Вопрос распоряжения общими имущественными объектами супругов после расторжения брака волнует многих. Граждане после развода не всегда торопятся поделить собственность официально, довольствуясь устной договоренностью. В итоге это приводит к множеству проблем.
В первую очередь с получением согласия супруга на продажу. Граждане часто уверены, что если они развелись несколько лет назад, и вторая сторона никогда не претендовала на имущество, то и согласие не нужно. Но это не так.
Сторонам следует при решении вопроса руководствоваться нормами СК РФ, ГК РФ и ФЗ РФ № 218.
Можно ли продать квартиру без согласия супруга после развода
Российское законодательство обязывает всех супругов при проведении сделок с общей недвижимостью получать согласие на них у партнера по браку (ст. 35 СК РФ). Но граждане часто сталкиваются с дилеммой: нужно ли получать согласие на продажу квартиры от бывших супругов?
Такие ситуации возникают повсеместно, когда супруги расторгают брак, но общее имущество не делят. Они могут устно урегулировать вопрос, но письменно никак не оформить свое решение. И это приводит к неоднозначным ситуациям.
Если недвижимость приобретена в браке на средства семейного бюджета, она является совместным владением обоих супругов. После того как стороны расторгают брак, эта норма продолжает действовать. Т.е. закон не обязывает делить имущество.
Супруги могут по-прежнему им пользоваться на равных правах. Эта норма распространяется и на те ситуации, когда в качестве владельца недвижимости зарегистрирован только один супруг. Имущество де-юре является совместной собственностью.
Семейный Кодекс устанавливает срок исковой давности в три года по основной массе дел о разделе совместно нажитого имущества. И многие ошибочно думают, что отсчет начинается с момента официального расторжения брака. Но это не верно. Отсчет начинается с момента, когда одна из сторон узнала или могла узнать о нарушении своих имущественных прав.
Например, супруги в браке приобрели двухкомнатную квартиру. Муж после развода решил, что в ней останется пока проживать его бывшая супруга с ребенком и не стал оформлять раздел.
Через пять лет ребенок женился и уехал, а бывшая супруга решила выти замуж и параллельно продать квартиру, чтобы с новым мужем купить себе более просторную в другом городе. Бывший супруг, узнав о предстоящей сделке, обратился в суд с просьбой о разделе имущества.
Хотя после развода прошло пять лет, и мужчина давно снялся с регистрационного учета, суд счел возможным удовлетворить его требования. Квартиру разделили между бывшими супругами в равных долях.
Пока общее имущество не разделено официально, оно считается совместной собственностью, значит, получение согласия бывшего супруга на продажу квартиры обязательно.
Кто-то может проигнорировать это требование, но такой поступок часто приводит к негативным последствиям для всех сторон сделки. Поэтому важно: даже если второй супруг самоустранился от раздела и заявляет, что он не претендует на общее имущество, нужно обратиться с иском в суд и оформить это документально.
Есть только один вариант, кода квартира, приобретенная в браке, может быть продана без согласия бывших супругов. Это возможно при условии, что у них изначально не возникало право собственности на эту недвижимость. Квартира, приобретенная в период брака, не расценивается в качестве совместной собственности, если:
- Она получена по безвозмездным сделкам (подарена, оформлена в наследство, приобретена по договору ренты). Причем все эти сделки должны быть подтверждены документально. И в качестве приобретателя в этих документах указан только один из супругов.
- Она куплена на денежные средства, которые являются личной собственностью покупателя. Нужно учитывать, что если в браке он заработал какую-то сумму, она не будет его личной, а относится к средствам семейного бюджета. А вот если в браке он продал имущество, которым владел до свадьбы, вырученные средства – это собственность личная.
Согласие на продажу таких объектов можно не получать ни в браке, ни после его расторжения.
Не потребуется оно, если недвижимость приобреталась в долевую собственность. Например, когда квартира была приватизирована обоими супругами. Даже если второй владелец в ней не живет, право собственности он сохранил на свою долю.
