Договор участия в долевом строительстве — это особый вид договора, который разработан с целью защиты интересов инвестора дольщика при инвестировании в строящуюся недвижимость. Заключая ДДУ с застройщик, дольщик приобретает особые привилегии также при банкротстве застройщика. Об особых правилах для дольщиков, заключивших ДДУ с застройщиком, речь пойдет в нашей статье.
В первую очередь необходимо отметить, что для того чтобы действовали особые правила банкротства застройщика, о которых пойдет речь далее, судом должны быть применены положения параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
То есть суд должен признать юридическое лицо застройщиком, установив факт наличия неисполненных обязательств по передаче жилых объектов недвижимости или денежных требований участников строительства (исходя из определения термина «застройщик», предусмотренного Законом о банкротстве).
Таким образом выглядит это в судебном акте:
В 80 % случаев суд применяет положения параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при введении процедуры банкротства застройщика (исходя из действующих правил, суд открывает конкурсное производство, минуя процедура наблюдения).
В этом случае в решении суда об открытии конкурсного производства (в резолютивной части) вы найдете информацию о применении данных правил. Однако остается значительный процент дел о банкротстве застройщиков, когда суд не применяет правила параграфа 7 Закона о банкротстве в судебном акте о признании заявления о банкротстве застройщика обоснованным.
Как правило, это вызвано тем, что многие застройщики скрывают факт наличия прав требований участников долевого строительства.
Если при банкротстве вашего застройщика не были применены правила параграфа 7 Закона о банкротстве, а у вас имеется требование о передаче жилого помещения или денежное требование участника строительства (например, в связи с расторжением ДДУ), то вам необходимо обратиться в суд с ходатайством о применении норм данного параграфа, приложив доказательства наличия соответствующих требований.
Если суд признает представленные доказательства достаточными, он применить правила параграфа 7 Закона о банкротстве, об этом будет вынесено отдельное определение суда.
Также рекомендуем перед тем, как определить порядок дальнейших действий, внимательно ознакомиться со всеми судебными актами в деле о банкротстве вашего застройщика (в картотеке арбитражных дел), а также с сообщения арбитражного управляющего в газете «Коммерсантъ». Возможно, другие кредиторы уже обратились с соответствующим ходатайством и суд применил особые правила банкротства застройщика, приняв соответствующее определение суда.
Что же делать дольщикам при банкротстве застройщика по ДДУ?
Рассмотрим две ситуации: строительство дома еще не завершено, объект не передан (даже в том случае, если дом построен, но нет разрешения на ввод в эксплуатацию) или строительство дома завершено (получено разрешение на ввод в эксплуатацию), объект передан.
В первом случае (отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию) дольщику, заключившему ДДУ (иные договоры) для приобретения квартиры, машино-места, нежилого помещения площадью до 7 кв.м.
Что делать при банкротстве застройщика
Бывает, что дольщик купил квартиру в новостройке и думает, что просчитал все: стоит дешевле вторички, планировка лучше, коммуникации новые, район хороший.
Светлана Фатеева
работала с «Дом-рф» по задачам фонда защиты прав дольщиков
Профиль автора
Сначала все идет бодро: возведен четвертый этаж, потом — пятый. Затем стройка останавливается, а еще через месяц застройщика объявляют банкротом. И что теперь делать — непонятно.
Я работала с «Дом-рф» по задачам фонда защиты прав дольщиков и неплохо изучила эту тему. В статье расскажу, как действовать, если застройщик обанкротился.
Поправки в закон 214-ФЗ вносят так часто, что в процессе строительства одного дома правила игры на строительном рынке могут здорово поменяться. Примеры таких изменений — создание компенсационного фонда и переход на эскроу-счета. А если что-то пошло не так и застройщик обанкротился, сценарий для дольщика будет зависеть от того, в какой период он заключил с ним договор.
- Инициировать банкротство может сам застройщик, налоговая или кредитор застройщика, например банк, поставщик или дольщики.
- Пока длится банкротство, дольщик может потерять пару лет, а потом еще столько же, пока новый застройщик достраивает дом.
- Банкротство происходит по разным причинам:
- выросли цены на стройматериалы или подрядчиков;
- снизилась покупательская способность;
- деньги ушли на выплаты по судебным решениям, например, застройщик затянул со сдачей дома и дольщики подали иски в суд.
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
Банк, который выдал кредит на строительство, кредиторы или контролирующий орган могут обратиться в арбитражный суд, если застройщик перестает исполнять свои обязательства. По решению суда застройщика могут признать банкротом.
