной жизнью покупательница наслаждалась всего три года: в 2020 году на нее подал в суд сын того мужчины, у которого она купила дачу. Он потребовал признать сделку недействительной и вернуть ему обратно родительскую дачу.

Как выяснилось, в 2019 году продавец дачи скончался, наследство принял его сын. И тут он узнал, что унаследовать садовый участок с домом он не может — поскольку отец его продал.

Зная, что у того долгое время были проблемы со здоровьем, сын засомневался в его способности адекватно оценивать ситуацию при заключении сделки.

А по закону сделка признается недействительной, если один из ее участников не мог понимать значение своих действий и (или) руководить ими — даже при том, что не был на тот момент официально лишен дееспособности (ст. 177 ГК РФ).

А вот о том, что происходит с движимым и недвижимым имуществом в спорах с ФНС, мы поговорим на бесплатном вебинаре 28 сентября: записаться можно прямо сейчас.

Что сказали суды

• Суд принял иск наследника и назначил экспертизу, чтобы состояние здоровья продавца на момент подписания договора оценили специалисты.
• Те на основании медицинских документов (где фиксировались обращения отца наследника к врачам) пришли к неутешительному для покупательницы выводу: у мужчины было длительное расстройство сознания, так что на дату заключения сделки он точно не мог понимать ее суть.
• После такого заключения сделка никак не могла устоять: суд аннулировал договор и обязал покупательницу вернуть наследнику дачу, а его — отдать деньги.

Но наследник не согласился с тем, что должен расплачиваться с женщиной — и дошел со своей жалобой до Верховного суда РФ. А там с его доводами полностью согласились.

Дело в том, что расчет за дачу был оформлен исключительно договором, а в тексте был пункт, согласно которому стороны подтверждали, что они полностью рассчитались между собой до подписания договора.

Такая формулировка вполне допустима, и суды принимают такие договоры в качестве доказательства передачи денег покупателем продавцу. Но только не в этом случае.

Поскольку договор признали недействительным из-за невменяемости продавца, то и все пункты в нем тоже утратили свою силу — в т.ч. и пункт о расчете между сторонами.

Поэтому покупательница лишилась главного доказательства того, что она отдала деньги продавцу. Ни расписок, ни других документов, подтверждающих передачу денег, не было.

А раз точно не установлено, что продавец получил деньги, то и нельзя обязать его их вернуть (в данном случае — наследника).

Неизвестно, что произошло в 2017 году на самом деле. Но если покупательница действительно передала деньги продавцу, как было указано в договоре, ей не позавидуешь: она осталась и без дачи, и без денег.

Как можно было этого избежать

Если есть сомнения в том, что продавец абсолютно здоров, лучше заранее заручиться медицинским подтверждением его вменяемости.

И расчет лучше производить безналичным способом — чтобы он отражался на банковских счетах (либо через депозит нотариуса, либо банковским переводом, либо аккредитивом).

Будь у нашей покупательницы выписка с банковского счета, подтверждающая зачисление ею денег продавцу, ей наверняка удалось бы взыскать их обратно с наследника.

И, конечно же, не стоит забывать о расписке, в которой бы говорилось о передаче денежных средств.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации и до нее

Как и любую сделку, договор купли-продажи можно расторгнуть. Не являются исключением и сделки с недвижимостью. Возможности в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств — что у продавца, что у покупателя — ограничены. Но, при выполнении определенных условий, законодательство допускает расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации.

Закон: основной нормативный акт, регулирующий заключение сделок — Гражданский кодекс РФ. На каких условиях можно изменить или отменить действие договора, рассказывают статьи 450-453.

Основания для расторжения

Условия, при которых возможно расторжение договора купли-продажи, обычно фиксируются в договоре. Это могут быть:

• срыв сроков по исполнению взятых на себя сторонами договора обязательств;
• несоответствие приобретаемого имущества заявленным характеристикам;
• изменение (в одностороннем порядке) графика платежей, формы выплаты, валюты покупателем;
• совместно принятое сторонами договора решение о том, что сделка должна быть аннулирована.

Расторжение договора: как вернуть все на свои места

Добиться возвращения денег покупателю, а собственности — продавцу можно в досудебном порядке или в суде.

Без суда

Важно! Не путайте предварительный договор (в котором фиксируется намерение совершить сделку) и финальный договор. Первый расторгнуть куда проще. Да и финансовых обязательств (за исключением небольшого задатка) он не предполагает.

В досудебном порядке расторжение возможно при достижении сторонами сделки соглашения. Соглашение подтверждает новые намерения сторон, служит основанием для отзыва ими ранее взятых на себя обязательств. Правда, рабочим этот вариант будет лишь в том случае, когда право собственности еще не зарегистрировано в ЕГРП.