Если после развода кто-то из собственников желает продать свою часть, согласия бывшего супруга на проведение сделки испрашивать не нужно. Зато требуется письменно его уведомить и предложить свою долю к выкупу. Второй владелец имеет преимущества перед другими покупателями.
Квартиру можно продавать, только если бывший супруг откажется выкупать долю. Причем реализовать свою часть квартиры можно по цене не ниже той, что была указана в уведомлении супругу.
Продажа совместно нажитого имущества
Особенности продажи совместно нажитого имущества
Оба супруга имеют на общее имущество равные права. Они могут распоряжаться им: дарить, продавать. Изначально предполагается, что при совершении сделок с общим имуществом один из супругов действует с заведомого согласия второго супруга. Часто доказать факт, что этого самого согласия не было, очень проблематично. Т.е.
одна сторона может продать общее имущество, а потом заявить, что второй супруг давал на него согласие. Такие ситуации часто встречаются при продаже автомобилей. Когда сделка осуществляется одним из супругов, на которого зарегистрировано авто. Технически выполнить это не сложно, т.к.
договор купли-продажи ТС сейчас не обязательно заверять в нотариальной конторе.
Но с отчуждением недвижимости ситуация иная. ДКП квартиры обязательно подлежит нотариальной заверке (ст.42 ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015). А значит, для его реализации следует предварительно получить согласие супруга на продажу.
В какой форме нужно получить согласие
Согласие другого супруга на продажу недвижимости обязательно оформляется письменно. Такая форма зафиксирована в ст. 35 СК РФ. Плюс, данный документ подлежит обязательной нотариальной заверке.
Оформить его просто. Для этого следует обратиться в любую нотариальную квартиру и предъявить следующие документы:
- Удостоверение личности.
- Свидетельство о разводе. Если бракоразводный процесс еще идет, потребуется справка из суда.
- ДКП или иной документ на жилище.
- Свидетельство о праве собственности.
Документы проверяются нотариусом быстро. В итоге заявителю предоставят доверенность на типовом бланке с подписями и печатями.
За услугу нотариус взимает государственную пошлину в размере 500 руб.
Если согласия получено не было
Закон не предусматривает мер наказания для владельцев общей недвижимости, которые продают ее без согласия бывшего супруга. Возможно, стороны достигли устной договоренности, и нарушать ее никогда не будут. В таком случае у квартиры появится новый владелец, и больше никакой совместной собственности у супругов не будет.
Но если второй супруг решит, что он желает получить свою часть жилья или компенсацию за нее, то отсутствие согласия на сделку может существенно навредить. Все потому, что пострадавшая сторона получает право обратиться с иском в суд и потребовать признания сделки недействительной. И судья, наверняка, это требование удовлетворит.
Далее этот истец подаст еще один иск уже о разделе имущества. Часть квартиры придется уступить.
Но это еще не все. От таких действий пострадает покупатель жилья. Его ждут материальные и моральные издержки. И наверняка, он захочет их вернуть. А значит, подаст иск против продавца о возмещении морального и материального вреда. Сумма по итогу может получиться немаленькая.
Поэтому, конечно, нежелание получать согласие бывшего супруга на продажу квартиры – деяние не наказуемое, но может привести к существенным убыткам.
Особые ситуации
Если стороны сохраняют хорошие отношения, получить согласие супруга на продажу несложно. Но иногда обстоятельства складываются таким образом, что это невозможно в принципе или даже не нужно.
Продажа доли в квартиреодним из супругов
Продажа доли в квартире
Если имущество супругами оформлено в долевую собственность, оно не расценивается в качестве совместно нажитого. Поэтому нормы СК РФ в данном случае не действуют. Каждый супруг является полноправным владельцем своей доли в недвижимости и может распоряжаться ей по собственному усмотрению.
Единственное обязательное условие – это письменное уведомление о предстоящей продаже прочих собственников с предложением выкупа доли. Т.е. если бывшая жена хочет продать свою половину квартиры, оформленной в долевую собственность, ей следует послать письменное уведомление бывшему супругу.