Бывает, что конкурсный управляющий видит возможность восстановить платежеспособность застройщика.
Тогда он проводит собрание кредиторов, чтобы рассмотреть вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о прекращении конкурсного производства и перехода к внешнему управлению.
Суд рассматривает ходатайство, назначает внешнего управляющего и передает ему руководство компанией, чтобы достроить дом.
Еще закрыть дело о банкротстве можно, если должник и кредиторы договорились: например, что застройщик вернет долги через 10 лет. В этом случае заключают мировое соглашение — судебно удостоверенный документ, который завершает производство по делу.
Вот ситуации, которые должны насторожить дольщика:
- Строительство остановилось. Обычно стройка идет бесперебойно — на площадке есть техника и рабочие, останавливать ее застройщику невыгодно. Поэтому за ходом стройки лучше следить: приезжать на объект или наблюдать через единую информационную систему жилищного строительства — по закону застройщик обязан каждый месяц публиковать там фотографии с текущим состоянием дел. Многие застройщики устанавливают на объекте веб-камеры и круглосуточно транслируют ход стройки на своем сайте.
- Истекает срок разрешения на строительство или других документов. Это может создать проблемы с финансированием и заморозить строительство. Проверить документы можно в ЕИСЖС или на сайте застройщика.
- Нет финансовой отчетности на сайте проекта.
- Нет аккредитации крупных банков на ипотеку: банки внимательно следят за застройщиками и проектами, под которые выдают ипотеку.
Написать о своих сомнениях можно через электронную форму обратной связи на сайте ЕИСЖС
Чем раньше вы узнаете о банкротстве застройщика, тем выше шанс избежать потери денег и квартиры. Есть несколько источников, откуда это можно узнать:
В газете «Коммерсант» или на ее сайте. Там будет указана следующая информация: застройщик, его адрес и ИНН, арбитражный суд, который рассматривает дело, номер дела, дата принятия решения о банкротстве и открытии конкурсного производства, дата закрытия реестра требований кредиторов, сведения о конкурсном управляющем.
Для поиска информации о банкротстве введите название застройщика, его ИНН или ОГРН
Через картотеку арбитражных дел. Все дела о банкротствах рассматривают арбитражные суды. Вынесенные решения заносятся в специальную картотеку, которая есть в электронном виде — она содержит сведения обо всех завершенных и текущих делах, которые рассматриваются арбитражными судами РФ.
Можно узнать информацию о поданных заявлениях, жалобах и ходатайствах, посмотреть текущий статус дела и ход его движения в вышестоящих судебных инстанциях.
Для поиска введите ИНН, ОГРН или название застройщика в поле «Участник дела» и выберите из списка дела со значком «Б» — банкротство
Через единый федеральный реестр сведений о банкротстве — в нем публикуются сведения о процедурах банкротства на территории РФ.
По банкротам-застройщикам информацию вносит конкурсный управляющий: он указывает сведения о должнике, решениях суда, результатах собрания кредиторов, об инвентаризации имущества должника, о проведении и результатах торгов.
Для поиска нужно ввести название застройщика, его ИНН или ОГРН
Если застройщик обанкротился, дольщику нужно обратиться к конкурсному управляющему, которого назначает арбитражный суд. Данные управляющего можно найти на сайте газеты «Коммерсант». Дальше следует написать заявление о включении своих требований о передаче квартиры или возврате денег в реестр кредиторов.
Что такое реестр кредиторов. Реестр требований кредиторов — это документ, который содержит сведения о тех, кому должен застройщик, и их требованиях о взыскании задолженности. В их число могут входить дольщики, поставщики, подрядчики, госорганы и банки.
Заявление можно подать в течение двух месяцев со дня, когда получил уведомление об открытии конкурсного производства, независимо от того, закрыт к этому моменту реестр или нет. Если требования заявлены после закрытия реестра, суд их рассмотрит, но получить деньги вряд ли удастся, потому что требования запоздавших кредиторов удовлетворяются в последнюю очередь.
Если дольщик хочет заявить другие требования, ему нужно подать иск в арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве. Например, если дом уже построен, но застройщик не оформил право собственности, можно подать иск для признания права собственности.
Сначала удовлетворяют требования по текущим платежам — они не входят в реестр требований кредиторов. К ним относятся судебные расходы по делу о банкротстве, оплата вознаграждения конкурсному управляющему, оплата услуг лиц, которых привлекают в соответствии с законом о банкротстве.