Чтобы расторгнуть договор после регистрации, придется заключать новую сделку. В ней стороны просто меняются местами. Соглашение будет приложено к главному документу, а деньги и недвижимое имущество вернутся к прежним владельцам. Финансовых потерь при этом не избежать — пошлину придется уплатить дважды.

В одностороннем порядке, не обращаясь в суд, расторгнуть сделку невозможно. Но попытаться нужно. Если в течение месяца с момента отправки уведомления о намерении расторгнуть сделку ответа от адресата нет, можно готовить исковое заявление.

В суде

Вариант для тех, кто не смог договориться «полюбовно»: расторжение договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке. Возможно как по инициативе покупателя, так и на основании иска, поданного продавцом. Как правило, одна из сторон, заключивших сделку, чувствует себя пострадавшей, что и заставляет ее обратиться в суд.

Решением суда договор:

• остается в силе (с предписанием одной из сторон уплатить неустойку);
• расторгается;
• признается недействительным.

Основаниями для признания договора недействительным могут стать и недееспособность одной из сторон, и мнимость сделки, и несоответствие условий договора положениям законодательства.

Расторжение договора купли-продажи земельного участка и квартиры, нежилой или коммерческой недвижимости не гарантирует автоматического возврата покупателю выплаченных денег.

Важно! То же правило действует и при расторжении договора купли-продажи, например, автомобиля. Расторгнуть — можно, хоть и сложно. Вернуть деньги — еще сложнее.

Судебная практика предполагает индивидуальное рассмотрение дел о расторжении или признании недействительными договоров этого типа. Поэтому без правовой поддержки даже на досудебном этапе расторжения добиться успеха затруднительно. В суде непродуманная позиция истца может стать причиной неприятных последствий: от выплаты неустоек до потери крупных сумм и имущества.

«Юридическое агентство Санкт-Петербурга» помогает правильно расторгать договоры купли-продажи как недвижимого, так и движимого имущества. Мы готовы взяться за работу как на досудебном этапе, так и в суде — на правах представителя и защитника интересов заказчика.

Судебные решения

Отзывы клиентов

Обязан ли покупатель вернуть товар продавцу

В Интернете много статей на тему, как вернуть товар ненадлежащего качества. Однако правильнее вопрос должен звучать так: как вернуть деньги за товар ненадлежащего качества.

Дело в том, что возврат товара продавцу потребителем – это вопрос, как правило, актуальный для продавцов, если потребитель уклоняется от возврата товара или если товар частично утрачен или утерян.

Тем не менее ряд потребителей также задаются вопросом, должны ли они возвращать товар продавцу. Именно этой теме и посвящена данная статья.

Обязанность покупателя вернуть товар

Недавно ко мне обратилась клиентка со следующим вопросом:

Купила диван ненадлежащего качества, были дефекты. Спустя год судебных тяжб было вынесено решение суда о возврате мне стоимости товара и прочих компенсаций. В решении не было написано, что я должна вернуть товар.

На днях я получила сумму от продавца в полном объёме через исполнительный лист. Сегодня звонят с транспортной компании говорят, что хотят приехать забрать диван. Я не хочу отдавать диван так как мне он нравится несмотря на дефекты.

Могу ли я не отдавать диван или я должна отдать его? В решении суда про то что я должна отдать ничего не написано!

Рассмотрим эту ситуацию с точки зрения потребителя и с позиции продавца.

Должен ли потребитель возвращать товар продавцу

Алгоритм действий как продавца, так и потребителя при продаже последнему товара ненадлежащего качества прописан в статье 18 Закона РФ «О защите прав потребителей». Так, получив от потребителя одно из требований, предусмотренных п. 1 ст. 18 Закона, например, о возврате денег, продавец обязан:

• принять товар ненадлежащего качества у потребителя
• в случае необходимости провести проверку качества товара.

Что будет, если не передавать товар на проверку качества, читайте в статье «Возврат товара ненадлежащего качества».

Логика здесь простая: если Закон обязывает продавца принять товар, то у потребителя возникает ответная обязанность по его передаче. С этим разобрались.

Истребование товара у покупателя при его удержании

Далее, на практике бывают случаи, когда продавец вернул потребителю деньги за товар ненадлежащего качества, а сам товар остался у покупателя. Такое может быть, если потребитель добился возврата денег за товар ненадлежащего качества через суд. При этом в процессе судебного рассмотрения дела товар находился на руках у потребителя.И вот мы подошли к вопросу, который задала моя клиентка.