Продажа жилья между супругами
Если продажа квартиры осуществляется только между двумя бывшими супругами, никакого согласия на проведение сделки можно, естественно, не получать.
Но такая ситуация возможна, только если в недвижимости предварительно выделены доли каждого и это выделение зарегистрировано в Росреестре. Т.е.
по факту после определения долей квартира перестанет считаться совместной собственностью супругов. И правила, зафиксированные в СК РФ, на нее не будут распространяться.
Возможные сложности и пути их решения
Главные проблемы, которые могут возникнуть с получением согласия супруга на продажу недвижимости:
- Невозможность установить его местонахождение.
- Нежелание предоставлять согласие на проведение сделки.
Во всех ситуациях выход будет один – обращение в суд с иском о разделе имущества. Если местонахождение супруга установить самостоятельно сложно, суд будет делать запросы. Процедура затянется, зато можно будет не опасаться, что однажды бывший супруг появится и потребует расторгнуть сделку по продаже.
Получать согласие на продажу общего имущества от бывшего супруга необходимо. Норма эта действует вплоть до того момента, пока стороны официально не разделят совместную собственность.
Что делать если муж не дает продать квартиру после развода
Как утверждает статья 38 Семейного Кодекса, все, что приобрели супруги в процессе семейной жизни вплоть до развода, является их совместной собственностью. В первую очередь это касается недвижимости пары — она должна быть разменяна либо реализована, а сумма разделена поровну. Но как же поступить в ситуации, когда муж после развода не хочет продавать квартиру.
Как делится имущества после прекращения брака
К решению развестись супружеские пары приходят разными путями. Но всех случаях бракоразводный процесс сопровождается сильными эмоциональными переживаниями. Люди только и думают о том, как поскорее получить на руки свидетельство о расторжении брака, и откладывают на потом момент раздела совместно нажитого.
Недвижимость не подлежит разделению при разводе лишь в том случае, если одна из сторон покупала ее до свадьбы либо на личные средства.
Родители жены подарили ей деньги на приобретение квадратных метров, о чем свидетельствует соответствующее соглашение.
Либо недвижимость перешла к мужу по наследству от бабушки уже после свадьбы, а после развода бывший муж продал квартиру. Но и здесь возможны нюансы.
Даже если имущество было получено по наследству или по договору дарения одним из супругов, но вторая сторона на протяжении совместной жизни внесла существенный материальный вклад в улучшении состояния недвижимости, то судья может принять решение о переводе недвижимости в категорию общего имущества.
Если квартира была приобретена супругами после дня свадьбы, но один из них не работал все это время без уважительной причины, причинял вред имуществу, и эти факты получат подтверждение в ходе судебного рассмотрения, то недвижимость может отойти благополучной стороне.
В судебной практике существует понятие срока давности по разделу совместно нажитой собственности. Этот период составляет 3 года.
Такая формулировка часто вводит в заблуждение граждан, считающих, что если вторая половина не предъявила претензии и не заявила о своих намерениях продажи квартиры в процессе развода, то с недвижимостью можно делать все что угодно.
Но это не так — трехлетний срок на право оспорить действия экс-супруга отсчитывается с того момента, как один из супругов узнал о нарушении его права собственности на общие квадратные метры.
Какие права у мужа если жена собственник квартиры
Продажа недвижимого имущества без согласия экс-супруги
К примеру, пара прожила в браке 10 лет. За это время семья обзавелась трехкомнатными апартаментами. После болезненного бракоразводного процесса супруга забрала двоих детей и приехала к своим родителям в другой город.
Прошло время, женщина успокоилась, наладила свою жизнь и решила заняться разделом имущества. Но наведавшись на прежнее место жительства, она узнала, что бывший муж продал квартиру после развода, не уведомив ее о сделке.