Преимущество дольщиков перед другими кредиторами. В отличие от других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты, у дольщиков есть выбор: требовать возврата денег или само жилье.
При определении суммы выплаты учитывают затраты дольщика по договору и реальный ущерб.
Рыночную стоимость квартир определяет оценщик, которого привлекает конкурсный управляющий за счет застройщика. Стоимость рассчитывают исходя из площади квартиры и показателя рыночной стоимости квадратного метра в этом доме.
Неустойка положена, если деньги за квартиру по ДДУ поступили от дольщика к застройщику напрямую. Если вы купили квартиру по ДДУ с использованием счета эскроу, рассчитывать на неустойку вы не сможете. В этом случае застройщик не владел этими деньгами, а значит, платить неустойку ему не за что.
Суд рассматривает требования к застройщику о выплате неустойки за несвоевременное исполнение обязательств и включает их в реестр денежных требований. Также можно потребовать возмещения убытков, компенсации морального вреда, судебных издержек и выплаты штрафа в 50% от неустойки.
Пример из судебной практики. Сторона просила возместить убытки, моральный вред, судебные расходы, выплатить неустойку и штраф. Суды трех инстанций посчитали, что это злоупотребление правом: они решили, что заявитель завысила ответственность застройщика и необоснованно просила включить убытки в реестр. Верховный суд с таким выводом не согласился.
Заявление о включении в реестр.
Заявление о включении требований в реестр пишется в свободной форме: нужно описать ситуацию, приложить подтверждающие документы и отправить конкурсному управляющему по почте заказным письмом с описью вложения либо передать лично. Информация о конкурсном управляющем, адрес и срок принятия требований для включения в реестр указаны в публикации «Коммерсанта».
Документы нужны в трех экземплярах — для конкурсного управляющего, арбитражного суда и застройщика.
Если в ДДУ несколько дольщиков, то заявление подписывают все дольщики — понадобятся копии их паспортов. Если от имени дольщика действует представитель, нужна нотариальная доверенность на представление интересов в деле о банкротстве. А если квартира покупается для несовершеннолетнего, то нужно подтверждение статуса законного представителя, например свидетельство о рождении.
Пример из судебной практики. Дольщик заявил требование о передаче жилого помещения, но ему отказали во включении требования в реестр. Суды трех инстанций ссылались на то, что в бухгалтерской документации застройщика не было сведений, что деньги дольщика поступали на счет застройщика.
Верховный суд не согласился с таким решением. По его мнению, факт перечисления денег дольщиком подтвержден — он добросовестно исполнил свои обязательства.
То, что должностные лица застройщика нарушили правила учета и движения денег, поступивших в кассу, не основание, чтобы лишать дольщика права на включение требования в реестр.
Конкурсный управляющий инициирует собрание дольщиков в том случае, если для решения вопросов по недостроенному дому необходимо их участие. Например, если застройщик не уплачивал взносы в компенсационный фонд, то на собрание выносится вопрос о создании дольщиками жилищно-строительного кооператива.
Банкротство застройщика: что делать дольщику?
Что такое банкротство
Коротко: если у компании нет денег и она не в состоянии платить по счетам, её могут признать банкротом. С застройщиком это происходит по разным причинам:
- выросли цены на строительные материалы и подрядные работы, в том числе из-за скачков курсов валют;
- был плохо составлен бизнес-план проекта;
- компания потратила много денег на выплаты по судебным решениям, в частности при задержке строительства;
- застройщик столкнулся с мошенничеством;
- форс-мажорные обстоятельства.
Все эти проблемы могут привести к заморозке строительства. Если найти деньги не получится, застройщик имеет право объявить себя банкротом. Он избавится от финансовых обязательств, которые не в силах выполнить, но при этом компания будет ликвидирована с потерей всех активов (хотя и не всегда). Бизнес придётся начинать практически с нуля, а репутация на рынке и вовсе уйдёт в «минус».
Понятно, что дольщика всё это не очень волнует — ему важно либо вернуть вложенные деньги, либо дождаться, когда его квартиру всё-таки достроят.
Частично решить проблемы должны эскроу-счета. Через них покупатели будут рассчитываться с застройщиком начиная с 1 июля 2019 года. Деньги дольщиков «заморозятся» на счёте до окончания строительства, доступа к ним у застройщика до этого момента не будет.
Средства на возведение ЖК придётся брать в кредит у банков, поэтому у вызывающих сомнения застройщиков шансы их получить невысоки. Это должно гарантировать возврат средств дольщикам в случае, если стройка будет остановлена. Как всё будет работать на практике, пока не до конца понятно.