Ответ на этот вопрос мы находим все в той же статье 18 Закона «О защите прав потребителей»: по требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками (п. 1 ст. 18 Закона).

Расторжение договора купли продажи недвижимости — как отменить сделку

Процедура купли-продажи недвижимости регламентируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). Она проводится на основании договора, в котором прописываются права и обязанности сторон, порядок передачи собственности, цена недвижимости и многие другие важные для покупателя и продавца условия.

Иногда появляются обстоятельства, резко меняющие ситуацию. Например, возможно неисполнение обязательств одной из сторон, что влечет ущемление прав и законных интересов другой. Закон защищает добросовестную сторону и позволяет расторгнуть сделку.

Порядок расторжения договора прописан в главе 29 ГК РФ. Самый простой способ — расторгнуть его по обоюдному согласию сторон, о чем говорится в п. 1 ст. 450 ГК РФ. Возможно прекращение действия соглашения в особых случаях и в одностороннем порядке, по решению суда (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Важно! Не следует путать расторжение договора с признанием его недействительным. Эти процедуры имеют разные причины и юридические последствия. Основания для признания договора недействительным определены в ст. 166 ГК РФ.

Когда возможно отменить сделку купли-продажи недвижимости

В процедуре купли-продажи квартиры можно выделить 2 важных этапа: оформление и подписание договора купли-продажи (ДКП) и переход права собственности к покупателю после завершения процедуры государственной регистрации перехода права собственности.

Нужно отметить, что до регистрации перехода права собственности договор не имеет юридической силы и не считается заключенным, поэтому в такой ситуации говорить о его расторжении не совсем корректно. Однако аннулировать сделку при этом возможно.

Важно! Сторону, которая уклоняется от регистрации сделки, может ждать судебное разбирательство, по результатом которого суд обяжет регистрирующий орган провести регистрацию принудительно.

Другая ситуация, когда переход права собственности уже зарегистрирован. После госрегистрации право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю, и он становится полновластным хозяином. Расторжение ДКП после регистрации также возможно.

Существенные нарушения положений ДКП дают одной из сторон основания потребовать его расторжения. Если суд признает причины вескими, то сделка аннулируется, а право собственности вернется к прежнему владельцу.

Причины расторжения

ГК РФ предусматривает следующие основания для расторжения ДКП:

Обоюдное согласие сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Аннулирование сделки осуществляется на основании соглашения о расторжении ДКП.

Ненадлежащее исполнение обязательств по договору или отказ от их исполнения одной из сторон. Решение о расторжении ДКП принимает суд по заявлению потерпевшего участника сделки (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Значительное изменение первоначальных обстоятельств. Эта причина установлена ст. 451 ГК РФ.

Признание сделки недействительной (п. 1 ст. 166 ГК РФ).

Все указанные причины дают основания для расторжения, но порядок аннулирования ДКП в каждом случае имеет особенности.

Расторжение в одностороннем порядке

Расторжение ДКП по инициативе одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ) может быть проведено при ненадлежащем исполнении обязательств второй стороной. Досрочное одностороннее прекращение действия соглашения возможно только при условии вынесения судебного решения.

Судебное решение выносится на основании иска продавца или покупателя при неисполнении обязательств второй стороной.

Если в договоре предусмотрено прекращение обязательств в конкретных условиях, то при их наступлении пострадавшая сторона направляет уведомление об аннулировании сделки (ст. 450.1 ГК РФ), а ДКП считается расторгнутым с момента получения этого уведомления второй стороной. При несогласии второй стороны спор рассматривается в судебном порядке.

По инициативе продавца

Для расторжения ДКП по инициативе продавца вескими основаниями могут считаться следующие нарушения со стороны покупателя:

Нарушение обязательств по оплате: отказ от оплаты, просрочка платежа, внесение неполной стоимости, указанной в договоре. Изменение суммы оплаты возможно только при условии наличия соответствующего пункта в ДКП, устанавливающего конкретные условия и порядок пересчета.

Необоснованный отказ от приемки недвижимости в установленный срок. Основанием считается и затягивание или отказ покупателя от госрегистрации права собственности (за исключением случаев, предусмотренных договором).

Расторжение ДКП по указанным причинам производится в судебном порядке.

По инициативе покупателя

Договор может быть расторгнут по инициативе покупателя. Вескими признаются следующие основания:

• Недвижимость не передана покупателю в установленный срок.
• Продавец и другие прежние жильцы отказываются выселяться и сниматься с регистрационного учета.
• Квартира передана в состоянии, значительно худшем, чем предусмотрено в ДКП. Например, отсутствует ремонт, предусмотренный соглашением, или нанесены серьезные повреждения в момент выселения прежних жильцов. Для учета данного основания в ДКП должны быть четко оговорены характеристики и состояние передаваемой квартиры.
• Продавец не является на процедуру госрегистрации без веских причин.
• Продавец намеренно скрыл наличие обременений на квартиру (залог, арест, судебные решения), а также иных лиц, имеющих законное право на нее.
• Расторжение ДКП по инициативе покупателя осуществляется в судебном порядке.