Естественно, супруга обратилась к юристу с вопросом — допустимо ли оспаривание договора купли-продажи согласно действующему законодательству. Ответ однозначен — женщина имеет право на обжалование, так как имело место грубое нарушение права собственности на общее имущество — муж продал оспариваемое имущество после развода, не получив разрешения экс-супруги.
Понятие распоряжения общим имуществом не имеет временных рамок и относится ко всему, что было куплено супругами в браке на общие доходы.
Речь о его разделе может идти вне зависимости от того, когда состоялся бракоразводный процесс — через 10 или через 20 лет.
Другое дело, если между супругом и супругой был заключен брачный договор, в котором черным по белому прописаны права сторон, либо имеет место добровольное соглашение о разделе собственности, а также судебное решение о делении нажитого супругами имущества.
Во всех остальных случаях при купле-продаже любого имущества после расторжения брака супруг должен согласовать сделку с бывшей второй половиной.
Особенно если речь идет о недвижимости — для оформления ДКП мужчина должен предоставить нотариусу официально оформленное согласие супруги на продажу имущества после развода. Перед сделкой владелец обязан уведомить покупателя, что объект, который продается, был куплен в браке.
Если мужчина этого не сделал сознательно, то его действия квалифицируются как мошенничество с целью получения выгоды и подлежат оспариванию.
На деле провернуть такую аферу несложно — достаточно заявить об утере паспорта, получить новый документ без штампа о браке и разводе и умолчать при заключении соглашения купли-продажи о том, что продавец не является единоличным собственником имущества. В подобной ситуации женщина имеет право подать иск против бывшего мужа и потребовать прекращения действия ДКП либо возмещения половины от стоимости проданного жилья.
Какой срок на раздел имущества после развода
Деление имущества при наличии детей
Часто встречаются истории, когда оба супруга согласны на продажу квартиры, но сталкиваются с непредвиденными сложностями, так как на квадратных метрах прописаны дети. Здесь в дело вступают органы опеки, которые следят за тем, чтобы в процессе раздела жилья не были ущемлены права малолетних граждан — при любом варианте раздела совместной недвижимости, доля детей во вновь приобретенном жилье не должна быть уменьшена.
К примеру, супруги владеют недвижимостью, общая площадь которой составляет 50 квадратных метров, где прописаны муж, жена и двое их малолетних наследников.
При размене такого варианта получить две равноценные квартиры с площадью, достаточной для проживания детей, невозможно. Также нет никакого шанса продать имущество и разделить деньги поровну.
Вырученной суммы попросту недостаточно для приобретения нормальной квартиры. Здесь возможны несколько вариантов выхода из ситуации.
- Женщина остается проживать в квартире вместе с детьми и выплачивает экс-супругу денежную компенсацию за его половину.
- Пара продолжает сосуществовать на одной территории до того момента, пока детям не исполнится 18 лет.
- Муж забирает в собственность другое ценное имущество, нажитое совместно — автомобиль, земельный участок, гараж и так далее.
- Супруги обращаются в суд с просьбой выделить долю каждого из них в общей недвижимости, после чего могут продать ее или подарить детям.
В исключительных случаях суд может встать на сторону матери или отца, на попечении которых остаются несовершеннолетние, и присудить им большую часть недвижимости.
Причинами для подобного решения может стать инвалидность ребенка или родителя, низкий уровень дохода и прочие обстоятельства, которые рассматриваются индивидуально в каждом конкретном случае.
Залогом успеха в таком деле является документальная база, собранная истцом для подтверждения своих требований.
Вообще дела, когда продается имущество при наличии несовершеннолетних — сфера очень тонкая, зависящая от многих факторов — от дохода родителя, с которым остаются проживать отпрыски, наличия у него другого жилья и так далее.
Лучше всего перед тем как собраться продать квартиру при разводе с ребенком, проконсультироваться с опытным юристом и адекватно оценить шансы на раздел.
Можно обратиться в юридическую контору лично, а можно получить бесплатную консультацию опытного специалиста в области права не выходя из дома — просто задать вопрос на сайте.