Например, если обанкротится банк, в котором открыт эскроу-счёт, то неясно, каким образом будут возвращаться средства. На сумму до 10 млн рублей распространяется действие системы страхования вклада, а вот больше неё — нет.
Кто может обанкротить застройщика
Признать компанию финансово несостоятельной вправе только суд.
Если у застройщика накопились долги перед кредиторами на сумму, превышающую 300 000 рублей, и он просрочил выплаты на 3 месяца, в его отношении можно начать процедуру банкротства. Это способен сделать и сам дольщик.
Но на практике это дорого и довольно сложно.
Даже если банкротить застройщика не в одиночку, а создавать инициативную группу, надо будет устраивать собрание кредиторов, выбирать арбитражного управляющего, оплачивать его услуги и решать множество других вопросов.
Поэтому проще не идти в суд самостоятельно, а обратиться в городские и областные органы государственного надзора, Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства или в местные органы Федеральной налоговой службы. Они тоже имеют право банкротить должников.
Бывает и так, что госорганы просят суд признать банкротство застройщика по собственной инициативе. Обычно это происходит, если в результате очередной плановой или внеплановой проверки обнаруживаются те самые долговые обязательства на сумму от 300 000 рублей, не погашенные в течение 3 месяцев.
Ещё один вариант: застройщик сам обращается в суд, чтобы его признали банкротом.
Суд анализирует текущее состояние дел компании. Если по итогам проверки становится понятно, что застройщик в состоянии рассчитаться с кредиторами и вести строительство дальше, суд может разрешить ему продолжить работу с определёнными ограничениями.
Если состояние дел неудовлетворительное, то имущество компании продаётся с торгов, вырученные деньги используются, чтобы рассчитаться с кредиторами, а организация перестаёт существовать.
При этом дом можно будет достроить по одному из следующих сценариев:
- незавершённый ЖК передадут новому застройщику, который примет на себя все обязательства перед дольщиками;
- дольщики организуют жилищно-строительный кооператив (ЖСК), который достроит дом собственными силами и за свой счёт.
Как узнать о банкротстве
После того, как суд признает застройщика банкротом, он назначает управляющего — специалиста, который оценивает текущее состояние компании, организует взаимодействие с кредиторами и занимается продажей имущества фирмы с торгов. Управляющий по почте уведомит кредиторов, в том числе и дольщиков, о том, что организация признана финансово несостоятельной.
Также объявление об этом появится в газете «Коммерсантъ» и на её сайте. Это СМИ является официальным источником информации о банкротствах.
По ссылке можно выяснить, не публиковалось ли объявление о банкротстве той или иной фирмы. Для этого необходимо ввести в поисковую форму ИНН или ОГРН компании. Также информация вносится в «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве» . На сайте нужно указать в специальной строке ИНН или ОГРН застройщика.
Как только компанию объявили банкротом, требовать что-либо от застройщика можно только в рамках процедуры банкротства. Придётся обращаться к управляющему или в арбитражный суд. В другие суды идти уже нельзя.
Квартира или деньги? Что будет дальше?
Банкротство застройщика при долевом строительстве предполагает два сценария для дольщика, он может:
- отказаться от квартиры и потребовать вернуть деньги;
- претендовать на квартиру или нежилое помещение (офис, склад или машино-место).
Все требования учитываются в специальном «Реестре требований кредиторов», состоящем из двух частей — «Реестра требований участников строительства» и «Реестра требований о передаче помещений».
Чтобы требования дольщика были зафиксированы в одном из реестров, нужно подать заявление управляющему, которого назначил суд, и указать выбранный вариант.
Если дольщик решает получить деньги, необходимо прописать отказ от договора долевого участия. То есть претендовать на недвижимость он уже не может. В этом случае его внесут в «Реестр требований участников строительства».
Если сроки получения квартиры по ДДУ уже прошли, то к денежным требованиям можно добавить неустойку за просрочку окончания строительства. В интернете есть калькуляторы, рассчитывающие её размер.
Их можно найти по запросу «Расчет неустойки по ДДУ».
Если участник долевого строительства предпочитает получить квартиру, его вносят в «Реестр требований о передаче помещений». Далее возможны два варианта:
- если дом уже введён в эксплуатацию, дольщик имеет право претендовать на квартиру, полагающуюся ему по договору с обанкротившимся застройщиком;
- если ЖК не достроили, дольщики могут создать жилищно-строительный кооператив и заниматься достройкой самостоятельно. Либо к достройке дома привлекут нового застройщика. Нужно помнить, что достройка может растянуться на несколько лет.