Расторжение по соглашению сторон

Стороны имеют право расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом.

О причинах аннулирования сделки участники могут никого не извещать — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия спорных ситуаций.

Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв планировавшегося переезда продавца и т. д. Отмена ДКП не ограничивает возможность заключения нового договора в будущем.

https://www.youtube.com/watch?v=fUcBzPqIR_w

Прекращение действия ДКП по соглашению сторон производится на основании подписанного сторонами соглашения о его расторжении. Форма документа должна соответствовать форме договора. Например, если ДКП изначально заверен нотариально, то и все изменения к нему должны быть заверены нотариально.

В соглашении обязательно должны быть прописаны:

1. Реквизиты сторон (Ф. И. О., паспортные данные, адреса регистрации). Допускается указывать телефоны, адреса электронной почты, и т. д.
2. Реквизиты ДКП, подлежащего отмене (дата, номер).
3. Наименование и характеристики объекта недвижимости, место его расположения (можно переписать из ДКП).
4. Последствия расторжения сделки (возврат недвижимости и денег, компенсация понесенного ущерба из-за сделки, штрафные санкции и т. д.).
5. Сроки и порядок совершения действий по реализации соглашения.

При расторжении ДКП по соглашению сторон следует учитывать стадию сделки. Если договор аннулируется до госрегистрации, достаточно просто подписать соглашение и при необходимости заверить его нотариально.

В случае, когда документы только переданы на регистрацию, надо направить заявление о прекращении процедуры регистрации, приложив соглашение. Если госрегистрация уже состоялась, придется регистрировать обратный переход права собственности (п.

 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.2014 № 35).

Важно! Указанный порядок прекращения действия ДКП, минуя судебное разбирательство, возможен только при добровольном согласии сторон и добровольном разрешении всех взаимных претензий.

Расторжение договора купли-продажи в судебном порядке

При появлении спорных ситуаций разбирательство переносится в судебные инстанции. Истцом может стать как покупатель, так и продавец, причем на любой стадии совершения сделки, при наличии законных оснований для расторжения ДКП.

Важно! Обязателен досудебный порядок урегулирования спора. Это значит, что сначала вы должны направить другой стороне предложение расторгнуть договор.

Исковое заявление подается в районный суд по месту расположения квартиры, если в течение 30 дней после направления уведомления ответчику не поступил ответ или получен отказ (ст. 452 ГК РФ).

К иску прилагается следующий комплект документов:

• договор, который надо расторгнуть;
• копия уведомления ответчика о расторжении ДКП и предъявляемых претензиях, копия ответа (при наличии);
• документы, подтверждающие наличие оснований для расторжения ДКП (расписки, платежные документы, справки, экспертные заключения и т. п.);
• квитанция об уплате госпошлины.

Суд принимает решение о приеме заявления в течение 5 дней и назначает дату слушания. Если выносится вердикт о расторжении ДКП, то он вступает в силу в течение 30 дней с момента принятия. За это время ответчик имеет право опротестовать решение в апелляционном порядке.

Для расторжения договора через суд существует срок давности. Он составляет 3 года с момента, когда пострадавшая сторона узнала о нарушении своего права.

Исковое заявление

Исковое заявление содержит:

• наименование суда, куда подается иск;
• сведения об истце (Ф. И. О., паспортные данные, место регистрации, контактные реквизиты);
• сведения об ответчике (Ф. И. О., место жительства, контактные реквизиты, один из идентификаторов (СНИЛС, ИНН));
• обстоятельства, объясняющие суть иска;
• основания для расторжения сделки;
• суть просьбы (требования);
• дату составления;
• подпись.

Справка: в заявлении важно четко изложить мотивы обращения, нарушенные обязательства ответчика по ДКП, имущественные и финансовые претензии. Все необходимые доказательства представляются истцом.

Судебная практика

Анализируя судебные процессы, можно установить, что абсолютное большинство исков подается при ненадлежащем исполнении сторонами своих обязательств по ДКП и сокрытии обременений.

Суд может вынести решение о принудительном расторжении сделки, возврате недвижимости и денежных средств. Отменяет госрегистрацию прав собственности регистрирующий орган.