Как делят ипотеку после развода при наличии детей
Деление приватизированных и ипотечных квадратных метров
По-другому обстоит дело с разделом приватизированного имущества. В такой ситуации недвижимость делится согласно долям, обозначенным в договоре приватизации.
Если жилье было приватизировано на двоих супругов, то при расторжении брака оно будет разделено поровну.
Если же в приватизации принимали участие несовершеннолетние отпрыски пары, то жилье будет поделено с учетом их долей, переходящих до момента совершеннолетия детей в распоряжение родителя, с которым они будут проживать.
Квартира, находящаяся в ипотечном кредитовании, подлежит разделу так же, как и остальное имущество супругов, то есть поровну между мужем и женой.
Исключение составляют лишь случаи, когда для ее приобретения был использован материнский капитал или государственная дотация в виде военной ипотеки.
Тогда между мужчиной и женщиной будут делиться лишь средства, вложенные в покупку без учета госвыплат.
Если при разводе судом были выделены доли каждого собственника или в ситуации с приватизированным жильем одна из сторон хочет продавать свою часть квадратных метров, первоочередное право на сделку купли-продажи принадлежит второму владельцу. Продающая сторона должна уведомить его о своих намерениях и предложить образец договора купли-продажи квартиры при разводе с четко обозначенной стоимостью.
На обдумывание и поиск денежных средств второй стороне дается один месяц, по истечении которого гражданин должен либо приобрести долю у бывшего супруга, либо отказаться от нее в письменной форме.
Но если станет известно, что сторона-продавец предложила покупателю цену меньшую, нежели бывшему супругу, тот имеет право на оспаривание заниженной стоимости при продаже недвижимости при разводе и на требование признать данное соглашение недействительным.
Нужно ли согласие бывшего мужа на продажу квартиры?
AlexLipa/Depositphotos
Отвечает нотариус Нотариальной палаты Анна Таволжанская (Санкт-Петербург):
Для того чтобы ответить на Ваш вопрос, в первую очередь необходимо понять, когда и каким образом была приобретена квартира, которую Вы продаете, а также кто, кроме ребенка, является ее собственником.
Будем исходить из того, что вторая доля квартиры принадлежит Вам. Если эта доля была приобретена Вами до заключения брака, в браке на безвозмездном основании (по договору дарения, приватизации, по наследству и т. п.
) или уже после расторжения брака, то согласие бывшего супруга на продажу Вашей доли не требуется.
Если же Вы приобрели долю отчуждаемой квартиры в браке за деньги, то она является Вашим общим имуществом с супругом, и в целях обеспечения бесспорности сделки лучше получить его согласие на продажу. Если такое согласие бывший супруг Вам не даст, то продать долю тоже возможно, но велик риск, что Ваш бывший супруг оспорит эту сделку в суде.
Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?
Подарил квартиру сыну – могут ли меня теперь выселить?
У Вашего вопроса есть и второй аспект. Для продажи доли, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку, Вам необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства.
Как правило, органы опеки и попечительства, рассматривая подобные вопросы, требуют представить согласие второго родителя на распоряжение имуществом ребенка.
При отсутствии такого согласия Вам могут отказать в выдаче соответствующего разрешения. Отказ органов опеки Вы можете обжаловать в судебном порядке.
Отвечает юрист Мария Сохань (Кемерово):
Для продажи квартиры согласие супруга нужно, если квартира покупалась в браке, то есть является совместно нажитым имуществом. Так будет даже вне зависимости от того, на чье имя она приобреталась.
Также для продажи потребуется распоряжение органов опеки и попечительства о разрешении на продажу доли ребенка.
Для его получения нужно заявление от обоих родителей, даже если состоите в разводе, так как супруг – тоже законный представитель.
Если бывший супруг откажется подавать заявление в органы опеки, то можно получить разрешение в судебном порядке. Для этого нужно сначала получить письменный отказ от опеки, и далее подавать в суд и доказывать, что жилищные права ребенка не будут нарушены.
Как продать квартиру ребенка, если отец не выходит на контакт?
Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?
Отвечает эксперт компании «Азбука жилья» Антон Пайзанский:
Для продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, требуется согласие органов опеки. Заявление в опеку должны подавать оба родителя. Вам он не муж, но детям все еще отец. Обязать его дать такое согласие Вы не можете, и, если он будет против, уже через суд Вам нужно будет доказывать, что продажа осуществляется в интересах детей.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Заявление на распоряжение долей должны подписывать оба родителя. В случае если Ваш бывший супруг против, то представитель органов опеки может озвучить Вам определенные основания, по которым можно катализировать процесс по продаже.
Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:
Если квартира, которую Вы планируете продавать, была приобретена в период брака, то она является совместно нажитым имуществом. То есть бывший супруг имеет право на долю в праве собственности и, соответственно, должен дать свое согласие на продажу. Если Вы заключите сделку без его согласия, то он сможет в будущем ее оспорить.
Вопрос с увеличением фактической доли ребенка рассматривается органами опеки. Они должны дать согласие, которое потребуется представить на регистрацию.
Можно ли продать квартиру, если среди собственников – дети?
Можно ли отца ребенка обязать продать долю в квартире?
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
Если с момента развода прошло больше трех лет, то согласие бывшего супруга не требуется. Если меньше, и супруг против, то сделку он может оспорить. Заставить бывшего мужа дать согласие не получится.
Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:
Вам перед продажей доли несовершеннолетнего нужно будет получить согласие органов опеки и попечительства, так как это требование семейного законодательства. Этот орган, в свою очередь, будет учитывать мнение законного представителя ребенка – его отца.
- Если из-за этого согласие органа опеки и попечительства получить будет невозможно, то добиться желаемого результата возможно в судебном порядке путем подачи соответствующего искового заявления.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
- Можно ли выкупить долю мужа за маткапитал?
- Как выписать бывшего мужа из квартиры, купленной в браке?
- Дети и недвижимость: 15 полезных статей
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Вс разъяснил, как продать общий дом после развода — новости право.ру
Супруги Петровы* в 2014 году приобрели участок, на котором построили дом. При покупке право собственности на землю было зарегистрировано на мужа. В октябре 2018 года они развелись в судебном порядке, а уже в ноябре 2018-го Петров продал дом с участком Максиму Жукову*.
Бывшая жена Петрова посчитала, что ее права при совершении этой сделки были нарушены, поскольку своего согласия на нее она не давала. Женщина обратилась в суд с иском к экс-супругу и покупателю.
Она потребовала признать заключенный между ними договор купли-продажи недействительным и прекратить право собственности Жукова на дом и участок.
Петрова также попросила суд признать за собой и за экс-супругом права собственности на равные доли в спорной недвижимости. Экспертиза оценила дом и участок в 1,7 млн руб.
Две инстанции – два мнения
Чердаклинский районный суд Ульяновской области требования заявительницы удовлетворил частично. Он признал недвижимость совместно нажитой и взыскал с бывшего супруга половину ее стоимости – 890 000 руб. Первая инстанция отказалась признавать сделку недействительной, ведь нет доказательств того, что Жуков знал или заведомо должен был знать о несогласии Петровой.
Апелляция с таким подходом не согласилась. Ульяновский областной суд признал куплю-продажу недействительной и прекратил право собственности Жукова на имущество. Как объяснил облсуд, на дом и участок распространяется режим совместной собственности супругов. Согласно п. 3 ст.
35 СК, одному супругу, чтобы совершить сделку по распоряжению недвижимостью, нужно получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В противном случае супруг, не дававший согласия на сделку, может ее оспорить.
Эта норма применима к ситуации Петровой, посчитал областной суд.
Покупателя решение апелляции не устроило, поэтому он обратился с жалобой в Верховный суд.
Гражданское, а не семейное: ВС исправил ошибку
Рассматривая дело, тройка судей под председательством Игоря Юрьева пришла к выводу, что семейное законодательство здесь неприменимо. П. 3 ст. 35 СК распространяется только на отношения, возникшие между супругами. Под действие этой нормы не подпадают другие участники гражданского оборота, включая бывших супругов, указал Верховный суд.