Сложно понять, что лучше — ждать квартиру или требовать деньги. И оценить свои шансы получить либо то, либо другое бывает проблематично. Так, в соответствии с п. 2 ст.
20 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», застройщик обязан предоставлять дольщику отчеты о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчётную дату, утверждённые годовые отчёты, бухгалтерскую (финансовую) отчётность и аудиторские заключения за последние три года. Но:
- во-первых, большинству участников долевого строительства эти показатели сами по себе ничего не скажут;
- во-вторых, нередко застройщики-банкроты попросту не предоставляют такую документацию.
У дольщика есть время, чтобы определиться.
После того как в газете «Коммерсантъ» появилось объявление о банкротстве застройщика, а на почту пришло уведомление от назначенного управляющего, есть три месяца, чтобы решить, что он хочет — вернуть деньги или потребовать квартиру — и заявить свои требования. По закону для дольщиков три месяца начинают отсчитываться именно с даты получения уведомления (это может быть важно, если между публикацией данных в газете и получением уведомления прошло несколько недель).
Если кредитор пропустил срок, в течение которого должен был заявить о своих требованиях, необходимо обратиться в суд с документами, подтверждающими уважительные причины, из-за которых это произошло. Уважительными причинами могут быть, например, тяжёлая болезнь, служба в армии, длительная командировка и т. д.
Дольщики, не успевшие включить свои требования в Реестр требований, претендуют на имущество должника только по остаточному принципу. Во всех регионах есть реестры обманутых дольщиков (не требований!). В них данные внести можно в любой момент, но это уже ничего не гарантирует.
Особенности процедуры банкротства
Всего существует пять процедур банкротства, каждая из которых имеет своё назначение и правила. Но при банкротстве застройщика применяются три: конкурсное производство (основная), внешнее управление и мировое соглашение (дополнительные). Это сделано для сокращения сроков банкротства, которое и так длится долго, редко менее 1,5 лет.
На этапе внешнего управления суд назначает управляющего, которому передаётся руководство строительной организацией. Он должен постараться восстановить платёжеспособность компании и достроить дом.
Мировое соглашение предполагает, что застройщик удовлетворяет требования дольщиков в судебном порядке, но, как правило, в договоре указываются какие-либо взаимные уступки.
И внешнее управление, и мировое соглашение на практике применяются нечасто.
Наиболее распространённый вариант — конкурсное производство, которое начинается сразу же после объявления о банкротстве.
Главное для дольщика на этом этапе — продажа имущества застройщика-банкрота с торгов и взыскание долгов с тех, кто должен самому застройщику. Полученные деньги будут использованы для расчётов с кредиторами, в том числе дольщиками.
Продолжительность этой процедуры тоже определяется судом и может достигать одного года. Суд имеет право продлить этот этап ещё на шесть месяцев.
Как оформить свои требования
Требования дольщика о включении в «Реестр требований кредиторов» оформляются письменным заявлением на адрес конкурсного управляющего, который указывается в публикации о банкротстве. Необходимо указать свои ФИО, адрес, телефон, номер и дату ДДУ, а также сообщить, полностью ли оплачена квартира. Прикладываются копии:
- ДДУ, если квартира покупалась по нему. Если продажа квартиры оформлялась другим документом, например «Предварительным договором купли-продажи», необходимо обратиться в суд для изменения его статуса на ДДУ. Как правило, суды идут навстречу и одобряют изменение статуса;
- платёжных документов — это могут быть приходно-кассовые ордера, платёжные поручения и иные документы, доказывающие выполнение финансовых обязательств по договору;
- основных страниц паспорта — второй и третьей, на которых указаны ФИО дольщика, дата и место его рождения, наименование организации, выдавшей документ, и страницы с указанием места регистрации, а в случае его изменения с момента заключения договора — страниц с соответствующими отметками.
Заявление лучше направить ценным письмом с описью вложения. Отследить получение письма конкурсным управляющим можно по цифровому почтовому идентификатору (он указывается на почтовой квитанции) с помощью интернет-сайта.
Письма, принятые на почте в последний день срока, считаются поданными вовремя. В течение 30 рабочих дней со дня получения управляющий рассматривает обоснованность заявленных требований и включает (или не включает) их в «Реестр требований кредиторов». Отказ во включении в «Реестр» может быть обжалован в суде.
Информация о решении конкурсного управляющего публикуется на страничке банкротства застройщика в «Едином федеральном реестре сведений о банкротстве».