При отсутствии убедительных доказательств нарушения прав пострадавшей стороны суд может отказать в удовлетворении иска.

Важно понимать, что суд удовлетворяет только те требования, которые изложены в исковом заявлении. Если истец просит лишь о расторжении ДКП, то договор будет расторгнут, но ущерб может оказаться не возмещенным. В иске необходимо четко оговаривать все требования, в т. ч. возврат имущества и всех денежных выплат.

Судебная практика подтверждает такие возможности истца, как:

• взыскание всех понесенных финансовых убытков;
• компенсация морального ущерба;
• возможность применения обеспечительных мер, в т. ч. ареста банковских счетов и имущества ответчика.

Пошаговая инструкция по расторжению до регистрации

Пошаговая инструкция по расторжению ДКП до регистрации перехода права собственности предусматривает такие шаги:

1. Обнаружение нарушений обязательств одной из сторон.
2. Подготовка требования о расторжении договора по обоюдному согласию.
3. Направление потерпевшим требования о расторжении ДКП с указанием конкретных причин и ссылкой на пункты ДКП и законодательные акты. Требование направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
4. При согласии второй стороны оформляется и подписывается соглашение о расторжении ДКП. При необходимости оно заверяется у нотариуса.
5. При отказе от обоюдного расторжения или отсутствии ответа на направленное требование следуют такие шаги:
6. Подготовка необходимых документов для доказательства нарушений со стороны контрагента.
7. Направление в суд искового заявления с приложением комплекта обязательных документов.
8. Участие в предварительном слушании, изложение сути требования.
9. Участие в основных судебных слушаниях, представление доказательств своей правоты.
10. Получение судебного решения и передача его для исполнения.

Если решение суда истца не удовлетворяет, у него есть право опротестовать его в вышестоящих инстанциях. При вынесении справедливого решения оно передается судебным приставам для контроля исполнения при необходимости принудительного возврата имущества или денежных средств, а также компенсации убытков.

Пошаговая инструкция по расторжению после регистрации

Если переход права собственности на объект недвижимости уже состоялся, порядок действий по расторжению договора совпадает с предыдущей инструкцией вплоть до подписания соглашения о расторжении или получения судебного решения о принудительном расторжении. В дальнейшем требуются дополнительные шаги по возврату права собственности:

• Посещение территориального отделения МФЦ или Росреестра.
• Подача заявления на переоформление права собственности с приложением соглашения о расторжении сделки по обоюдному согласию или решения суда о расторжении ДКП.
• Внесение изменения в ЕГРН, получение выписки из реестра.

Отличие расторжения от признания договора недействительным

Другой вариант аннулирования сделки купли-продажи квартиры — признание ДКП недействительным (п. 1 ст. 166 ГК РФ). Эта процедура значительно отличается от процедуры расторжения договора.

Прежде всего, различаются основания для ее проведения. Для расторжения достаточно невыполнения обязательств по договору и признания нарушений существенными. Признание сделки недействительной может основываться только на нарушении закона, таком как:

• нарушение принципа добровольности подписания договора и совершения сделки, принуждение;
• заключение договора с несовершеннолетним лицом без участия законных опекунов;
• недееспособность одного из участников в момент подписания ДКП;
• неправильное оформление ДКП;
• проведение сделки по подложным документам неуполномоченным продавцом;
• неучет при проведении сделки интересов несовершеннолетних жильцов квартиры;
• иные явные нарушения законодательства.

Различаются и юридические последствия. При признании сделки недействительной применяется так называемая двусторонняя реституция (когда стороны, получившие что-либо по сделке, должны это вернуть, а если это невозможно, то возместить стоимость имущества). Сделка признается недействительной с момента ее совершения. Кроме того, пострадавшей стороне могут возмещаться убытки.

При расторжении ДКП сделка отменяется с момента принятия решения (вступления в силу решения суда либо заключения соглашения о расторжении договора). Действия, совершенные до принятия решения, могут остаться без изменения.

Например, при расторжении договора по вине покупателя продавец не обязан возвращать залог и предоплату. Если, например, продавец получил деньги, то у него возникает обязанность их вернуть в силу полученного неосновательного обогащения (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Также пострадавшая сторона вправе требовать возмещения убытков (п. 5 ст. 453 ГК РФ)

***

Таким образом, сделка купли-продажи квартиры проводится только на добровольной основе по договору.

Если обнаруживаются нарушения, способные нанести ущерб ее участникам, то они могут расторгнуть соглашение. Расторжение осуществляется по обоюдному согласию или по инициативе одной из сторон.

Во втором случае решение принимает только суд. Порядок и основания для расторжения регламентируются ГК РФ.

***

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Купля-продажа квартиры».