База судей
Для продажи дома и участка Петрову нотариально удостоверенное согласие бывшей жены не требовалось. После развода экс-супруги приобрели статус участников совместной собственности, которая регулируется гражданским законодательством. Согласно п. 3 ст.
253 ГК, каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не установлено соглашением.
Другой участник может оспорить такую сделку, но только доказав, что у совершившего ее лица не было на то полномочий и что его контрагент знал или должен был об этом знать.
Таким образом, в деле Петровой судам следовало установить, были ли у ее бывшего мужа полномочия на отчуждение недвижимости, и проверить осведомленность Жукова об этом, указал ВС и отправил дело на пересмотр в апелляцию (Определение № 80-КГ20-3 от 30 июня 2020 года).
Это определение не новое для судебной практики, комментирует Арам Григорян из Федеральный рейтинг.
группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Международные судебные разбирательства группа Международный арбитраж группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Рынки капиталов группа Санкционное право группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) 14место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 32место По выручке
: «Довольно часто можно встретить дела, в которых суды занимают аналогичную позицию и со ссылкой на ст. 35 СК указывают на отсутствие необходимости получать нотариально удостоверенное согласие бывшего супруга на отчуждение имущества, нажитого в браке». С ним соглашается Илья Котляров из КА Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Страховое право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Морское право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Частный капитал группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Уголовное право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) 14место По выручке на юриста (более 30 юристов) 17место По количеству юристов 24место По выручке
, добавляя, что решение гражданской коллегии по делу Петровой лишь укрепляет ранее сформированный подход, на который не раз обращал внимание сам ВС (№ 31-КГ19-8 от 10 декабря 2019 года, № 18-КГ17-105 от 25 июля 2017 года).
Участники или супруги: разница на практике
Определение режима имущества напрямую влияет на исход дела об оспаривании сделки. Если недвижимость в совместной собственности супругов, то отсутствия нотариально удостоверенного согласия второго супруга обычно достаточно, чтобы признать сделку недействительной, говорит Котляров.
Суды в таком случае не требуют от истца дополнительно доказывать, что приобретатель недвижимости знал об отсутствии необходимого согласия.
Илья Котляров, советник КА «Ковалев, Тугуши и партнеры»
Иным образом обстоят дела с общим имуществом, на которое не распространяется режим совместной собственности супругов. Сделки с ним оспорить гораздо сложнее, потому что нужно доказать и отсутствие полномочий на ее совершение у участника совместной собственности, и фактическую или должную осведомленность об этом покупателя.
Например, доказательством такой осведомленности может служить указание на дружеские отношения между продавцом и покупателем, поясняет Олег Буйко из АБ
Федеральный рейтинг.
группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Международный арбитраж группа Морское право группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Рынки капиталов группа Санкционное право группа Семейное и наследственное право группа Страховое право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Транспортное право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Уголовное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Финансовое/Банковское право группа Частный капитал группа Экологическое право группа Банкротство (включая споры) (high market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа Международные судебные разбирательства группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) 1место По выручке 1место По выручке на юриста (более 30 юристов) 1место По количеству юристов Профайл компании
. Также в качестве аргумента суду можно представить выписку из ЕГРН с отметкой о судебном споре в отношении спорного имущества, которая была внесена до даты заключения договора купли-продажи, добавляет Котляров.
Впрочем, выиграть подобные иски удается немногим.
Суды, как правило, отказывают в признании сделки недействительной со ссылкой на то, что имеющийся в отношении недвижимого имущества режим совместной собственности презюмирует согласие всех собственников, а со стороны нового приобретателя не следовало каких-либо недобросовестных действий.
Екатерина Тягай, партнер Pen & Paper
Партнер МКА Федеральный рейтинг. группа Семейное и наследственное право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Уголовное право
Ольга Зеленая добавляет, что в итоге истцу часто присуждают компенсацию стоимости его доли в совместной собственности.
* – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией.
Продать общее имущество можно без согласия супруга. Деньги от продажи поделить не получится
Источник: Определение ВС № 4-КГ17-22 от 16.05.17
У нас опять поучительное дело о разводе. Супруги прожили вместе два года и решили развестись. Из общего имущества у них был только автомобиль.
Договориться мирно не получилось, поэтому разводились через суд. На суде выяснилось, что за пару месяцев до развода супруг без спроса продал общую машину двоюродному брату. И хотя машина реально стоила около 300 тысяч рублей, в договоре указали символические 50 тысяч.
Кто продал общее, ответит в суде
Городской суд встал на сторону жены. Говорит мужу, мол, надо делиться, нехорошо продавать общее и забирать себе все деньги.
В итоге получилось такое решение: выплатить жене 50% от стоимости общей машины и расходы на адвоката — всего 163 тысячи рублей. Причем поделили не 50 тысяч, как по договору, а реальную стоимость автомобиля на момент сделки.
Муж с таким решением не согласился, подал апелляцию и проиграл.
Суды объяснили так. Имущество нажито в браке. Жена не давала согласия на продажу машины и не подписывала соглашение о разделе имущества. А муж не смог доказать, что деньги от продажи машины пошли на нужды семьи. В итоге машину — мужу, а половину денег — жене.
Тогда пошел супруг в Верховный суд. А Верховный суд отменил все решения, и никаких денег за общую машину жена уже не получит. Вот почему так вышло.
По умолчанию считается, что каждый из супругов согласен на все сделки, которые совершает другой супруг. И это не нужно как-то специально оформлять по документам. Купил муж машину — значит, жена согласилась потратить на нее общие деньги. Продал — жена тоже как будто согласна.
Без письменного согласия супруга можно продать почти любое имущество: стиральную машину, автомобиль, ноутбук и соболиную шубу.
Еще без согласия супруга можно снять все деньги со счёта и отдать их маме, подруге или кому угодно в долг или просто так.
Чтобы отсудить свою часть при разводе, обманутому супругу придется доказывать, что он был против или не в курсе. Не докажешь — ничего не получишь.
Но есть исключения. Это любые сделки, которые нужно оформлять у нотариуса или регистрировать в госоргане.
Вот что, например, нельзя сделать без официального разрешения супруга:
- продать квартиру или дом;
- переоформить на кого-то долю в уставном капитале;
- заложить квартиру;
- заключить договор ренты.
Заключите брачный договор. Это цивилизованное решение, даже если не собираетесь разводиться. Захотите — измените условия в любой момент и сколько угодно раз.
Составьте соглашение о разделе имущества. Это можно сделать до развода или после. Помогает, когда супруги обо всём договорились.
Собирайте доказательства. Если вы были против продажи общего имущества, но не можете подтвердить это документами, можно использовать свидетельские показания и что угодно еще. Не факт, что это поможет, но стоит попробовать.
Аккуратно оформляйте документы на все активы. Не думайте, что это формальности и с вами такого точно не случится. Можно открыть вклад на имя жены и потом лишиться всех денег. Или при разводе совместно выставить общую квартиру на продажу, а потом узнать, что она продана, а денег нет. Придется ходить по судам, но это долго и дорого.
Откройте дополнительную карту. Если все накопления на вашей карте, а жена злится, что у нее нет денег, заведите вторую карту к этому счету и установите лимит расходов. Тогда деньги будут под контролем, а супруга сможет тратить сколько нужно. Когда захотите, закроете вторую карту.
Храните важные документы в банковской ячейке. Если оформить доступ только в присутствии обоих супругов, кто-то один не сможет один забрать документы на квартиру или ПТС. При желании их можно восстановить, но это хлопотно и займет время. Если что-то пойдет не так, успеете наложить запрет на сделки. А еще это поможет доказать, что вы были против продажи или не знали о ней.