По всем спорным вопросам необходимо обращаться в арбитражный суд. Дольщики имеют право оспорить любое решение управляющего — например, если он по какой-либо причине не включил их в «Реестр требований кредиторов» — в течение 15 рабочих дней.
Собрание кредиторов: стоит ли участвовать
Не позднее четырёх месяцев с даты публикации о банкротстве проводится первое собрание кредиторов, на котором управляющий отчитывается о проведённом им анализе финансового положения застройщика. Информация о датах собрания кредиторов, их повестке и результатах доступна в «Едином федеральном реестре сведений о банкротстве».
Участники долевого строительства имеют право участвовать в таких собраниях. И им стоит воспользоваться. Во-первых, у вас будет возможность получить актуальную информацию о том, как обстоят дела.
Во-вторых, дольщики могут предъявлять возражения по поводу требований других кредиторов — это может оказаться важным при решении вопросов о продаже имущества застройщика с торгов и распределении денег, которые при этом получены.
Если у вас нет возможности присутствовать на собраниях, важную информацию вы найдёте в «Реестре сведений о банкротстве». Доступны в частности:
- регулярные отчёты конкурсного управляющего;
- сведения о выявленном имуществе застройщика;
- основные судебные акты.
Если дольщик хочет вернуть деньги
Если застройщик обанкротился, торги с распродажей его имущества могут продолжаться до 12 месяцев, а суд имеет право продлить этот срок ещё на 6 месяцев. Все вырученные деньги распределяются между теми, кто включен в «Реестр требований кредиторов».
Законом предусмотрены четыре очереди удовлетворения требований кредиторов. Требования каждой следующей очереди удовлетворяются после полного расчёта с предыдущей. Требования участников долевого строительства относятся к третьей очереди. Перед ними — выплаты за причинение вреда жизни и здоровью (первая очередь) и выплаты бывшим сотрудникам застройщика по трудовым договорам (вторая очередь).
Бывает, что денег на возмещение убытков на всех не хватает. Тогда средства просто делятся между дольщиками пропорционально тому, сколько они заплатили за квартиры. В этом случае дольщику вернётся лишь какая-то часть от оплаченной по ДДУ суммы.
Но если договор с застройщиком был заключен после 2017 года, то можно рассчитывать на помощь «Компенсационного фонда долевого строительства» — при условии, что застройщик соблюдал закон и делал необходимые отчисления.
Проверить наличие таких отчислений можно по ссылке.
Если договор был заключен раньше 2017 года, то к нему мог прилагаться страховой полис, и имеет смысл попробовать получить деньги по нему.
Самый плохой сценарий для дольщика: если выясняется, что застройщику вообще ничего не принадлежит, а всё имущество зарегистрировано на подставные компании.
Конкурсное производство заканчивается и официально заявляется, что денег нет, платить участникам долевого строительства нечем.
Это одна из причин появления большого количества обманутых дольщиков, потерявших всё, что они вложили в строительство, ведь «переориентироваться» на ожидание квартиры уже нельзя: выбирая деньги, вы по закону автоматически отказываетесь от жилого помещения.
Эскроу-счета появились именно для того, чтобы участникам долевого строительства проще было вернуть свои средства. В идеале это будет работать так: в случае банкротства застройщика покупатели квартир заявляют о том, что их нужно внести в «Реестр требований кредиторов». После того как он будет сформирован, им вернут их деньги, «замороженные» на эскроу-счетах. Но пока это в теории.
Если дольщик решил ждать квартиру. Отношения с новым застройщиком
Закон разрешает дольщикам создать жилищно-строительный кооператив и заниматься достройкой жилого дома самостоятельно. Но создание ЖСК — процедура сложная.
Среди дольщиков должен найтись тот, кто согласится быть председателем кооператива. Нужно проводить собрания, вести бухгалтерскую отчётность, платить налоги, заключать договоры со строительными фирмами.
Поэтому гораздо чаще встречается ситуация, когда суд передает незавершённый объект новому застройщику.
Поиск нового застройщика осуществляет территориальный орган власти, контролирующий долевое строительство (в Москве — «Москомстройинвест», в Московской области — «Управление государственного строительного надзора», в Санкт-Петербурге — «Управление долевого строительства»). Завершение строительства происходит за счёт государственных средств Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Он был создан специально для таких случаев. Его пополняют застройщики, отдавая 1,2% от стоимости каждой квартиры, которую купили по ДДУ.
От нового застройщика уже нельзя будет требовать денежную компенсацию. Дольщик может рассчитывать только на квартиру, которая была предметом договора с предыдущим застройщиком. После выбора нового застройщика участнику долевого строительства следует оформить отношения с ним. Возможны два варианта:
- старый ДДУ расторгается, после чего заключается новый, в котором указываются новые сроки передачи квартиры;
- старый ДДУ признаётся действующим, но к нему добавляется дополнительное соглашение, в котором указываются новые сроки получения жилья.
Заключение
Таким образом, если застройщик признан банкротом, отчаиваться не стоит. В настоящее время российским законодательством предусмотрены разнообразные механизмы, позволяющие как достраивать проблемные объекты, так и компенсировать дольщикам их расходы. Однако очень важно выполнять все предусмотренные законом действия, участвовать в собраниях кредиторов и регулярно отслеживать ход банкротства.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Консультант: Денис Артемов, юридическая фирма Via Lege. Иллюстратор: Катя Симачёва
Банкротство застройщика при долевом строительстве
Долевое строительство — наиболее доступная форма приобретения собственного жилья. Стоимость квартиры по ДДУ ниже в 1,5-2 раза рыночной цены. При этом количество резонансных дел об отношениях дольщиков со строительными компаниями в последние несколько лет только растет. Далее сервис Бробанк.ру разъяснит, что делать дольщикам, если застройщик обанкротился.
Общие положения о банкротстве застройщика
Банкротство застройщиков подпадает под положения федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». В параграфе 7 указаны все нормы, регулирующие данную процедуру. Под несостоятельностью понимается невозможность строительной компании выполнить требования кредиторов — по договорам долевом участия (далее — ДДУ), либо по обязательным платежам (к примеру, по налогам).
Банкротом строительная компания признается с момента введения конкурсного производства. До этого момента компания не является банкротом. Именно на стадии конкурсного производства руководство застройщика отстраняется от управления. Все полномочия переходят к конкурсному управляющему.
Застройщик автоматически становится должником, так как не в состоянии выполнить обязательства перед участниками долевого строительства. В категорию участников включаются: физические лица, коммерческие организации, публично-правовые образования. При этом граждане в процессе восстановления своих прав пользуются рядом преференций по сравнению с некоторыми участниками долевого строительства.
Очередность удовлетворения требований при банкротстве застройщика
Требования участников долевого строительства удовлетворяются в порядке очередности — всего предусмотрено 4 очереди. Закон о банкротстве застройщика ставит физических лиц в третью очередь. Перед этим требования удовлетворяются в следующем порядке:
- Первая очередь — лица, перед которыми застройщик несет ответственность за нанесение вреда жизни и здоровью.
- Вторая очередь — сотрудники компании-застройщика, в отношении которых работодатель должен выполнить условия трудового договора в плане выплаты выходных и декретных пособий, задолженности по заработной плате, прочие выплаты.
Третья очередь состоит из нескольких отдельных очередей. Только после расчетов с указанными лицами, наступает очередность остальных кредиторов. В этом заключается одно из важнейших преимуществ, которым обладают рядовые дольщики — физические лица, вложившие деньги в долевое строительство.
Что такое реестр требований кредиторов
Речь об единой системе, в которой фиксируются сведения о кредиторах и выдвигаемых ими требованиях. Специальная часть реестра — требования о передаче жилых помещений. Конкурсный управляющий направляет дольщикам и остальным кредиторам уведомления. В части конкурсного производства срок для вступления в реестр кредиторов составляет 2 месяца.
У дольщика имеется два требования на выбор: денежное — застройщик погашает задолженность в денежном виде, с возвратом суммы, выплаченной в рамках ДДУ.
Второй вариант — требование о передаче помещения — жилое помещение, парковочное место, постройки иных видов переходят к дольщику. Можно выдвигать оба требования сразу, главное, чтобы они не дублировали друг друга.
Требования, не включенные в реестр, признаются недоказанными, поэтому остаются непогашенными.
Требование о передаче помещения (квартиры полностью или комнаты) можно выдвигать в том случае, если строительство дома находится на стадии завершения. Реестр требований о передаче помещения, по сути, является частью общего реестра требований кредиторов.
Денежное требование — отказ дольщика от исполнения договора долевого участия на стадии конкурсного производства. Также оно выдвигается в соответствии с недействительностью договора (незаключенностью).
Как включиться в реестр требований кредиторов
Включение в реестр производится только через суд. Само требование направляется в арбитражный суд, а его копии с исчерпывающими доказательствами — арбитражному управляющему и застройщику (на стадии наблюдения). Если дольщик не сделает это в отведенные сроки, он рискует остаться без возмещения, так как предусмотрена очередность в удовлетворении требований.
Арбитражный суд назначает дату заседания. Требование, направленное дольщиком, будет рассмотрено, если не обнаружатся несоответствия, то он включается в реестр. Другого способа включения в реестр — нет. Требование включается в реестр на основании определения арбитражного суда.
Обращение в страховую компанию
В случае наличия страхования ответственности застройщика за неисполнение обязательств перед участниками строительства, дольщики имеют право обратиться за возмещением в страховую компанию. О том, что ответственность застрахована можно узнать из договора с застройщиком, либо из прочей документации.
Компания-страховщик запросит подтверждение наступления страхового случая. Таким подтверждением является: решение арбитражного суда о признании застройщика банкротом и об запуске конкурсного производства, а также выписка из реестра требований кредиторов, в которой отражена сумма всех выплат, которые должен произвести застройщик в отношении дольщика.
Процедура банкротства застройщика при долевом строительстве — длительный процесс. Страховщик проверит информацию, после чего примет решение о выплате возмещения. В случае получения возмещения или его части, дольщик уведомляет об этом конкурсного управляющего. Соответственно, сумма требований из реестра кредиторов уменьшается на сумму, полученную в виде страхового возмещения.
Как признать право собственности на помещение
Подобное возможно, если застройщик уже успел получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом важно, чтобы застройщик и участник долевого строительства подписали передаточный акт, или любой другой документ о передаче жилого помещения.
Если данное требование выполнено, дольщик подает заявление в арбитражный суд. К заявлению прикрепляются документы, относящиеся к делу. До подачи заявления необходимо уплатить государственную пошлину в размере 6000 рублей (ст. 333.21 НК РФ).
В 2020 году рынок недвижимости претерпит определенные изменения, с которыми рекомендуется ознакомиться.
Счета эскроу в долевом строительстве
Банкротство застройщика при долевом строительстве — крайне сложная проблема, которая требовала кардинальных мер.
Одни застройщики из-за неправильного ведения своей деятельности разорялись на самом деле, другие — доводили самих себя до банкротства намерено.
В некоторых случаях граждане связывались с откровенными мошенниками, когда те забрасывали строительство дома еще на стадии котлована.
С 1 июля 2019 года подавляющее большинство компаний-застройщиков не утратили право на принятие денег от дольщиков напрямую.
Запрет также установлен на оплату договора долевого участия через третьи организации — дочерние фирмы компании-застройщика.
С указанной даты взаимодействие дольщиков с застройщиками производится с использованием банковских счетов эскроу. Механизм взаимодействия следующий:
- Компания и дольщик подписывают договор.
- Дольщик вносит стоимость квартиры на специально открытый счет эскроу.
- Деньги хранятся на счете до момента выдачи ключей на квартиры.
- Застройщик получает доступ к деньгам только в том случае, если выполняет свои обязательства перед дольщиками.
Таким образом, ни банкротство, ни мошеннические действия застройщика не станут причинами потери денег рядовыми дольщиками. Если компания прекратит стройку, человек получает право забрать свои деньги с эскроу счета в банке. Поэтому строить дома застройщику придется за счет кредитов или вложений инвесторов.
Когда счета эскроу не используются
До июля 2018 года застройщики использовали счета эскроу в добровольном порядке. Компании это давало большие преимущества — уровень доверия перед потенциальными дольщиками значительно повышался. Ровно через год использование эскроу счетов стало обязательным условием. Требование отражено в ст. 3 214-ФЗ.
Проблема заключалась в том, что кредитные организации неохотно открывали такие счета компаниям, считая такие операции нерентабельными.
Застройщик мог отстроить несколько этажей, и даже продать квартиры, но продолжать стройку он не мог, так как не было договоренности с банком на предмет открытия счета эскроу.
Решение было найдено Правительством, которое разрешило компаниям принимать деньги по оплате ДДУ на собственные счета в следующих случаях:
- Количество проданных площадей — застройщик продал не менее 10% квартир, нежилых площадей и машиномест.
- Степень готовности объекта — 6%, 15%, 30% ( в зависимости от категории и значимости объекта)
Уточнить эти критерии, чтобы не быть обманутым, можно в единой системе жилищного строительства. Данные меры введены для решения проблем застройщиков и для соблюдения сроков постройки дома. В противном случае компаниям пришлось бы замораживать стройку и искать деньги на продолжение строительства.
Источники:
- Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция) — ссылка.